Как обменять неприватизированную квартиру по социальному найму

Какой порядок обмена подходит в вашей ситуации

Какие квартиры можно обменивать по социальному найму

По правилам социального найма можно обменивать только жилые помещения, предоставленные другим гражданам на том же основании. Наниматель не распоряжается квартирой как собственник, а меняет одно жилое помещение, которым он вправе пользоваться по договору соцнайма, на другое (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ, п. 33 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Поэтому по ст. 72–74 ЖК РФ нельзя обменять муниципальную квартиру на:

• квартиру, находящуюся в частной собственности;
• жильё, предоставленное по договору коммерческого найма;
• служебное жилое помещение;
• общежитие;
• другое жильё, которое используется не на условиях социального найма.

Такой обмен отличается от мены квартир между собственниками. Муниципальная или государственная квартира не становится собственностью нанимателя и не передаётся другому участнику в собственность. После обмена собственником остаётся соответствующее публичное образование, а граждане получают право пользоваться новыми помещениями по новым договорам социального найма.

Можно ли обменять квартиру на жильё в другом городе

Обмен возможен между помещениями в одном или разных населённых пунктах России. Количество участников законом также не ограничено (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ).

Например, семья может разъехаться из одной муниципальной квартиры в две другие. Возможна и более сложная цепочка, когда в обмене участвуют несколько нанимателей и помещений. При этом каждое помещение должно подходить для обмена по социальному найму, а встречные наниматели — соглашаться на предложенную схему.

Найти подходящих участников обычно приходится самостоятельно. Федеральный закон не обязывает муниципалитет подбирать встречное жильё для обмена. В некоторых городах могут действовать местные службы или системы поиска обменов, но их наличие и порядок работы нужно уточнять по местным правилам.

Чьё согласие необходимо для обмена

Для добровольного обмена нанимателю нужны письменные согласия наймодателя и совместно проживающих членов семьи, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

При этом ориентироваться только на регистрацию по адресу нельзя. Важно выяснить, кто имеет жилищные права в отношении квартиры, в том числе если человек сейчас там не находится.

Временно отсутствующие члены семьи. Если человек временно уехал, это само по себе не прекращает его права по договору социального найма. Например, нельзя исключать члена семьи из числа участников согласования только потому, что он некоторое время живёт в другом месте (ст. 71 ЖК РФ).

Бывшие члены семьи. После развода бывший супруг может сохранить право пользоваться муниципальной квартирой. Если такое право сохраняется, он продолжает обладать правами, предусмотренными для нанимателя и членов его семьи. Поэтому перед обменом нужно учитывать его жилищные права, а не считать развод достаточным основанием для исключения из процедуры (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Чтобы не пропустить человека, чьи права затрагивает обмен, проверьте по каждому помещению:

1. Кто указан нанимателем по договору социального найма.
2. Кто проживает вместе с ним как член семьи.
3. Кто временно отсутствует, но сохранил право пользования.
4. Есть ли бывшие члены семьи с сохранившимся правом пользования.
5. Проживают ли в квартире лица, из-за которых потребуется предварительное согласие органа опеки.

Справка о зарегистрированных жильцах поможет при проверке, но сама по себе не всегда показывает весь круг людей, чьи права нужно учитывать.

Когда нужно разрешение органа опеки

Если в обмениваемой квартире проживает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный член семьи нанимателя, обмен возможен только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Орган опеки проверяет конкретную схему обмена и оценивает, не нарушит ли переезд права и законные интересы такого человека. Если обмен нарушает эти права или интересы, в согласии должны отказать.

Решение о согласии или отказе предоставляют заявителю письменно в течение 14 рабочих дней со дня подачи заявления (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ).

Наличие ребёнка не означает, что обмен запрещён. Но и согласия остальных участников недостаточно: если разрешение опеки требуется, его нужно получить до оформления обмена.

Что проверить, прежде чем подписывать договор обмена

Даже если все наниматели согласны, выбранный вариант должен соответствовать требованиям жилищного законодательства. Помимо правового режима помещений и согласий участников, особенно важно проверить законные запреты и площадь, которая будет приходиться на каждого жильца после переезда.

Когда закон запрещает обмен

Статья 73 ЖК РФ устанавливает случаи, в которых обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК РФ):

1. К нанимателю одного из обмениваемых помещений предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма.
2. Право пользования обмениваемым помещением оспаривается в суде.
3. Помещение признано непригодным для проживания.
4. Принято решение о сносе дома либо о его переоборудовании для использования в других целях.
5. Принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и/или перепланировкой жилых помещений.
6. В результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин с одной из тяжёлых форм хронических заболеваний, при которых совместное проживание в одной квартире невозможно.

Перечень заболеваний для последнего случая утверждён Приказом Минздрава России от 29.11.2012 № 987н.

Как проверить площадь после обмена

При обмене важно учитывать местную учётную норму площади. Это показатель, который устанавливается для соответствующей территории. Его нужно сопоставить с общей площадью помещения, приходящейся на одного человека после предполагаемого вселения.

Наймодатель может запретить вселение, если после него общая площадь жилья в расчёте на одного члена семьи станет меньше местной учётной нормы. При обмене это требование учитывается через ч. 5 ст. 72 ЖК РФ. На его значение при разрешении обменов обращает внимание и Верховный Суд (ст. 70 ЖК РФ, п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Чтобы предварительно оценить выбранный вариант:

1. Узнайте учётную норму у наймодателя или найдите официальный муниципальный акт, которым она установлена.
2. Уточните общую площадь каждого помещения, участвующего в обмене.
3. Определите, сколько человек будет проживать в каждом помещении после переселения.
4. Разделите общую площадь каждого помещения на количество будущих жильцов и сравните результат с местной учётной нормой.

