Какие требования действуют для нежилого помещения в многоквартирном доме

С чего начать проверку помещения

До покупки, аренды, ремонта или запуска бизнеса полезно пройти шесть последовательных этапов.

1. Проверьте статус и документы

   Выясните, зарегистрировано ли помещение как самостоятельный нежилой объект, соответствует ли фактическая планировка документам и нет ли сомнений в принадлежности помещения или его элементов к общему имуществу дома.

2. Определите точный вид деятельности

   Укажите не просто «коммерческое использование», а что именно будет работать в помещении, кто будет туда приходить и какое оборудование потребуется.

3. Составьте перечень работ

   Отдельно опишите изменения стен, перегородок, проёмов, инженерных сетей, вентиляции, входа, крыльца и оборудования.

4. Выясните, затрагивается ли общее имущество

   Проверьте конструкции, фасад, земельный участок и инженерные сети. Общие элементы могут находиться и внутри помещения, принадлежащего отдельному собственнику.

5. Определите необходимые согласия и требования

   Сначала разберитесь с видом работ и статусом затрагиваемого имущества, затем устанавливайте, какие решения собственников нужны.

   Санитарные, пожарные, проектные и отраслевые требования проверяйте с учётом характеристик объекта и деятельности.

6. Разделите проверки по этапам

   До начала работ определите применимые требования, необходимые согласования, проектные решения и предварительные расчёты.

   После установки оборудования могут потребоваться измерения фактических показателей, например шума. Этот этап нужно предусмотреть заранее и не начинать обычную эксплуатацию без подтверждений, необходимых для её начала.

Эти этапы не заменяют друг друга. Если меняются одновременно назначение помещения, планировка и вентиляция, нужно выполнить проверки по всем соответствующим направлениям.

Основные различия удобно сопоставить в таблице.

Дальше разберём каждое направление подробнее.

Что означает зарегистрированный нежилой статус

Если помещение уже числится нежилым, повторно переводить его из жилого фонда не требуется. Но сам статус не даёт права использовать объект для любой деятельности.

Например, помещение, в котором раньше находился офис, не обязательно подходит для кафе. Если меняется его функциональное назначение, пожарные требования нужно проверять с учётом новой функции (ч. 3 ст. 80 Федерального закона № 123-ФЗ).

Если помещение когда-то перевели из жилого в нежилое, к его использованию также относится требование соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие установленные правила (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ).

Помещение, которое изначально проектировалось как нежилое, не нужно заново переводить. Однако при его эксплуатации всё равно действуют требования безопасности и правила для конкретной деятельности.

Поэтому начинать проверку лучше с точного описания будущего использования. Офис без посетителей, продуктовый магазин, кафе с кухней, медицинский кабинет и склад — разные ситуации, даже если документы на помещения выглядят одинаково.

Какие условия нужно выполнить при переводе квартиры в нежилое помещение

При переводе квартиры действуют специальные ограничения, которые нельзя автоматически распространять на все существующие нежилые объекты.

По ст. 22 ЖК РФ для квартиры в многоквартирном доме важно следующее:

• Доступ в помещение. Он не должен осуществляться через помещения, обеспечивающие доступ к квартирам.
• Возможность другого входа. Если технически невозможно оборудовать доступ, соответствующий этому требованию, перевод не допускается.
• Расположение по этажам. Квартиру выше первого этажа можно перевести в нежилое помещение, только если непосредственно под ней не находится жилое помещение.

Кроме того, для перевода нужны решение общего собрания собственников о согласии на перевод и письменное согласие каждого собственника всех непосредственно примыкающих помещений. Примыкающими считаются помещения, у которых с переводимым есть общая стена, а также расположенные непосредственно сверху и снизу (ст. 23 ЖК РФ).

При подготовке документов важно отличать полный предусмотренный законом комплект от того, что заявитель обязан предоставить самостоятельно. Часть документов и зарегистрированных сведений орган получает по межведомственным запросам. Поэтому нужно проверить официальный перечень и порядок подачи у органа, принимающего решение о переводе, а не считать, что абсолютно все документы из статьи 23 ЖК РФ придётся приносить лично.

