Как распознать обман при покупке квартиры

Какие признаки должны насторожить перед покупкой

Подозрительные обстоятельства полезно рассматривать не как доказательства обмана, а как вопросы, на которые необходимо получить проверяемые ответы. Например, продажа по доверенности сама по себе допустима. Но если представитель не может подтвердить право получать деньги, это уже конкретная причина отложить расчёт.

Ниже собраны основные признаки, соответствующие проверки и результаты, которые нужно получить до оплаты. Каждая строка связывает наблюдаемый признак с конкретным действием и причиной не переходить к расчёту.

Дальше разберём, что именно означает каждая проверка и почему одного документа иногда недостаточно.

Как проверить, что квартиру продаёт её собственник

Сначала нужно установить связь между тремя вещами: конкретной квартирой, человеком, который её продаёт, и документом, на основании которого он стал собственником.

Для этого понадобится актуальная выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. В ней отражаются сведения об объекте, зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях.

Проверьте и сопоставьте с документами продавца:

• Адрес и кадастровый номер. Они должны относиться к той квартире, которую вы собираетесь купить.
• Площадь и назначение объекта. Если характеристики различаются, нужно выяснить причину.
• Вид собственности и доли. Важно понимать, кому и в каком объёме принадлежит квартира.
• Ограничения и обременения. Проверьте, какие из них зарегистрированы и что они означают для продажи.
• Правопритязания и заявления. Если сведения о них отражены в выписке, выясните их содержание.
• Основание возникновения права. Сопоставьте сведения с договором, свидетельством о наследстве, документом о приватизации, судебным актом или другим документом, по которому продавец получил квартиру.

Ограничение или обременение может означать, что собственник не вправе совершенно свободно распоряжаться жильём либо его право связано с правами других лиц. Поэтому важно не только обнаружить запись, но и выяснить её значение именно для вашей сделки.

Отдельного внимания требуют правопритязания. Речь о поступивших документах для внесения в реестр сведений об объекте, праве, ограничении, обременении или сделке. Например, это могут быть документы на регистрацию перехода права или залога. Если такие сведения отражены, выясните, какое именно действие заявлено.

Выписка ЕГРН не является сертификатом юридической чистоты квартиры. Она показывает сведения государственного реестра, но не заменяет проверку основания собственности и других обстоятельств.

Если сведения в документах различаются

Само расхождение ещё не означает обман. Например, продавец мог сменить фамилию. Тогда нужно получить документы, по которым можно проследить, что право принадлежит именно этому человеку.

Если различаются характеристики квартиры, сравните документы, на основании которых возникло право, со сведениями ЕГРН и выясните причину. Пока существенное несоответствие не объяснено документами, оплачивать квартиру рано.

Результат проверки: вы должны понимать, почему именно этот человек считается собственником именно этой квартиры и на каком основании возникло его право.

Как проверить выписку, если данные собственника закрыты

В выписке ЕГРН, которую получает постороннее лицо, персональные данные собственника могут быть закрыты. Это не означает, что продавец не вправе распоряжаться квартирой или что его невозможно проверить.

Попросите продавца самостоятельно получить выписку со своими персональными данными. Важно получить сам файл в том виде, в котором его выдал сервис, а не фотографию экрана, скриншот или картинку из мессенджера.

Но и получение электронного файла ещё не доказывает его подлинность. Соответствующие сведения нужно проверить через официальный сервис.

Росреестр предусматривает проверку действительности содержащейся в выписке информации о правообладателе, в том числе с использованием QR-кода (ст. 62 Закона № 218-ФЗ, разъяснение Росреестра).

Такая проверка помогает подтвердить соответствующие сведения документа, но не устанавливает законность всей будущей сделки.

Если квартиру продают по доверенности

Продажа через представителя сама по себе не является признаком мошенничества. Собственник вправе поручить другому человеку совершить определённые действия от своего имени.

Для покупателя важно выяснить, существует ли доверенность, действует ли она и какие именно полномочия переданы представителю.

Сначала проверьте документ через официальный сервис Федеральной нотариальной палаты и сопоставьте полученные сведения с предъявленной доверенностью.