Если расчёт показывает, что после обмена на одного человека будет приходиться меньше учётной нормы, это может стать препятствием для согласования. Верховный Суд относит несоблюдение этой нормы при вселении в результате обмена к основаниям отказа наймодателя (п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

До подписания договора в таком случае стоит показать наймодателю конкретную схему обмена, указать будущий состав проживающих и уточнить, как к ней применяются ст. 70 и 72 ЖК РФ. Самостоятельный расчёт не заменяет согласия наймодателя. И даже если площадь достаточная, нужно выполнить остальные требования закона.

Учётную норму не следует путать с нормой предоставления. Последняя используется, в частности, когда наниматель просит предоставить ему меньшее помещение по ст. 81 ЖК РФ.

При этом закон не устанавливает общего требования, чтобы обмениваемые квартиры имели одинаковую площадь, одинаковое количество комнат или одинаковую рыночную стоимость.

Как оформить добровольный обмен квартиры

Если подходящий вариант найден и все необходимые участники согласны, обмен оформляют по ст. 72–74 ЖК РФ. Процедуру удобнее проходить последовательно: от проверки встречных квартир до заключения новых договоров социального найма.

1. Найдите встречный вариант и согласуйте, кто куда переедет

   Сначала нужно договориться с другим нанимателем или несколькими нанимателями социального жилья. Определите конкретные помещения, которые участвуют в обмене, будущих нанимателей и состав проживающих в каждом помещении.

   Для сложной обменной цепочки важно заранее согласовать всю схему, а не только отдельную её часть. Нельзя рассчитывать на обязательный подбор квартир муниципалитетом: федеральный закон такой обязанности не устанавливает. Если в вашем городе существует муниципальная служба обменов, проверьте её возможности и местные правила.

   В результате этого этапа у вас должен быть не просто подходящий адрес, а конкретный вариант с согласными встречными нанимателями.

2. Проверьте условия обмена и получите согласия

   Прежде чем подписывать договор, убедитесь, что каждое помещение предоставлено по социальному найму и нет препятствий, перечисленных в ст. 73 ЖК РФ.

   Затем установите всех лиц с жилищными правами, проверьте площадь и местную учётную норму, получите необходимые письменные согласия членов семьи.

   УвеличитьУвеличить

   Согласие члена семьи нанимателя на конкретный обмен жилыми помещениями

   Только выбранный добровольный обмен двух отдельных квартир соцнайма Кисельнинского поселения: все участники взрослые и дееспособные, состав семьи известен. Подлинные семейные/муниципальные согласия и соответствие учётной норме проверяются в реальном деле; переезд только после согласования и новых договоров. Это не московская форма и не согласие наймодателя.

   Скачать DOCXWord · 39 КБ

   Шаблон для заполнения

   В [Полное наименование администрации сельского поселения в винительном падеже]
   [Наименование муниципального района и субъекта РФ]

   от [ФИО заявителя в родительном падеже],
   [Дата рождения заявителя] рождения, паспорт [Паспорт заявителя],
   проживающей по адресу: [Адрес заявителя]

   СОГЛАСИЕ
   члена семьи нанимателя на конкретный обмен жилыми помещениями

   Я, [ФИО заявителя], являюсь совершеннолетней и дееспособной супругой [ФИО супруга-нанимателя квартиры А в родительном падеже], совместно проживаю с ним и включена как член его семьи в договор социального найма от [Дата договора соцнайма квартиры А] № [Номер договора соцнайма квартиры А] на квартиру по адресу: [Адрес квартиры А]. Правом пользования этой квартирой обладаю вместе с нанимателем.

   Ознакомилась с полным текстом договора об обмене жилыми помещениями от [Дата договора обмена] между нанимателями [ФИО нанимателя квартиры А в творительном падеже] и [ФИО нанимателя квартиры Б в творительном падеже]. Выражаю добровольное письменное согласие на предусмотренный именно этим договором обмен квартиры А, указанной выше, на отдельную [Комнатность квартиры Б] квартиру Б по адресу: [Адрес квартиры Б], общей площадью [Общая площадь квартиры Б] кв. м, жилой площадью [Жилая площадь квартиры Б] кв. м, на [Этаж квартиры Б] этаже. Квартира Б предоставлена [ФИО нанимателя квартиры Б в дательном падеже] по договору социального найма от [Дата договора соцнайма квартиры Б] № [Номер договора соцнайма квартиры Б].

   Согласна переселиться из квартиры А в квартиру Б вместе с моим супругом [ФИО супруга-нанимателя квартиры А в творительном падеже]. Он будет нанимателем квартиры Б по новому договору социального найма, а я должна быть включена в него как член его семьи с соответствующим правом пользования. В квартиру А по договору обмена переселяются [ФИО нанимателя квартиры Б] и её совершеннолетняя дочь [ФИО совершеннолетней дочери нанимателя квартиры Б].

   Квартиру Б осмотрела, с площадью, планировкой, состоянием и условиями указанного договора обмена ознакомлена. Согласие дано без денежной платы за моё волеизъявление и без доплаты за разницу площадей. Переселение допускаю после получения необходимого письменного согласия наймодателя и надлежащего расторжения прежних и заключения новых договоров социального найма по обеим квартирам. До такого оформления настоящее согласие не означает самостоятельного отказа от моего действующего права пользования квартирой А.

   Это согласие относится только к названным квартирам, договору и составу переселения. При изменении объекта, направления обмена или состава переселяющихся лиц необходимо отдельное соответствующее волеизъявление. Своей подписью выражаю только собственное согласие; согласий других членов семей или наймодателя не подписываю и не заменяю.

   [Дата согласия]

   Личная подпись [Подпись заявителя] / [ФИО подписанта] /

   Согласие взрослой супруги нанимателя на выбранный обмен квартир социального найма

   Закрыть

   Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

   Открыть оригинал изображения

   Если среди проживающих есть несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный член семьи нанимателя, заранее обратитесь за разрешением в орган опеки. Подписания договора и согласия остальных участников недостаточно, если такое разрешение обязательно.

   К концу проверки должны быть собраны необходимые согласия, а известные препятствия для конкретного обмена — исключены.

