Какие документы нужны для покупки квартиры

Приобретение квартиры – сложная процедура, особенно для тех, кто не имеет юридического образования. Для заключения сделки одного соглашения купли-продажи явно недостаточно, поскольку договор подлежит госрегистрации и только по завершении процедуры право собственности переходит от продавца к покупателю. Для регистрации жилья нужно подготовить пакет бумаг, на основании которого регистрационная служба внесет сведения о купленной квартире в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРП) и подтвердит законность сделки.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Жилье в новостройке покупается двумя способами:

• Приобретение недвижимости в новом доме, который сдан в эксплуатацию.
• Участие в долевом строительстве.

Первый вариант предполагает наличие владельца – строительной компании или лица, на которое оформлена собственность по указанию застройщика. Покупка оформляется как же, как и вторичка. Сторонам сделки нужно подготовить вышеперечисленные бумаг.

Пакет бумаг на жилье в новостройке при долевом участии более объемный. Порядок оформления соглашения регулируется ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Однако далеко не все строительные компании предлагают схему заключения сделки в рамках данного закона, поскольку нормативный акт накладывает на застройщиков жесткие обязательства по обеспечению максимальной безопасности дольщиков. Поэтому в каждом из случаев долевого участия покупателям желательно прибегать к помощи юристам, которые помогут минимизировать существующие риски.

Для заключения соглашения нужно предоставить:

1. Заявление о регистрации соглашения. Если вы выступаете покупателем недвижимости, используйте помощь собственного юриста в процессе составления договора, кроме того, который предлагается застройщиком.
2. Квитанция об оплате пошлины. Застройщик платит – 2000 р., покупатель – 100 р.
3. Разрешение на строительство. Застройщик должен получить документ в муниципалитете населенного пункта.
4. Проект жилья в строящемся доме.
5. План многоэтажного дома.
6. Описание недвижимости. Бумага оформляется в виде схемы нахождения квартиры в доме, с комментариями об этаже расположения, площади и т.д. Подписывается застройщиком и покупателем
7. Договор долевого участия. В нем указываются сведения о сторонах, о предмете соглашения — квартире и доме, где она будет расположена, сроки застройки, сумма вкладываемых средств покупателем. Соглашение оформляется в трех экземплярах. Желательно заверить его нотариально.
8. Гражданский паспорт.
9. Уставные документы застройщика. Свидетельство о госрегистрации, устав, протокол о назначении руководителя, выписка из госреестра юр. лиц.
10. Документы на земельный участок, где строится дом.
11. Страховое соглашение. Застройщик обязан застраховать риски на случай невыполнения условий строительства.

Из всех перечисленных бумаг, покупатель предоставляет только заявление, квитанцию о выплате госпошлины и договор. По остальным бумагам, мы рекомендуем проконтролировать их наличие, чтобы не возникло дополнительных проблем на этапе регистрации.

Чтобы записать квартиру на себя, в регистрационную службу нужно предоставить:

• Заявление о регистрации недвижимости.
• Квитанцию об оплате пошлины.
• Зарегистрированное соглашение долевого участия.
• Передаточный акт. Документ подтверждает передачу недвижимости от застройщика (подготавливается два экземпляра).
• Разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.
• Кадастровый паспорт.

Скачать образец заявления о регистрации недвижимости

При сдаче на регистрацию желательно присутствие покупателя или его законного представителя. Это необходимо для контроля и снижения вероятности отказа в регистрации.

✅ Какие документы нужны при покупке квартиры на вторичном рынке в 2024 году

Процедура оформления сделки регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Нормативный акт устанавливает перечень бумаг, которые могут понадобиться перед заключением соглашения и его регистрации в ЕГРП. Есть основной пакет, который может дополняться, в зависимости от особенностей купли-продажи.

Например, при покупке первичного и вторичного жилья список будет отличаться, как и в случаях, когда в квартире прописан несовершеннолетний, имущество приобретается в ипотеку или сделка распространяется только на часть собственности.