Затем прочитайте её полный текст. Проверьте:

• кто выдал доверенность и кто указан представителем;
• действует ли документ;
• можно ли однозначно связать полномочия с продаваемой квартирой;
• вправе ли представитель подписывать договор купли-продажи;
• может ли он подавать документы на государственную регистрацию;
• имеет ли право получать деньги, если расчёт предполагается через него;
• установлены ли ограничения по цене или другим условиям сделки.

Особое внимание нужно уделить ситуации, когда собственник недоступен для любого прямого контакта, представитель препятствует проверке доверенности или предлагает перевести деньги человеку, который не уполномочен их получать.

Такие обстоятельства не доказывают мошенничество автоматически, но требуют документального разрешения до расчёта.

Если доверенность ещё только готовится, собственнику и представителю полезно отдельно разобраться, какие действия передаются и какие ограничения можно предусмотреть. Об этом — в материале «Как оформить доверенность на продажу квартиры».

Когда для продажи нужно учитывать права других людей

Даже если квартира зарегистрирована только на продавца, для её отчуждения иногда имеют значение права супруга, детей или других лиц.

Проверка зависит от истории приобретения жилья. Нельзя автоматически требовать один и тот же набор документов у каждого продавца.

Если продавец состоит или состоял в браке

Главное — определить правовой режим конкретной квартиры. Самого факта брака недостаточно, чтобы сделать вывод о необходимости согласия супруга.

Если жильё относится к общему имуществу супругов, для обычной сделки по его отчуждению требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).

Поэтому выясните:

1. Когда продавец приобрёл квартиру.
2. Состоял ли он тогда в браке.
3. На каком основании возникло право собственности.

Если выяснено, что согласие необходимо, соответствующий документ должен быть оформлен до сделки.

Если квартира или доля принадлежит ребёнку

Когда несовершеннолетний является собственником квартиры или доли, обычная продажа его недвижимости требует предварительного разрешения органа опеки (ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Проверьте не только наличие разрешения, но и его содержание: оно должно относиться именно к предполагаемой продаже и соответствовать её условиям.

Для продажи недвижимости несовершеннолетнего также установлено требование о нотариальном удостоверении сделки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Есть и отдельные случаи, когда несовершеннолетний уже приобрёл полную дееспособность — возможность самостоятельно совершать сделки и отвечать за свои действия как взрослый.

Если продавец ссылается на такой статус, попросите подтверждающий документ. Обычные правила распоряжения имуществом подопечного нельзя автоматически переносить на полностью дееспособного несовершеннолетнего.

Если при покупке использовался материнский капитал

Когда материнский капитал направлялся на приобретение квартиры или погашение соответствующего жилищного кредита, нужно проверить, выполнена ли обязанность оформить жильё в общую собственность членов семьи с определением долей (СФР: материнский капитал и жильё).

Отсутствие ребёнка среди собственников в свежей выписке ЕГРН не доказывает, что материнский капитал не использовался.

Выясните у продавца:

• за счёт каких средств приобреталась именно эта квартира;
• использовался ли материнский капитал при покупке;
• направлялся ли он на погашение жилищного кредита, если квартира приобреталась с привлечением кредита;
• какими документами подтверждается исполнение обязанности по оформлению долей членов семьи.

Важно связать сведения об использовании материнского капитала с конкретной покупкой или соответствующим кредитом. Одного поиска по адресу и отсутствия найденных сведений недостаточно, чтобы сделать вывод, что маткапитал не применялся.

Если продавец подтверждает использование материнского капитала, но не может объяснить и документально подтвердить судьбу семейных долей, этот вопрос нужно разрешить до оплаты.

Само наличие детей у продавца не означает, что при покупке использовался маткапитал.

Почему важно проверить историю приватизированной или кооперативной квартиры

У квартиры могут быть пользователи, которые не являются её собственниками. В отдельных случаях право такого человека пользоваться жильём сохраняется даже после продажи.

Если это право сохраняется по закону, сведения о соответствующих лицах и характере их прав имеют значение для договора купли-продажи (ст. 558 ГК РФ).

Поэтому при приватизационной или кооперативной истории недостаточно проверить только нынешнего собственника.

В ЕГРН предусмотрено отражение отдельных сведений о лицах, сохраняющих специальные права пользования таким жильём (ст. 9 Закона № 218-ФЗ).

Но отсутствие соответствующей записи в свежей выписке не заменяет изучение документов, из которых могло возникнуть право.