3. Подпишите письменный договор обмена

   Наниматели, участвующие в обмене, заключают договор в письменной форме. По ст. 74 ЖК РФ это должен быть единый документ, подписанный соответствующими нанимателями (ст. 74 ЖК РФ).

   Важно, чтобы из договора и согласованной схемы было понятно, какие помещения обмениваются и кто будет их занимать. Это договор обмена жилыми помещениями по социальному найму, а не договор мены недвижимости между собственниками.

   После подписания у участников есть договор обмена, но ещё нет завершённого переоформления социального найма.

   УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

   Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

   Только выбранный добровольный обмен двух отдельных квартир соцнайма Кисельнинского поселения: все участники взрослые и дееспособные, состав семьи известен. Подлинные семейные/муниципальные согласия и соответствие учётной норме проверяются в реальном деле; переезд только после согласования и новых договоров. Это не московская форма и не согласие наймодателя.

   Скачать DOCXWord · 42 КБ

   Шаблон для заполнения

   ДОГОВОР
   об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

   [Место составления]
   [Дата договора]

   [ФИО нанимателя квартиры А], [Дата рождения нанимателя квартиры А] рождения, паспорт [Паспорт нанимателя квартиры А], наниматель квартиры А, и [ФИО нанимателя квартиры Б], [Дата рождения нанимателя квартиры Б] рождения, паспорт [Паспорт нанимателя квартиры Б], наниматель квартиры Б, являющиеся совершеннолетними дееспособными гражданами Российской Федерации, заключили настоящий договор. Каждый подписывает его лично от своего имени как наниматель.

   1. ОБМЕНИВАЕМЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И СОСТАВ СЕМЕЙ

   1.1. Квартира А: [Адрес квартиры А]; отдельная [Комнатность квартиры А] квартира, общая площадь [Общая площадь квартиры А] кв. м, жилая площадь [Жилая площадь квартиры А] кв. м, [Этаж квартиры А] этаж. Наниматель — [ФИО нанимателя квартиры А] на основании договора социального найма от [Дата договора соцнайма квартиры А] № [Номер договора соцнайма квартиры А]. Наймодатель — [Наименование наймодателя].

   1.2. В квартире А совместно с нанимателем проживает и включена в договор социального найма как член его семьи его супруга [ФИО супруги — члена семьи квартиры А], [Дата рождения супруги — члена семьи квартиры А] рождения, паспорт [Паспорт супруги — члена семьи квартиры А]. Всего по квартире А в обмене участвуют двое: [ФИО нанимателя квартиры А] и [ФИО супруги — члена семьи квартиры А].

   1.3. Квартира Б: [Адрес квартиры Б]; отдельная [Комнатность квартиры Б] квартира, общая площадь [Общая площадь квартиры Б] кв. м, жилая площадь [Жилая площадь квартиры Б] кв. м, [Этаж квартиры Б] этаж. Наниматель — [ФИО нанимателя квартиры Б] на основании договора социального найма от [Дата договора соцнайма квартиры Б] № [Номер договора соцнайма квартиры Б]. Наймодатель — [Наименование наймодателя].

   1.4. В квартире Б совместно с нанимателем проживает и включена в договор социального найма как член её семьи совершеннолетняя дочь [ФИО совершеннолетней дочери — члена семьи квартиры Б], [Дата рождения совершеннолетней дочери квартиры Б] рождения, паспорт [Паспорт совершеннолетней дочери квартиры Б]. Всего по квартире Б в обмене участвуют двое: [ФИО нанимателя квартиры Б] и [ФИО совершеннолетней дочери — члена семьи квартиры Б].

   1.5. Указанные лица составляют полный круг проживающих и сохраняющих право пользования по каждому помещению. Иных членов семьи, бывших членов семьи с сохраняющимся правом, временно отсутствующих лиц и иных лиц с самостоятельным правом пользования нет. Несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан ни в одной семье нет. Стороны сверяют эти сведения с договорами социального найма, регистрационными и иными относящимися к пользованию документами.

   2. СОГЛАСОВАННОЕ ПЕРЕСЕЛЕНИЕ

   2.1. [ФИО нанимателя квартиры А] совместно с [ФИО супруги нанимателя квартиры А в творительном падеже] переселяется из квартиры А в квартиру Б. [ФИО нанимателя квартиры А] становится нанимателем квартиры Б по вновь заключаемому договору социального найма; его супруга включается в этот договор как член семьи нанимателя.

   2.2. [ФИО нанимателя квартиры Б] совместно с [ФИО дочери нанимателя квартиры Б в творительном падеже] переселяется из квартиры Б в квартиру А. [ФИО нанимателя квартиры Б] становится нанимателем квартиры А по вновь заключаемому договору социального найма; её дочь включается в этот договор как член семьи нанимателя.

   2.3. Обе семьи осмотрели квартиры, ознакомились с их планировкой, площадью, состоянием и документами, согласны с указанным направлением переселения. Обмен добровольный; денежная доплата или плата за передачу права найма между сторонами не предусмотрены. Собственность на квартиры сторонам по настоящему договору не передаётся.

   3. СОГЛАСИЯ И ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

   3.1. [ФИО супруги нанимателя квартиры А] и [ФИО совершеннолетней дочери нанимателя квартиры Б] дали отдельные письменные согласия от [Дата согласий членов семей] именно на этот обмен и собственное переселение в указанном составе. Эти согласия прилагаются к настоящему договору. Подпись нанимателя не заменяет подпись члена семьи.

   3.2. Не позднее [Срок подачи заявления в рабочих днях] рабочих дней после подписания настоящего договора каждый наниматель подаёт заявление о согласии на обмен по установленной местной форме, оригинал настоящего договора и необходимые документы. Оба нанимателя обращаются к одному наймодателю, указанному в пунктах 1.1 и 1.3. Требуется письменное согласие, охватывающее обмен обоих помещений и переселение обеих семей. На дату подписания настоящего договора такое согласие наймодателем ещё не выдано.