Если перевод сопровождается перепланировкой или переустройством, эти работы тоже необходимо оформить по установленной процедуре.

Завершение перевода связано с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Самого решения о переводе или акта о выполненных работах недостаточно, чтобы считать всю процедуру завершённой. Если изменились границы или площадь помещения либо образовались новые объекты, в предусмотренных случаях дополнительно потребуются кадастровый учёт и регистрация прав.

Протокол ОСС о согласии на перевод квартиры в нежилое помещение в одноподъездном доме

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В файле — основной протокол очного ОСС о согласии на перевод квартиры в одноподъездном доме. В выбранном случае участвуют все собственники и все голоса поданы за перевод. Реестры, извещения, решения и рассмотренные документы оформляются и прилагаются отдельно. Протокол не заменяет индивидуальные согласия примыкающих собственников и решения по работам с общим имуществом.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

ПРОТОКОЛ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Адрес дома: [Адрес дома]

Дата подведения итогов голосования и номер протокола: [Дата подведения итогов голосования], [Идентификатор сообщения о собрании в системе]. Форма собрания: очное голосование без использования системы для голосования. Вид собрания: внеочередное. Дата проведения: [Дата очного собрания], время [Время собрания]. Место проведения: [Место собрания].

Инициатор собрания: [ФИО инициатора], удостоверение личности [Реквизиты удостоверения личности инициатора], регистрация [Адрес регистрации инициатора], телефон [Телефон инициатора], собственница квартиры [Номер переводимой квартиры], право: [Реквизиты права инициатора]. Секретарь, оформивший протокол: [ФИО секретаря]. Сообщение о собрании размещено в ГИС ЖКХ [Дата извещения], идентификатор [Идентификатор сообщения о собрании в системе]; вручено всем собственникам под подпись [Дата извещения]. Подтверждения приложены.

Общая площадь жилых и нежилых помещений дома — [Общая площадь помещений дома]. Общее число собственников — [Общее число собственников дома]. Всего голосов собственников — [Общее число голосов по реестру]. В доме один подъезд. Сведения о собственниках, площади помещений, долях и количестве голосов — в реестре, приложении 1. Участвуют лично [Число участвующих собственников] собственников, обладающих [Число голосов участников] голосов, то есть [Доля участвующих голосов] всех голосов дома; общая площадь принадлежащих участникам помещений — [Площадь помещений участников]. Список присутствовавших и письменные решения приложены. Представителей и приглашённых лиц нет. Представлено более двух третей всех голосов: специальный кворум для вопроса о переводе имеется.

Повестка дня

1. Избрание председательствующего, секретаря и лиц, производящих подсчёт голосов.

2. Согласие на перевод квартиры [Номер переводимой квартиры] по адресу [Адрес дома] в нежилое помещение.

По первому вопросу

Вопрос, поставленный на голосование: избрание председательствующего, секретаря и лиц, производящих подсчёт голосов. Предложенные кандидатуры: председательствующий — [ФИО председательствующего в именительном падеже], секретарь — [ФИО секретаря в именительном падеже], лица, производящие подсчёт голосов, — [ФИО первого счётчика в именительном падеже] и [ФИО второго счётчика в именительном падеже]. Предложено: принять указанное решение. Сведения об этих собственниках и их правах содержатся в приложении 1.

Результат голосования: за — [Число голосов участников] голосов, против — [Число голосов против], воздержались — [Число воздержавшихся голосов]. Решили: избрать указанных председательствующего, секретаря и лиц, производящих подсчёт голосов.

По второму вопросу

Вопрос, поставленный на голосование: дать согласие на перевод квартиры [Номер переводимой квартиры] по адресу [Адрес дома], кадастровый номер [Кадастровый номер переводимой квартиры], площадью [Площадь переводимой квартиры], из жилого помещения в нежилое. Предложено: дать согласие на перевод указанной квартиры, принадлежащей [ФИО собственницы в дательном падеже]. Рассмотрены план квартиры и пояснение инициатора, приложенные к протоколу. Выступила [ФИО инициатора в именительном падеже], изложив указанное предложение.