Не следует делать и противоположный вывод: любой человек, который когда-либо был зарегистрирован в квартире, не становится из-за этого пожизненным пользователем. Для оценки нужно установить конкретное основание права.

При этом снятие человека с регистрационного учёта само по себе не всегда означает прекращение ранее возникшего права пользования.

Если квартира была приватизирована

Попросите продавца предоставить договор передачи квартиры в собственность и документы, по которым можно установить состав людей, имевших равные права пользования жильём в момент приватизации.

Для этого могут понадобиться:

• архивные сведения о проживавших в квартире;
• документы об участии в приватизации;
• документы об отказе от участия в приватизации.

Сопоставьте сведения о таких людях с документами о собственности. Особое внимание нужно уделить тому, кто имел соответствующее право пользования, но собственником не стал.

Задача не в том, чтобы объявить любого бывшего жильца обладателем бессрочного права. Нужно выяснить основание конкретного права и определить, сохраняется ли оно после продажи.

Если необходимых документов нет или судьба такого права вызывает спор, вопрос требует отдельной правовой оценки до передачи денег.

Если квартира связана с жилищным кооперативом

Для кооперативной квартиры важны обстоятельства предоставления жилья и полной выплаты пая.

Попросите документ, подтверждающий полную выплату пая, а также ордер или решение общего собрания о предоставлении квартиры.

При необходимости изучите документы о вселении членов семьи, включая соответствующее решение собрания или суда.

Здесь нужно установить, кто и на каком основании имел предусмотренные законом права на момент полной выплаты пая (ст. 19 Закона № 189-ФЗ).

Это документы для проверки истории квартиры и прав пользователей, а не универсальный обязательный пакет для регистрации любой продажи.

Результат проверки приватизационной или кооперативной истории: установлены лица с возможными особыми правами, основания возникновения этих прав и их дальнейшая судьба. Если человек с соответствующим основанием обнаружен, нужно отдельно выяснить, сохраняется ли его право после перехода собственности.

Когда история неполная или права остаются спорными, расчёт лучше отложить до индивидуальной правовой оценки. Отсутствие человека в текущей регистрации само по себе проблему не решает.

Как распознать влияние посторонних на продавца

Опасность не всегда связана с поддельными документами. Бывает, что квартиру действительно продаёт её собственник: он лично подписывает договор и получает деньги, но действует под влиянием обмана со стороны третьих лиц.

Для покупателя важно понять, самостоятельно ли продавец принимает решение, осознаёт ли смысл сделки и понимает ли, что после продажи потеряет право на квартиру.

Закон предусматривает несколько разных оснований для оспаривания сделки:

• Состояние человека в момент сделки. Если он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, применяется ст. 177 ГК РФ.
• Существенное заблуждение. При предусмотренных законом условиях значение имеет ст. 178 ГК РФ.
• Обман. Если продавца обманул посторонний человек, для оспаривания по этому основанию имеет значение, знал ли покупатель или должен ли был знать об обмане (ст. 179 ГК РФ).

Эти основания нельзя смешивать. Не всякое заблуждение является существенным, и не любой обман продавца третьими лицами автоматически делает продажу недействительной. В последнем случае по соответствующему основанию оценивается также осведомлённость покупателя.

Поэтому важно не только услышать заверение продавца, что он действует добровольно, но и разобраться в обстоятельствах продажи. Если видны серьёзные противоречия, игнорировать их нельзя.

Почему возраст и медицинские документы не дают гарантии

При оценке способности человека понимать свои действия имеют значение обстоятельства именно в момент совершения сделки. Суд оценивает их в совокупности (обзор практики Верховного Суда РФ).

Сами по себе не позволяют сделать окончательный вывод:

• пожилой или молодой возраст продавца;
• наличие медицинского диагноза;
• отсутствие медицинского диагноза;
• справка о том, что человек не состоит на учёте;
• низкая цена квартиры;
• видеозапись подписания договора.

Эти обстоятельства и документы могут иметь доказательственное значение. Но ни одно из них по отдельности не гарантирует отсутствия будущего спора.

Какие объяснения продавца должны насторожить

Дополнительная проверка нужна, если продавец:

• не может своими словами объяснить, зачем продаёт квартиру;
• постоянно меняет причину продажи;
• выполняет указания постороннего человека по телефону;
• ссылается на секретные инструкции банка, полиции, Росреестра или другой организации;
• говорит, что продажа необходима для «спасения» денег;
• называет продажу «временной» или «защитной».

