Как выделить долю нежилого помещения в натуре

Проверьте, какая именно доля вам принадлежит

Прежде чем заниматься планировкой, получите актуальную выписку из ЕГРН и выясните, на какой объект зарегистрировано ваше право. От этого зависит, можно ли применять обычный порядок выдела доли.

Если вы владеете самостоятельным помещением и вместе с ним долей в общем имуществе здания, отдельно выделить эту долю нельзя: она связана с правом на основное помещение (ст. 259.2 ГК РФ).

Отдельное правило предусмотрено для соответствующих долей в объектах для размещения автомобилей, зарегистрированных до 01.01.2017. В некоторых таких случаях можно образовать машино-место по специальному порядку, а не по обычным правилам выдела нежилого помещения (ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ).

Если же в ЕГРН зарегистрирована доля именно в праве собственности на конкретное нежилое помещение, можно переходить к проверке будущих объектов.

Как проверить, получится ли разделить помещение

Самостоятельно определять техническую возможность выдела не нужно. Даже если на плане помещение легко разделить линией, это ещё не означает, что получатся самостоятельные объекты недвижимости.

До соглашения или обращения в суд лучше пройти такую проверку:

1. Получите выписку из ЕГРН и имеющийся план помещения

   Они покажут характеристики исходного объекта и зарегистрированные права.

2. Передайте документы кадастровому инженеру

   Он проверит возможность образования самостоятельных объектов для кадастрового оформления.

3. При необходимости обратитесь к профильному проектному специалисту

   Если выдел предполагает перенос или устройство перегородок, дверей, проёмов либо другие строительные изменения, нужно оценить их допустимость и характер.

4. Получите конкретный технический вариант

   В нём должны быть понятны будущие помещения, доступ к каждому из них и перечень необходимых работ.

5. После проверки выбирайте юридический порядок

   Если совладельцы согласны, можно готовить соглашение. Если спорят — рассматривать обращение в суд с технически осуществимым вариантом.

Кадастровый инженер и проектный специалист решают разные задачи. Их работа помогает установить, какие объекты можно образовать и что потребуется для этого. Но сама техническая проверка ещё не означает, что получены все необходимые согласования или решены вопросы о правах собственников.

Как выбрать дальнейший путь

Когда специалисты проверили технический вариант, можно определить следующий шаг. Для разных ситуаций он будет отличаться.

Ниже разберём, каким требованиям должно отвечать новое помещение и как пройти каждый из этих вариантов.

Каким должно быть помещение после выдела

В результате выдела должен появиться самостоятельный объект недвижимости, а не просто часть площади, которой один из собственников фактически пользуется.

По закону помещение — это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для использования по соответствующему назначению (ст. 141.4 ГК РФ).

Кроме того, выдел не должен причинять несоразмерный ущерб общему имуществу. При оценке такого ущерба учитывают, в частности:

• Возможность использовать имущество по назначению. Если после выдела это станет невозможно, такой вариант не подходит.
• Техническое состояние. Существенное ухудшение состояния имущества может препятствовать выделу.
• Ценность имущества. Существенное снижение его ценности также имеет значение.
• Удобство пользования. Учитываются существенные неудобства, которые возникнут после выдела.

Эти ориентиры приведены в п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8.

Поэтому при проверке оценивают не только площадь. Важны планировка, назначение помещений, доступ к ним, состояние конструкций и инженерных систем, необходимые работы и стоимость будущих объектов.

Обязательно ли выделять площадь точно по размеру доли

Если вам принадлежит 1/2 в праве собственности, вы не можете на этом основании заранее выбрать половину помещений или потребовать именно половину площади в квадратных метрах.

После технической проверки может оказаться, что самостоятельные помещения отличаются по площади или стоимости. Если стоимость объекта, получаемого при реальном выделе, не соответствует стоимости идеальной доли собственника, разницу можно устранить денежной или иной компенсацией (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Поэтому сначала выбирают технически осуществимый вариант, а уже потом сопоставляют стоимость будущих объектов с долями собственников и решают вопрос о компенсации.