   3.3. Стороны представляют полные и достоверные сведения о составе семей и правах пользования, содействуют проверке требований части 1 статьи 70 и части 5 статьи 72 ЖК РФ, включая применимую учётную норму. Соответствие этим требованиям и отсутствие препятствий проверяет также наймодатель; договор не заменяет эту проверку и не гарантирует положительного решения.

   3.4. После получения письменного согласия наймодателя обе стороны совместно обращаются для расторжения прежних договоров социального найма и одновременного заключения новых договоров в порядке части 5 статьи 74 ЖК РФ. В новых договорах должны быть правильно указаны наниматель, квартира и переселяющиеся с ним члены семьи. Стороны получают свои экземпляры новых договоров до окончательного переезда.

   3.5. Одного подписания настоящего договора недостаточно для прекращения прежнего социального найма или возникновения нового. Если наймодатель отказал либо необходимое согласие не получено, стороны не приступают к переселению; прежние договоры не считаются автоматически прекращёнными. Отказ может быть обжалован в установленном законом порядке, но настоящее соглашение само по себе его не отменяет.

   4. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЙ И РАСЧЁТЫ ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ

   4.1. После оформления обоих новых договоров социального найма семьи переселяются в один согласованный день в течение [Срок переселения в рабочих днях] рабочих дней. До этого они согласовывают с наймодателем оформление передачи помещений. Передача и получение ключей, состояние помещений и показания приборов учёта фиксируются актами с участием уполномоченного наймодателем лица в применимом порядке.

   4.2. Каждая семья освобождает прежнее помещение от своих вещей, передаёт все имеющиеся ключи и не оставляет в нём лиц с сохраняющимся правом пользования. Имущество муниципального жилищного фонда, оборудование и иные элементы квартиры не отчуждаются и не демонтируются по усмотрению переселяющихся лиц.

   4.3. Каждый прежний наниматель отвечает по своим обязательствам по оплате жилого помещения и коммунальных услуг за соответствующий период. Долг одного нанимателя другому автоматически не передаётся. Стороны сверяют лицевые счета, передают показания приборов учёта и уведомляют соответствующие организации об оформленном обмене. Дата начала новых платежей определяется новыми договорами и законом с учётом фактической передачи.

   4.4. Каждый наниматель несёт собственные расходы на переезд и получение личных документов; общие согласованные расходы на оформление стороны оплачивают поровну. Между ними нет расчётов за разницу площадей. Регистрация по месту жительства оформляется в установленном порядке после надлежащего оформления жилищных отношений и не заменяет согласие наймодателя или новые договоры.

   5. ЗАВЕРЕНИЯ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

   5.1. Стороны подтверждают, что к ним не предъявлены иски о расторжении или изменении договоров социального найма; права пользования помещениями не оспариваются в суде. Квартиры не признаны непригодными, решений о сносе или переоборудовании домов для других целей и о капитальном ремонте с переустройством либо перепланировкой жилых помещений не принято. Обе квартиры отдельные, вселение в коммунальную квартиру не производится.

   5.2. Каждая сторона отвечает за достоверность сообщённых ею сведений и надлежащее исполнение принятых обязательств. При выявлении препятствия она незамедлительно уведомляет другую сторону и наймодателя. Неправомерно вызванные убытки возмещаются в установленном порядке. Признание обмена недействительным и его последствия определяются законом и судом, в том числе статьёй 75 ЖК РФ; настоящим договором автоматическое внесудебное выселение не устанавливается.

   5.3. Изменения настоящего договора совершаются письменно обеими сторонами. Изменение объекта, состава переселяющихся лиц или направления обмена требует новых соответствующих семейных согласий и согласования с наймодателем; ранее полученное согласие не переносится на другую схему автоматически.

   5.4. Договор составлен в трёх подлинных экземплярах: по одному каждому нанимателю и один для представления наймодателю. Приложения: копии действующих договоров социального найма по обеим квартирам; письменное согласие [ФИО супруги нанимателя квартиры А в родительном падеже] от [Дата письменных согласий]; письменное согласие [ФИО дочери нанимателя квартиры Б в родительном падеже] от [Дата письменных согласий]. Иные документы для местной услуги представляются по её установленному перечню.

   Наниматель квартиры А: личная подпись

   [Подпись нанимателя квартиры А] / [ФИО нанимателя квартиры А] /

   Наниматель квартиры Б: личная подпись

   [Подпись нанимателя квартиры Б] / [ФИО нанимателя квартиры Б] /

   Добровольный обмен двух отдельных квартир социального найма между взрослыми семьями

   Закрыть

   Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

   Открыть оригинал изображения
4. Передайте договор каждому наймодателю

   Оригинал подписанного договора обмена необходимо представить каждому наймодателю, с которым заключён соответствующий договор социального найма.

   Каждый наймодатель должен письменно согласиться на обмен или выдать мотивированный письменный отказ не позднее 10 рабочих дней со дня соответствующего обращения (ст. 74 ЖК РФ).

   Сохраняйте доказательства передачи документов. Они пригодятся, если придётся выяснять, соблюдён ли срок ответа, или оспаривать отказ.

   Если 10 рабочих дней истекли, а ответа нет, запросите письменный результат и сохраните подтверждение первоначального обращения. Молчание наймодателя нельзя автоматически считать письменным отказом. Способ защиты при бездействии зависит от содержания обращения и правового статуса органа или организации.

5. Прекратите прежние договоры и заключите новые

   После получения всех необходимых согласий подписанный договор обмена вместе с согласиями наймодателей становится основанием для двух связанных действий:

   • прекращения прежних договоров социального найма;
   • одновременного заключения новых договоров социального найма с гражданами, которые вселяются в соответствующие помещения.

   Для этой стадии ст. 74 ЖК РФ устанавливает срок не более 10 рабочих дней со дня соответствующего обращения гражданина с необходимыми документами (ст. 74 ЖК РФ).

   Проверьте, что прежние договоры прекращены, новые действительно заключены, а состав семьи в них отражён правильно. Именно это завершает юридическое оформление обмена, а не одна лишь подпись под договором между нанимателями.