Результат голосования: за — [Число голосов участников] голосов, против — [Число голосов против], воздержались — [Число воздержавшихся голосов]. Решили: дать согласие на перевод квартиры [Номер переводимой квартиры] по указанным адресу, кадастровому номеру и площади в нежилое помещение. За принятое решение проголосовало большинство голосов собственников, участвовавших в собрании.

Согласие на реконструкцию, присоединение, уменьшение либо предоставление в пользование общего имущества, устройство отдельного входа с изменением общего имущества и изменение земельного участка настоящим решением не принимается. Оно не заменяет индивидуальные письменные согласия всех собственников непосредственно примыкающих помещений и остальной комплект для перевода. Выбор совета дома в повестке отсутствует.

Приложения и хранение

1. Реестр собственников помещений на дату собрания с данными о правах, площадях, долях и голосах — количество листов: [Число листов реестра].

2. Копия сообщения о собрании и подтверждение размещения в ГИС ЖКХ — количество листов: [Число листов сообщения и размещения].

3. Документы о вручении сообщения всем собственникам — количество листов: [Число листов вручения].

4. Список присутствовавших с данными об их правах и подписями — количество листов: [Число листов присутствовавших].

5. Письменные решения собственников по всем вопросам повестки с установленными реквизитами — количество листов: [Число листов письменных решений].

6. Рассмотренные документы: план квартиры и пояснение инициатора — количество листов: [Число листов рассмотренных документов].

Место хранения копий протокола и решений: [Место хранения копий]. Передача подлинников и размещение в ГИС ЖКХ осуществляются в установленном порядке; наличие этой строки не подтверждает фактическую передачу или размещение.

Председательствующий

Дата подписания: [Дата подписания председательствующего]

[Подпись председательствующего] / [ФИО председательствующего]

Секретарь

Дата подписания: [Дата подписания секретаря]

[Подпись секретаря] / [ФИО секретаря]

Лицо, производившее подсчёт голосов 1

Дата подписания: [Дата подписания первого счётчика]

[Подпись первого счётчика] / [ФИО первого счётчика]

Лицо, производившее подсчёт голосов 2

Дата подписания: [Дата подписания второго счётчика]

[Подпись второго счётчика] / [ФИО второго счётчика]

Заполненный образец

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Обязательно ли нежилому помещению иметь отдельный вход

Отдельный вход нужен не во всех ситуациях. Ответ зависит прежде всего от того, переводится ли квартира, проектируется или реконструируется помещение либо проверяется давно существующий нежилой объект.

Если квартиру переводят в нежилое помещение

При переводе должен быть обеспечен доступ, соответствующий статье 22 ЖК РФ. Через помещения, которыми жильцы пользуются для доступа к квартирам, такой доступ осуществляться не должен.

Если другого подходящего доступа нет и оборудовать его технически невозможно, перевод квартиры в нежилое помещение не допускается (ст. 22 ЖК РФ).

Если общественное помещение проектируют или реконструируют

Здесь дополнительно учитывают проектные требования, в том числе к входам и эвакуационным выходам помещений общественного назначения.

В частности, применяется СП 54.13330.2022, сфера которого охватывает проектирование новых и реконструируемых многоквартирных домов высотой до 75 м.

Эта граница важна: нельзя применять все положения СП без проверки к любому зданию. Для дома выше 75 м необходимо отдельно определить действующие проектные нормы.

Если помещение давно существует как нежилое

Из требований к переводу квартиры нельзя сделать вывод, что собственник любого давно существующего нежилого помещения обязан сейчас пробить новую дверь на улицу.

Нужно последовательно проверить:

• каким был исходный проект здания и помещения;
• какое назначение помещения оформлено в документах и как оно фактически используется;
• какие входы и эвакуационные выходы уже существуют;
• меняется ли функциональное назначение объекта;
• планируется ли перепланировка или реконструкция.

