Как супругам получить налоговый вычет при покупке квартиры в долях

Когда супруги могут распределять расходы не по долям

При современной покупке жилья в браке на общие средства запись о долях в ЕГРН не определяет автоматически доли основного вычета. Но прежде чем распределять расходы, нужно проверить дату возникновения права и режим имущества.

Как определить, когда возникло право на вычет

Для готовой квартиры право на имущественный вычет обычно связано с государственной регистрацией права собственности. Для квартиры в строящемся доме значение имеет передача по акту или другому передаточному документу, а обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности (ст. 220 НК РФ). Поэтому одной даты подписания договора недостаточно — особенно при покупке новостройки.

Если право возникло по правилам с 1 января 2014 года, каждый супруг может учесть в основном вычете до 2 000 000 ₽ подходящих расходов в пределах доступного личного остатка. Неиспользованный остаток современного предела при соблюдении условий можно добрать при покупке другого жилья.

Что меняют дата брака, брачный договор и личные деньги

Если один человек купил квартиру до брака, последующая регистрация брака сама по себе не даёт второму супругу право заявить расходы на ту покупку.

По общему правилу приобретённое в браке имущество является общим, но этот режим можно изменить брачным договором (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). Прежде чем распределять расходы как общие, отдельно оцените ситуации, когда:

• брачный договор устанавливает другой режим имущества;
• квартира приобретена на личные средства одного супруга;
• другие обстоятельства не позволяют считать расходы общими расходами супругов.

Не путайте доли в праве собственности с долевым строительством: это разные вопросы. Наличие долей в ЕГРН при современной супружеской покупке на общие средства само по себе не заставляет делить основной вычет в той же пропорции.

Какие расходы входят в вычет

Сначала определите допустимые фактические расходы на покупку квартиры. Из них нужно исключить финансирование, которое закон не разрешает учитывать. Поэтому принимаемые расходы могут оказаться меньше цены в договоре:

принимаемые расходы семьи = допустимые расходы на приобретение − исключаемое финансирование

В частности, основной вычет не предоставляется в той части расходов, которая оплачена:

• материнским капиталом;
• средствами федерального, регионального или местного бюджета;
• работодателем либо другими лицами в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 220 НК РФ.

Если деньги продавцу перечислял только один супруг, это ещё не делает все расходы его личными. При покупке в браке на общие средства и отсутствии иного режима имущества важно происхождение денег, а не то, с чьего счёта прошёл платёж.

Ипотечный кредит тоже не нужно автоматически вычитать из цены квартиры как запрещённое стороннее финансирование. Заёмные деньги, направленные на приобретение, сами по себе не подпадают под такой запрет. А проценты по подходящему целевому кредиту учитываются отдельно от расходов на покупку.

Можно ли получить вычет при покупке у родственника

Важна не любая родственная связь, а взаимозависимость покупателя и продавца в смысле ст. 105.1 НК РФ. По сделке между взаимозависимыми физическими лицами вычет на покупку жилья не предоставляется. К таким лицам прямо относятся, например:

• супруги;
• родители и дети;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры;
• опекун или попечитель и подопечный.

Поэтому утверждение «при покупке у любого родственника вычета нет» неверно как универсальное правило. Нужно проверить отношения именно сторон конкретной сделки.

Как супругам распределить расходы на квартиру

Если квартира куплена в зарегистрированном браке на общие средства и действует современный порядок, супруги могут выбрать один из двух подходов:

• каждый учитывает фактически понесённые им расходы;
• супруги согласуют в заявлении, какую часть общей суммы фактических расходов учитывать каждому.

При любом подходе база каждого супруга ограничена его собственным доступным пределом (ФНС, разъяснение от 30.05.2023). Сумма распределённых расходов не может превышать общие принимаемые расходы.

Квартира за 3 000 000 ₽

Как распределяются проценты по ипотеке

Процентный вычет — отдельный от основного. Его не включают в предел 2 000 000 ₽ на приобретение квартиры. Для него учитываются фактически уплаченные проценты по подходящему целевому кредиту, а не все будущие платежи и переплата из графика.

При современном режиме процентного вычета личный предел учитываемых процентов — до 3 000 000 ₽. Но такое право связано с одним объектом: каждому супругу нужно проверить, использовал ли он процентный вычет прежде, по какой квартире и в каком размере (ст. 220 НК РФ). Если речь о том же допустимом объекте и применимом современном режиме, остаток считают так:

остаток процентной базы = 3 000 000 ₽ − ранее использованная процентная база по этому объекту

Новая процентная база не может превышать фактически уплаченные и распределённые проценты и применимый личный остаток. Уже учтённые проценты нельзя заявить повторно. Если супруг использовал процентный вычет по другому объекту, остаток на новую квартиру автоматически не переносится: например, прежние 1 000 000 ₽ процентной базы не дают права заявить оставшиеся 2 000 000 ₽ по новой ипотеке.

Обязательно ли делить проценты так же, как цену квартиры

Нет. Если основные расходы распределены 2 000 000 ₽ + 1 000 000 ₽, это само по себе не устанавливает такую же пропорцию для процентов. Вновь уплаченные проценты супруги могут распределять заново по годам (ФНС, 21.09.2026). Поэтому в заявлении о распределении основных расходов не нужно фиксировать неизменную долю каждого для всех будущих процентов.

Не действует и безусловное требование, чтобы оба супруга обязательно были созаёмщиками для рассмотрения вопроса о вычете на проценты. Важны условия сделки, общий или иной режим имущества, целевой характер кредита, фактические расходы и прежнее использование права каждым супругом.

