Как приобрести публичное нежилое помещение у государства или муниципалитета

Как понять, каким способом можно купить помещение

Порядок действий зависит от того, выставлено ли помещение на продажу, арендуете ли вы его как субъект МСП и нет ли у объекта специальных ограничений.

Решение об условиях приватизации принимает уполномоченный орган. В нём указывают объект, способ приватизации, начальную цену и другие необходимые сведения (ст. 14 Закона № 178-ФЗ).

Если помещение уже продаётся, начните с ГИС «Торги». В этой государственной информационной системе размещают официальные сведения о торгах. Сами электронные торги проходят на отдельной электронной площадке — её название и правила участия должны быть указаны в информационном сообщении по конкретному лоту.

Если объявления нет, проверьте опубликованные решения о приватизации и обратитесь в орган, который распоряжается имуществом от имени собственника. Там можно уточнить статус помещения и перспективы его продажи. Однако даже письменное обращение заинтересованного покупателя не обязывает государство или муниципалитет выставить объект на продажу.

Увеличить

Запрос о статусе публичного помещения и решении о продаже

В DOCX — заполненный учебный пример: Запрос о статусе публичного помещения и решении о продаже. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Используется до участия в покупке, когда объявления о продаже нет. Это запрос сведений и документов, а не требование обязательно включить объект в план приватизации или заключить договор. Отсутствие объявления не доказывает запрета продажи.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

В [Наименование адресата]
От [ФИО заявителя]
Адрес для ответа: [Адрес для ответа]
Электронная почта: [Электронная почта для ответа]

ЗАПРОС
о статусе помещения и возможности участия в его продаже

Прошу сообщить имеющиеся сведения о нежилом помещении: [Адрес нежилого помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер помещения]. Официальное объявление о его продаже мне не известно. Интерес к объекту связан с [Цель получения сведений].

Прошу указать:
1. Собственника помещения и орган, уполномоченный распоряжаться им от его имени.
2. Правовой режим объекта и известные ограничения его продажи.
3. Принято ли решение об условиях приватизации или иное решение о продаже; при наличии прошу сообщить реквизиты, предоставить копию либо официальный адрес опубликованного документа.
4. Предусмотренный способ продажи и официальный источник информации о процедуре, в которой возможно участие.

Если решение о продаже не принималось, прошу прямо сообщить об этом. Настоящее обращение не означает возникновения обязанности продать помещение заявителю или проведения торгов в указанный им срок.

Приложение: [Фактически приложенные материалы для идентификации помещения].

Дата подписания: [Дата подписания]

Заявитель: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Запрос о статусе публичного помещения и решении о продаже

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Кто вправе купить государственное или муниципальное помещение

Участвовать в приватизационной продаже может обычный гражданин. Регистрироваться индивидуальным предпринимателем (ИП) или получать статус субъекта МСП только ради покупки не требуется. По общему правилу покупателями государственного и муниципального имущества могут быть физические и юридические лица (ст. 5 Закона № 178-ФЗ).

Но закон ограничивает участие отдельных категорий покупателей. В частности, приобрести имущество по общему порядку не могут:

• государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения;
• юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, региона или муниципалитета превышает 25%, кроме установленных законом исключений;
• отдельные юридические лица, зарегистрированные в офшорных юрисдикциях, при предусмотренных законом условиях;
• другие лица, для которых ограничения установлены федеральным законом.

Проверить нужно не только статус покупателя, но и само помещение. Принадлежность объекта государству или муниципалитету ещё не означает, что его можно продать по общей процедуре Закона № 178-ФЗ. Для некоторых видов имущества предусмотрен специальный порядок или ограничения на отчуждение.

Что проверить перед покупкой и внесением задатка

До подачи заявки стоит разобраться не только с ценой, но и с самим помещением. Победа на торгах не гарантирует, что объект свободен от пользователей, технически исправен или подходит для вашего бизнеса.

Начните с информационного сообщения, решения об условиях приватизации и проекта договора. Сопоставьте их со сведениями об объекте и, если возможно, с его фактическим состоянием.

Информационное сообщение должно содержать сведения об имуществе, способе приватизации, цене, платежах, задатке, сроках подачи заявок, необходимых документах, порядке определения покупателя, сроке заключения договора и известных обременениях (ст. 15 Закона № 178-ФЗ).