Современные проектные нормы не делают старый объект автоматически незаконным только потому, что он создавался по прежним правилам. Но при изменении функции, строительных работах и эксплуатации применимость соответствующих требований всё равно необходимо оценивать.

Таким образом, вопрос не в том, есть ли отдельная дверь у каждого нежилого помещения, а в том, какие требования относятся именно к этому объекту и предполагаемому использованию.

Как разобраться со статусом подвала или технического помещения

Подвал не обязательно является общим имуществом дома. Он может быть самостоятельным помещением. Но и обратная ситуация возможна: внутри помещения, принадлежащего отдельному собственнику, могут находиться элементы общего имущества.

По ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу, в частности, относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, общие несущие и ограждающие конструкции, оборудование и земельный участок в установленных границах.

Поэтому при спорном статусе подвала, технического этажа или другого помещения недостаточно посмотреть только на его сегодняшнюю запись в ЕГРН.

Нужно выяснить четыре обстоятельства:

• Первоначальное назначение. Для чего помещение создавалось при строительстве дома.
• Самостоятельность объекта. Было ли оно отдельным помещением или предназначалось для обслуживания дома.
• История изменений. Менялись ли границы помещения и его назначение.
• Назначение оборудования и сетей. Обслуживают ли они только это помещение или несколько помещений дома.

Для такой проверки используют сохранившиеся исходные и архивные технические и правоустанавливающие документы. Единого обязательного набора документов для всех зданий нет. Некоторые старые материалы могут не сохраниться или оказаться недоступными.

Зарегистрированные сведения об объекте можно проверить через Росреестр. Но запись в ЕГРН сама по себе не решает спор о том, являлось ли помещение или находящийся в нём элемент общим имуществом.

Если документы противоречат друг другу или история объекта остаётся неясной, передайте имеющиеся технические и правоустанавливающие материалы профильному специалисту. До выяснения статуса не стоит считать регистрацию отдельного объекта достаточным основанием для распоряжения спорными элементами дома.

Когда нужно согласие остальных собственников

Не для любого нового входа, проёма, наружного блока или вентиляционного канала требуется одинаковое решение общего собрания.

Сначала необходимо определить, какие работы проводятся и что происходит с общим имуществом. В частности, нужно различать четыре ситуации:

• согласие на перевод жилого помещения в нежилое;
• предоставление общего имущества в пользование;
• присоединение части общего имущества к отдельному помещению;
• уменьшение общего имущества дома.

Для них нельзя установить один универсальный процент голосов.

Если в результате реконструкции уменьшается размер общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласие всех собственников необходимо и тогда, когда реконструкция, перепланировка или переустройство помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Что проверить до общего собрания

1. Соберите документы

   Понадобятся выписка из ЕГРН, имеющиеся технические и проектные документы на помещение и дом, а также описание будущих работ.

2. Получите техническую оценку

   Передайте проектировщику или другому профильному специалисту описание изменений и документы.

   Он должен определить, какие конструкции, инженерные сети, части фасада или участка затрагиваются, а также есть ли признаки перепланировки, переустройства или реконструкции.

3. Разберитесь с правовым статусом имущества

   Сопоставьте техническую оценку с документами на соответствующие элементы дома. Нужно выяснить, относятся ли они к общему имуществу, будет ли присоединяться его часть или уменьшаться его размер.

   Если для этого необходима дополнительная правовая оценка, можно обратиться к юристу, работающему со спорами о недвижимости и общем имуществе МКД. Это не обязательная процедура для каждого собственника, а способ разобраться со сложной ситуацией.

   При наличии спора правовая оценка документов сама по себе не заменяет его разрешения.

4. Определите предмет согласия

   Только после выяснения технических обстоятельств и правового статуса имущества устанавливайте, какой вопрос нужно вынести на собрание и какое согласие требуется.

Проектировщик может объяснить технический характер изменений, но не вправе единолично разрешить правовой спор о принадлежности имущества или назначить необходимый процент голосов.

К подготовке собрания стоит переходить, когда понятно, какие именно работы предполагаются, какие элементы дома они затронут и на что собственникам предстоит дать согласие.