Особенно внимательно стоит отнестись к сочетанию таких обстоятельств с необычной спешкой и существенной скидкой.

Фраза «я всё понимаю» сама по себе не разрешает возникшие противоречия. Пока обстоятельства продажи остаются непонятными, нужно продолжить проверку, а не передавать деньги.

Когда низкая цена действительно требует дополнительной проверки

Универсального процента скидки, после которого квартиру следует считать опасной, нет. Само по себе отличие цены от предложений на рынке не доказывает обман.

Сначала нужно убедиться, что вы сравниваете действительно похожие квартиры. Учитывайте район, характеристики дома, площадь, состояние жилья, этаж и другие особенности, влияющие на стоимость.

Если цена заметно ниже сопоставимых предложений, выясните причину. Скидка может объясняться состоянием квартиры, особенностями дома или желанием продавца провести сделку быстрее.

Важно, согласуется ли это объяснение с другими обстоятельствами.

Судебная практика также не устанавливает универсального процентного порога: значение имеет цена в сочетании с остальными обстоятельствами конкретной сделки (обзор практики Верховного Суда РФ).

Что проверить, если у продавца есть долги или банкротное дело

Наличие долга само по себе не означает, что человек не может продать квартиру. Но покупателю нужно разобраться, не существует ли обстоятельств, из-за которых сделку впоследствии могут оспорить, в частности в деле о банкротстве.

Банкротство — специальная процедура, связанная с неплатёжеспособностью должника. Для проверки используйте несколько ресурсов, поскольку они содержат разные сведения:

• ЕФРСБ — сообщения и сведения, связанные с процедурами банкротства.
• Картотека арбитражных дел — судебные дела, в том числе о банкротстве.
• Банк данных исполнительных производств ФССП — открытые сведения об исполнительных производствах.

Не считайте совпадение ФИО достаточным подтверждением, что найденное дело или долг относится к продавцу. Сопоставьте доступные идентифицирующие сведения.

Если обнаружен долг или исполнительное производство

Сначала выясните размер и характер задолженности. Отдельно проверьте, есть ли арест и как другие обстоятельства могут повлиять на продажу квартиры.

Сам по себе долг не равен аресту недвижимости и не означает автоматического запрета на покупку. Нужно оценить конкретную ситуацию.

Если продажу могут оспорить при банкротстве

Закон предусматривает несколько самостоятельных оснований для оспаривания сделок должника.

Неравноценное встречное исполнение. Например, должник продал квартиру значительно дешевле сопоставимых объектов в сравнимых обстоятельствах и получил существенно меньше, чем передал покупателю.

По этому основанию могут оспариваться сделки, совершённые за 1 год до принятия судом заявления о банкротстве, а также после принятия заявления.

Причинение вреда кредиторам. Другая ситуация — сделка совершена с целью причинить вред кредиторам, вред действительно возник, а покупатель знал о соответствующей цели должника.

Для этого основания предусмотрен период в течение 3 лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия.

Закон устанавливает обстоятельства, при которых предполагается наличие соответствующей цели или знания. В частности, знание покупателя о цели должника предполагается, если покупатель знал или должен был знать, что должник не способен платить по своим обязательствам либо его имущества недостаточно для расчёта.

Поэтому слова покупателя «я ничего не знал» сами по себе не решают вопрос. Оцениваются фактические обстоятельства сделки (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ, ст. 213.32 Закона № 127-ФЗ).

Если в отношении продавца уже найдено дело о банкротстве

Откройте актуальные судебные акты по делу и выясните, что именно происходит. Сам факт подачи заявления о банкротстве ещё не означает, что суд ввёл соответствующую процедуру.

До оплаты нужно получить ответы на несколько вопросов:

• Какая стадия банкротства введена, если процедура уже началась?
• Относится ли продаваемая квартира к имуществу, на которое распространяется порядок соответствующей процедуры?
• Кто вправе подписать договор и распорядиться квартирой?
• Требуется ли согласие финансового управляющего?
• Какой порядок продажи и расчёта применяется?

Финансовый управляющий — участник процедуры банкротства, который осуществляет установленные законом полномочия в отношении имущества должника.