Обязателен ли отдельный вход с улицы

У каждого выделяемого нежилого помещения не обязательно должен быть собственный вход непосредственно с улицы. Универсального требования об этом нет.

Например, доступ через общий коридор сам по себе не препятствует образованию отдельного помещения. Но необходимо проверить:

• кому принадлежит коридор или другой путь к новому помещению;
• есть ли у будущего собственника законное право пользоваться этим путём;
• не потребуется ли постоянно проходить через другое самостоятельное помещение, принадлежащее постороннему лицу.

Проблема возникает не из-за общего входа, а когда пользоваться новым помещением нельзя без прохода через чужой самостоятельный объект или другую недвижимость, права пользования которой у собственника нет.

Для помещений в многоквартирных домах Росреестр также различает случаи, когда существующая планировка уже позволяет создать самостоятельные помещения, и случаи, когда для их обособленности или доступа необходимы строительные изменения (письмо Росреестра от 01.06.2026 № 14-5849-ЛЛ/26).

Как оформить выдел помещения в многоквартирном доме

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме (МКД), прежде всего выясните, потребуется ли менять его планировку. От этого зависит порядок дальнейшего оформления.

Если строительные работы не нужны

Когда существующие стены, двери и проёмы уже позволяют образовать самостоятельные помещения с необходимым доступом, придумывать перепланировку только ради выдела не нужно.

После выбора юридического основания — соглашения собственников или судебного акта — для кадастрового оформления готовят технический план.

Если для выдела нужно менять стены или проёмы

Если без новых или перенесённых перегородок, дверей либо проёмов самостоятельные помещения образовать нельзя, сначала нужно определить порядок оформления работ, а не приступать к ремонту.

Профильный специалист должен выяснить три вопроса:

1. Относятся ли предполагаемые изменения к перепланировке.
2. Затрагивают ли работы общее имущество многоквартирного дома.
3. Какое согласование необходимо получить до начала работ.

Если применяется порядок перепланировки, работы выполняют после необходимого согласования. По их завершении для кадастрового оформления используют акт приёмочной комиссии и технический план (письмо Росреестра от 01.06.2026 № 14-5849-ЛЛ/26).

При этом письмо Росреестра — ведомственное разъяснение, а не самостоятельная норма федерального закона. Конкретный порядок нужно определять с учётом действующих норм и характеристик помещения.

Когда понадобится согласие всех собственников дома

Согласие всех собственников помещений МКД требуется не при любом выделе.

Оно необходимо, если предполагаемые изменения уменьшают общее имущество дома или требуют присоединения его части к вашему помещению (ст. 36 ЖК РФ, ст. 40 ЖК РФ).

Если же общее имущество не уменьшается и не присоединяется, одно лишь образование новых помещений не означает, что автоматически нужно получать согласие всего дома.

Если нежилое помещение находится не в многоквартирном доме

Для помещения в отдельно стоящем офисном, складском или другом нежилом здании нельзя автоматически применять жилищные правила перепланировки, действующие для МКД.

Если выдел предполагает строительные изменения, до их начала профильный специалист должен определить юридический характер работ. Когда они отвечают признакам реконструкции объекта капитального строительства, применяется градостроительный порядок (ст. 1 ГрК РФ, ст. 51 ГрК РФ).

Поэтому действовать лучше последовательно:

1. Подготовить технический вариант образования самостоятельных помещений.
2. Определить характер необходимых строительных изменений.
3. Выяснить, какие разрешения и согласования требуются.
4. Выполнять работы только после определения и прохождения применимого порядка.

Универсального признака, по которому собственник без помощи специалиста всегда сможет отличить перепланировку от реконструкции, нет.