Чем отличаются перепланировка, переустройство и реконструкция

Эти понятия обозначают разные виды изменений, и от их правильной квалификации зависит процедура оформления.

Переустройство связано с установкой, заменой или переносом инженерных сетей и оборудования, когда такие изменения требуют внесения изменений в техническую документацию.

Перепланировка касается изменения границ, площади или внутренней конфигурации помещения.

Эти понятия определены ст. 25 ЖК РФ. Не любые строительные работы относятся к перепланировке или переустройству.

Если планируемые изменения подпадают под эти категории, до их выполнения необходимо пройти соответствующее согласование (ст. 26 ЖК РФ). После завершения работ результат оформляют по установленной процедуре, включая подготовку технического плана в случаях, когда он требуется (ст. 28 ЖК РФ).

Реконструкция — отдельная градостроительная категория. К ней относятся предусмотренные законом изменения параметров объекта или его частей и определённые вмешательства в несущие строительные конструкции (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Поэтому до выбора процедуры согласования подготовьте описание всех работ и передайте его вместе с техническими документами профильному специалисту. Сначала определяется вид изменений, затем — порядок их оформления.

Можно ли использовать нежилое помещение для любого бизнеса

Нежилое помещение не обязательно подходит для любого вида деятельности. Ограничения могут зависеть от технологического процесса, оборудования, расположения помещения в доме и характеристик здания.

Например, размещать промышленные производства в жилых домах запрещено (ч. 3 ст. 288 ГК РФ).

Но небольшая бытовая мастерская не обязательно является промышленным производством. Чтобы определить применимые ограничения, нужно рассмотреть фактический технологический процесс, оборудование и требования к конкретному виду деятельности.

Для новых и реконструируемых многоквартирных домов высотой до 75 м дополнительные ограничения предусмотрены СП 54.13330.2022.

В пункте 4.15 этого свода правил названы, например, отдельные виды складов, бань и саун, общественных туалетов, медицинских объектов и предприятий с музыкальным сопровождением. Это лишь примеры: перечень и условия нужно проверять непосредственно по тексту пункта.

Важно учитывать область применения свода правил. Он относится к проектированию новых и реконструируемых многоквартирных домов высотой до 75 м. Нельзя считать ранее созданный объект незаконным только потому, что он строился по другим проектным правилам.

Вместе с тем старый проект не освобождает от требований, действующих при эксплуатации помещения. При изменении его функции или реконструкции применимость современных требований нужно проверять отдельно.

Какая вентиляция нужна нежилому помещению

Для помещения общественного назначения общее правило — автономная вентиляция, то есть система, отдельная от вентиляции жилой части дома.

Однако санитарные правила предусматривают ограниченное исключение: в определённых случаях вытяжную вентиляцию нежилого помещения допускается присоединять к общей вытяжной системе. Для этого необходимо выполнить установленные условия, в частности обеспечить, чтобы выбросы не приводили к превышению нормативов качества воздуха.

Как проверить существующую вентиляцию

Сначала нужно получить схему имеющейся системы и выяснить назначение жилых и нежилых помещений, с которыми она связана. Затем передать эти сведения проектировщику или другому профильному специалисту.

Он должен определить, какая схема вентиляции допустима для конкретного объекта, можно ли использовать существующие каналы и какие изменения и согласования потребуются.

Если предполагается вывести новый вентиляционный канал на фасад, к проверке добавляются четыре вопроса:

• затрагивается ли общее имущество дома;
• какие конструкции будут изменены;
• к какому виду строительных работ относятся изменения;
• какие согласования для них необходимы.

Одного впечатления, что существующая вытяжка работает нормально, недостаточно для оценки её соответствия требованиям. Нужна техническая схема, учитывающая помещение и предполагаемую деятельность.

Где можно размещать холодильное и другое инженерное оборудование

Если в помещении предполагаются холодильники, компрессоры, насосы или вентиляционные установки, место их размещения следует проверить до ремонта и монтажа.

При эксплуатации необходимо соблюдать гигиенические нормативы, в том числе по шуму и другим воздействиям.

