Как выделить сельскохозяйственную долю в отдельный участок
Получить отдельный участок в счёт земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения можно. Но сама доля — это право на часть общего земельного участка, а не готовый участок с установленными границами. Чтобы стать собственником отдельного объекта, нужно пройти процедуру выдела, поставить образованный участок на кадастровый учёт и зарегистрировать право в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости.
Как понять, какое решение собрания относится к вашему выделу
Порядок зависит прежде всего от решения общего собрания участников долевой собственности. Есть два основных варианта: они различаются тем, кто утверждает проект межевания и нужно ли отдельно согласовывать размер и местоположение границ.
| Ваша ситуация | Что делать |
|---|---|
| Общее собрание участников долевой собственности уже утвердило проект межевания, перечень собственников образуемых участков и размеры долей | Проверить документы, выполнить кадастровые работы и зарегистрировать право |
| Решения общего собрания нет | Обратиться к кадастровому инженеру, подготовить проект межевания и пройти процедуру согласования |
Прежде чем выбрать вариант, проверьте четыре обстоятельства. От них зависит, какие действия и документы потребуются.
Если у вас нет протокола собрания, это ещё не означает, что нужное решение не принималось. Запросите копию протокола и утверждённый проект у организатора собрания или того, кто хранит его документы. В протоколе нужно найти все три решения: об утверждении проекта межевания, перечня собственников образуемых участков и размеров их долей. Затем вместе с кадастровым инженером сверьте их с предполагаемым выделом.
Правила об общем собрании, предусмотренные ст. 14 Закона № 101-ФЗ, применяются к участку, у которого более пяти участников долевой собственности.
Что меняется после выдела земельной доли
Земельная доля — это доля в праве общей собственности на участок сельскохозяйственного назначения. Пока выдел не завершён, собственнику принадлежит доля в общем имуществе, а не конкретная часть земли с собственными границами.
После завершения процедуры появляется новый земельный участок с кадастровыми характеристиками, а право собственности на него регистрируют в ЕГРН. Исходный участок при этом сохраняется, но его границы и состав собственников меняются с учётом выдела. Ни подготовленный проект межевания, ни собранные для регистрации документы сами по себе ещё не означают, что участок образован и право оформлено.
Общие правила выдела предусмотрены ст. 11.5 ЗК РФ, а понятие земельной доли — ст. 15 Федерального закона № 101-ФЗ.
Если проект межевания уже утверждён собранием
Дальше проверьте:
У этой процедуры есть отдельное требование к подготовке проекта: до его утверждения собранием участникам долевой собственности и другим заинтересованным лицам должна быть обеспечена возможность ознакомиться с ним не менее чем за 30 дней. Не путайте этот период с 30-дневным сроком для возражений при индивидуальном выделе. Даже после утверждения проекта собранием участок ещё нужно сформировать и зарегистрировать право на него.
Как выделить долю, если решения собрания нет
Если собрание не утверждало необходимое решение, собственник земельной доли обращается к кадастровому инженеру. Инженер готовит проект межевания, определяет в нём размер и местоположение будущего участка и участвует в согласовании этих параметров.
Дальнейшие действия идут последовательно:
- Известить участников и согласовать параметры выдела
Нужно обеспечить надлежащее извещение о проекте и возможность представить возражения относительно размера участка и расположения его границ.
- Утвердить проект
После предусмотренного согласования проект утверждает собственник земельной доли или долей.
- Подготовить межевой план
По утверждённому проекту проводят кадастровые работы и составляют межевой план.
- Обратиться за оформлением участка
Документы подают для кадастрового учёта и регистрации права.
Получить отдельный участок только на основании договора с кадастровым инженером или готового проекта нельзя: процедура заканчивается оформлением нового объекта и права в ЕГРН.
Нужно ли разрешение каждого совладельца
Личное согласие каждого участника долевой собственности на сам факт выдела не требуется. Однако это не означает, что можно обойтись без согласования границ и размера. При индивидуальном порядке другим участникам должны дать возможность ознакомиться с предлагаемым выделом и направить обоснованные возражения.