Что проверить, если помещение в ипотеке или сдано в аренду

До подписания окончательного соглашения или обращения в суд стоит выяснить, есть ли права третьих лиц и ограничения, которые могут повлиять на образование новых объектов.

Проверьте по выписке ЕГРН и имеющимся документам:

• ипотеку;
• зарегистрированную аренду;
• запреты;
• другие обременения и права третьих лиц.

Само наличие обременения не означает, что выдел обязательно запрещён. Но из него также нельзя делать вывод, что для любого выдела достаточно получить один стандартный набор согласий.

Нужно установить характер конкретного права и определить, что произойдёт с ним после образования самостоятельных объектов.

Как выделить долю по соглашению собственников

Если все совладельцы согласны с технически осуществимым вариантом выдела, обращаться в суд не нужно. Но одного согласия о том, кто какую комнату получит, недостаточно: необходимо оформить образование самостоятельных объектов и регистрацию прав.

Порядок действий следующий:

1. Получите выписку из ЕГРН и исходный план

   Уточните зарегистрированные права и характеристики помещения.

2. Проверьте технический вариант у кадастрового инженера

   Нужно определить, какие самостоятельные объекты можно образовать.

3. При необходимости привлеките проектного специалиста

   Он поможет определить характер строительных изменений и применимый порядок их оформления.

4. Согласуйте распределение будущих объектов

   Определите, какой объект получит каждый собственник и нужна ли компенсация из-за разницы в стоимости.

5. Заключите соглашение о способе и условиях выдела

   Его содержание должно соответствовать фактическим изменениям прав собственников.

6. Если требуются строительные работы

   Пройдите необходимые согласования и оформите документы по их результатам.

7. Подготовьте технический план

   В нём указываются сведения, необходимые для кадастрового оформления образуемых объектов.

8. Подайте документы на кадастровый учёт и регистрацию прав

   В зависимости от ситуации понадобятся технический план, соглашение и другие документы, связанные со способом образования помещений и выполненными работами.

Требования к техническому плану предусмотрены ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ. При образовании нескольких объектов действуют правила кадастрового учёта и регистрации прав на образованные объекты, установленные ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ.

Подать документы можно способом, доступным для соответствующего регистрационного действия, в том числе через МФЦ. Единого набора дополнительных документов для всех случаев нет: он зависит от того, как образуются объекты и какие работы выполнялись.

Нужно ли удостоверять соглашение у нотариуса

Нотариальное удостоверение обязательно не для каждого соглашения о реальном выделе доли.

Решающим будет не название документа, а его содержание: собственники действительно получают отдельные объекты или под видом выдела один из них передаёт долю другому.

При обычном реальном выделе, когда собственники прекращают свои доли в исходном помещении и получают самостоятельные объекты без передачи долей друг другу, само по себе правило об отчуждении долей не делает нотариальную форму обязательной. Этот подход следует учитывать при применении ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ и письма Минюста России от 25.01.2023 № 12/8104-МБ.

Если же за названием «выдел» фактически скрывается продажа, дарение, мена или другая передача доли, нужно применять правила о нотариальной форме сделок по отчуждению долей с предусмотренными исключениями (письмо Росреестра от 02.02.2023 № 13-0823-АБ/23).

Когда документ одновременно является соглашением супругов о разделе общего имущества, нажитого в браке, его необходимо удостоверить у нотариуса (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Если доля принадлежит ребёнку или подопечному

При участии несовершеннолетнего или подопечного нужно отдельно решить два вопроса: получить необходимое разрешение органа опеки и проверить нотариальную форму сделки.

Раздел имущества подопечного и выдел из него долей требуют предварительного разрешения органа опеки (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ). Поэтому, если среди собственников есть ребёнок, сначала получают разрешение опеки, а не подписывают соглашение в расчёте оформить его позже.

Для перечисленных законом сделок с недвижимостью подопечных, несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан дополнительно установлена обязательная нотариальная форма (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Но само участие ребёнка не превращает любой реальный выдел в обязательную нотариальную сделку: сначала нужно определить характер конкретной операции.