Что проверить в документах о продаже

По информационному сообщению и остальным документам лота выясните:

• Собственник и продавец Кто собственник помещения и кто выступает продавцом.
• Решение о приватизации Какой орган принял решение об условиях приватизации.
• Характеристики объекта Какие кадастровый номер, площадь, местоположение и назначение указаны для объекта.
• Способ продажи Каким способом продаётся помещение.
• Цена Какая установлена начальная или иная предусмотренная процедурой цена.
• Задаток Сколько составляет задаток, куда его перечислять и до какого момента он должен поступить.
• Расписание продажи Когда принимают заявки и проводят продажу.
• Документы участника Какие документы должен представить участник.
• Договор На каких условиях предлагается заключить договор.
• Полная оплата В какие сроки и каким способом нужно полностью оплатить помещение.
• Обременения и обязанности Какие ограничения, обременения и обязанности покупатель принимает вместе с объектом.

Особенно внимательно прочитайте проект договора. Цена победы на торгах — не единственное условие будущей сделки. Значение имеют также порядок оплаты, передачи помещения и обязанности, связанные с его использованием.

Что проверить в самом помещении

Сначала сопоставьте описание лота со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кадастровый номер, площадь и другие характеристики должны позволять однозначно определить покупаемый объект.

Затем проверьте несколько самостоятельных вопросов:

• Права и пользователи. Какие ограничения и обременения зарегистрированы, кто фактически занимает помещение и на каком основании?
• Осмотр и состояние. Можно ли попасть внутрь, в каком состоянии находятся помещение и инженерные системы, потребуется ли ремонт?
• Коммуникации. Достаточны ли электрическая мощность, водоснабжение, канализация, отопление и другие коммуникации для ваших целей?
• Предполагаемое использование. Подходит ли помещение для деятельности, которую вы собираетесь в нём вести?
• Земля. Какой правовой режим установлен для участка под зданием и какие права на землю связаны с покупкой?

Если решение о приватизации, описание лота, сведения ЕГРН, проект договора и фактическое состояние объекта противоречат друг другу, не пытайтесь самостоятельно угадать, какие сведения правильные. До подачи заявки и перечисления денег запросите у продавца недостающие документы и разъяснения.

Как купить помещение на электронном аукционе

Если приватизация имущества не связана с выполнением покупателем специальных условий, обычный способ продажи — аукцион. Побеждает участник, который предложил самую высокую цену (ст. 18 Закона № 178-ФЗ).

Приватизационная продажа проходит в электронной форме (ст. 32.1 Закона № 178-ФЗ). Поэтому после изучения объекта нужно перейти к правилам электронной площадки, указанной в информационном сообщении.

Единой инструкции по регистрации, кнопкам и электронной подписи для любого лота нет. Технические действия зависят от конкретной площадки и условий продажи. Не стоит переносить требования с одних торгов на другие без проверки извещения.

Какие документы нужны для участия

Одно лицо вправе подать на аукцион только одну заявку.

Состав документов зависит от того, кто участвует в продаже:

• Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность, либо представляет копии всех его листов.
• Юридическое лицо представляет предусмотренные законом учредительные документы, сведения о доле государства или муниципалитета и подтверждение полномочий руководителя.
• Представитель покупателя должен подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

Эти требования предусмотрены ст. 16 Закона № 178-ФЗ.

Для электронной продажи заявку и документы подают в электронной форме. Требования о прошивке бумажных документов не нужно автоматически переносить на электронные файлы.

Порядок подачи смотрите в информационном сообщении. Но продавец не вправе требовать дополнительные документы или устанавливать требования к ним сверх предусмотренных ст. 16 Закона № 178-ФЗ. Если в извещении обнаружился лишний документ, до подачи заявки запросите у продавца объяснение и законное основание требования.

Когда подавать заявку и ждать аукцион

По действующему общему порядку установлены следующие сроки:

1. Приём заявок длится не менее 25 дней.
2. Признание претендентов участниками происходит в течение 5 рабочих дней после окончания приёма заявок.
3. Аукцион проводят не позднее 3-го рабочего дня после признания претендентов участниками.

Для некоторых продаж, решение о проведении которых было принято раньше, сохраняется прежний порядок. Поэтому сначала найдите в документах лота дату решения о проведении продажи и сведения о применяемых правилах.

Если непонятно, какие сроки действуют именно для вашего лота, запросите у продавца разъяснение. Можно сформулировать вопрос так: «Какой порядок применяется к продаже по этому решению и какие сроки приёма заявок, допуска и аукциона установлены для нашего лота?» Попросите указать правовое основание и сравните ответ с информационным сообщением.

Пока применимый порядок не выяснен, автоматически рассчитывать сроки по приведённой выше схеме нельзя.

