Время чтения: ~15 мин

Можно ли приватизировать часть муниципальной квартиры

Содержание статьи

Если квартира целиком предоставлена по одному договору социального найма, отдельно приватизировать «свою долю» или комнату, которой вы фактически пользуетесь, нельзя. В такой ситуации объект приватизации — вся квартира.

Иначе решается вопрос с самостоятельной комнатой в коммунальной квартире: если именно комната является отдельным жилым помещением, её можно приватизировать отдельно при соблюдении остальных условий.

Сначала важно определить, что именно вы называете «частью квартиры».

Ваша ситуация Что это означает Можно ли приватизировать отдельно
Вы считаете, что вам приходится 1/2 или 1/3 муниципальной квартиры Пока квартира муниципальная, такой доли собственности у вас нет Нет
Вы постоянно живёте в определённой комнате обычной квартиры Это фактический порядок пользования, а не отдельный объект собственности Нет, одного этого недостаточно
Жильцы отдельно оплачивают расходы или получают отдельные квитанции Распределение расходов не создаёт отдельный объект недвижимости и отдельный договор соцнайма Нет
Конкретная комната является самостоятельным жилым помещением в коммунальной квартире Такая комната рассматривается отдельно от комнат других нанимателей Да, если выполнены остальные условия приватизации
Вся квартира приватизируется сразу несколькими жильцами После приватизации у них может возникнуть общая собственность Отдельно часть — нет. Возможна приватизация всей квартиры в общую собственность при выполнении условий закона

Предметом договора социального найма может быть жилое помещение: в том числе квартира или изолированная часть жилого помещения. Неизолированная комната и вспомогательные помещения отдельным предметом договора социального найма быть не могут (ст. 62 ЖК РФ).

Поэтому первый шаг — посмотреть, какой объект уже предоставлен вам по договору социального найма.

Если в договоре указана самостоятельная изолированная часть квартиры или дома, а её статус вам непонятен, не относите её автоматически к запрету для комнаты, просто занятой внутри общей квартиры. Статья 62 допускает часть квартиры или дома как предмет найма. Покажите договор и документы на помещение органу приватизации: нужно подтвердить, что это уже самостоятельное жилое помещение, допускаемое к приватизации, а не только распределение комнат между жильцами. После подтверждения проверяют приватизацию именно предоставленного объекта по статье 2. Одного наличия перегородок или отдельного входа для такого вывода недостаточно.

Если по договору предоставлена вся квартира

Если семья занимает по социальному найму всю квартиру, права жильцов не делятся заранее на 1/2, 1/3 или другие доли собственности. Собственником квартиры до приватизации остаётся муниципальное образование, а члены семьи нанимателя пользуются жильём на предусмотренных законом основаниях и имеют равные права и обязанности по пользованию им (ст. 69 ЖК РФ).

Поэтому логика «я много лет живу в одной из трёх комнат, значит могу приватизировать именно её» не работает.

Само распределение комнат между жильцами не меняет объект социального найма. Это относится и к ситуации, когда порядок пользования сложился добровольно или был определён судом. Такой порядок отвечает на вопрос, кто какой частью квартиры пользуется, но не превращает отдельную комнату в самостоятельный объект, предоставленный конкретному человеку по отдельному договору социального найма.

Если по договору социального найма предоставлена вся квартира, приватизировать только личную «часть» этой квартиры нельзя.

Следующий вопрос — можно ли сначала юридически разделить общий договор, а уже потом приватизировать комнату.

Можно ли разделить договор соцнайма и после этого приватизировать комнату

По общему правилу — нет.

Член семьи нанимателя не может потребовать от наймодателя изменить общий договор социального найма так, чтобы вместо него заключить отдельный договор на часть прежнего жилого помещения. Верховный Суд указывает, что это правило применяется и к жилью, которое было предоставлено до вступления действующего ЖК РФ в силу (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Поэтому схема:

разделить лицевой счёт → закрепить за собой комнату → приватизировать только её

сама по себе не создаёт такого права.

