Время чтения: ~9 мин

Как купить квартиру с зарегистрированным жильцом: проверка и последствия

Содержание статьи

Купить квартиру, в которой кто-то зарегистрирован, можно. Но до сделки важно выяснить, сохранится ли у этого человека право пользоваться жильём после смены собственника. Регистрация не делает человека владельцем квартиры, а отсутствие доли не всегда означает, что после покупки его удастся снять с регистрационного учёта.

Попросите продавца подтвердить документами, на каком основании каждый зарегистрированный человек пользуется квартирой и прекратится ли это право после продажи.

Чем отличаются регистрация, проживание и право пользования

Перед покупкой нужно различать три обстоятельства:

Обстоятельство Что оно означает
Регистрационный учёт Человек официально зарегистрирован по месту жительства
Фактическое проживание Человек действительно живёт в квартире
Право пользования У человека есть юридическое основание пользоваться квартирой

Они могут совпадать, но не обязательно. Например, человек может быть зарегистрирован в квартире, а вопрос о сохранении его права после продажи придётся выяснять отдельно. Бывает и наоборот: человек давно не живёт в квартире, но право пользоваться ею у него сохраняется.

Поэтому недостаточно узнать, кто «прописан». Главный вопрос другой:

Кто зарегистрирован и что это меняет для покупателя

Переход права собственности не всегда прекращает права других людей. Фразы продавца «он просто прописан», «он давно не живёт» или «после сделки выпишем» не заменяют проверку. Сначала нужно выяснить, кто зарегистрирован, как возникло его право проживания, сохранится ли оно после продажи и что продавец сделает до передачи денег.

Кто зарегистрирован Что нужно выяснить Как поступить до оплаты
Родственник продавца На каком основании он проживает и сохранится ли право после продажи Получить подтверждение права или его прекращения: одного родства недостаточно
Бывший член семьи собственника Когда и на каком основании его вселили, есть ли спор Разобраться с основанием права; если есть спор, отложить расчёт
Человек, отказавшийся от приватизации Как проходила приватизация и какими документами оформлен отказ Проверить, не сохраняется ли право пользования; не полагаться на обещание «выписать»
Несовершеннолетний Есть ли у него доля, на каком основании он проживает и действуют ли специальные права При доле или обстоятельствах, требующих участия опеки, отдельно проверить документы и согласия до оплаты
Человек, который не живёт в квартире На каком основании он получил право пользования Не считать его отсутствие доказательством прекращения права
Наниматель Есть ли действующий договор найма Учитывать, что продажа сама по себе не прекращает договор

От того, к какой ситуации относится жилец, зависит дальнейшая проверка.

Бывший член семьи собственника

Если зарегистрирован бывший супруг или другой бывший член семьи собственника, одного факта прекращения семейных отношений недостаточно для вывода о его правах. Выясните, когда его вселили, почему он получил право пользоваться жильём, прекратилось ли оно и нет ли обстоятельств, при которых сохраняется.

Здесь имеют значение правила о правах членов семьи собственника и последствиях прекращения семейных отношений (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ). Результат зависит от конкретных обстоятельств, а не только от регистрации. Если продавец обещает, что бывший супруг или родственник выпишется после сделки, сначала проверьте, действительно ли его право пользования прекратилось.

Человек, отказавшийся от приватизации

Если человек имел право участвовать в приватизации, но при определённых условиях отказался от участия, у него может сохраниться право пользоваться квартирой и после её продажи. Поэтому важно установить, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто в ней участвовал, кто отказался и какие документы это подтверждают.

Для таких случаев предусмотрены специальные правила (ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», Постановление Конституционного Суда РФ № 5-П). Обещание продавца снять такого человека с учёта не заменяет проверку его права.

Человек с правом по завещательному отказу

Право жить в квартире может возникнуть не из регистрации, а, например, из завещательного отказа. В этом случае проверьте наличие такого основания, содержание завещания, срок и условия пользования жильём. Правила о таком праве установлены ст. 33 ЖК РФ.

Наниматель по договору найма

Если квартира сдана по действующему договору найма, смена собственника сама по себе не прекращает и не изменяет этот договор (ст. 675 ГК РФ). Выясните, существует ли договор, каковы его срок, условия и основания прекращения, а также когда по применимым правилам наниматель должен освободить квартиру.