🔻 У продавца

1. Договор купли-продажи. Подготавливается в 3-х экземплярах для обеих сторон и регистрационной службы. Чтобы сделка прошла регистрацию, в нем обязательно должны быть отражены следующие пункты:

• дата и место составления;
• полные данные о продавце и покупателе;
• пункт о том, что продавец передает в собственность покупателя квартиру и последний обязуется оплатить его стоимость.
• полное описание предмета продажи, как это отражено в кадастровом паспорте;
• сведения о госрегистрации права собственности;
• стоимость и порядок выплаты;
• данные об отсутствии долгов, арестов и обременений;
• сведения о согласии супругов и других заинтересованных лиц;
• факт соответствия планировки по паспорту ее текущему состоянию;
• сведения об отсутствии прописанных лиц;
• сведения о том, что недвижимость не является предметом судебного разбирательства.

Скачать образец договора купли-продажи

Соглашение лучше всего подготавливать с помощью квалифицированного юриста, чтобы избежать ошибок, которые могут стать причиной отказа в регистрации. В крайнем случае, воспользуйтесь бесплатной консультацией специалиста на нашем сайте.

Соглашение обязательно дополняется актом приема-передачи недвижимости. Без него соглашение становится неполноценным, поскольку документ подтверждает факт передачи недвижимости.

2. Кадастровый паспорт. Подлежит обязательной сдаче в регистрационную службу, если в учреждении не хранится его копия.
3. Согласие супруга на продажу. Составляется на специальном бланке и заверяется нотариально.
4. Выписка из домовой книги. Содержит информацию о прописанных в помещении лицах.
5. Гражданский паспорт для подтверждения личности.
6. Расширенная выписка из ЕГРН. Она подтверждает право собственности и заменяет собой свидетельство, которое предоставлялось на регистрацию до 15.07.2016 года.
7. Копия лицевого счета. По сути, бумага подтверждает отсутствие долгов по квартплате. Ее можно получить в бухгалтерии управляющей компании, в МФЦ (многофункциональный центр) или в кассе ЕИРЦ (единый информационно-расчетный центр).
8. Справка от продавца, с указанием оценочной стоимости имущества. Получить ее можно также в МФЦ или в БТИ на основании гражданского паспорта у собственника и правоустанавливающего документа на имущество.

Технические паспорта на квартиры с 2008 года потеряли свою силу, поэтому для регистрации сделки в 2020 году они не нужны.

🔻 У покупателя

1. Договор купли-продажи.
2. Гражданский паспорт.
3. Заявление о государственной регистрации. Бланк можно скачать на сайте Росреестра, там же есть информация по его заполнению. Также вы можете обратиться в справочную регистрационной службы в своем городе. Вам выдадут бланк и расскажут, как правильно его заполнить.
4. Квитанция об уплате госпошлины. Стандартная величина для большинства сделок – 1000 р. Сумма может меняться в зависимости от специфических особенностей сделки. Перед оплатой лучше всего проконсультироваться у представителя регистрационной службы.

🔻 Действия для обеспечения безопасности сделки

Представленный список требуется чаще всего. Но в зависимости от участников, особых условий сделки, способа приобретения и в целом для обеспечения безопасности операции потребуется подготовить и предоставить дополнительные бумаги. Чтобы понять, какие из них могут понадобиться, необходимо рассмотреть наиболее частые варианты купли-продажи.

Для обеспечения безопасности операции и полноты сведений может понадобиться:

• Архивная выписка из домовой книги – нужна для получения сведений о лицах, которые раньше были прописаны по данному адресу.
• Расширенная выписка из ЕГРП – поможет установить историю смены владельцев.
• Заключение о рыночной стоимости недвижимости – обязательное требование банка при оформлении ипотеки.
• Справка, подтверждающая дееспособность продавца.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
• Разрешение на перепланировку, если она осуществлялась.

