Как разделить земельный участок на новые участки по соглашению

Как будут принадлежать новые участки

Если земля принадлежит одному человеку, он остаётся собственником всех новых участков. При общей собственности результат зависит от договорённости участников: по общему правилу на каждом образованном участке сохраняются их прежние доли, если соглашением не предусмотрено иное (п. 1–3, 4, 6 ст. 11.4 ЗК РФ).

Здесь разбирается добровольный раздел обычного частного участка. Судебный раздел, выдел доли в натуре, раздел имущества супругов, сельскохозяйственные земельные доли и специальные случаи с публичной землёй требуют отдельной оценки.

При каких условиях землю можно разделить

Раздел возможен только тогда, когда каждый новый участок соответствует требованиям к образованию земельных участков. Поэтому недостаточно договориться о линии на плане: нужно проверить площадь, допустимое использование, границы, доступ и существующие права на землю.

Площадь, границы и разрешённое использование

Единого для всей России минимального размера участка в сотках нет. Если для земли действуют градостроительные регламенты — местные правила допустимого использования и параметров участков, — размеры определяют по этим регламентам. Если они не распространяются на участок или не устанавливаются, действуют соответствующие требования Земельного кодекса и других федеральных законов. Важны также территориальная зона, вид разрешённого использования (ВРИ) и ограничения (п. 1–7 ст. 11.9 ЗК РФ).

Для каждого нового участка проверьте:

• минимальную и максимальную допустимую площадь;
• возможность пользоваться землёй по её разрешённому назначению;
• форму и расположение границ: конфигурация не должна делать использование невозможным;
• отсутствие пересечения границ, которое запрещено законом.

Проверить только общую площадь исходного участка недостаточно. Как найти местный градостроительный регламент и передать его инженеру, рассказано в порядке действий ниже.

Собственники, сведения ЕГРН и обременения

Сначала выясните по сведениям ЕГРН, кому принадлежит исходный участок и в каких долях, где проходят его границы, какие ограничения зарегистрированы и есть ли на земле здания или сооружения. Если сведения реестра расходятся с фактической ситуацией, вместе с кадастровым инженером определите, нужно ли уточнить границы или исправить ошибку. Если требуется отдельно уточнить границы и согласовать их с соседями, порядок приведён в материале о межевании участка.

Для обычного добровольного раздела по общему правилу требуются предусмотренные законом письменные согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходного участка. Даже единственный собственник должен учитывать права таких лиц. Исключения из п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ относятся к специальным ситуациям, например обязательному разделу по решению суда, изъятию, отдельным публичным или долевым проектам. Они не освобождают автоматически собственника обычной частной земли от получения согласий. Ипотека сама по себе не означает безусловного запрета, но условия договора и права залогодержателя игнорировать нельзя (п. 2, 4, 5 ст. 11.2 ЗК РФ).

Раздел недопустим, если сохраняемые обременения препятствуют разрешённому использованию новых участков или из-за новых границ нельзя будет использовать здания по назначению. Отдельно учитывайте зоны с особыми условиями использования территории, например охранные зоны, где ограничена определённая деятельность. Пересечение границы такой зоны само по себе не всегда запрещает образование участка — нужно проверить конкретные ограничения (п. 4–7 ст. 11.9 ЗК РФ).

Как обеспечить доступ к каждому участку

После раздела каждым участком должно быть возможно пользоваться, поэтому заранее определите, как к нему будут попадать. Доступ может идти непосредственно к дороге или обеспечиваться другим предусмотренным законом способом.

Если на участке есть дом или постройки

Раздел земельного участка сам по себе не разделяет дом и не меняет права на здания. До оформления необходимо отдельно проверить:

• не лишат ли новые границы возможности использовать здание по назначению;
• не пройдут ли границы образуемых участков через объект;
• потребуется ли отдельно оформить права на постройки.

Если здания влияют на допустимость раздела или распределение прав, вопрос нельзя решить только соглашением по образцу для пустого участка. Отдельно разобран раздел общего дома и земельного участка.

Что указать в соглашении о разделе

Перед составлением документа всем собственникам нужно согласовать, какой участок делится, сколько участков должно получиться, где пройдут их границы и кому какие права будут принадлежать. Отдельно договоритесь, кто оплачивает кадастровые работы и оформление.

Эти условия следует сверить с кадастровым инженером. Он готовит межевой план — документ с характеристиками образуемых участков и координатами их границ, содержащий необходимые для кадастрового учёта сведения (ч. 1–3, 5–8, 12 ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ). Нарисованный собственниками эскиз не заменяет межевой план. В соглашении обозначения, площади, границы и доступ должны соответствовать подготовленному плану.