Собственники также могут добровольно договориться о нотариальном удостоверении соглашения. Если они выбрали такую форму, она становится для них обязательной (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Как выделить долю через суд, если другие собственники против

Если совладельцы не согласны на выдел, собственник доли может обратиться в суд. Однако требование должно опираться на конкретный технически осуществимый вариант.

Недостаточно написать в иске: «Прошу выделить принадлежащую мне 1/2 помещения». Суду нужно установить, что предложенный способ действительно позволяет образовать самостоятельные объекты и что решение можно исполнить.

Для подготовки такого варианта необходимо выяснить:

• Как будут расположены помещения: Нужны сведения об исходной планировке и предполагаемых границах новых объектов.
• Как собственники смогут попасть в свои помещения: Для каждого объекта необходимо определить допустимый доступ.
• Можно ли использовать помещения по назначению: Самостоятельность объекта должна быть не только формальной.
• Какие работы понадобятся: Следует установить необходимость строительных изменений и их допустимость.
• Что произойдёт с конструкциями и общим имуществом: Нужно оценить влияние выдела на инженерные системы, конструкции и общее имущество.
• Каковы площадь и стоимость будущих объектов: Эти сведения важны для оценки предлагаемого варианта.
• Потребуется ли компенсация: Если стоимость выделяемого имущества не соответствует идеальной доле, нужно решить вопрос о компенсации разницы.

Подтвердить техническую возможность помогут заключение специалиста и другие профильные документы. Если стороны спорят о том, можно ли реализовать предложенный вариант, суд вправе назначить экспертизу.

До обращения в суд можно письменно предложить совладельцам конкретный вариант выдела и сохранить их ответы. Это поможет подтвердить отсутствие соглашения. Но такое предложение не нужно представлять как универсально обязательный претензионный порядок для любого спора о выделе.

УвеличитьУвеличить

Предложение сособственнику обсудить конкретный вариант выдела нежилого помещения

В DOCX — заполненный учебный пример: Предложение сособственнику обсудить конкретный вариант выдела нежилого помещения. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Только добровольное предварительное предложение двух взрослых сособственников; пригодно для обсуждения, не подтверждает техническую допустимость и не является обязательной для каждого спора претензией. Предлагается только предварительное обсуждение двух равных частей, без утверждения образования новых объектов. Подписывать окончательное соглашение по одному этому письму нельзя.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

Кому: [ФИО адресата в дательном падеже]
Адрес для направления: [Адрес другого сособственника]
От [ФИО отправителя в родительном падеже]
Почтовый адрес: [Почтовый адрес отправителя]
Электронная почта для ответа: [Электронная почта отправителя]

ПРЕДЛОЖЕНИЕ об обсуждении способа и условий выдела доли нежилого помещения

Я, [ФИО отправителя], являюсь собственником доли [Доля отправителя] в помещении [Адрес и кадастровый номер исходного помещения], общей площадью [Общая площадь]. Другой участник — [ФИО другого сособственника], доля [Доля другого участника]. Документы о зарегистрированных правах: [Документы и записи прав].

Предлагаю обсудить следующий предварительный вариант: [Предложенный вариант распределения]. Предлагаемое описание доступа и инженерных систем: [Предварительное описание доступа и систем]. Это предложение для обсуждения, а не утверждение, что новые объекты уже образованы или что техническая и правовая допустимость подтверждена.

Для оценки варианта предлагаю совместно передать исходный план и сведения ЕГРН кадастровому инженеру, а при необходимости профильному проектному специалисту. До заключения окончательного соглашения нужно проверить самостоятельность использования, допустимость работ, влияние на конструкции и права других лиц.

Предварительный вопрос соразмерности и компенсации: [Предварительное предложение о компенсации]. Окончательное условие может быть согласовано только после проверки характеристик и стоимости, а не считается принятым из-за отсутствия ответа.