Сколько нужно внести в качестве задатка

Размер задатка на аукционе зависит от начальной цены:

• Менее 100 000 000 ₽ — 10% начальной цены.
• 100 000 000 ₽ и более — 20% начальной цены.

Даже правильно оформленная заявка не гарантирует допуска. Претенденту могут отказать в участии, если:

• документы не подтверждают его право быть покупателем;
• представлен неполный комплект документов либо документы оформлены с нарушением закона;
• заявку подал человек без необходимых полномочий;
• не подтверждено своевременное поступление задатка.

Для аукциона этот перечень оснований отказа является исчерпывающим.

Кто выигрывает аукцион и что будет при одной заявке

Обычно победителем признают участника, который предложил самую высокую цену.

Когда заключают договор и возвращают задаток

С победителем аукциона или единственным участником в описанном выше случае договор заключают не ранее чем через 10 и не позднее чем через 20 дней со дня размещения итогового протокола на официальном сайте.

Если такой покупатель откажется или уклонится от заключения договора в установленный срок, он потеряет право на договор, а внесённый задаток ему не вернут.

Остальным участникам задатки возвращают в течение 5 дней с даты подведения итогов.

Если условия продажи предусматривают зачёт задатка в цену помещения, учитывать его как отдельную дополнительную стоимость не нужно: он уже составляет часть платежа за объект.

Срок полной оплаты нельзя определить одинаково для всех продаж. Его устанавливают в информационном сообщении и договоре.

После полной оплаты имущество должны передать, а оформление права должно состояться не позднее 30 дней. При покупке недвижимости есть ещё обязательное условие: переход права собственности регистрируется в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).

Как продают помещение, если аукцион не состоялся

После несостоявшегося аукциона собственник может перейти к другой предусмотренной законом процедуре. Но покупатель не выбирает её самостоятельно ради более низкой цены.

Аукцион, продажа посредством публичного предложения и продажа по минимально допустимой цене — разные способы приватизации с собственными условиями. Их нельзя считать тремя равнозначными предложениями продавца, доступными покупателю по желанию.

Продажа посредством публичного предложения

Этот способ применяется после несостоявшегося аукциона (ст. 23 Закона № 178-ФЗ).

Название может сбивать с толку. Публичное предложение здесь — конкретная юридическая процедура приватизации, а не любое открытое предложение купить государственное имущество.

Во время продажи цена последовательно снижается на установленный шаг. Снижение продолжается до цены отсечения — нижнего предела, ниже которого в этой процедуре цену не опускают.

При этом действуют два правила:

• цена первоначального предложения не может быть ниже начальной цены несостоявшегося аукциона;
• цена отсечения составляет 50% начальной цены этого аукциона.

Это не означает, что помещение обязательно продадут с дисконтом 50%. Его могут купить на более высокой ценовой ступени.

Если несколько участников одновременно подтверждают одну цену, между ними проводится аукцион. А если в продаже посредством публичного предложения участвует только один участник, продажа признаётся несостоявшейся.

Размер задатка рассчитывается по начальной цене:

• при цене менее 100 000 000 ₽ — 10%;
• при цене 100 000 000 ₽ и более — 20%.

Договор с победителем заключают не ранее чем через 10 и не позднее чем через 20 дней после размещения итогового протокола.

Продажа по минимально допустимой цене

Если продажа посредством публичного предложения тоже не состоялась, применяется следующий способ — продажа по минимально допустимой цене (ст. 24 Закона № 178-ФЗ).

Для действующего порядка не нужно ориентироваться на старое название «продажа без объявления цены».

Здесь особенно важно правильно определить сумму, от которой рассчитывают минимальную цену и задаток.

Найдите документы предшествующей продажи посредством публичного предложения. В них должна быть указана цена первоначального предложения — сумма, с которой тогда начиналось снижение. Не путайте её с ценой отсечения или минимальной ценой новой продажи.

Минимальная цена нового способа продажи составляет:

• 5% цены первоначального предложения предшествующей продажи посредством публичного предложения;
• 10% этой цены, если цена первоначального предложения превышала 20 000 000 ₽.

Приём заявок длится не менее 50 дней.

До подачи ценового предложения претендент должен внести задаток в размере 1% цены первоначального предложения предшествующей продажи посредством публичного предложения. Рассчитывать его как 1% минимально допустимой цены нельзя.

Во время приёма заявок ценовые предложения открыты. Одно лицо вправе подать одну заявку, но может сделать несколько предложений о цене. При подведении итогов учитывают самое высокое из них.

Покупателем становится допущенный участник с наибольшим ценовым предложением. Если несколько предложений равны, преимущество имеет то, которое поступило раньше.