Нужно ли заверять соглашение у нотариуса

Форма документа зависит от того, что именно делают собственники. Обычное соглашение об образовании участков с сохранением прежних долей нельзя считать обязательно нотариальным только потому, что у земли несколько долевых собственников. Но документ, рассчитанный на сохранение долей при образовании участков, не подходит для раздела общего имущества супругов, сделок с долями и случаев с участием несовершеннолетних или подопечных.

Для этих ситуаций есть отдельные требования:

• Раздел общего имущества супругов. Соглашение о таком разделе требует нотариального удостоверения (п. 2 ст. 38 СК РФ).
• Отчуждение долей или ипотека долей. Нужно учитывать ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ и установленные ею исключения, в том числе для одной сделки всех участников. Такое исключение не отменяет других требований к форме документа. Если каждому собственнику хотят передать отдельный участок или иначе изменить права, сначала проверьте содержание и форму конкретной сделки (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
• Опека и несовершеннолетние. Распоряжение недвижимостью в условиях опеки, а также отчуждение недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина требуют нотариального удостоверения. Необходимые полномочия и согласия проверяются отдельно (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Образец соглашения для двух собственников

Образец ниже — заполняемая основа для раздела одного обычного частного участка на два новых с сохранением прежних долей обоих собственников в каждом. Это не соглашение о передаче каждому отдельного участка и не гарантия кадастрового учёта или регистрации. Использовать его как основу можно только после проверки и заполнения, если одновременно выполняются все условия:

• участком владеют два совершеннолетних дееспособных собственника, доли которых уже определены;
• участок частный, обычный, без домов и других построек;
• нет ипотеки, аренды, прав других пользователей и сложного режима использования;
• собственники не делят общее супружеское имущество, не отчуждают и не изменяют доли, а сохраняют прежние доли на обоих новых участках;
• каждый образуемый участок имеет непосредственный доступ с земель общего пользования;
• в сделке не участвуют несовершеннолетние и лица под опекой.

Если хотя бы одно условие не выполняется, этот вариант без переработки не подходит. Это относится, в частности, к передаче отдельных участков разным владельцам, обременённой земле, разделу супружеского имущества и ситуациям, где права на здания нужно решать отдельно.

До подписания проверьте права и нужную форму документа, согласуйте с кадастровым инженером площади, обозначения, доступ и графическое приложение, заполните все поля. Не подписывайте утверждение об отсутствии обременений, чужих прав или построек, пока оно не подтверждено. Текст шаблона содержит ссылку на приложение № 1: описание границ и доступа должно соответствовать межевому плану и быть согласовано сторонами.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном примере два владельца с долями по 1/2 разделяют исходный участок площадью 1 000 кв. м на участки 600 и 400 кв. м. Их доли сохраняются в каждом новом участке; документ также определяет расходы и совместную подачу на учёт и регистрацию. Скачиваемый DOCX содержит две страницы заполненного соглашения.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ об образовании земельных участков путём раздела

[место], [дата]

Мы, [ФИО, паспорт, адрес первого] и [ФИО, паспорт, адрес второго], договорились:

1. Исходный участок: кадастровый номер [номер], местоположение [адрес/описание], площадь [кв.м], категория [категория], ВРИ [ВРИ]. Первый собственник: доля [доля], основание [документ], запись ЕГРН [номер/дата]; второй: доля [доля], основание [документ], запись ЕГРН [номер/дата]. Сумма долей равна 1.

2. Участок разделяется на два по межевому плану [дата, инженер, сведения для определения плана]. Подписанное обеими сторонами графическое описание границ и доступа — приложение №1; характеристики совпадают с межевым планом.

3. Новый участок [обозначение плана]: площадь [кв.м], категория [категория], ВРИ [ВРИ], непосредственный доступ с земель общего пользования [описание]. Новый участок [обозначение]: площадь [кв.м], категория [категория], ВРИ [ВРИ], непосредственный доступ [описание]. Координаты и границы — по межевому плану и приложению №1. Обозначения не являются кадастровыми номерами.

4. На каждом новом участке сохраняются прежние доли: [первый ФИО] — [доля], [второй ФИО] — [доля]. Отчуждение, изменение долей или передача отдельного участка одному участнику этим соглашением не предусмотрены.

5. По проверенным сведениям [реквизиты/дата] ипотека, аренда, сервитуты и другие права третьих лиц, здания/сооружения отсутствуют. Если сведения не соответствуют действительности, этот вариант не подписывается без переработки.

6. Расходы на кадастровые работы: [конкретное распределение]; регистрационные платежи: [конкретное распределение]. Стороны совместно подают документы на одновременный учёт и регистрацию обоих новых участков либо поручают представителю с надлежащими полномочиями. Различия с межевым планом устраняются до подачи.

7. Снятие исходного участка с учёта и прекращение прав оформляются одновременно с учётом и регистрацией прав на оба новых участка по закону. Подписи сами по себе эти действия не заменяют.