Предлагаемый порядок расходов на проверку варианта: [Предложение о расходах]. Прошу до [Предлагаемая дата ответа] сообщить, готовы ли вы обсуждать этот вариант, и предложить время встречи либо изложить возражения и иной конкретный вариант. Указанная дата — предложение для переговоров, не обязательный для любого спора срок претензии.

Приложения: [Перечень приложений]. Прошу направить ответ по указанному почтовому адресу либо электронной почте. Настоящее письмо не меняет доли, не разрешает строительные работы и не заменяет соглашение или судебное решение.

Дата подписания: [Дата подписания]

Отправитель: [Подпись отправителя] / [ФИО отправителя]

Предложение сособственнику обсудить конкретный вариант выдела нежилого помещения

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

В какой суд обращаться с иском о выделе доли

Для спора о выделе нежилого помещения нельзя выбрать суд только по стоимости доли или по тому, что недвижимость используется в коммерческих целях.

Сначала определите четыре обстоятельства:

1. Спор возник между гражданами как собственниками или связан с предпринимательской и иной экономической деятельностью?
2. Право истца на долю уже зарегистрировано и никто его не оспаривает?
3. Кроме реального выдела, требуется отдельно признать или установить право собственности?
4. Есть ли самостоятельное денежное требование и связано ли оно с требованием, подсудным районному суду?

От ответов зависит, какой суд компетентен рассматривать дело и какие правила подсудности будут применяться.

Суд общей юрисдикции или арбитражный суд

Нежилой статус помещения сам по себе не означает, что спор должен рассматривать арбитражный суд.

Если граждане владеют помещением в долях и спорят как собственники, а спор не связан с осуществляемой ими предпринимательской или иной экономической деятельностью, дело относится к компетенции судов общей юрисдикции по правилам ст. 22 ГПК РФ.

Если спор связан с предпринимательской и иной экономической деятельностью, нужно оценивать компетенцию арбитражного суда. Здесь имеют значение и состав участников, и характер спорных правоотношений (ст. 27 АПК РФ, ст. 28 АПК РФ).

Поэтому для обычного спора двух граждан о принадлежащем им нежилом помещении рабочий вариант — суд общей юрисдикции. Но если отношения связаны с экономической деятельностью, компетенцию нужно определить отдельно.

По какому адресу подавать иск

Иск о правах на недвижимость подают по месту нахождения объекта, а не по месту жительства ответчика.

Для гражданского процесса это правило предусмотрено ч. 1 ст. 30 ГПК РФ. Для арбитражного процесса применяется ч. 1 ст. 38 АПК РФ.

Мировой или районный суд: если право на долю уже зарегистрировано

Когда гражданин уже владеет зарегистрированной долей, никто не оспаривает его право, а иск направлен только на реальный выдел, прекращение соответствующего режима общей собственности и образование отдельного помещения, ситуация отличается от спора о признании права собственности.

Для такого чистого требования статья 91 ГПК РФ не устанавливает отдельной формулы определения цены иска.

В судебной практике встречается подход, при котором требование о выделе уже существующей и неоспариваемой доли рассматривается как имущественное, не подлежащее оценке. Один из примеров — Апелляционное определение Верховного Суда Республики Хакасия от 17.12.2013 № 33-3091/2013.

Действующая статья 23 ГПК РФ не относит имущественные споры, не подлежащие оценке, к отдельной категории дел мирового судьи. Поэтому для обычного чистого иска гражданина о выделе зарегистрированной и неоспариваемой доли рабочий ориентир — районный суд по месту нахождения помещения (ст. 23 ГПК РФ, ст. 24 ГПК РФ).

При этом в переданных материалах нет отдельного свежего разъяснения Верховного Суда РФ за 2025–2026 годы, которое специально и универсально определяло бы родовую подсудность именно таких чистых исков граждан о выделе зарегистрированной доли нежилого помещения. Поэтому приведённый ориентир нельзя выдавать за новую специальную позицию ВС РФ.