Если к продаже допустили только одного участника, с ним заключают договор по предложенной им цене. Она должна быть не ниже минимально допустимой.

Что будет, если покупатель откажется от договора

При продаже по минимально допустимой цене отказ от договора может обойтись особенно дорого.

С первоначальным покупателем или единственным участником договор заключают не ранее чем через 10 и не позднее чем через 20 дней после размещения итогового протокола.

Если первоначальный покупатель отказался или уклонился, договор заключают со следующим допущенным участником — тем, кто сделал предпоследнее ценовое предложение. При равных предложениях выбирают более раннее.

Для следующего участника предусмотрен другой срок: 5 рабочих дней со дня признания первоначального покупателя отказавшимся или уклонившимся.

Если следующий участник тоже откажется или уклонится, ему не вернут задаток. Он также должен уплатить штраф в размере минимальной цены за вычетом своего задатка. Срок уплаты — 10 календарных дней после окончания уже его срока на заключение договора.

Поэтому до подачи ценового предложения нужно оценить не только доступность помещения по цене, но и готовность заключить договор в установленный срок. Следующую процедуру продажи, если она потребуется, организует продавец по закону. Сам покупатель не может назначить объекту другой способ приватизации.

Можно ли купить помещение через конкурс вместо аукциона

Конкурс нельзя выбрать просто потому, что этот способ кажется покупателю удобнее. Он применяется, когда приватизация имущества связана с выполнением специальных условий (ст. 20 Закона № 178-ФЗ).

Например, специальные правила предусмотрены для объектов культурного наследия. При их приватизации могут сохраняться обязанности по содержанию и сохранению объекта. А для объекта культурного наследия в неудовлетворительном состоянии предусмотрена особая конкурсная процедура (ст. 29 Закона № 178-ФЗ).

Если у помещения есть особый правовой режим, сначала изучите связанные с ним условия. Общая схема торгов может не охватывать всех требований к покупке и дальнейшему владению.

Как арендатору-МСП выкупить помещение без обычных торгов

Если вы арендуете государственное или муниципальное помещение как субъект МСП, проверьте преимущественное право выкупа по Закону № 159-ФЗ. При соблюдении всех требований имущество можно приобрести по специальной процедуре, не участвуя в обычных конкурентных торгах.

Цена выкупа в таком случае определяется по рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком (ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Она не равна автоматически ни кадастровой стоимости, ни начальной цене аукциона.

Но одного статуса субъекта МСП и длительной аренды недостаточно. Нужно проверить условия в совокупности: подходит ли объект, сколько длится аренда, включено ли помещение в специальный перечень, нет ли задолженности и вправе ли сам арендатор воспользоваться этой процедурой.

С чего начать проверку преимущественного права

Удобнее последовательно проверить пять вопросов:

1. Статус арендатора. Найдите организацию или ИП по ИНН в едином реестре субъектов МСП ФНС. Убедитесь, что запись существует, и повторите проверку перед заключением договора. Также проверьте, не относится ли ваш бизнес к исключённым категориям.
2. Допустимость объекта. Выясните, можно ли вообще выкупить помещение по Закону № 159-ФЗ. Для отдельных видов имущества предусмотрены исключения.
3. Наличие в специальном перечне. Установите, включено ли помещение в перечень имущества для поддержки МСП. От этого зависит необходимый срок аренды и дополнительные условия.
4. Продолжительность аренды. Сверьте договоры и документы по перечню. Необходимый срок должен быть соблюдён на день подачи заявления.
5. Отсутствие задолженности. Проверьте расчёты по арендной плате, штрафам и пеням на дату заявления.

Специальный перечень — это список государственного или муниципального имущества, предназначенного для долгосрочного предоставления субъектам МСП. Его утверждает соответствующий орган власти. Перечни публикуют на официальных сайтах этих органов и/или на сайтах информационной поддержки предпринимательства (ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ).

Найдите перечень того публичного собственника, которому принадлежит помещение, и сопоставьте кадастровый номер и описание объекта.

Если применяется вариант с пятилетним нахождением имущества в перечне, дополнительно понадобится акт о включении и дата включения. Когда эти сведения неясны, запросите у арендодателя или уполномоченного органа подтверждение наличия либо отсутствия помещения в перечне и соответствующие документы.

То, что вы не нашли перечень в интернете, ещё не доказывает, что помещения в нём нет.