При реструктуризации долгов продажа недвижимости требует предварительного письменного согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11 Закона № 127-ФЗ).

После признания гражданина банкротом имуществом конкурсной массы распоряжается финансовый управляющий от его имени. Личная сделка должника с таким имуществом недопустима (п. 5 ст. 213.25 Закона № 127-ФЗ).

Конкурсная масса — имущество, на которое распространяется соответствующий порядок распоряжения при банкротстве. Однако нельзя автоматически считать любую квартиру должника частью конкурсной массы: нужно проверить её статус и применимые исключения.

Если процедура уже введена, а продавец предлагает обычную личную продажу без подтверждения необходимых полномочий и условий, расчёт стоит отложить до адресной юридической проверки.

Даже подтверждение полномочий или получение согласия финансового управляющего не исключает все возможные основания для последующего оспаривания сделки.

Как договориться о цене и безопаснее организовать расчёт

Переход права собственности на квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Но ещё до подписания договора нужно согласовать реальную стоимость квартиры, получателя денег и условия, при которых продавец получит оплату.

Укажите в договоре полную реальную цену

Если продавец предлагает записать в договоре меньшую сумму, а остальное получить отдельно, покупатель принимает на себя дополнительный риск.

При возникновении спора может потребоваться доказывать, сколько денег фактически передано и на каком основании. Поэтому для подтверждения расчёта важно, чтобы документы отражали реальную полную цену сделки.

Просьба занизить стоимость не должна оставаться устной договорённостью о скрытой части платежа.

Проверьте, кому вы перечисляете деньги

Обычно расчёт нужно сопоставить со сторонами договора, а если участвует представитель — с его полномочиями.

Когда продавец просит перевести деньги родственнику, знакомому или другому человеку, сначала выясните, на каком правовом основании этот человек вправе получить цену квартиры.

Одной просьбы «переведите на этот счёт» недостаточно. Основание платежа должно быть понятным и проверяемым до передачи денег.

Если расчёт получает представитель, отдельно убедитесь, что доверенность разрешает ему именно получение денег. Право подписать договор не заменяет такого полномочия.

Предусмотрите документально подтверждаемый расчёт

Банковский расчёт позволяет организовать передачу денег по заранее согласованным условиям.

Например, аккредитив или другой банковский сервис может предусматривать перечисление денег после представления определённых документов или достижения установленного результата регистрации.

Но условия зависят от конкретного банка и оформленных документов. Нельзя считать, что нужный порядок действует автоматически, только потому, что расчёт называется аккредитивом.

Банковский способ расчёта не заменяет проверку действительности сделки и не делает недействительную сделку действительной.

Его практическое преимущество в другом: можно подтвердить документами, кто перечислил деньги, кому, в какой сумме и при каких условиях.

Стороны также могут закрепить существенные обстоятельства в договоре в форме заверений при условиях ст. 431.2 ГК РФ. Но даже такие заверения не отменяют необходимости проверять документы и не гарантируют отсутствия будущего спора.

Отдельно согласуйте передачу квартиры

Оплата и фактическая передача жилья — разные вопросы. До расчёта определите:

• когда продавец обязан освободить квартиру;
• когда покупателю передадут ключи;
• каким документом стороны зафиксируют фактическую передачу жилья.

Не оставляйте эти условия на устные обещания после выплаты всей цены.

Акт фиксирует передачу квартиры продавцом покупателю по договору продажи. В заполненном примере при осмотре недостатков не выявили; в своём акте нужно правдиво указать состояние, ключи и счётчики. Этот документ не заменяет проверку прав продавца, расчётов, скрытых недостатков и не гарантирует отсутствие обмана.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце продавец передал покупателю квартиру в Москве 30 сентября 2026 года на основании договора от 20 сентября. В документе указаны адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, передача двух комплектов ключей и показания приборов учёта. При осмотре комнаты были освобождены, сантехника и электропроводка работали, видимых повреждений отделки и выявленных недостатков не было. Ниже расположен отдельный шаблон: для своей сделки нужно заменить значения полей и указать фактическое состояние жилья.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г. [Город]　«[Число]» [Месяц] 20[Год — две цифры] г.

Продавец: [ФИО продавца]

Покупатель: [ФИО покупателя]

На основании договора купли-продажи квартиры
от «[Число договора]» [Месяц договора] 20[Год договора — две цифры] г.