Санитарные правила предусматривают ограничения для размещения отдельных объектов и агрегатов непосредственно над жилыми комнатами, под ними и рядом с ними. В частности, речь идёт о вентиляционных камерах, насосном и промышленном холодильном оборудовании.

При этом для холодильных витрин и ларей предприятий торговли и общественного питания установлено исключение, действующее при соблюдении гигиенических нормативов (п. 136–137 СанПиН 2.1.3684-21).

Что выяснить до установки

Для оценки оборудования понадобятся ответы на пять вопросов:

• Есть ли жилые комнаты непосредственно сверху, снизу или рядом с местом установки?
• Где именно предполагается разместить компрессоры, холодильники, насосы и вентиляционные установки?
• Какие характеристики шума и вибрации указаны для выбранного оборудования?
• Необходимо ли заранее оценить ожидаемый шум?
• Нужно ли после монтажа подтвердить фактические показатели?

Здесь важно различать предварительный расчёт и проверку уже установленного оборудования.

Акустический расчёт позволяет оценить ожидаемый шум на этапе проектирования. Инструментальные измерения показывают фактические показатели с использованием специальных измерительных средств.

Передайте характеристики оборудования, планируемое размещение и проект специалисту по акустике или проектировщику, работающему с такими воздействиями. Он должен установить по применимым требованиям, какие подтверждения необходимы и на каком этапе: предварительные расчёты, измерения после монтажа или другие данные.

Нельзя утверждать, что измерения обязательны абсолютно для всех нежилых помещений. Но и общего освобождения от таких проверок нет.

Если для подтверждения соблюдения требований нужны расчёт или измерения, их нельзя заменить оценкой на слух: «оборудование почти не слышно».

Как организовать погрузку и разгрузку товаров

Для торговых объектов в многоквартирных домах установлены специальные санитарные требования к загрузке.

По п. 138–139 СанПиН 2.1.3684-21 загрузка может организовываться:

• со стороны торцов здания;
• через подземные тоннели;
• через закрытые дебаркадеры — закрытые помещения или сооружения для погрузки и разгрузки;
• со стороны автомобильных дорог.

Но выбрать торец здания ещё не значит получить подходящее место для разгрузки. Нужно дополнительно проверить пожарные и проектные требования, условия использования земельного участка и местные ограничения.

Для новых и реконструируемых многоквартирных домов высотой до 75 м отдельные условия загрузки предусмотрены также СП 54.13330.2022. Применимость этих положений определяется с учётом сферы действия свода правил.

Какие ограничения действуют для шума и времени работы

При выборе помещения нужно отдельно проверять три группы правил: санитарные нормативы шума, региональные требования тишины и проектные ограничения для конкретного объекта.

Санитарные нормативы шума

Единого допустимого уровня шума в децибелах для всех нежилых помещений нет. Нормативные показатели зависят от места измерения, времени и характера воздействия (СанПиН 1.2.3685-21).

Поэтому для оценки конкретного оборудования или деятельности нужно сначала определить, какие показатели применяются именно к этой ситуации.

Региональные правила тишины

Помимо санитарных нормативов действуют правила тишины, установленные субъектами РФ. Без региона нельзя правильно назвать часы ограничений и конкретный региональный закон.

Проектные ограничения режима работы

Для новых и реконструируемых многоквартирных домов высотой до 75 м СП 54.13330.2022 предусматривает ограничение, связанное с работой ряда предприятий и магазинов после 23:00. Время может уточняться местными органами.

Это положение нельзя автоматически считать единым запретом для любого бизнеса в любом нежилом помещении. Нужно проверить, относится ли объект и его деятельность к соответствующему требованию.

Где проверить местные ограничения

Для точной проверки сначала определите субъект РФ и муниципалитет, где находится помещение. Затем:

1. На официальном сайте субъекта РФ найдите действующие нормы о тишине и административной ответственности.
2. На официальном сайте муниципалитета проверьте правила благоустройства и требования к фасадам.
3. Если планируются изменения здания, по официальным ресурсам установите, какой орган рассматривает соответствующие вопросы и согласования.