Увеличить

Запрос о включении помещения в перечень поддержки МСП

В DOCX — заполненный учебный пример: Запрос о включении помещения в перечень поддержки МСП. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Первоначальная проверка перечня до инициативного выкупа. Отсутствие найденной интернет-страницы не доказывает отсутствие помещения в перечне. Запрашиваются документы и даты, а не утверждается выполнение пятилетнего условия.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

В [Наименование уполномоченного органа]
От [Наименование арендатора], ИНН [ИНН арендатора]
Адрес для ответа: [Адрес арендатора]
Руководитель: [ФИО руководителя]

ЗАПРОС
о сведениях специального перечня имущества

В связи с проверкой возможности преимущественного выкупа арендуемого нежилого помещения по адресу [Адрес помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер помещения], прошу сообщить, включён ли этот объект в перечень государственного или муниципального имущества для поддержки субъектов МСП.

Если объект включён, прошу указать дату включения, реквизиты соответствующего акта, сведения об изменениях и предоставить копии документов либо официальные адреса их опубликования. Если объект исключён из перечня, прошу сообщить дату и основание исключения с подтверждающими документами.

Если объект не включён, прошу сообщить об отсутствии включения по имеющимся у вас сведениям и указать орган, который ведёт применимый перечень. Прошу не подменять ответ сообщением только о том, что перечень не найден на сайте.

Сведения необходимы для сопоставления объекта, даты включения и продолжительности аренды. Настоящий запрос не является заявлением о выкупе и не подтверждает преимущественного права.

Дата подписания: [Дата подписания]

Руководитель: [Подпись заявителя] / [ФИО руководителя]

Запрос о включении помещения в перечень поддержки МСП

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Увеличить

Запрос контрольных дат после заявления о преимущественном выкупе

В DOCX — заполненный учебный пример: Запрос контрольных дат после заявления о преимущественном выкупе. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Только после уже поданного инициативного заявления. Запрашиваются фактические даты принятия отчёта и решения, а не произвольное признание просрочки. Дата на титуле отчёта, дата его принятия органом и дата получения копии решения — разные события.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

В [Наименование уполномоченного органа]
От [Наименование арендатора], ИНН [ИНН арендатора]
Адрес для ответа: [Адрес арендатора]
Руководитель: [ФИО руководителя]

ЗАПРОС
о ходе рассмотрения заявления о преимущественном выкупе

[Дата заявления о выкупе] заявитель подал инициативное заявление о выкупе помещения [Адрес помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер помещения]. Регистрационный номер обращения: [Регистрационный номер заявления о выкупе]; подтверждение подачи прилагается.

Прошу сообщить:
1. Заключён ли договор на проведение оценки, его дату и реквизиты.
2. Поступил ли отчёт об оценке и принят ли он уполномоченным органом; при принятии — фактическую дату и подтверждающий документ.
3. Принято ли решение об условиях приватизации; если принято — его дату и реквизиты, предоставить копию.
4. Направлен ли проект договора заявителю; при направлении — дату и способ отправки, подтверждающие сведения.

Если какой-либо этап ещё не завершён, прошу сообщить его текущее состояние. Этот запрос не объявляет орган нарушившим срок только по времени работы оценщика и не подменяет отдельное оспаривание конкретного действия или решения.

Приложение: копия заявления от [Дата заявления о выкупе] и подтверждения его подачи № [Регистрационный номер заявления о выкупе].

Дата подписания: [Дата подписания]

Руководитель: [Подпись заявителя] / [ФИО руководителя]

Запрос контрольных дат после заявления о преимущественном выкупе

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если помещения нет в специальном перечне

Для инициативного выкупа такого нежилого помещения арендатор должен непрерывно арендовать его не менее 1 года на день подачи заявления.

Однако соблюдение годичного срока само по себе не даёт права на покупку. Одновременно должны выполняться остальные требования закона: объект допускается к специальному выкупу, арендатор соответствует установленным условиям и у него нет задолженности по арендной плате, штрафам и пеням.

Если помещение включено в специальный перечень

Для инициативного выкупа недвижимости из перечня должны одновременно выполняться два условия:

• арендатор непрерывно арендует помещение 2 года или более на день заявления;
• само помещение находится в специальном перечне 5 лет или более к этому дню.

Эти требования предусмотрены ст. 9 Закона № 159-ФЗ.

Какие помещения нельзя выкупить по специальной процедуре

Закон № 159-ФЗ распространяется не на любое государственное или муниципальное имущество.