Какие данные внести в расчёт для двух супругов

Перед сравнением вариантов удобно собрать сведения в одной таблице. База основного вычета — принимаемые расходы на квартиру, учитываемые для конкретного супруга; ранее использованная база — расходы, уже учтённые в его прежнем основном вычете. Подходящая налоговая база — доход, который по применимым правилам разрешено уменьшать таким вычетом; обычная зарплата налогового резидента — пример, но не все виды дохода равнозначны. Процентная база — фактически уплаченные проценты по подходящему целевому кредиту, учитываемые для процентного вычета.

Проверьте прежние декларации, уведомления и сведения ФНС: ищите именно уже учтённые расходы, а не размер возвращённых денег. Для процентов установите также, по какому объекту реализовывалось право. Если из документов нельзя определить использованную базу, уточните сведения у ФНС — иначе надёжно сравнить распределения не получится.

Распределённые между супругами расходы не должны превышать общую принимаемую сумму, а база каждого — его применимый личный предел. Заполняйте одну и ту же таблицу для разных допустимых вариантов, не меняя исходные данные. Если прежняя база кого-либо из супругов неизвестна, сначала выясните её.

Пример: сравниваем два распределения и налоговый результат

Допустим, супруги купили квартиру, и общие принимаемые расходы составили 3 000 000 ₽. Оба — налоговые резиденты; единственный доход каждого — обычная зарплата, других доходов и вычетов нет. У обоих свободны современные основные пределы по 2 000 000 ₽, соответствующего удержанного НДФЛ достаточно. Сравнивается год, когда действует шкала НДФЛ с 2025 года.

Годовая зарплата супруга 1 — 3 000 000 ₽, супруга 2 — 2 000 000 ₽. Рассмотрим вариант А: 2 000 000 ₽ + 1 000 000 ₽ и вариант Б: 1 500 000 ₽ + 1 500 000 ₽.

Супруг 1: зарплата 3 000 000 ₽

До вычета НДФЛ с этой зарплаты составляет 402 000 ₽. По варианту А ему распределяют 2 000 000 ₽, остаётся налоговая база 1 000 000 ₽. По варианту Б ему распределяют 1 500 000 ₽, остаётся база 1 500 000 ₽.

В варианте А эффект 272 000 ₽, а не 300 000 ₽, как получилось бы при ошибочном умножении всех 2 000 000 ₽ на 15%.

Супруг 2: зарплата 2 000 000 ₽

Его налог до вычета — 260 000 ₽. По варианту А ему распределяют 1 000 000 ₽, остаётся налоговая база 1 000 000 ₽. По варианту Б распределяют 1 500 000 ₽, остаётся база 500 000 ₽.

Что меняется для семьи

В обоих вариантах общая налоговая разница за сравниваемый период одинакова — 402 000 ₽:

Но личные пределы для другой покупки сохраняются по-разному:

• вариант А — у супруга 1 0 ₽, у супруга 2 1 000 000 ₽;
• вариант Б — у обоих по 500 000 ₽.

Поэтому нельзя объявить один способ универсально лучшим. При другой зарплате, налоговой базе, прежних вычетах или недостаточном удержанном налоге результат будет иным. Эти суммы показывают расчёт при указанных условиях, а не гарантируют возврат.

Как обратиться за вычетом

После расчёта каждый супруг выбирает подходящий способ обращения. Основных способов три.

Подать декларацию 3-НДФЛ после окончания года

За соответствующий налоговый год действуйте последовательно:

1. Подтверждения покупки и расходов

   Соберите подтверждения покупки и расходов, а если расходы распределяются — совместное заявление супругов.

2. Декларация каждого супруга

   Каждый супруг подготовит собственную декларацию 3-НДФЛ с учётом своей базы.

3. Направление документов в ФНС

   Направьте декларации и необходимые документы в ФНС.

4. Пояснения по запросу

   При проверке предоставьте пояснения или дополнительные документы, если их запросили.

5. Оформление возврата

   После подтверждения права оформите возврат по применимому порядку.

Получить вычет через работодателя в текущем году

В этом случае право сначала подтверждается через ФНС:

1. Подготовка сведений

   Подготовьте сведения и документы для подтверждения права.

2. Обращение за подтверждением

   Обратитесь за подтверждением в ФНС в установленном порядке.

3. Вычет у работодателя

   После подтверждения воспользуйтесь вычетом у работодателя.

4. Учёт при удержании НДФЛ

   Работодатель учтёт подтверждённое право при удержании НДФЛ по установленным правилам.

Если расходы распределены между супругами, каждый использует своё подтверждённое право.

Воспользоваться упрощённым порядком

Он доступен, если ФНС получила необходимые сведения от участников информационного обмена и сформировала соответствующее заявление в личном кабинете. Само наличие личного кабинета ещё не означает, что заявление обязательно появится.

1. Проверка наличия заявления

   Проверьте, сформировано ли заявление для вас.

2. Сверка сведений

   Сверьте сведения, которые в нём указаны.

3. Отправка подходящего заявления

   Отправьте заявление, если данные подходят вашей ситуации.

4. Рассмотрение заявления

   Следите за результатом рассмотрения.

5. Другой доступный способ

   Если заявления нет или ФНС не получила необходимые сведения, используйте другой доступный способ.

Официальные варианты оформления ФНС описывает на странице «Я приобрёл недвижимость».