Если зарегистрирован ребёнок

Регистрация ребёнка сама по себе не означает, что у него есть доля в квартире, и не требует согласия органа опеки на любую продажу. Но необходимо проверить, владеет ли ребёнок долей, на каком основании проживает и относится ли к подопечным или детям, оставшимся без попечения родителей. Если сделка затрагивает интересы детей из этих специальных категорий, действует особое условие о согласии органа опеки (ст. 292 ГК РФ).

Какие документы проверить до покупки

Узнайте, кто зарегистрирован в квартире

Получите сведения обо всех зарегистрированных: кто эти люди, когда их зарегистрировали и на каком основании они проживают. Уточните, должен ли кто-то из них сняться с учёта до сделки. Список жильцов нужен не сам по себе: по каждому человеку предстоит установить возможное право пользования.

Изучите историю квартиры

Выясните, как продавец получил квартиру, была ли она приватизирована, кто владел ею раньше и как менялся состав проживающих. Это поможет понять, могли ли возникнуть права третьих лиц. Особенно внимательно изучайте приватизацию, если кто-то из зарегистрированных мог участвовать в ней.

Сопоставьте сведения с документами-основаниями

В зависимости от истории квартиры и положения жильцов проверьте документы, из которых могли возникнуть права на жильё или пользование им:

  • договор купли-продажи;
  • договор приватизации;
  • свидетельство о наследстве;
  • решение суда;
  • договор найма;
  • другие документы, подтверждающие основание проживания.

Не ограничивайтесь тем, что в документах назван собственник. Нужно понять, почему в квартире зарегистрирован каждый человек и сохранится ли у него право пользоваться ею после продажи.

Проверьте выписку из ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) показывает зарегистрированные права на квартиру, ограничения и обременения. Но она не заменяет проверку личных прав пользования. Даже если по выписке всё в порядке, это не доказывает, что в квартире никто не зарегистрирован, никто не сохранит право проживания или не возникнет спор.

Что делать, если зарегистрированный человек давно не живёт в квартире

Отсутствие жильца не означает, что его право пользования прекратилось. Проверьте, почему он был зарегистрирован, на каком основании мог жить в квартире, прекратилось ли это основание и есть ли документы, которые подтверждают утрату права.

Попросите продавца предоставить такие документы и объяснить ситуацию. Если о праве жильца идёт спор, предложите продавцу разрешить его до сделки. Пока основание регистрации и последствия продажи непонятны, не рассчитывайтесь за квартиру: устного заверения, что человек давно уехал, недостаточно.

Можно ли снять человека с регистрационного учёта после покупки

Иногда это возможно, но не автоматически. Результат зависит от того, сохранилось ли у человека право пользования и согласен ли он сам сняться с учёта. Если право прекратилось, он может сделать это добровольно. При споре может потребоваться отдельная процедура, в том числе обращение в суд (ст. 35 ЖК РФ).

Если право пользования сохраняется, покупатель не сможет устранить его одним лишь условием договора о сроке «выписки». Именно поэтому вопрос нужно решить до покупки, а не рассчитывать на автоматическое снятие с учёта после неё.

Что предусмотреть в договоре купли-продажи

Договор помогает определить обязанности продавца и последствия их нарушения, но сам по себе не прекращает законное право другого человека пользоваться квартирой. Помимо цены и описания жилья, согласуйте:

  • кто зарегистрирован в квартире и какие права есть у этих людей;
  • кто должен сняться с регистрационного учёта и в какой срок;
  • когда квартира будет освобождена;
  • когда продавец передаст ключи;
  • какая ответственность предусмотрена за нарушение согласованных условий.

Когда можно продолжать покупку, а когда лучше остановиться

Решение При каких условиях
Продолжать покупку Выяснен статус каждого зарегистрированного, документы подтверждают отсутствие сохраняющегося права, а договор защищает интересы покупателя
Пересмотреть цену и условия сделки Человек может сохранить право пользования, покупатель понимает это ограничение и готов его принять, а цена и условия учитывают ситуацию
Отложить сделку или отказаться от неё Непонятно, почему человек зарегистрирован, продавец не показывает документы, остаётся непроверенный риск сохранения права проживания либо продавец предлагает сначала заплатить и лишь потом разобраться

Что проверить перед передачей денег