В частности, его специальный порядок не применяется к следующим ситуациям:

• Помещение закреплено за государственным или муниципальным учреждением на праве оперативного управления. Это означает, что имущество предоставлено учреждению для выполнения его задач, хотя собственником остаётся государство или муниципалитет.
• Имущество ограничено в обороте. Для него закон ограничивает круг возможных владельцев либо предусматривает специальное разрешение на сделку.
• Имущество передано организации инфраструктуры поддержки МСП в предусмотренных законом случаях. К таким организациям относятся, например, центры поддержки предпринимательства, технопарки и бизнес-инкубаторы (ст. 15 Закона № 209-ФЗ).
• Приватизируется имущественный комплекс унитарного предприятия. На такую приватизацию специальный порядок выкупа арендуемого помещения не распространяется.
• На день подачи заявления уже опубликовано объявление о продаже имущества на торгах либо заключён предусмотренный законом договор его отчуждения унитарным предприятием.

Эти ограничения установлены ст. 1 Закона № 159-ФЗ.

Если объявление о торгах уже появилось, условие о публикации нужно проверить без промедления. При этом нельзя по одному факту публикации автоматически решить, что произошло с ранее возникшим преимущественным правом или уже начатым спором. Значение имеют конкретные обстоятельства и действия сторон.

Каким арендаторам преимущественное право не предоставляется

Даже если помещение подходит для выкупа, нужно проверить самого покупателя.

К исключённым категориям относятся, в частности:

• кредитные и страховые организации, кроме потребительских кооперативов;
• инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды;
• профессиональные участники рынка ценных бумаг и ломбарды;
• участники соглашений о разделе продукции;
• лица, ведущие игорный бизнес;
• валютные нерезиденты России, кроме случаев, предусмотренных международными договорами.

Эти ограничения следуют из ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ.

Соглашение о разделе продукции — особая договорная форма освоения месторождений, при которой добытое распределяется между государством и инвестором (п. 1 ст. 2 Закона № 225-ФЗ).

Валютное нерезидентство определяется по валютному законодательству. Его нельзя устанавливать только по гражданству собственника бизнеса (пп. 6–7 ч. 1 ст. 1 Закона № 173-ФЗ). Если одна из этих категорий может относиться к вашей ситуации, уточните статус до обращения за выкупом.

Отдельное ограничение касается субъектов, занимающихся добычей и переработкой полезных ископаемых, кроме общераспространённых, в пределах правила ст. 3 Закона № 159-ФЗ. Если бизнес связан с такой деятельностью, до заявления нужно уточнить вид полезного ископаемого и применимость исключения.

Для инициативного заявления отсутствие задолженности по арендной плате, штрафам и пеням проверяют на день подачи заявления. А на день заключения договора сведения о покупателе не должны быть исключены из единого реестра субъектов МСП. Это разные контрольные даты, поэтому одной первоначальной проверки недостаточно.

Как подать заявление на преимущественный выкуп

Если условия соблюдены, арендатор подаёт заявление в уполномоченный орган.

После получения заявления у органа возникают последовательные обязанности. Важно правильно отсчитывать каждый срок.

1. Договор на оценку — в течение 2 месяцев

   В течение 2 месяцев орган должен обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения.

   Два месяца отводятся на заключение договора на оценку, а не на обязательное завершение всей оценки. Поэтому нельзя автоматически считать нарушением срока ситуацию, когда оценщик ещё работает после истечения этих двух месяцев.

2. Решение о приватизации — в течение 2 недель после принятия отчёта

   В течение 2 недель после принятия отчёта об оценке орган должен принять решение об условиях приватизации.

   Следующие две недели отсчитывают от даты, когда уполномоченный орган принял отчёт оценщика. Это не обязательно дата на титульном листе отчёта и не дата подачи заявления. Чтобы следить за сроком, запросите у органа дату принятия отчёта и подтверждающий её документ.

3. Проект договора — в течение 10 дней после решения

   В течение 10 дней после принятия этого решения орган должен направить заявителю проект договора купли-продажи.

   Последние 10 дней начинают отсчитывать от даты решения об условиях приватизации. Попросите сообщить дату принятия решения и предоставить его копию. Дата получения вами копии не заменяет установленную точку отсчёта.

Если арендатор не отвечает требованиям или помещение нельзя продать по этой процедуре, заявление должны вернуть в течение 30 дней с указанием причины.