Если вместе с выделом оспаривается право собственности

Другая ситуация возникает, когда нужно решить самостоятельный спор о праве на недвижимость. Например, стороны не согласны:

• кому принадлежит доля;
• каков размер доли;
• возникло ли право собственности;
• кому принадлежит сам объект.

Для требования о праве собственности на недвижимость цена иска определяется по правилам п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

Если имеется самостоятельное имущественное требование, имеющее цену, может применяться предел подсудности по статье 23 ГПК РФ:

• до 50 000 ₽ включительно — возможна подсудность мировому судье, если нет связанного требования, которое должен рассматривать районный суд;
• свыше 50 000 ₽ — районный суд.

Но требование о признании права нельзя добавлять в иск лишь как формальную фразу, чтобы механически определить подсудность. Сначала нужно выяснить, действительно ли стороны спорят о самом праве собственности.

Если одновременно требуется денежная компенсация

Когда вместе с выделом заявлено требование о взыскании денег, его цена определяется по взыскиваемой сумме (п. 1 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ).

Однако небольшая компенсация не означает, что всё дело будет рассматривать мировой судья. Если требования связаны между собой и хотя бы одно из них подсудно районному суду, весь комплекс связанных требований рассматривает районный суд (ч. 3 ст. 23 ГПК РФ).

Поэтому для иска о выделе доли с компенсацией за разницу в стоимости нельзя определять подсудность только по размеру компенсации.

Также не следует смешивать подсудность с расчётом государственной пошлины. Это разные вопросы, даже если для обоих имеет значение содержание требований.

Что делать после положительного решения суда

Положительное решение суда устанавливает юридическое основание для дальнейшего оформления выдела. Но само по себе оно не заменяет необходимые строительные и кадастровые процедуры.

Если образование помещений предполагает строительные работы, понадобятся документы по результатам применимого порядка их оформления. После этого подготавливают технический план и подают документы на кадастровый учёт образованных объектов и государственную регистрацию прав.

Именно завершение регистрационного этапа позволяет получить самостоятельный объект с оформленным правом в ЕГРН.

Что делать, если выделить отдельное помещение нельзя

Если самостоятельный объект технически образовать невозможно или реальный выдел не допускается по предусмотренным основаниям, нужно рассмотреть другие варианты.

Статья 252 ГК РФ предусматривает несколько ситуаций с денежной компенсацией. Они различаются по условиям и последствиям, поэтому их нельзя считать одним способом обязательного выкупа доли.

Если отдельный объект образуется, но его стоимость отличается от доли

Это ситуация реального выдела, а не замены доли деньгами.

Собственник получает самостоятельное помещение. Если его стоимость не соответствует стоимости идеальной доли, разницу можно компенсировать деньгами или иным способом (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

В отличие от выкупа доли, собственник не остаётся только с денежной выплатой: у него появляется отдельный объект недвижимости.

Если вы сами хотите получить деньги вместо невозможного выдела

Если выдел запрещён законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ, п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Однако из этого правила не следует, что остальные совладельцы автоматически обязаны купить вашу долю.

Если возникает спор, суд оценивает баланс интересов участников. В частности, учитываются:

• Размер доли. Суд рассматривает, какая часть права принадлежит собственнику.
• Возможность фактического пользования. Имеет значение, может ли выделяющийся собственник пользоваться общим имуществом.
• Согласие других собственников. Суд учитывает, готовы ли они принять долю.
• Возможность выплаты. Важно, способны ли остальные собственники выплатить требуемую стоимость.

Такой подход отражён в Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2021) и подтверждён Определением ВС РФ от 20.05.2025 № 5-КГ25-44-К2.

Поэтому даже доказанная техническая невозможность выдела ещё не гарантирует взыскание всей стоимости доли с несогласных совладельцев.