   После оформления новых договоров можно завершать переезд и регистрацию по новому месту жительства.

Сколько времени занимает обмен

Единого срока, за который обязательно должен завершиться весь обмен, нет. Продолжительность зависит прежде всего от поиска встречного варианта, договорённостей между участниками и того, какие согласования нужны.

Отдельные сроки установлены для конкретных действий:

• 14 рабочих дней со дня подачи заявления — на письменное решение органа опеки, если его согласие требуется;
• не позднее 10 рабочих дней со дня соответствующего обращения — на согласие или мотивированный отказ каждого наймодателя;
• не более 10 рабочих дней со дня обращения с необходимыми документами — на прекращение прежних и заключение новых договоров социального найма.

Складывать эти сроки и считать сумму гарантированной продолжительностью обмена неправильно. Опека требуется не каждому, отдельные действия могут идти по разным временным схемам, а поиск квартиры и согласование участников заранее по времени не определены.

Какие документы нужны для обмена

Единого федерального списка документов для всех муниципалитетов в ст. 72–74 ЖК РФ нет. Поэтому нужно различать документы, необходимые по самому механизму обмена, и требования конкретного наймодателя.

Документы для процедуры обмена

В зависимости от состава участников и выбранного варианта понадобятся:

• договоры социального найма участвующих помещений или сведения о них;
• письменные согласия членов семьи, чьё согласие необходимо;
• предварительное письменное согласие органа опеки, если оно требуется;
• единый письменный договор обмена, подписанный нанимателями;
• обращения к каждому наймодателю за согласием на обмен;
• документы для прекращения прежних и заключения новых договоров социального найма.

Этот перечень показывает, какие документы связаны с федеральной процедурой. Полный комплект для подачи нужно уточнять у каждого соответствующего наймодателя.

Как узнать местные требования и куда подавать документы

Посмотрите, кто указан наймодателем в действующем договоре социального найма. Затем на официальном сайте этого органа или организации найдите действующий порядок согласования обмена.

Особенно важно выяснить:

• установлена ли форма заявления;
• какие документы заявитель должен представить сам;
• какие сведения наймодатель получает межведомственно;
• можно ли обратиться через представителя и как подтвердить его полномочия;
• какие способы подачи предусмотрены местным регламентом.

В одном муниципалитете документы могут принимать непосредственно в уполномоченном органе, в другом — также через МФЦ или электронно. Нельзя заранее считать любой из этих способов доступным по всей России.

Если в обмене участвуют помещения разных наймодателей, порядок обращения и состав документов нужно проверить у каждого из них.

Сколько стоит обмен муниципальной квартиры

Сам обмен по правилам социального найма не предполагает обязательного нотариального удостоверения договора, регистрации перехода права собственности или специальной федеральной госпошлины за согласие наймодателя.

Однако участники могут потратиться на поиск подходящего жилья, оформление полномочий представителя, юридическую помощь, переезд или судебный спор.

Нужно ли заверять договор обмена у нотариуса

Обязательного нотариального удостоверения договора обмена по социальному найму нет. Статья 74 ЖК РФ требует единого письменного документа, подписанного нанимателями, но не устанавливает нотариальную форму (ст. 74 ЖК РФ).

Участники могут обратиться к нотариусу по собственной инициативе, если это необходимо или удобно для их конкретных действий. Тогда нотариальные услуги оплачиваются отдельно и не становятся обязательной платой за сам обмен. Общее правило о случаях обязательного нотариального удостоверения сделок содержится в ст. 163 ГК РФ.

Нужно ли регистрировать обмен в Росреестре

Регистрировать переход права собственности при обмене по социальному найму не требуется, потому что такого перехода нет.

Собственником помещения остаётся государство или муниципальное образование, а новые наниматели получают право пользования по договорам социального найма.

Не путайте регистрацию права собственности с регистрацией граждан по месту жительства. После фактического переезда участникам потребуется оформить регистрацию по новым адресам.

Есть ли госпошлина за согласие наймодателя

Статья 74 ЖК РФ не предусматривает отдельной федеральной госпошлины за согласие наймодателя, прекращение прежнего договора или заключение нового договора социального найма.

Государственные и муниципальные услуги по общему правилу предоставляются бесплатно, если обязанность уплатить госпошлину или иную плату прямо не предусмотрена законом (ст. 8 Федерального закона № 210-ФЗ).

При этом возможные расходы на добровольно выбранного юриста, посредника по поиску обмена, нотариальную доверенность или переезд участники несут отдельно. Если возникает судебный спор, нужно учитывать и судебные расходы.

Можно ли обменять муниципальную квартиру с доплатой

Доплата не предусмотрена как стандартный этап обмена по ст. 72–74 ЖК РФ. Наниматель не продаёт муниципальное жильё и не получает за него цену как собственник.

Поэтому правила о рыночной разнице в стоимости квартир и доплатах, которые применяются в сделках собственников, нельзя автоматически переносить на социальный наём.

Если участники хотят дополнительно передать друг другу деньги, законность, содержание и возможность исполнения такой договорённости требуют отдельной оценки. Сам факт допустимости обмена по социальному найму не означает, что любая сопутствующая денежная схема законна.

Если наниматель или член семьи не согласен на обмен

Когда наниматель и совместно проживающие с ним члены семьи не смогли договориться об обмене, любой из них вправе потребовать принудительного обмена через суд (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).

Но само желание разъехаться не означает, что суд обяжет остальных принять любой вариант. Потребуется конкретная осуществимая схема обмена, соответствующая закону и учитывающая заслуживающие внимания интересы проживающих.

Такой спор рассматривается в гражданском исковом производстве, то есть по правилам рассмотрения гражданского иска. Административный иск по КАС РФ для этого не подают. По первой инстанции дело рассматривает районный суд (п. 3, 34 Постановления Пленума ВС РФ № 14, ст. 24 ГПК РФ).

