Можно ли выселить квартирантов зимой?

Сдача квартиры в аренду считается достаточно прибыльным делом. Желающих заселиться в новое жилье хоть отбавляй, но не все могут потянуть ипотеку – выходом становится аренда на вторичном рынке жилья. Подавляющее большинство квартир сдается по договору найма жилого помещения. Но некоторые собственники не хотят составлять соглашение, сдавая жилье что называется «на честном слове». Обычно квартирантами становятся родственники и друзья.

Вместе с тем, существуют риски столкнуться с недобросовестными арендаторами. Среди наиболее частых нарушений: неуплата за квартиру, излишний шум, порча имущества. Разумеется, арендодателю захочется избавиться от таких жильцов. Летом вопросов не возникает. А что делать, если нужно выселить квартирантов с детьми, а на дворе зима?

Из нашей статьи вы узнаете, как выселить арендаторов по договору найма и без такого договора. Разберем актуальные вопросы и ответим на них с позиции современного законодательства.

✅ Можно ли выселить квартирантов с детьми и без детей зимой?

Официального запрета на выселение квартирантов зимой в законе не предусмотрено. Если квартира приватизирована или находится в частной собственности, правом выселения обладает собственник. Ему разрешается выгонять неугодных жильцов даже в период с декабря по февраль.

Другое дело, если это муниципальное жилье по договору социального найма с администрацией. Собственником выступает орган местного самоуправления или отдельное ведомство. Нельзя выселять нанимателя и членов его семьи в зимнее время года. Логичное тому объяснение – малоимущим семьям будет некуда идти, а подыскать зимой новое жилье довольно проблематично (см. «Могут ли выселить из квартиры, если нет другого жилья?«)

Еще один случай – выселение квартирантов с детьми. Особых проблем здесь тоже нет. Наравне со взрослыми выселяют и несовершеннолетних, причем не только летом, но и в отопительный сезон. На право ребенка жить с родителями указывают ст. 20 ГК РФ, а также ст. 54 СК РФ. Подробнее об этом в статье «Выселение несовершеннолетних детей«).

Никаких поблажек квартирантам с детьми и без детей не предусмотрено. Единственное, на что они могут рассчитывать – отсрочка выселения. Но она возможна лишь с согласия собственника квартиры. Суды такую отсрочку квартирантам предоставляют по их ходатайству.

✅ Основания для выселения

Главная причина, по которой квартиранты могут оказаться на улице – расторжение договора найма жилого помещения. Закон допускает досрочное прекращение договора – как с согласия граждан, так и в судебном порядке (ст. 687 ГК РФ).

Собственник вправе обратиться в суд и расторгнуть договор найма в случае серьезных нарушений со стороны жильцов. Впоследствии, неугодные квартиранты могут быть выселены из жилого помещения даже в зимний период времени.

В каких случаях возможно выселение арендатора:

• истечение срока действия договора найма жилья;
• использование квартиры не в качестве жилого помещения, а для коммерческих или иных нужд (склад, гараж, мастерская, лаборатория, питомник с животными, музыкальная студия);
• отсутствие арендной платы в установленный законом срок – просрочка свыше 2 раз или 6 месяцев;
• асоциальный образ жизни квартирантов;
• перепланировка жилья без согласия наймодателя;
• порча вещей в квартире;
• сдача жилья в субаренду, извлечение прибыли без согласия собственника.

Расторжение договора не происходит стихийно, за один день. Если арендодатель намерен прекратить арендные отношения с квартирантом, он должен направить официальное уведомление – не позднее, чем за неделю до фактического выселения жильца. Отсутствие такого уведомления позволяет квартиранту подать в суд на действия наймодателя.

Характер выселения из квартиры зависит от наличия/отсутствия договора найма жилого помещения. Если договор был заключен и заверен риелтором, арендодатель отчислял 13% НДФЛ – можно смело идти в суд и требовать принудительного выселения квартиранта. Здесь мы имеем в виду официальный способ сдачи квартиры в аренду. Если договора не было, выселение произойдет без суда, с помощью правоохранительных органов. Но здесь возможны риски, о которых мы расскажем ниже.

✅ Как выселить квартирантов в отопительный сезон без договора?

Итак, предположим, что договор найма жилья не заключался, и собственник решает выселить неугодных арендаторов. Как ему поступить, если в суд идти не имеет смысла?

🔻 Алгоритм действий

Потребуется привлечь участкового и правоохранительные органы.