Пока регион и муниципалитет неизвестны, нельзя достоверно назвать единые часы тишины, конкретный местный акт или уполномоченный орган.

Как проверить пожарную безопасность помещения

Пожарные требования зависят не просто от нежилого статуса, а от характеристик помещения, его использования и самого здания.

Для проверки специалисту понадобятся:

• фактическое назначение помещения;
• площадь;
• этаж расположения;
• число людей, которые могут одновременно находиться внутри;
• планировка;
• существующие пути эвакуации и выходы;
• категория помещения, если её необходимо определять;
• характеристики здания и строительных конструкций;
• установленное оборудование.

На основе этих данных нужно установить:

• подходят ли существующие пути эвакуации;
• сколько выходов требуется и какими они должны быть;
• какие системы противопожарной защиты необходимы;
• какие первичные средства пожаротушения требуются;
• соответствуют ли проектные решения и фактическое состояние помещения установленным требованиям.

Основные положения содержатся в Федеральном законе № 123-ФЗ. Требования к эвакуационным путям и выходам предусмотрены, в частности, ст. 89 этого закона, а соответствующие технические положения — в СП 1.13130.2020.

Без сведений о конкретном объекте нельзя утверждать, что любому нежилому помещению обязательно нужны два выхода или одна и та же система пожарной сигнализации.

Если предполагается новая деятельность или изменение планировки, соответствие пожарным требованиям необходимо оценивать с учётом этих изменений, а не только прежнего назначения помещения.

Нужно ли обеспечивать доступность для людей с инвалидностью

Если в нежилом помещении предоставляют услуги, необходимо учитывать требования доступности для людей с инвалидностью (ст. 15 Федерального закона № 181-ФЗ).

Для уже существующих объектов предусмотрена ситуация, когда полностью приспособить помещение невозможно. До реконструкции или капитального ремонта должны применяться предусмотренные законом согласованные меры для обеспечения доступа к месту предоставления услуги либо, когда это возможно, другой способ предоставления услуги.

Поэтому нельзя сводить все требования доступности к обязательной установке одинакового пандуса в каждом помещении.

Какие именно меры необходимы, зависит от характеристик объекта, существующих ограничений и характера предоставляемых услуг.

Как найти требования для конкретного вида деятельности

Полный перечень применимых правил можно составить только тогда, когда известно, чем именно вы собираетесь заниматься.

Например, для магазина без собственного производства, кафе с кухней и медицинского кабинета набор обязательных требований будет различаться, даже если помещения имеют одинаковую площадь и расположены на одном этаже.

Какие сведения подготовить

Прежде чем искать нормативные акты, опишите будущую деятельность:

• чем конкретно будет заниматься организация или предприниматель;
• будут ли посетители;
• сколько человек одновременно предполагается в помещении;
• каким будет режим работы;
• потребуется ли кухня;
• какое специальное оборудование будет использоваться — медицинское, холодильное, производственное или другое;
• будут ли возникать запахи, шум и вибрация;
• предполагается ли хранение товаров;
• потребуется ли погрузка и разгрузка;
• будут ли использоваться опасные, горючие или другие специальные вещества.

Эта информация поможет определить не только требования к самому помещению, но и правила, связанные с оборудованием, посетителями, технологическим процессом и организацией работы.

Как проверить применимые требования

1. Найдите нормативные акты, относящиеся к деятельности

   Для первоначального поиска можно использовать публичный Реестр обязательных требований. Публикация сведений на этом портале упоминается, в частности, в Руководстве Роспотребнадзора по соблюдению обязательных требований.

   Ищите не только по общему названию бизнеса. Учитывайте фактические особенности работы: общественное питание, торговлю, медицинские услуги, хранение товаров, использование конкретного оборудования.

   Сам реестр служит отправной точкой для поиска. Он не является разрешением на деятельность и не гарантирует, что вы нашли абсолютно все применимые правила.

2. Проверьте официальный текст акта и вид контроля

   Когда нашли нормативный акт или сведения о соответствующем виде контроля, проверьте действующий документ на официальном сайте компетентного органа.