Кто будет ответчиком

Основные ответчики в споре о принудительном обмене — несогласные лица из числа нанимателя и членов его семьи.

Другие участники обменной цепочки могут быть привлечены в зависимости от того, какие требования заявлены и как решение затронет их права. Они могут стать соответчиками, если требования предъявлены и к ним, либо третьими лицами, если прямого требования к ним нет, но судебное решение способно повлиять на их права.

Нельзя считать, что ответчиком по любому спору об обмене муниципальной квартиры обязательно должна быть администрация. Здесь оспаривается прежде всего отсутствие соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Обязательно ли сначала направлять претензию

Специального обязательного досудебного претензионного порядка для требования о принудительном обмене нет. Однако в суде нужно показать, что соглашения внутри семьи достичь не удалось.

Поэтому полезно заранее предложить несогласному человеку конкретный вариант в письменной форме. Сохраните его ответ, переписку и другие доказательства того, как участники пытались договориться и в чём состоит разногласие.

Почему для суда нужен конкретный вариант обмена

Суд не подбирает абстрактное жильё для разъезда. До обращения с требованием о принудительном обмене нужно подготовить осуществимый вариант, в котором понятно:

• какие именно помещения участвуют в обмене;
• кто является нанимателем каждого помещения;
• кто и куда должен переехать;
• согласны ли встречные наниматели;
• соблюдаются ли требования жилищного законодательства, включая ограничения по площади и запреты на обмен;
• получено ли предварительное разрешение опеки, если оно требуется.

Кроме соответствия жилья формальным требованиям, суд оценивает заслуживающие внимания интересы проживающих. Значение могут иметь возраст, состояние здоровья, место работы, учёбы и другие обстоятельства, влияющие на возможность пользоваться предложенным помещением (п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Предложение переехать в коммунальную квартиру само по себе не означает универсального запрета на принудительный обмен. Но суд должен оценить такой вариант с учётом конкретных обстоятельств, интересов участников и специальных ограничений закона.

Пример того, как в судебной практике рассматривается требование о конкретном варианте, — дело № 2-157/2025. Это пример отдельного судебного разбирательства, а не самостоятельное общеобязательное правило.

Можно ли заставить постороннего нанимателя согласиться на обмен

Через требование о принудительном обмене по ч. 3 ст. 72 ЖК РФ нельзя обязать постороннего нанимателя другой муниципальной квартиры участвовать в обменной цепочке против его воли.

Эта норма предназначена для разрешения разногласий между нанимателем и членами его семьи. Поэтому согласие встречных нанимателей требуется и тогда, когда семейный спор приходится решать через суд.

Какие доказательства нужны для принудительного обмена

Набор документов зависит от состава участников и предложенной схемы. Обычно необходимо подтвердить:

• право пользования исходным помещением;
• круг лиц с жилищными правами в отношении него;
• наличие конкретного варианта обмена;
• предоставление встречных помещений по социальному найму;
• согласие встречных нанимателей;
• разногласие между нанимателем и членами его семьи;
• предварительное согласие органа опеки, если оно необходимо;
• обстоятельства, связанные с возрастом, здоровьем, местом работы, учёбы и другими существенными интересами проживающих;
• отсутствие препятствий по ст. 73 ЖК РФ;
• соблюдение требований к площади после обмена.

Исковое заявление составляют по ст. 131 ГПК РФ.

К иску необходимо приложить доказательства, документ об уплате госпошлины или о льготе либо соответствующее ходатайство. Если участвует представитель, потребуются документы о его полномочиях. Также нужно подтвердить направление другим участникам дела копий иска и тех приложений, которых у них нет (ст. 132 ГПК РФ).

В какой суд обращаться

Иск о принудительном обмене по первой инстанции рассматривает районный суд.

Для споров о праве пользования недвижимостью действует исключительная территориальная подсудность. Это правило определяет, суд какой территории должен рассматривать дело. Обычно ориентируются на место нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Если обмен затрагивает несколько помещений на территориях разных судов, нельзя произвольно выбрать первый адрес из обменной цепочки или адрес одного из ответчиков. В такой ситуации заранее соберите:

• договоры социального найма;
• адреса всех помещений;
• схему, показывающую, кто и куда должен переехать;
• проект требований к каждому участнику.

По этим сведениям нужно определить территориальную подсудность с учётом конкретных объектов и требований. Если установить надлежащий суд самостоятельно не получается, можно обратиться к юристу по жилищным спорам. При сложной обменной цепочке место подачи зависит не только от одного адреса, но и от содержания иска.

Сколько стоит подать иск

Для обычного неимущественного иска физического лица базовая госпошлина составляет 3 000 ₽ (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Указанная в старых публикациях сумма 300 ₽ не соответствует этой ставке.

В отдельных случаях возможны льготы, в том числе при соблюдении предусмотренных законом условий для споров о защите прав ребёнка или прав инвалидов (ст. 333.36 НК РФ). Если в одном иске соединены несколько самостоятельных требований, расчёт госпошлины тоже может измениться.

Что делать после решения суда

Если апелляционная жалоба не подана, решение по общему правилу вступает в законную силу после окончания срока обжалования. Подать апелляционную жалобу можно в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (ст. 209 ГПК РФ, ст. 321 ГПК РФ).

Дальнейшие действия зависят от резолютивной части решения — той его части, где суд прямо указывает, что постановил.

Если суд разрешил разногласие между членами семьи, но согласие наймодателя ещё не получено, нужно завершить оформление по ст. 74 ЖК РФ. Для этого соответствующий договор обмена представляют наймодателю, получают необходимое согласие, после чего оформляют прекращение старых и заключение новых договоров социального найма.

Подготовка конкретного иска, выбор полного состава участников и ведение процесса зависят от фактической схемы обмена. Это отдельная судебная задача, которая требует оценки документов и обстоятельств.

Таким образом, для принудительного обмена сначала готовят конкретный вариант и доказательства семейного разногласия, затем определяют участников дела и надлежащий суд. После вступления решения в силу выполняют его резолютивную часть и, если необходимо, завершают оформление у наймодателей.