Если все необходимые решения приняло общее собрание и участок образуют по утверждённому проекту, дополнительное согласование этих параметров не нужно. Если такого решения нет, согласовать необходимо размер будущего участка и местоположение его границ. Порядок установлен ст. 13.1 Федерального закона № 101-ФЗ.
Как известить участников и согласовать проект
При индивидуальном выделе подготовка проекта и согласование — разные действия. Кадастровый инженер определяет предлагаемые параметры участка, после чего участники должны получить возможность ознакомиться с проектом и возразить против размера или расположения границ.
| Этап | Что происходит | Результат |
|---|---|---|
| Подготовка проекта | Кадастровый инженер составляет проект межевания | Определены размер и местоположение участка |
| Извещение участников | Участники получают возможность ознакомиться с проектом и представить возражения | Начинается процедура согласования |
| Отсутствие возражений | Если возражений нет, проект считается согласованным | Инженер составляет заключение, собственник утверждает проект; далее готовят межевой план |
| Возражения | Проверяются основания несогласия | Спор при необходимости рассматривается судом |
Если в течение 30 дней со дня надлежащего извещения не поступили возражения относительно размера и местоположения границ, проект считается согласованным. Кадастровый инженер составляет заключение об отсутствии возражений, после чего собственник может утвердить проект и перейти к следующим действиям.
Если возражения поступили, истечение 30 дней само по себе спор не прекращает: разногласия нужно разрешить. В любом случае это не общий срок выдела участка.
Извещение направляют участникам долевой собственности либо публикуют в средствах массовой информации, определённых субъектом РФ. В нём должны быть сведения о заказчике и кадастровом инженере, кадастровый номер исходного участка, порядок ознакомления с проектом, срок и адрес для подачи возражений. Устное согласование или публикация в произвольно выбранном издании не заменяют надлежащего извещения.
Бланк для самостоятельного заполнения
ИЗВЕЩЕНИЕ о возможности ознакомиться с проектом межевания и представить возражения
Заказчик проекта: [ФИО заказчика], почтовый адрес [Почтовый адрес заказчика], контакт [Контакт заказчика]. Кадастровый инженер: [ФИО кадастрового инженера], почтовый адрес [Почтовый адрес инженера], телефон [Телефон инженера], электронная почта [Электронная почта инженера].
Исходный земельный участок: кадастровый номер [Кадастровый номер исходного участка], местоположение [Описание местоположения исходной земли]. Проект межевания от [Дата проекта] подготовлен для выдела земельного участка в счёт принадлежащей заказчику земельной доли. Право на долю подтверждается [Документ о праве заказчика на земельную долю].
С проектом, в том числе предлагаемыми размером и местоположением границ, можно ознакомиться: [Место ознакомления], в период [Период и часы ознакомления]. Для согласования времени ознакомления: [Контакт для согласования ознакомления]. Возможность ознакомления должна быть обеспечена, а не только объявлена в письме.
Обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ подаются в течение 30 дней со дня надлежащего извещения. Конкретный срок ознакомления и подачи возражений по этому извещению: до [Дата окончания конкретного срока]. Адрес для подачи возражений кадастровому инженеру: [Почтовый адрес инженера].
Возражения направляются кадастровому инженеру и в орган регистрации прав по месту нахождения участка. В них указывают ФИО, реквизиты документа личности, причины несогласия, кадастровый номер исходного участка и прилагают документы о праве на земельную долю.
Настоящее извещение не подтверждает отсутствия возражений или состоявшегося согласования. Если поступят возражения, одно истечение срока их не устраняет. Доказательства надлежащего направления и фактической возможности ознакомления сохраняются отдельно.
Дата подписания: [Дата подписания]
Заказчик: [Подпись заказчика] / [ФИО заказчика]
Что делать, если поступили возражения
Другой участник долевой собственности может возразить, если считает, что размер или место расположения будущего участка определены неправильно. Возражения должны быть обоснованными и относиться к этим параметрам выдела.