Продавец передал, а Покупатель принял квартиру:

Адрес: [Адрес квартиры]

Кадастровый номер (при наличии): [Кадастровый номер]

Общая площадь: [Общая площадь]

Переданы ключи:
Количество комплектов: [Количество комплектов ключей]

Показания приборов учёта:
Электроэнергия: [Показания электроэнергии]
Вода: [Показания воды]

Состояние квартиры:
[Описание состояния квартиры]

Недостатки (при наличии):
[Описание недостатков]

Порядок устранения недостатков:
[Порядок устранения недостатков]

Подписи сторон:

Продавец[Подпись продавца] /[Расшифровка подписи продавца]/

Покупатель[Подпись покупателя] /[Расшифровка подписи покупателя]/

Описание состояния в акте относится к фактическому осмотру квартиры при передаче. Оно не подменяет проверку возможных скрытых недостатков.

Акт приёма-передачи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

В каких ситуациях оплату квартиры лучше отложить

Не всякая необычная деталь требует отказа от покупки. Но если обнаружено существенное противоречие, способное повлиять на право продавца или действительность сделки, сначала нужно получить проверяемое объяснение и только потом решать вопрос об оплате.

Расчёт стоит отложить, если:

• человек, который участвует в сделке, не совпадает с подтверждённым собственником или его представителем;
• доверенность не подтверждается либо не содержит необходимого полномочия;
• продавец не может документально подтвердить основание своего права собственности;
• существенные сведения документов противоречат ЕГРН, а причина расхождения не установлена;
• для продажи общего имущества супругов необходимо согласие, но требуемого документа нет;
• квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему, а необходимое разрешение опеки отсутствует либо относится к другим условиям продажи;
• известно, что использовался маткапитал, но не выяснено, как выполнена обязанность по оформлению долей членов семьи;
• приватизационная или кооперативная история оставляет неразрешённый вопрос о праве пользования квартирой;
• действиями продавца заметно руководит посторонний человек, а сам собственник не может самостоятельно объяснить смысл продажи;
• существенная скидка и необычная срочность не имеют понятного объяснения и сочетаются с другими противоречиями;
• при обнаруженном банкротном деле не установлены стадия процедуры, статус квартиры или полномочия человека, который предлагает её продать;
• деньги просят перечислить получателю, право которого на получение оплаты не подтверждено;
• продавец предлагает скрыть часть реальной цены квартиры.

Для каждой ситуации нужен конкретный результат: документ, подтверждение полномочия, выяснение судьбы права или отдельная юридическая оценка.

Если противоречие разрешено и обстоятельства складываются в понятную документально подтверждённую картину, это полезнее, чем попытка получить универсальную справку о полной безопасности квартиры.

Закон при предусмотренных условиях защищает добросовестного приобретателя, в том числе учитывает его опору на сведения государственного реестра. Но установленная законом презумпция добросовестности может быть опровергнута (ст. 8.1 ГК РФ).

Что проверить непосредственно перед оплатой

Перед передачей денег убедитесь, что получили понятный результат по каждой применимой к вашей сделке группе вопросов.

• Право на квартиру: Личность собственника и основание его права проверены. Квартира, её характеристики и доли сопоставлены со сведениями ЕГРН, а существенные расхождения объяснены документами.
• Представитель: Если квартиру продают по доверенности, её действительность подтверждена, а необходимые полномочия на подписание, регистрацию и получение денег проверены применительно к расчёту.
• Права семьи: Выяснено, имеют ли значение права супруга и детей. Если использовался маткапитал, подтверждена судьба долей членов семьи.
• Особые пользователи: Если квартира была приватизирована или имеет кооперативную историю, изучены соответствующие документы, установлены возможные пользователи и проверена судьба их прав.
• Финансовые обстоятельства: Проверены и оценены долги, объяснены необычная скидка и обстоятельства продажи. При банкротстве выяснены стадия, статус квартиры, полномочия подписанта и применимый порядок продажи.
• Цена и расчёт: В договоре указана реальная полная стоимость. Понятно, кто и на каком основании получает деньги, при каких условиях они перечисляются и какими документами подтверждается оплата.
• Передача жилья: Согласованы срок освобождения квартиры, передача ключей и документ, которым стороны подтвердят фактическую передачу.