   На том же ресурсе нужно найти положение о соответствующем виде контроля и действующий порядок консультирования.

   Нельзя заранее назвать одно ведомство, которое отвечает за требования ко всем нежилым помещениям и видам бизнеса. Компетентный орган зависит от самой деятельности и проверяемого требования.

3. Уточните спорное требование у контрольного органа

   Если из нормативного акта неясно, относится ли конкретное правило к вашему помещению или оборудованию, отсутствие однозначного ответа не означает, что деятельность разрешена без ограничений.

   Можно обратиться за консультацией в соответствующий контрольный орган по порядку, предусмотренному для данного вида контроля. Статья 50 Федерального закона № 248-ФЗ предусматривает бесплатное консультирование контролируемых лиц и их представителей.

   При этом порядок консультаций, перечень рассматриваемых вопросов и случаи письменного консультирования определяются положением о соответствующем виде контроля. Письменный результат не выдаётся автоматически после каждого обращения, но его можно запросить в предусмотренном порядке.

   Чтобы вопрос был предметным, укажите:

   • точный вид деятельности;
   • характеристики помещения;
   • используемое оборудование;
   • предполагаемые работы;
   • конкретную норму, применимость которой вызывает сомнения.

   Если после поиска всё равно не удаётся определить, какие требования относятся к ситуации, имеет смысл разобрать её с профильным специалистом. Делать вывод «требование не найдено, значит его нет» нельзя.

Результатом отраслевой проверки должен стать перечень применимых актов и конкретных положений, условий для помещения и ещё необходимых подтверждений. В зависимости от деятельности это могут быть расчёты, измерения, согласования или разрешения.

Консультация контрольного органа помогает разобраться в требованиях, но сама по себе не заменяет лицензию, разрешение или подтверждение фактического соответствия помещения нормам.

Если для выбранной деятельности предусмотрено лицензирование или специальные санитарные требования, нужно подтвердить соответствие именно этим правилам. Пока вид деятельности неизвестен, нельзя определить конкретную лицензию, ответственное ведомство и исчерпывающий комплект документов.

Что проверить до покупки, аренды или начала ремонта

Перед тем как вкладывать деньги в помещение, полезно собрать результаты проверки в один перечень. Он поможет увидеть вопросы, которые ещё не решены, и отделить обязательные предварительные действия от проверок после выполнения работ.

• Статус помещения: Зарегистрировано ли оно как самостоятельный нежилой объект, совпадает ли фактическая планировка с оформленными сведениями.
• Общее имущество: Нет ли сомнений в принадлежности самого помещения, конструкций, инженерных сетей, фасада, земли и других затрагиваемых элементов.
• Предполагаемая деятельность: Можно ли использовать помещение для выбранной функции и какие специальные требования к ней относятся.
• Расположение относительно жилья: Где находятся жилые комнаты сверху, снизу и рядом с помещением и планируемым оборудованием.
• Вентиляция и оборудование: Как устроены существующие системы, где будут установлены холодильники, насосы, компрессоры и другое инженерное оборудование, допустима ли такая схема.
• Пожарная безопасность: Соответствуют ли характеристики помещения, пути эвакуации, выходы и необходимые системы предполагаемому использованию.
• Строительные работы: Какие изменения потребуются, относятся ли они к перепланировке, переустройству или реконструкции и как должны оформляться.
• Согласия собственников: Какое общее имущество затрагивается, что с ним происходит и какие решения необходимо получить.
• Региональные и местные правила: Какие ограничения тишины, требования к фасаду и другие относящиеся к объекту положения действуют по месту его нахождения.
• Подтверждения на разных этапах: Какие согласования, разрешения, проектные решения и расчёты нужны до работ, какие показатели предстоит проверить после монтажа и что должно быть подтверждено до начала обычной эксплуатации.

Если на каком-то этапе остался существенный вопрос без ответа, не стоит считать следующую проверку окончательно решённой. Например, нельзя надёжно определить необходимый процент голосов для нового входа, пока не выяснено, какие конструкции затрагивает проект и что из них является общим имуществом.