8. Экземпляры: [число]. Приложение №1 [название/число листов] — часть соглашения.

Подписи: [подпись/ФИО первого],

[подпись/ФИО второго].

Указанное в тексте графическое приложение №1 с границами и доступом должно соответствовать межевому плану и быть согласовано сторонами. В скачиваемом файле нет ни этого графического приложения, ни готового межевого плана.

СОГЛАШЕНИЕ об образовании земельных участков путём раздела

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как оформить раздел и зарегистрировать новые участки

1. Получите сведения о земле и правах

   Запросите актуальные сведения ЕГРН: проверьте собственников и их доли, границы участка, ограничения и наличие зданий. Подготовьте документы, подтверждающие права, если это потребуется для оформления. С самого начала согласуйте между владельцами результат: сохранить доли на каждом новом участке или иначе распределить права.

2. Проверьте возможность раздела с кадастровым инженером

   Передайте инженеру сведения ЕГРН, документы о праве, предполагаемую линию раздела, данные о зданиях, обременениях и предполагаемом доступе к новым участкам. Инженер должен оценить возможность образования каждого участка отдельно, а не только делимость исходной площади.

   Для проверки допустимых размеров найдите опубликованные правила землепользования и застройки муниципалитета. По карте определите территориальную зону, в тексте регламента найдите требования к размерам участков для нужного вида разрешённого использования. Если границы зоны или содержание требований неясны, уточните их в администрации и передайте применимый регламент инженеру.

   Отдельный участок гражданина в СНТ не нужно автоматически проверять по специальному порядку раздела всей земли, предоставленной товариществу. Если у исходного участка есть землепользователи, землевладельцы, арендаторы или залогодержатели, на этом же этапе выясните, какие предусмотренные законом письменные согласия понадобятся.

3. Подготовьте межевой план и согласуйте документ

   Кадастровый инженер готовит межевой план с характеристиками и координатами новых участков. Сверьте с ним соглашение: площади, границы, доступ и обозначения должны совпадать с планом. Обнаруженные различия устраните до подачи документов.

   Не вписывайте в соглашение несуществующие кадастровые номера новых участков. Их присваивают после кадастрового учёта; до этого участки можно обозначить так, как они указаны в плане.

4. Подайте документы на кадастровый учёт и регистрацию прав

   Состав комплекта зависит от основания раздела, участников и особых обстоятельств. Для обычного добровольного раздела ориентируйтесь на следующие документы:

   • заявления на кадастровый учёт и регистрацию прав на все образуемые участки;
   • соглашение всех собственников о разделе либо применимое решение единственного собственника;
   • электронный межевой план с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера;
   • правоустанавливающий документ на исходный участок, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН;
   • обязательные письменные согласия третьих лиц, когда они требуются законом;
   • документы, подтверждающие полномочия представителя, если документы подаёт он.

   При личной подаче предъявите паспорт. В специальных ситуациях могут потребоваться другие предусмотренные законом документы. Квитанцию об оплате госпошлины можно представить добровольно: отсутствие бумажной квитанции само по себе не означает, что пошлина не уплачена. Сроки и платежи уточняйте применительно к своему действию и способу подачи, а не по одной цифре для любого раздела.

   При обычном разделе кадастровый учёт и регистрацию прав проводят одновременно в отношении всех новых участков. Одновременно исходный участок снимают с учёта и регистрируют прекращение прав на него, кроме предусмотренных законом исключений. Нельзя подать документы лишь на одну выбранную часть (ч. 2, 3, п. 2, 9, 10 ч. 8, ч. 9 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ).

   Собственники исходного участка подают документы сами или через представителя с надлежащими полномочиями. Подпись одного совладельца не заменяет согласия остальных на соглашение (п. 3 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

   Физические лица могут подать бумажные документы через МФЦ или предусмотренный приём публично-правовой компании, электронные — через установленные сервисы. По п. 4 ч. 1.2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ заявление при разделе участка на два или более новых допускается подавать через портал или личный кабинет без УКЭП правообладателя. Это не отменяет требований к форме приложений и электронной подписи кадастрового инженера.

   При личной подаче представитель физического лица предъявляет нотариально удостоверенную доверенность, кроме установленных законом исключений (ч. 1, 1.2, 4, 7, 8 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Сохраните расписку или номер обращения.

5. Проверьте зарегистрированный результат

   После оформления получите сведения о новых участках и проверьте их кадастровые номера, площади и границы, зарегистрированных собственников и доли, ограничения, а также судьбу исходного участка.

   Если кадастровый учёт или регистрацию приостановили, сначала выясните указанную органом причину. Проверьте, совпадают ли соглашение и межевой план, получены ли необходимые согласия и представлены ли остальные документы. Если ошибка обнаружена уже в результате регистрации, обратитесь в орган регистрации с подтверждающими документами: автоматическое исправление не гарантируется.