Если другие собственники хотят выплатить вам деньги против вашей воли

По общему правилу заменить выдел денежной компенсацией можно с согласия собственника, которому принадлежит доля.

Есть ли у собственника существенный интерес в использовании помещения, суд определяет по обстоятельствам дела. Например, для нежилой недвижимости может иметь значение реальная необходимость использовать её в профессиональной или предпринимательской деятельности.

При выплате компенсации вместо доли право собственника прекращается с получением компенсации, а не с момента обращения в суд (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

УвеличитьУвеличить

Соглашение двух сособственников о пользовании существующим нежилым помещением

В DOCX — заполненный учебный пример: Соглашение двух сособственников о пользовании существующим нежилым помещением. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Выбрана только альтернатива согласованного пользования существующими комнатами между двумя взрослыми собственниками. Это не реальный выдел, не компенсация, не выкуп доли и не обязательный для всех спорящих собственников порядок. Доли и исходный кадастровый объект сохраняются. Новые стены, проёмы, присоединение общих зон МКД или права третьих лиц требуют отдельной проверки; данный вариант их не разрешает.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

СОГЛАШЕНИЕ о порядке пользования существующим нежилым помещением

Мы, [ФИО первого участника], паспорт [Паспорт первого участника], адрес [Адрес первого участника], и [ФИО второго участника], паспорт [Паспорт второго участника], адрес [Адрес второго участника], являясь совершеннолетними собственниками, договорились о фактическом пользовании общим помещением.

1. Исходный объект: [Адрес и кадастровый номер помещения], площадь [Общая площадь помещения]. Доли каждого: [Доля первого участника] и [Доля второго участника]. Основание и записи прав: [Документы и записи прав]. Право остаётся долевым; самостоятельные объекты этим соглашением не образуются.

2. По существующему плану (реквизиты: [Реквизиты существующего плана]) первый участник пользуется комнатой [Номер и площадь первой комнаты], второй участник — комнатой [Номер и площадь второй комнаты]. Общими остаются [Описание общих зон]. План с обозначениями помещений подписан обоими участниками и прилагается. Строительные работы и изменение доступа к общему имуществу соглашением не предусмотрены.

3. Каждый участник сохраняет доступ к общему входу и общим зонам. Ключи и порядок прохода: [Порядок доступа]. Не допускается блокировать вход другому участнику или занимать общую зону так, чтобы исключить согласованное использование.

4. Использование согласовано только по существующему назначению помещения. Участники не вправе на основании этого соглашения менять разрешённое использование, проводить несогласованные работы или распоряжаться правами третьих лиц. Обременения и фактические пользователи: [Сведения об обременениях и пользователях].

5. Текущие эксплуатационные расходы и расчёты: [Порядок эксплуатационных расходов]. Вопросы необходимых работ и их оплаты согласуются письменно до начала работ. Компенсация вместо доли, принудительный выкуп и изменение размеров долей не предусмотрены.

6. Порядок действует с [Дата начала пользования] до его изменения по соглашению сторон либо в установленном порядке. Разногласия сначала обсуждаются участниками; отсутствие ответа не означает согласия с новым порядком.

7. Приложение: [Описание приложения]. Соглашение составлено в двух одинаковых экземплярах. Оно регулирует пользование имеющимся объектом и не выдаётся за документ кадастрового выдела.

Дата подписания: [Дата подписания]

Первый участник: [Подпись первого участника] / [ФИО первого участника]

Второй участник: [Подпись второго участника] / [ФИО второго участника]

Соглашение двух сособственников о пользовании существующим нежилым помещением

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда вместо выдела достаточно определить порядок пользования

Не всегда собственнику нужен самостоятельный объект недвижимости. Иногда достаточно получить возможность постоянно пользоваться конкретными комнатами или частью общего помещения.