Список документов зависит от конкретной ситуации в рамках купли-продажи.

🔻 Что подавать в Росреестр

После подготовки соглашения вам нужно обратиться в отделение Росреестра со следующими бумагами:

• паспорт;
• заявление о госрегистрации;
• договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт;
• справка об оплате госпошлины.

Покупка считается завершенной после прохождения регистрации. Процедура в среднем занимает 7-9 дней.

✅ Дополнительные документы в зависимости от специфики сделки

Каждый из возможных вариантов подлежит отдельному рассмотрению, поскольку при неправильном оформлении процедура покупки собственности может затянуться на неопределенное время. Или законность операции может быть оспорена в суде. Существует ряд особенностей, при которых основной пакет справок нужно дополнять.

🔻 Квартира приобретается одним из супругов

Многие из тех, кто покупает жилье, интересуются вопросом, нужно ли согласие второго супруга на покупку, т.к. в остальном пакет документов аналогичный стандартному списку. Согласно ст. 35 СК РФ, если один из супругов совершает сделку по распоряжению имуществом, которая предполагает государственную регистрацию и проводится в установленной обязательной нотариальной форме, то согласие второго супруга обязательно.

Покупка недвижимости подпадает под такие условия, поэтому заявление мужа или жены должно быть, причем заверенное нотариально. Отсутствие согласия ставит под сомнение законность сделки и ее можно оспорить в суде.

🔻 Приобретение доли в квартире

Вам нужно подготовить аналогичный пакет, как и при обычной покупке, но в зависимости от ситуации перечень может корректироваться.

Отказ, как и договор купли продажи, подлежит нотариальному заверению. Он составляется в свободной форме, но с отражением данных лица, отказывающегося от покупки, описанием доли отказчика (кадастровый номер, адрес, размер) и ее стоимости для третьих лиц.

Скачать образец договора долевого участия

🔻 Документы при покупке в ипотеку

Для ипотеки вы должны подготовить два пакета. Один для оформления, другой для банка, где планируете получить кредит. Каждый банк выдвигает свои условия, поэтому список документов может варьироваться. Их сбор и подготовка контролируется представителем банка, поэтому у вас не должно возникнуть трудностей на данном этапе.

При получении согласия на выдачу кредита, подготавливаются документы для ЕГРН. Особенность здесь в том, что одновременно регистрируется покупка собственности и ипотека на нее. Поэтому вам нужно подготовить пакет, аналогичный стандартной покупке квартиры и отдельно на кредит:

• Договор ипотеки. Подготавливается в банке и может потребоваться его нотариальное заверение.
• Кредитное соглашение. Также составляется в банке. Клиент только подписывает документ в случае согласия с условиями.
• Заявление покупателя и банка на оформление кредитного соглашения. Проблем с составлением у вас не должно возникнуть – работники банка, как правило, помогают с подготовкой.
• Квитанция об оплате госпошлины. Предоставляется банком и покупателем. Финучреждение платит 2000 р., покупатель – 500 р.
• Согласие супруга на кредит. Заверяется нотариально за счет покупателя.

В отдельных банках от заемщика могут потребовать письменное согласие на истребование ипотеки во внесудебном порядке. Требование незаконное, поэтому вам не следует подписывать подобные документы.

🔻 Покупка квартиры с использованием маткапитала

Многие получатели материнского капитала используют его на приобретение жилья. Для оформления сделки купли-продажи с использованием таких средств потребуется собрать большой пакет бумаг. В нем обязательно должны быть:

• паспорта участников соглашения;
• сертификаты на получение государственной помощи;
• свидетельства о рождении;
• ипотечное соглашение с банком;
• договор купли-продажи;
• обязательство о выделении доли всем членам семьи заверенное нотариусом.

Если жилье покупается с помощью банка, дополнительно потребуется подготовить:

• акт оценки имущества;
• страховой полис клиента банка;
• залоговое соглашение;
• справку о доходах.