Отдельно можно урегулировать, кто и в каком размере оплачивает жильё и коммунальные услуги. Но распределение расходов не превращает занимаемую часть квартиры в самостоятельный объект социального найма. Верховный Суд прямо различает эти вопросы (п. 30 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Проще говоря, отдельная квитанция решает вопрос оплаты, а не создаёт отдельную комнату для приватизации.

Не стоит также рассчитывать на перепланировку, «выдел комнаты» или перевод квартиры в коммунальную как на универсальный способ обойти это правило. Из имеющихся оснований такой общий механизм не следует.

Если человек не хочет становиться собственником

Нежелание получить долю в собственности и возражение против самой приватизации — разные ситуации.

Совершеннолетний человек может согласиться с приватизацией квартиры другими лицами и при этом сам не стать собственником. Для несовершеннолетних действуют специальные правила: этот вариант нельзя автоматически применять к ребёнку.

Если взрослый на момент приватизации имел равное право пользоваться квартирой с будущим собственником, согласился на приватизацию другими лицами и сам не получил долю, его нельзя считать утратившим проживание только из-за такого отказа. Для бывшего члена семьи специальная защита означает, что обычное правило о прекращении пользования после прекращения семейных отношений на него не распространяется, если иное не установлено законом или договором (ч. 1 ст. 19 Закона № 189-ФЗ, Постановление КС РФ № 5-П).

Перед отказом проверьте документы о вашем праве пользования до приватизации, содержание согласия и договорённостей о дальнейшем проживании. Если равных прав на этот момент не было или позднее возник спор о прекращении пользования, нельзя обещать тот же результат только по факту отказа. Эти обстоятельства требуют отдельной оценки.

Поэтому фраза «отказался от приватизации — значит, после этого его можно выписать» неверна.

Но и обратное упрощение — «такой человек при любых обстоятельствах получает безусловное пожизненное право проживания» — использовать нельзя. Сохранение и дальнейшая судьба права зависят от конкретной правовой ситуации.

Если квартира планируется в собственность только одного или нескольких жильцов, заранее нужно проверить не только будущий состав собственников, но и права тех, кто собственником не станет.

Что делать, если один жилец против приватизации

Сначала нужно установить, имеет ли этот человек тот статус, при котором его согласие необходимо.

Если он имеет право на приватизацию и не согласен

Приватизация является добровольной. Если закон требует согласия конкретного человека, а он его не даёт, приватизировать «свою половину» обычной муниципальной квартиры в обход его позиции нельзя.

Суд также нельзя считать универсальным способом заставить человека дать согласие на приватизацию.

В такой ситуации следующий шаг — не искать способ выделить личные квадратные метры, а проверить статус каждого проживающего и понять, кто именно имеет право на приватизацию и от кого требуется согласие.

Если человек давно не живёт в квартире

Само по себе длительное отсутствие не означает автоматической утраты права пользования муниципальным жильём.

Если возникает судебный спор, учитывается совокупность обстоятельств: был ли выезд добровольным и постоянным, препятствовал ли кто-то человеку пользоваться квартирой, исполнял ли он обязанности по договору и другие факты (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Поэтому даже ситуация «человек не живёт здесь уже 10 лет» сама по себе ещё не даёт оснований просто исключить его из расчёта.

Если от статуса этого человека зависит приватизация, сначала нужно решить вопрос о его праве пользования, а не считать его утраченным только из-за отсутствия.

Если человек раньше уже участвовал в бесплатной приватизации

По общему правилу гражданин вправе бесплатно приватизировать жилое помещение 1 раз (ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

Но использованное ранее право на приватизацию не означает автоматически, что человек утратил право пользоваться квартирой, в которой живёт сейчас.

Эти вопросы нужно разделять. Если человек использовал бесплатную приватизацию совершеннолетним и другого права на бесплатную приватизацию у него нет, он не относится к лицам, имеющим такое право, согласие которых названо в действующей статье 2. Его сохранившееся право пользования при этом не исчезает. Если же он участвовал ребёнком, после совершеннолетия может сохраняться право на ещё одну бесплатную приватизацию по статье 11 — тогда прежнее участие само по себе не исключает его из круга согласующих.