В таком случае можно рассмотреть определение порядка пользования. Собственники вправе договориться о распределении фактического пользования, а если соглашения нет, порядок может установить суд (ст. 247 ГК РФ, п. 37 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Однако у этого решения другие юридические последствия:

• долевая собственность на исходное помещение сохраняется;
• новые самостоятельные помещения не образуются;
• отдельные кадастровые объекты не появляются.

Поэтому порядок пользования может подойти, если ваша цель — закрепить фактическое использование определённой части помещения. Но заменить выдел в натуре, когда нужен самостоятельный объект с отдельным правом собственности, он не может.

Сколько стоит выделить долю нежилого помещения

Единой стоимости всей процедуры нет. Расходы зависят от технического состояния объекта, необходимых работ, количества образуемых помещений и того, потребуется ли обращаться в суд.

При одновременном кадастровом учёте и государственной регистрации права на один образуемый объект госпошлина составляет:

• 6 000 ₽ — для физического лица;
• 66 000 ₽ — для организации.

Эти суммы предусмотрены пп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Это госпошлина только за соответствующее регистрационное действие в отношении одного образуемого объекта, а не полная цена выдела.

Если образуется несколько помещений либо дополнительно требуются другие регистрационные действия, итоговые платежи зависят от количества образуемых объектов, вида действий и применимых льгот. Поэтому нельзя просто умножать указанный тариф на число сособственников.

Какие дополнительные расходы возможны

В зависимости от ситуации могут понадобиться услуги и работы, которые оплачиваются отдельно:

• кадастровый инженер — для подготовки кадастровых документов;
• специалист по техническому обследованию — если нужна оценка состояния и возможности изменений;
• проектировщик — если предполагаются строительные изменения;
• исполнители работ и оформление необходимых согласований;
• оценщик — если требуется определить стоимость объектов;
• судебный эксперт — при споре о технической возможности или других обстоятельствах;
• уплата судебной госпошлины — при обращении в суд;
• представитель — если собственник привлекает специалиста для ведения дела.

Размер этих расходов зависит от характеристик объекта, региона и объёма работ. Поэтому стоимость лучше определять после предварительной технической проверки, когда понятен выбранный вариант выдела.

Вернут ли госпошлину, если Росреестр откажет

Если Росреестр отказал в кадастровом учёте или государственной регистрации права, госпошлина, уплаченная за соответствующие действия, не возвращается (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

При этом отказ и прекращение регистрационных действий по заявлению — разные ситуации. Для прекращения и иных предусмотренных законом случаев действуют отдельные правила.

Поэтому до подачи документов и оплаты связанных расходов стоит убедиться, что технический вариант осуществим, а необходимые юридические основания и документы подготовлены.

Сколько времени занимает выдел доли

Общего срока, за который обязательно завершится весь выдел нежилого помещения, нет. Продолжительность зависит от подготовки технических документов, строительных работ, согласований и наличия спора между собственниками.

Отдельно установлены базовые сроки одновременно проводимых кадастрового учёта и регистрации права:

• 10 рабочих дней — если документы непосредственно поступили в орган регистрации;
• 12 рабочих дней — если документы поданы через МФЦ.

Эти сроки предусмотрены ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ для соответствующего регистрационного этапа.

В них не входит время на предварительную техническую проверку, проектирование, согласования, строительные работы, экспертизу или судебное разбирательство. Поэтому обещать завершение всего выдела за 10 или 12 рабочих дней неправильно.

Что собственник получает после завершения выдела

Если выдел успешно оформлен, вместо доли в общем нежилом помещении у собственника появляется самостоятельный объект недвижимости:

• с собственными характеристиками;
• с отдельным кадастровым номером;
• с зарегистрированным правом собственности в ЕГРН.

При этом прежнее право на долю в исходном объекте прекращается или преобразуется надлежащим образом в соответствии с состоявшимся разделом. Права остальных собственников также приводятся в соответствие с новой конфигурацией недвижимости.