В возражениях указывают:
- фамилию, имя, отчество заявителя;
- реквизиты документа, удостоверяющего его личность;
- причины несогласия;
- кадастровый номер исходного участка;
- документы, подтверждающие право заявителя на земельную долю.
Возражения нужно направить двум адресатам: кадастровому инженеру, подготовившему проект, и в орган регистрации прав по месту нахождения участка.
Если разногласия о размере или местоположении участка не удаётся урегулировать, их рассматривает суд. Само возражение не означает, что заявитель обязательно прав; как и отсутствие договорённости не означает, что выдел автоматически разрешат в пользу другой стороны. Понадобится доказать, в чём предложенный вариант нарушает права или требования закона. Нельзя подавать документы, представляя дело так, будто возражений не поступало.
Бланк для самостоятельного заполнения
ВОЗРАЖЕНИЯ относительно размера и местоположения границ участка по проекту межевания
Я, [ФИО заявителя], являюсь участником общей долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером [Кадастровый номер исходного участка], местоположение [Местоположение исходного участка]. Моя земельная доля составляет [Земельная доля заявителя]. Подтверждающий документ: [Название и реквизиты документа о праве].
Извещение о проекте межевания получено [Дата получения извещения]. С проектом от [Дата проекта], подготовленным указанным кадастровым инженером по заказу [ФИО заказчика проекта в родительном падеже], я ознакомился [Дата ознакомления]. Возражения относятся к следующему размеру и местоположению границ: [Точное описание оспариваемых размера и границ].
Причины несогласия: [Конкретные причины несогласия]. Фактическое обоснование и приложенные материалы: [Относимые доказательства причин несогласия]. Я не возражаю только по мотиву нежелания выдела как такового; прошу проверить указанные конкретные параметры и их влияние на мои права.
Прошу учесть эти мотивированные возражения при согласовании проекта, не представлять сведения так, будто возражений не поступало, и сообщить о предложенном способе устранения разногласий. Эти возражения направлены одновременно кадастровому инженеру и в орган регистрации прав по месту нахождения участка.
Приложения:
1. Копия документа о праве на земельную долю: [Название и реквизиты документа о праве].
2. [Перечень фактически приложенных материалов].
3. Копия извещения о проекте и доказательство даты его получения: [Документ о вручении извещения].
Ответ прошу направить по указанному почтовому адресу. Настоящие возражения не являются судебным решением и не доказывают автоматически незаконность предлагаемого выдела.
Дата подписания: [Дата подписания]
Заявитель: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]
От чего зависит размер будущего участка
Площадь нельзя рассчитать простым делением всей земли на число участников долевой собственности. Важны документы, подтверждающие размер земельной доли, а также состояние и свойства почвы как выделяемого, так и исходного участка. Два одинаковых по площади участка могут различаться по свойствам земли, поэтому при выделе учитывают не только число гектаров (ст. 13 Федерального закона № 101-ФЗ).
Если в регионе не установлен порядок определения площади с учётом состояния и свойств почвы, само по себе это не препятствует выделу. При этом характеристики земли и документы о доле всё равно нужно учитывать.
Каким требованиям должен отвечать новый участок
При образовании участка проверяют не только площадь и границы, но и возможность его использования. В частности, имеют значение:
- соответствие разрешённому использованию земли;
- допустимые размеры участка;
- возможность нормального использования;
- наличие доступа к участку;
- существующие ограничения и обременения.
Единого минимального размера сельскохозяйственного участка для всей России нет. Требования зависят от региональных правил и особенностей конкретной земли. Основания для проверки — ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 4 Федерального закона № 101-ФЗ.
Можно ли выделить долю, если общий участок в аренде
Какие документы понадобятся для учёта и регистрации
Состав документов зависит от способа выдела. В любом случае нужно подтвердить право на земельную долю, подготовить документы кадастрового учёта и регистрации права и показать, что установленная процедура выдела соблюдена. Проект межевания и документы о его утверждении представляют с учётом выбранного порядка.