Увеличить

Инициативное заявление МСП о выкупе помещения вне специального перечня

В DOCX — заполненный учебный пример: Инициативное заявление МСП о выкупе помещения вне специального перечня. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Выбрано нежилое помещение вне перечня поддержки МСП; непрерывная аренда не менее одного года на день заявления. Объект и заявитель допускаются к процедуре по Закону №159-ФЗ, задолженности по аренде/штрафам/пеням на день подачи нет. Это условия конкретного бланка, не вывод о реальном объекте. Не подходит для объекта из специального перечня, опубликованных торгов, оперативного управления, ограниченного оборота и иных исключений статьи. Проверяются статус МСП и исключённые категории; запись МСП перепроверяют к договору. Способ оплаты и цена не назначаются заявителем вместо установленной процедуры.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

В [Наименование уполномоченного органа]
От [Наименование арендатора], ИНН [ИНН арендатора], ОГРН [ОГРН арендатора]
Адрес: [Адрес арендатора]
Руководитель: [ФИО руководителя]
Электронная почта: [Электронная почта для ответа]

ЗАЯВЛЕНИЕ
о реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения

Заявитель арендует нежилое помещение: [Адрес помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер помещения], площадь [Площадь помещения] кв. м, на основании договора № [Номер договора аренды] от [Дата договора аренды]. Непрерывная аренда началась [Дата начала непрерывной аренды] и на день настоящего заявления продолжается не менее одного года.

Заявитель включён в единый реестр субъектов МСП. По проверенным для этого обращения сведениям помещение не включено в специальный перечень имущества для поддержки МСП. На день подачи заявления задолженности по арендной плате, штрафам и пеням нет. Сведения и документы, подтверждающие выбранную ветвь: [Подтверждающие документы выбранной ветви].

Заявитель не относится к исключённым категориям; объект не подпадает под исключения применения специальной процедуры. Эти обстоятельства подлежат проверке уполномоченным органом, а не считаются установленными самим заявлением.

Прошу рассмотреть настоящее инициативное заявление о реализации преимущественного права приобретения указанного помещения в порядке Федерального закона №159-ФЗ, провести предусмотренные процедуры и направить результат, а при наличии оснований — проект договора.

Прошу сообщить регистрационный номер заявления и направить ответ по указанным реквизитам. Согласие с ещё не установленной рыночной ценой и отказ от права оспаривания настоящим заявлением не выражаются.

Приложения: копия договора аренды № [Номер договора аренды] от [Дата договора аренды]; документы о непрерывности аренды; подтверждающие сведения по перечню и расчётам; документ о полномочиях руководителя.

Дата подписания: [Дата подписания]

Руководитель: [Подпись заявителя] / [ФИО руководителя]

Инициативное заявление МСП о выкупе помещения вне специального перечня

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда нужно подписать договор и можно ли спорить с оценкой

После получения предложения и проекта договора у арендатора есть 30 дней на заключение договора.

Если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости, течение этого срока приостанавливается до вступления решения суда в законную силу.

Отказ от заключения договора или пропуск установленного срока может привести к утрате преимущественного права. Поэтому вопрос о несогласии с оценкой или действиями органа лучше решить до окончания срока на подписание.

Закон допускает оспаривание отказа уполномоченного органа, его бездействия и достоверности величины рыночной стоимости (ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Но универсальный срок и порядок судебного обращения для любой из этих ситуаций без изучения конкретного спора определить нельзя. Нужно учитывать, что именно произошло, какие решения и документы уже получены и какие действия предпринимались сторонами.

Можно ли выкупить помещение в рассрочку

При преимущественном выкупе арендатор вправе выбрать единовременную оплату или рассрочку (ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Для недвижимости срок рассрочки, установленный применимым нормативным актом, не может быть меньше 5 лет. Если отдельным актом срок не установлен, применяется пятилетний срок (ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Платежи вносят равными долями каждый месяц или каждый квартал. На оставшуюся сумму начисляют проценты исходя из 1/3 ставки рефинансирования, действовавшей на дату публикации объявления о продаже арендуемого имущества.

До полной оплаты помещение, приобретённое в рассрочку, находится в залоге у продавца. Исключить этот залог условием договора нельзя.

Однако рассрочка не означает, что право собственности обязательно зарегистрируют только после последнего платежа. Порядок передачи помещения и регистрации проверяют по договору, а залог продавца продолжает действовать до полной оплаты.

Какие права на землю переходят вместе с помещением

При покупке нежилой недвижимости важно различать самостоятельное здание и отдельное помещение внутри здания. Правила в отношении участка могут отличаться.

Если приватизируется самостоятельное здание, строение или сооружение, по общему правилу одновременно отчуждается земельный участок, занятый объектом и необходимый для его использования. Исключения могут быть установлены федеральным законом (ст. 28 Закона № 178-ФЗ).

Другая ситуация — покупка самостоятельной части здания, расположенного на государственном или муниципальном участке, который нельзя разделить на отдельные земельные участки. В таком случае может потребоваться аренда земли вместе с другими владельцами частей здания.

В договоре это называют множественностью лиц на стороне арендатора: земельный участок один, а арендаторов несколько.