Порядок действий:

1. Убедитесь, что квартиранты находятся дома.
2. Отправляйтесь в квартиру, захватив с собой правоустанавливающие документы и паспорт.
3. Позвоните в полицию или участковому, сообщив, что в вашей квартире находятся посторонние и не хотят покидать ее добровольно (см. «Как выселить незаконно проживающих граждан из жилого помещения«).
4. Дождитесь полицейских, покажите им документы на квартиру.
5. Выселение арендатора.

Действуя в качестве собственника жилья, можно выселить квартирантов с детьми даже в зимнее время.

🔻 Необходимые документы

Поскольку выселение без договора происходит в присутствии органов правопорядка, список документов не будет столько внушительным.

Собственнику достаточно предъявить:

• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, наследования, дарственную);
• паспорт.

Иногда может понадобиться правоутверждающий документ – выписка из ЕГРН (новая) или старое свидетельство о регистрации права собственности. Но обычно вполне хватает паспорта и документов на квартиру.

Писать заявление в полицию не нужно. Участковый совместно с полицейскими составят протокол, а свидетелями могут быть соседи по лестничной площадке или подъезду. Личные вещи квартирантов включают в опись имущества, во избежание недоразумений.

🔻 Сроки и расходы

Собственник не несет никаких расходов – выселение квартиросъемщиков без договора бесплатное.

Но нужно учитывать, что арендатор может написать жалобу в Налоговую. Например, о том, что собственник сдавал ему квартиру и не платил подоходный налог. Если подобное будет доказано, наймодателю грозят финансовые санкции от налоговой службы.

Срок выселения в отопительный сезон зависит от оперативности в действиях участкового. Обычно на освобождение жилплощади уходит несколько часов. Съемщики могут попросить время на освобождение жилого помещения, но это уже на усмотрение наймодателя.

✅ Как выселить квартирантов в зимний период с договором?

Законопослушные наймодатели заключают договор социального найма жилья, а кто-то даже заверяет его у нотариуса. Указанный документ служит гарантией того, что стороны защищены законом и могут отстаивать свои интересы в судебном порядке.

Рекомендуем прочитать, как выселить из квартиры прописанного человека, если он не согласен?

🔻 Пошаговая инструкция

• Этап №1 Установить причину выселения квартирантов. Например, непогашенная задолженность по арендной плате.
• Этап №2 Уведомить съемщиков квартиры о намерении обратиться в суд в случае не устранения допущенных нарушений. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины, срока и возможных санкций. Предположим: не платят за квартиру свыше 6 месяцев – погасить задолженность в течение 1 месяца – санкция: выселение из квартиры с взысканием задолженности + судебных издержек через суд.
• Этап №3 Если ответа не последовало – следует обращение в суд с исковым заявлением о принудительном выселении квартирантов.
• Этап №4 Участие в предварительных и основных слушаниях. Истцу предстоит доказать свою правоту, предоставить доказательства, а также привлечь свидетелей (если потребуется). Итоговым решением суд расторгнет договор найма жилого помещения.
• Этап №5 Получить копию исполнительного листа в судебной канцелярии. На основании решения суда можно смело выселять жильцов из квартиры. Если они не захотят освобождать помещение, привлечь участкового, приставов и сотрудников МЧС.

🔻 Перечень документов

Прибегая к судебному выселению съемщиков в отопительный сезон, следует позаботиться о подготовке следующего пакета с документами:

• исковое заявление о выселении арендатора (ответчику отдельно);
• паспорт РФ + копия;
• письменный договор найма жилого помещения;
• правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, наследования, дарственная, договор обмена);
• уведомление или требование освободить жилплощадь добровольно;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• выписка из домовой книги;
• доверенность + копия паспорта представителя (если нужно).

Скачать образец уведомления квартирантов о выселении из квартиры

Стандартный перечень документов пригодится для обращения в канцелярию судебной инстанции. Все, что касается доказательств, возлагается на плечи собственника или его представителей. Именно им предстоит доказать, что арендаторы нарушают условия договора, вследствие чего соглашение должно быть расторгнуто по инициативе истца.

🔻 Доказательная база

Обширная, сильная и разносторонняя доказательная база повышает шансы на успех в предстоящем деле. Прежде чем выносить решение, суд изучит договор найма, действия сторон, их свидетельства, уважительные причины, жалобы и прочие аргументы.

Нас интересует доказательная база в пользу выселения квартирантов в зимнее время.

Истец может подготовить и передать суду следующие доказательства:

• аудио– и видеоматериалы (подлинники и копии);
• выписки по лицевому счету – если квартиросъемщики имеют задолженность;
• свидетельские показания в письменной форме – указываются ФИО, адрес и контактные данные свидетелей;
• заключения БТИ, ЖЭУ о состоянии жилого помещения;
• протоколы участкового, правоохранительных органов – если выселяют за нарушение общественного спокойствия;
• расписки – если деньги передавались из рук в руки;
• письменные извещения с просьбой об отсрочке платежей;
• фото квартиры ДО и ПОСЛЕ заселения арендаторов (на CD или DVD носителе).