Практический вывод: сначала подтвердите возраст при прежней приватизации и наличие либо отсутствие права сейчас. Если орган всё же требует согласие при подтверждённом отсутствии нового права, получите письменное объяснение со ссылкой на применённую норму. Это позволит оценить конкретный отказ; данная статья не обещает итог спора без его документов.

При реальном конфликте проверьте:

  1. сохраняет ли человек право пользования квартирой;
  2. имеет ли он сейчас право на приватизацию;
  3. что указано в договоре социального найма и документах о проживающих;
  4. какую письменную позицию занимает орган, который проводит приватизацию.

Круг лиц, согласие которых требуется при приватизации, нужно определять по действующей ст. 2 Закона РФ № 1541-1, а не заменять её правилом «обязательно должны согласиться вообще все прописанные».

Если орган считает, что без согласия конкретного человека приватизация невозможна, а его статус спорный, практически важно получить письменную позицию с указанием причины.

Когда комнату можно приватизировать отдельно

Отдельная ситуация — самостоятельная комната в коммунальной квартире.

Если человек занимает самостоятельное жилое помещение в коммунальной квартире, его приватизация не ставится в зависимость от согласия нанимателей других самостоятельных комнат. Такой подход закреплён Конституционным Судом РФ (Постановление КС РФ от 03.11.1998 № 25-П).

Это не то же самое, что обычная квартира, где родственники или другие жильцы просто договорились пользоваться разными комнатами.

Например:

  • если в договоре социального найма указана вся трёхкомнатная квартира, а жильцы распределили между собой комнаты, отдельная приватизация каждой комнаты только на этом основании невозможна;
  • если конкретная комната является самостоятельным жилым помещением в коммунальной квартире, вопрос её приватизации рассматривается отдельно.

После приватизации комнаты её собственнику принадлежит также связанная с комнатой доля в праве на общее имущество коммунальной квартиры — например, на помещения, которые обслуживают более 1 комнаты. Эта доля связана с самой комнатой и отдельно от неё не отчуждается (ст. 41 ЖК РФ, ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому фразы «у меня отдельная комната» недостаточно. Нужно установить, является ли эта комната самостоятельным жилым помещением и именно таким объектом ваших жилищных прав.

Что учитывать, если в квартире есть дети

Права несовершеннолетних нельзя обойти тем, что взрослые договорились приватизировать квартиру только на одного человека.

Закон отдельно регулирует участие детей в приватизации. В договор передачи жилья в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования этим помещением и проживающие совместно с лицами, которым оно передаётся, а также проживающие отдельно несовершеннолетние, которые не утратили право пользования (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

Для несовершеннолетних от 14 до 18 лет закон прямо предусматривает участие в согласовании приватизации по правилам ст. 2 Закона РФ № 1541-1.

Есть и важное исключение из общего правила об однократности: если человек участвовал в приватизации до достижения совершеннолетия, после 18 лет он сохраняет право 1 раз бесплатно приватизировать другое жилое помещение (ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

Поэтому при наличии детей нельзя механически использовать ту же схему, что и для взрослого, который решил не становиться собственником. Нужно отдельно проверить права каждого несовершеннолетнего.

Не каждое муниципальное жильё можно приватизировать

Даже если с объектом и согласием жильцов всё понятно, сначала нужно убедиться, что конкретное помещение вообще относится к жилью, которое допускается приватизировать.

Закон предусматривает ограничения, в частности, для жилья:

  • в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • в закрытых военных городках;
  • для ряда служебных жилых помещений.

Из общего правила есть предусмотренные законом исключения, поэтому статус конкретного помещения нужно определять по документам (ст. 4 Закона РФ № 1541-1).

Для обычной муниципальной квартиры, предоставленной по договору социального найма, этот вопрос обычно устанавливается из документов на жильё.