Если выдел проходит по решению собрания
По ст. 47 Федерального закона № 218-ФЗ к документу о праве на земельную долю прилагают:
- копию протокола общего собрания, заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления; протокол должен содержать решения об утверждении проекта межевания, перечня собственников образуемых участков и размеров их долей;
- утверждённый проект межевания, если его раньше не представляли в орган регистрации прав.
Если участок выделяют индивидуально
К документу о праве на земельную долю прилагают:
- проект межевания, утверждённый собственником земельной доли или долей;
- заключение кадастрового инженера об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ.
Что требуется в обоих случаях
Для кадастрового учёта необходим межевой план. Если образованный участок поступит в общую долевую собственность нескольких лиц, нужно проверить также необходимость соглашения об образовании этой собственности. При сохраняющемся споре о размере или границах нельзя подменять его разрешение заключением об отсутствии возражений. Порядок оформления предусмотрен ст. 47 Федерального закона № 218-ФЗ.
Чем проект межевания отличается от межевого плана
Названия похожи, но документы выполняют разные задачи, поэтому один не заменяет другой.
| Документ: | Для чего нужен: |
|---|---|
| Проект межевания | Определяет размер и местоположение участка в рамках выдела |
| Межевой план | Используется для внесения сведений о сформированном участке в ЕГРН |
Межевой план готовят по результатам кадастровых работ. Требования к нему предусмотрены ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ.
Как действовать в двух типичных ситуациях
Проект и перечень собственников уже утверждены собранием
Если собрание действительно утвердило проект межевания, перечень собственников и размеры их долей, дальнейший маршрут такой:
- Проверьте, соответствуют ли документы и предполагаемый выдел утверждённому проекту.
- Проведите необходимые кадастровые работы.
- Подайте документы для кадастрового учёта и регистрации права.
Даже при наличии решений собрания результат зависит от соблюдения требований всей процедуры.
Решения собрания нет, а участник спорит с местом выдела
Если другой участник не согласен с расположением будущего участка, порядок действий иной:
- Проверьте, подготовил ли кадастровый инженер проект межевания.
- Убедитесь, что участников надлежащим образом известили о проекте.
- Вместе с инженером разберите поступившие возражения: какой размер или какие границы оспариваются и чем подтверждены права и доводы возражающего.
- Попробуйте согласовать допустимый вариант; если спор о размере или месте расположения участка остаётся, обращайтесь в суд. Не подавайте документы так, словно возражений не было.
Игнорировать возражения нельзя, но и считать их автоматическим решением спора в пользу возражающего тоже неправильно.
Какие ошибки чаще всего мешают выделу
- Считать долю уже готовым участком. Пока не проведён выдел, есть доля в общей собственности, но нет отдельного участка с установленными границами.
- Делить площадь механически. Размер зависит от документов о доле, характеристик земли и требований закона, а не только от числа участников.
- Считать, что достаточно нанять кадастрового инженера. Подготовка проекта и межевого плана не заменяет кадастровый учёт и регистрацию права.
- Принимать 30 дней за срок всей процедуры. В одном случае это возможность ознакомиться с проектом до собрания, в другом — срок для возражений после надлежащего извещения. Ни один из них не означает, что за 30 дней выдел будет завершён.
Правовая база
Нормы, на которые опирается объяснение порядка выдела. Условия их применения приведены в соответствующих разделах статьи.
Доля, образование участка и его размер
- ст. 15 Федерального закона № 101-ФЗ — понятие земельной доли.
- ст. 11.5 ЗК РФ — выдел земельного участка.
- ст. 13 Федерального закона № 101-ФЗ — способы выдела и особенности определения площади.
- ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 4 Федерального закона № 101-ФЗ — требования к образуемым участкам и региональные размеры.
Согласование и аренда
- ст. 13.1 Федерального закона № 101-ФЗ — проект межевания, извещение и согласование его параметров.
- Ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ — общее собрание участников долевой собственности.
- п. 5 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ — специальное исключение при несогласии с арендой или её условиями.
Документы и регистрация
- ст. 47 Федерального закона № 218-ФЗ — комплекты документов в зависимости от способа выдела.
- ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ — межевой план для кадастрового учёта.