Если наймодатель отказал в обмене

Когда наниматели уже подписали договор обмена, передали его наймодателю и получили письменный отказ, можно оспорить законность этого отказа в суде.

Это не тот же спор, что принудительный обмен из-за несогласия члена семьи. Здесь нужно проверить, имел ли наймодатель законное основание не согласовать конкретный договор.

Даже если наймодателем является администрация или другой публичный орган, такой спор рассматривается в гражданском исковом производстве. Верховный Суд разъясняет, что участие публичного органа само по себе не превращает спор об отказе в обмене в административное дело по КАС РФ (п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Как подтвердить, что наймодатель отказал

После передачи договора обмена у наймодателя есть 10 рабочих дней со дня соответствующего обращения, чтобы письменно согласиться либо выдать мотивированный письменный отказ (ст. 74 ЖК РФ).

Для спора о письменном отказе сохраните три основных документа:

• подписанный договор обмена;
• доказательство его передачи наймодателю;
• полученный письменный отказ.

Если срок истёк, но письменного ответа нет, сохраните подтверждение подачи документов и запросите результат. Бездействие и уже полученный отказ не следует автоматически оспаривать одинаковым способом: выбор требования зависит от конкретного обращения и статуса органа.

По каким основаниям наймодатель может отказать

Наймодатель не вправе отказывать в обмене по любой причине на своё усмотрение. Нужно проверить, относится ли указанное в отказе препятствие к предусмотренным законом.

Специальные запреты установлены ст. 73 ЖК РФ. Кроме того, при обмене учитываются требования к площади, связанные с ч. 5 ст. 72 и ч. 1 ст. 70 ЖК РФ (ст. 73 ЖК РФ, ст. 70 ЖК РФ).

Поэтому важно не просто заявить, что отказ несправедлив, а разобрать его конкретное основание и сопоставить с обстоятельствами выбранной схемы обмена. Доказательства должны показывать, почему названное препятствие отсутствует или почему отказ не соответствует закону.

К кому предъявлять иск

Ответчиком по спору об отказе должен быть соответствующий наймодатель либо надлежащее уполномоченное юридическое лицо или публичное образование.

Чтобы правильно определить ответчика, проверьте:

• кто указан наймодателем в договоре социального найма;
• кем подписан отказ и от чьего имени он выдан;
• к какому органу, организации или публичному образованию должно быть обращено требование.

Одного названия администрации в документах может оказаться недостаточно. Нужно учитывать правовой статус органа и выяснить, действует ли он от собственного имени или представляет другое юридическое лицо либо публичное образование.

Остальные участники обмена тоже могут участвовать в деле. Если требования предъявлены непосредственно к ним, они могут быть соответчиками. Если самостоятельных требований к ним нет, но решение затронет их права, их могут привлечь третьими лицами.

Содержание иска зависит от причины отказа. Его цель — оспорить законность конкретного решения наймодателя и, если позволяют фактические и правовые обстоятельства, добиться возложения на него обязанности согласовать обмен.

Универсальная формулировка требования может не подойти: её нужно соотносить с содержанием письменного отказа и полномочиями ответчика, иначе судебное решение рискует оказаться неисполнимым.

Какие доказательства приложить

В зависимости от основания отказа могут потребоваться:

• договоры социального найма обмениваемых помещений;
• подписанный договор обмена;
• подтверждение его передачи наймодателю;
• письменный мотивированный отказ;
• письменные согласия членов семьи, если они необходимы;
• решение органа опеки, если его согласие требуется;
• документы и сведения, опровергающие названное наймодателем препятствие;
• доказательства соблюдения требований к площади.

Иск оформляют по ст. 131 ГПК РФ. Приложения собирают с учётом ст. 132 ГПК РФ: нужны доказательства, документ об уплате госпошлины или о льготе либо соответствующее ходатайство, подтверждение полномочий представителя при его участии и документы о направлении другим участникам копий иска и отсутствующих у них приложений.

В какой суд подавать иск и сколько платить

По первой инстанции спор рассматривает районный суд по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Если обменная цепочка включает помещения на территориях разных судов, нельзя выбирать адрес произвольно. Перед подачей соберите договоры соцнайма, адреса помещений, схему переселения и проект требований. По этим документам определяют территориальную подсудность конкретного иска. Если возникают затруднения, можно обратиться к юристу по жилищным спорам.

Базовая госпошлина для обычного неимущественного требования физического лица — 3 000 ₽. Но при наличии льготы или соединении нескольких самостоятельных требований расчёт может отличаться (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, ст. 333.36 НК РФ).

Что делать после решения суда

Апелляционную жалобу по общему правилу можно подать в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ).

Если жалоба не подана, решение вступает в законную силу после истечения срока обжалования. Если жалоба подана и решение не отменено, оно вступает в силу после рассмотрения дела апелляционным судом (ст. 209 ГПК РФ).

После этого нужно исполнить то, что прямо указано в резолютивной части решения. Если суд обязал наймодателя согласовать обмен, сначала необходимо добиться исполнения этой обязанности. Затем участники завершают процедуру по ст. 74 ЖК РФ и оформляют новые договоры социального найма.

Поэтому путь при отказе выглядит так: получить письменный отказ, проверить его основание, правильно определить ответчика и других участников, подготовить иск с доказательствами, обратиться в надлежащий районный суд, а после вступления решения в силу добиться его исполнения и завершить оформление обмена.

Как получить муниципальную квартиру меньшего размера без обмена

Если вы хотите переехать в меньшее муниципальное жильё и не искать встречного нанимателя, сначала проверьте, подходит ли вам отдельная процедура по ст. 81 ЖК РФ.

Наниматель вправе с согласия совместно проживающих членов семьи, включая временно отсутствующих, обратиться к наймодателю за другим жилым помещением меньшего размера. Но для этого общая площадь занимаемого помещения в расчёте на одного члена семьи должна превышать норму предоставления (ч. 1 ст. 81 ЖК РФ).