Если впоследствии приватизированы все части здания, их собственники при предусмотренных законом условиях могут приобрести земельный участок в общую долевую собственность.

Поэтому при покупке отдельного нежилого помещения нельзя рассчитывать на автоматическое получение собственного отдельного земельного участка. До сделки нужно выяснить земельный режим по документам конкретного объекта.

Сколько стоит покупка кроме цены помещения

Единой суммы дополнительных расходов нет. Она зависит от способа приватизации, цены объекта, статуса покупателя, налогового режима, состояния помещения и необходимых регистрационных действий.

Задаток и расходы на участие

Перед участием нужно предусмотреть задаток. Для аукциона и продажи посредством публичного предложения его размер определяется по начальной цене: 10% при цене менее 100 000 000 ₽ и 20% при цене от 100 000 000 ₽.

При продаже по минимально допустимой цене действует другая база расчёта — 1% цены первоначального предложения предшествующей продажи посредством публичного предложения.

Если задаток по условиям продажи засчитывают в стоимость помещения, он не увеличивает итоговую цену: соответствующая сумма уже внесена в счёт оплаты.

При электронной приватизационной продаже с участника нельзя брать дополнительную плату, не предусмотренную Законом № 178-ФЗ (п. 5 ст. 32.1 Закона № 178-ФЗ).

Нужно ли платить НДС

Налог на добавленную стоимость (НДС) нельзя просто прибавлять по одной схеме к цене любого государственного или муниципального помещения. Правило зависит в том числе от статуса имущества и покупателя.

Имущество казны — это государственное или муниципальное имущество, не закреплённое за соответствующим предприятием или учреждением.

При продаже такого имущества организации и ИП в предусмотренной законом ситуации становятся налоговыми агентами. Это означает, что они должны рассчитать, удержать и перечислить НДС.

Налог определяют расчётным методом: выделяют из суммы, уже включающей НДС, удерживают из дохода продавца и перечисляют в бюджет (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Обычный гражданин без статуса ИП налоговым агентом по этому правилу не является. Но это ещё не означает, что цена конкретного лота обязательно указана без НДС или что налог вообще не влияет на условия покупки.

Для реализации имущества казны субъекту МСП по Закону № 159-ФЗ предусмотрено специальное исключение из объекта налогообложения (подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Поэтому до подачи заявки или подписания договора выясните три вопроса:

• указана ли цена с учётом НДС или без него;
• возникает ли НДС именно при вашей покупке;
• кто обязан рассчитать налог и перечислить его в бюджет.

Сколько составляет госпошлина за регистрацию

Размер государственной пошлины за регистрацию права на обычный нежилой объект зависит от статуса заявителя и кадастровой стоимости имущества (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Для гражданина, в том числе зарегистрированного как ИП:

• если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 000 000 ₽ — 4 000 ₽;
• если кадастровая стоимость превышает 20 000 000 ₽ — 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽.

Для организации:

• если кадастровая стоимость не определена или не превышает 22 000 000 ₽ — 44 000 ₽;
• если кадастровая стоимость превышает 22 000 000 ₽ — 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 000 000 ₽.

Если регистрируется доля в праве, для стоимостного порога и расчёта используют соответствующую часть кадастровой стоимости. Пошлину, рассчитанную в процентах, округляют вниз до полных 100 ₽.

Льготы, кадастровый учёт и специальные регистрационные действия могут изменить расчёт. Поэтому приведённые суммы нельзя считать универсальной стоимостью оформления любой нежилой недвижимости.

Какие ещё расходы предусмотреть

Помимо цены и обязательных платежей, деньги могут понадобиться на:

• проверку юридических документов и состояния помещения;
• банковские операции;
• оформление полномочий представителя;
• ремонт объекта;
• подключение или подготовку необходимых коммуникаций.

Единого установленного законом размера таких расходов нет. Их стоит оценить до участия в продаже, особенно если помещение приобретается для бизнеса и потребует дополнительных вложений.

Когда покупатель становится собственником помещения

Победа на торгах, подписание договора, оплата помещения, его передача и регистрация права — не одно и то же.

После определения покупателя у него возникает предусмотренное законом право заключить договор. Подписание договора создаёт обязательства сторон, оплата исполняет денежную обязанность покупателя, а передача помещения подтверждает исполнение соответствующей части договора.

Но для недвижимости этого ещё недостаточно. Право собственности возникает у покупателя после государственной регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).

Поэтому окончательно убедиться в завершении покупки можно по записи ЕГРН, где вы указаны собственником конкретного помещения.