Поверхностные или недостаточные доказательства могут привести к отказу в удовлетворении исковых требований. Именно поэтому рекомендуется привлекать юриста.

🔻 Исковое заявление (образец)

Обязательным условием для обращения в суд считается грамотно составленное исковое заявление.

Как его составить и что указать в содержании:

• наименование судебной инстанции (районный и/или городской суд);
• ФИО истца, место жительства, контактные данные (телефон, электронная почта);
• ФИО ответчика, подробные сведения;
• основная суть претензии к ответчику;
• почему истец хочет расторгнуть договор найма жилья;
• применял ли он досудебный порядок (уведомления, извещения, уговоры);
• перечисление нарушений, которые совершил квартирант или члены его семьи (например, неуплата за квартиру свыше полугода);
• на чем основаны исковые требования – конкретные нормативно-правовые акты, статьи;
• требование к суду;
• какие прилагаются документы (приложения + доказательства);
• дата и личная подпись (расшифровка).

Скачать образец искового заявления о выселении квартирантов в зимнее время

Содержание искового заявления должно соответствовать положениям ст. 131 ГПК РФ, а также отвечать нормам оформления документов.

🔻 Сроки

Сколько длится выселение квартирантов через суд? Рассчитывать на быстрый процесс точно не стоит – суды изучают предоставленные сведения не меньше месяца. Обычно такие дела длятся от 2 до 6 месяцев, а в ряде случаев до года.

🔻 Стоимость

Гражданско-процессуальное законодательство освобождает истца от судебных расходов (госпошлина за подачу иска – 300 рублей), если итоговое решение целиком в его пользу. Финансовые издержки перекладываются на ответчика (ст. 98 ГПК РФ – общие расходы, ст. 100 ГПК РФ – затраты истца на представителя, юриста или адвоката). Однако при подаче иска госпошлину нужно оплатить.

Возможно, вам будет интересно — как выгнать арендаторов из нежилого помещения, если они используют его не по назначению и нарушают жилищные правила.

✅ Советы юриста

Подселение в квартиру третьих лиц чревато проблемами с их дальнейшим выселением. Желание сэкономить на договоре найма не приводит ни к чему хорошему. Кому захочется, чтобы жильцы продолжали занимать жилое помещение?

Полезные советы от юристов:

1. Составляйте договор найма жилого помещения – отсутствие такого договора играет отнюдь не на руку собственнику.
2. Обговорите, когда и как жильцы будут вносить арендную плату.
3. Пусть съемщики оплачивают за ЖКУ самостоятельно (предположим, установить арендную плату + квартплату или счетчики).
4. Посещайте квартиру и следите за сохранностью имущества (о своих визитах нужно предупреждать заранее, чтобы арендаторы были дома).
5. Проверяйте платёжеспособность жильцов – узнайте, где они работают, как планируют рассчитываться, с кем будут проживать и т.д.
6. Сохраняйте расписки после получения наличных. Если используется безналичный перевод на карту – создайте место для хранения электронных квитанций.

Важно помнить, что собственник имеет полное право выселить квартирантов с детьми даже в зимнее время года. Главное условие – наличие основания для принудительного шага. Предоставлять отсрочку или сразу требовать ключи от квартиры – на усмотрение арендодателя.

Читайте и другие тематические статьи:

«Выселение студентов из общежития«;

«Как выселить квартирантов или соседей, если квартира коммунальная«;

«Можно ли выселить собственника из квартиры«.

Умение отстаивать свои интересы при выселении - задача не из простых. Причем это нужно уметь не только собственникам, но и арендаторам - если их выгоняют из квартиры. Основные вопросы связаны с основаниями для выселения. Например, просрочка арендных платежей, антисанитария, ругань с соседями, сдача жилья в субаренду или посуточную аренду. Всё это нужно доказывать, причем не в устной форме - а с помощью документальных доказательств, фото-, видеосъемки, показаний свидетелей. Очень часто нужно выгнать съемщиков при покупке квартиры, если они остались от предыдущего хозяина. Выселяемым требуется помощь в отсрочке, чтобы иметь время на сбор вещей и поиск новой жилплощади.

Эти и другие проблемы вам помогут решить юристы нашего сайта. Если после прочтения статьи у вас остались вопросы, адресуйте их в чат или звоните по телефону. Консультации помогут сориентироваться в ситуации и узнать порядок действий.