Собранный пакет предоставляется в Пенсионный фонд, где принимается решение о выдаче маткапилата на покупку квартиры. Для регистрации собственности нужно собрать стандартный список документов.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Если вы решили купить жилье у близких родственников (например, у матери или отца), то в выдаче материнского капитала вам, скорее всего, откажут. Подобные операции нередко совершаются с целью обналичивания средств.

🔻 Сделка с участием несовершеннолетнего

Список бумаг для подобных сделок аналогичен перечню для стандартной покупки недвижимости, но с небольшими нюансами. Учитывая возраст несовершеннолетнего, в ЕГРН нужно предоставить:

• Согласие родителей на покупку, если подростку от 14 до 18 лет.
• Соглашение купли-продажи, подписанный родителем или опекуном, если ребенку нет 14 лет. В документе указывается, что родитель (опекун) выполняет все действия в интересах несовершеннолетнего.
• Свидетельство о рождении ребенка.

Скачать образец согласия родителей или законных представителей

Если подросток до заключения сделки не являлся владельцем, то разрешение опеки не требуется. Оно необходимо в том случае, если несовершеннолетний покупает жилье в связи с продажей другой, принадлежащей ему, собственности.

Если в квартире, которую вы покупаете, прописан несовершеннолетний (например, сын собственника), то желательно удостовериться в том, что ребенок будет прописан на конкретную жилплощадь, а не выписан в «никуда» (п.2, ст.20 ГК РФ). Сведения можно получить в форме справки из БТИ. Это необязательный лист, но при его наличии вы ограждаете себя от возможных проблем с социальными службами, которые могут узнать, что недвижимость была куплена вами с возможными нарушениями в отношении несовершеннолетних.

✅ Какие документы получает покупатель по завершению сделки

Пакет, который вы получите после завершения купли-продажи, также состоит из основных и дополнительных бумаг. Они выдаются, в зависимости от особенностей операции.

Новый владелец жилья обязательно должен получить:

• Договор купли-продажи, который считается правоустанавливающим документом. За владельцем документа закрепляется право собственности на недвижимость.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Расписку, которая подтверждает передачу продавцу денежной суммы, отраженной в договоре.
• Расписку с перечислением всех наименований документов, переданных работнику регистрационной службы.
• Выписку из ЕГРН.

Если квартира продавалась лицом, который находился в законном браке, то вы можете требовать от продавца письменное согласие на продажу от второго супруга. При его отсутствии второй супруг сможет опротестовать законность сделки в суде.

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетний или недееспособное лицо, то вы должны получить копию разрешения на продажу из органов опеки.

🔻 При ипотеке

При покупке квартиры в кредит покупателю выдают:

• Договор купли-продажи с обязательным присутствием регистрационного штампа.
• Акт приема-передачи.
• Выписку из ЕГРН.
• Оригинал договора ипотеки.

Копия кредитного соглашения остается в регистрационной службе.

🔻 Для квартиры в новостройке

По завершении сделки новому собственнику дают на руки:

• Заявление о регистрации.
• Соглашение долевого участия.
• Передаточный акт.
• Справку о выплате стоимости покупки.
• Кадастровый паспорт.

Крайне важно знать список документов, которые входят в пакет для приобретения квартиры и сроки их оформления, вне зависимости от того, будете ли вы заключать сделку самостоятельно или с помощью юриста. Это поможет ускорить процесс оформления и снизит вероятность отказа в прохождении процедуры. Продавцы, как правило, заинтересованы в быстрой реализации недвижимости, поэтому проблемы с бумагами, замедляющие процедуру купли-продажи, могут привлечь внимание сторонних лиц.

Самостоятельное оформление занимает массу времени и требует терпения, и вы хотите ускорить процесс? Мы рекомендуем обращаться за помощью к специалистам – профильным юристам или риэлторам. Если говорить о стоимости их услуг, то размер колеблется от 1-3% от цены жилья.