Если эти условия выполнены, наймодатель должен по согласованию с нанимателем предоставить другое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Здесь действует другой порядок, чем при обычном обмене:

• При обмене по ст. 72–74 ЖК РФ наниматели самостоятельно находят встречных участников и согласовывают конкретную обменную схему.
• При замене по ч. 1 ст. 81 ЖК РФ нанимателю не нужно самостоятельно искать встречного нанимателя. Но должны выполняться условия этой процедуры, в том числе превышение нормы предоставления.

Одного желания получить квартиру меньшей площади недостаточно. Трёхмесячный срок относится именно к процедуре, предусмотренной ч. 1 ст. 81 ЖК РФ, при выполнении её условий.

Что делать, если условие о площади не подходит

Если площадь на одного члена семьи не превышает норму предоставления, это не означает, что других оснований замены жилья не бывает.

Часть 2 ст. 81 ЖК РФ допускает иные основания предоставления другого помещения взамен занимаемого, если они предусмотрены федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ (ч. 2 ст. 81 ЖК РФ).

В таком случае обратитесь к своему наймодателю и уточните, существует ли федеральное или региональное правило, подходящее именно вашей ситуации. Попросите назвать нормативный акт и условия предоставления другого жилья, затем сопоставьте их со своими обстоятельствами.

Наличие отдельного основания не означает, что к нему автоматически применяется порядок ч. 1 ст. 81 ЖК РФ или срок 3 месяца. Универсального права любого нанимателя потребовать меньшую квартиру эта норма не создаёт.

Можно ли через обмен стать собственником квартиры

Обмен по ст. 72–74 ЖК РФ не превращает муниципальное жильё в частную собственность. Он позволяет нанимателям поменяться помещениями, которыми они пользуются по договорам социального найма.

Поэтому таким способом нельзя продать муниципальную квартиру как свою недвижимость или обменять её на квартиру в частной собственности по правилам мены между собственниками.

Для обычного обмена соцнайма на соцнайм приватизация не требуется. Но если вы хотите именно стать собственником жилья и впоследствии распоряжаться им как своим имуществом, вопрос о возможности и порядке приватизации нужно решать отдельно. Сам социальный обмен этого результата не даёт.

Что произойдёт, если суд признает обмен недействительным

Обмен может быть признан судом недействительным, если при его проведении нарушены требования Жилищного кодекса или имеются предусмотренные гражданским законодательством основания недействительности сделки.

Последствия установлены ст. 75 ЖК РФ: участники подлежат переселению обратно в ранее занимаемые жилые помещения. Если недействительность стала следствием неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона должна возместить другой стороне возникшие убытки (ст. 75 ЖК РФ).

Поэтому не следует начинать окончательный переезд, полагаясь лишь на устные договорённости или подписанный между нанимателями договор. Сначала нужно получить необходимые согласия и оформить новые договоры социального найма.

Когда переезжать и как зарегистрироваться в новой квартире

Завершать фактический переезд следует после прекращения прежних договоров социального найма и заключения новых. Именно новый договор подтверждает законное основание пользоваться помещением, полученным по обмену.

Регистрация по месту жительства — отдельная процедура. Её не нужно путать ни с договором обмена, ни с регистрацией права собственности в ЕГРН.

Нужно ли заранее выписываться из прежней квартиры

Предварительное снятие с регистрационного учёта не является обязательным самостоятельным этапом обмена.

Когда человек регистрируется по новому месту жительства, сведения для снятия его с учёта по прежнему адресу передаются в рамках регистрационной процедуры. Закон предусматривает снятие с прежнего места жительства в связи с регистрацией по новому (ст. 7 Закона РФ № 5242-1).

Поэтому практический порядок такой: сначала оформить новый договор социального найма, затем переехать и зарегистрироваться по новому адресу.

В какой срок нужно зарегистрироваться после переезда

При изменении места жительства человек должен обратиться за регистрацией не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства (ст. 6 Закона РФ № 5242-1, п. 16 Правил регистрации, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 713).

Это не семь дней с даты подписания договора обмена или получения согласия наймодателя. Отсчёт начинается со дня фактического прибытия для проживания по новому адресу.

В общем случае для регистрации нужны:

• документ, удостоверяющий личность;
• заявление о регистрации;
• документ, подтверждающий основание для вселения.

Таким основанием может служить новый договор социального найма. Если необходимые сведения находятся в распоряжении государственного или муниципального органа, в предусмотренных правилами случаях их могут получить межведомственно.

Как зарегистрировать ребёнка после обмена

Здесь важно не смешивать согласование обмена и последующую регистрацию ребёнка.

До обмена может понадобиться предварительное согласие органа опеки по ч. 4 ст. 72 ЖК РФ, если в помещении проживает несовершеннолетний член семьи нанимателя.

После оформления обмена и переезда ребёнка регистрируют по новому месту жительства вместе с законным представителем.

Если ребёнку меньше 14 лет, заявление о регистрации подаёт его законный представитель. Регистрация ребёнка по месту жительства законного представителя проводится независимо от согласия наймодателя, нанимателя, других совместно проживающих членов семьи и собственника (п. 18 Правил регистрации, п. 28 Правил регистрации).

Это правило о регистрации ребёнка не отменяет необходимость согласия органа опеки на сам обмен, если такое согласие требуется законом.

Как проверить, что обмен завершён

Объявление о подходящей квартире, устное соглашение или даже подписанный договор между нанимателями ещё не означают, что обмен юридически завершён.

Перед окончательным переездом проверьте результат оформления:

• Согласован конкретный вариант обмена и определены его участники.
• Получены необходимые письменные согласия членов семьи.
• Получено предварительное согласие органа опеки, если оно требовалось.
• Получены письменные согласия всех соответствующих наймодателей.
• Прежние договоры социального найма прекращены.
• Новые договоры социального найма заключены, а состав семьи отражён в них корректно.

После переезда нужно также оформить регистрацию по новому месту жительства либо своевременно подать заявление на неё.