Если же помещение относится к общежитию, служебному или другому специализированному жилищному фонду, сначала нужно разбираться именно с его статусом. Нельзя исходить только из того, что жильё формально находится в государственной или муниципальной собственности.

Что делать, если часть приватизировать нельзя, а цель — разъехаться

Если вы хотите не столько получить собственность на нынешнюю комнату, сколько перестать жить вместе, приватизация части квартиры может быть вообще не тем правовым инструментом, который вам нужен.

Для муниципального жилья существует отдельная процедура — обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма.

ЖК РФ допускает обмен между нанимателями. Если совместно проживающие члены семьи не могут договориться, при наличии предусмотренных законом условий вопрос о принудительном обмене может рассматриваться судом (ст. 72 ЖК РФ).

Но принудительный обмен не означает, что достаточно обратиться в суд с просьбой «разделить квартиру».

Для такого варианта имеют значение:

  • конкретные варианты жилья для обмена;
  • соответствие предполагаемого обмена требованиям закона;
  • права всех участников;
  • права детей и других лиц, интересы которых подлежат отдельной защите;
  • реальная возможность провести предложенный обмен.

Обмен решает задачу разъезда. Он не превращает комнату в нынешней квартире в отдельную собственность.

Поэтому сначала определите свою цель:

  • если нужна собственность — проверяйте возможность приватизации всего объекта или самостоятельной комнаты;
  • если главная цель — разъехаться, нужно отдельно рассматривать обмен.

Что проверить перед подачей документов на приватизацию

Если после предыдущих шагов понятно, что помещение в принципе можно приватизировать, сначала соберите не максимальное количество справок, а ответы на шесть основных вопросов.

  1. Что является объектом договора социального найма: вся квартира или отдельная комната.
  2. Какой статус у жилья: обычное муниципальное помещение или объект, для которого действуют ограничения приватизации.
  3. Кто сейчас сохраняет право пользования помещением.
  4. Кто имеет право участвовать в приватизации и использовал ли кто-либо это право раньше.
  5. Есть ли несовершеннолетние, чьи права нужно учитывать отдельно.
  6. Получено ли согласие всех лиц, от которых его требует ст. 2 Закона РФ № 1541-1.

Чтобы эти вопросы не остались формальными, возьмите договор соцнайма, документы о вселении и составе семьи, сведения о прежнем участии в приватизации и его возрасте, документы на детей и на само помещение. Для человека, который давно выехал, отдельно нужны сведения об обстоятельствах выезда: длительность отсутствия не заменяет установление сохранённого или утраченного права. Если документы противоречат друг другу либо человек возражает против вашей оценки, передайте спорный вопрос органу приватизации и запросите письменную мотивированную позицию; судебный спор о праве пользования может потребовать отдельного решения.

После этого уточните порядок приватизации именно в своём муниципалитете. Федеральное законодательство устанавливает основные правила, но конкретный перечень документов и доступные способы подачи нужно проверять по действующему местному порядку.

Вопрос о приватизации должен быть решён в течение 2 месяцев со дня подачи необходимых документов (ст. 8 Закона РФ № 1541-1).

Этот срок нельзя понимать как гарантию того, что вся процедура, включая государственную регистрацию собственности, всегда полностью завершится за 2 месяца.

После положительного решения заключается договор передачи, а возникшее право собственности подлежит государственной регистрации (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

Если вам отказывают только устно, для дальнейшей проверки и возможного оспаривания полезно получить письменное решение с конкретной причиной отказа.

С чего начать именно в вашей ситуации

Если у вас обычная муниципальная квартира, предоставленная целиком по одному договору социального найма, не начинайте с поиска способа приватизировать «свои квадратные метры».

Сначала:

  1. посмотрите, какой объект указан в договоре социального найма;
  2. установите, кто сохраняет право пользования квартирой;
  3. определите, кто имеет право на приватизацию и чьё согласие требуется;
  4. отдельно проверьте права детей, если они есть;
  5. уточните, допускается ли приватизация самого помещения.