Как обменяться долями в квартирах между родственниками: договор и ограничения

Когда подходит договор мены долей

Договор мены подходит, когда каждый участник передаёт принадлежащую ему долю и получает взамен другую. Такая сделка предусмотрена ст. 567 ГК РФ.

Но не всякую передачу доли между родственниками нужно оформлять как мену. Договор зависит от того, что получает взамен человек, который расстаётся со своей долей.

Не стоит оформлять одну сделку под видом другой ради обхода требований к документам, прав остальных собственников или налоговых последствий. Сначала определите, о чём именно договорились стороны, и только затем выбирайте договор.

Если вместо обмена нужна передача за деньги, порядок разобран в отдельной статье о продаже доли в квартире. Для безвозмездной передачи есть материал о дарении доли квартиры.

Что проверить в обеих квартирах до сделки

До подготовки договора полезно ответить на пять вопросов:

• Зарегистрировано ли право собственности каждого участника на его долю в ЕГРН?
• Есть ли в квартирах другие собственники и кому именно перейдёт каждая доля?
• Принадлежит ли какая-либо из долей ребёнку или подопечному?
• Есть ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другие ограничения?
• Отличаются ли доли по стоимости и понадобится ли доплата?

Проверять нужно обе квартиры отдельно. Даже если стороны заключают один договор, состав собственников и ограничения у объектов могут быть разными. От этого зависит, какие дополнительные действия потребуются до подписания.

Проверьте права на каждую долю

Начните со сведений ЕГРН. По каждой квартире нужно установить, кто указан собственником, какой размер доли зарегистрирован, на каком основании возникло право и есть ли ограничения или обременения.

Недостаточно знать со слов родственника, что ему принадлежит половина квартиры. Для договора важны сведения о зарегистрированном праве и конкретной доле, которой он собирается распорядиться.

Учитывайте права других собственников

Если у квартиры несколько собственников, необходимо выяснить, кто получит долю в результате обмена. Особенно важно, является ли получатель уже сособственником этой квартиры или посторонним по отношению к ней лицом.

При этом наличие других собственников ещё не означает, что любой из них вправе запретить сделку. Вопрос не сводится к обязательному получению согласия всех владельцев. Нужно определить, кому передаётся доля, кто участвует в общей собственности и какие условия предусмотрены договором.

Проводите такую проверку отдельно по каждой квартире. Если в одной квартире получатель уже является сособственником, это не означает, что в другой квартире ситуация такая же.

Проверьте ипотеку и другие ограничения

Обмен может осложниться, если в отношении квартиры или доли зарегистрированы:

• ипотека;
• арест;
• запрет регистрационных действий;
• другие обременения.

Такие обстоятельства не всегда означают окончательную невозможность обмена. Но они могут потребовать дополнительных согласий или действий, а иногда препятствуют регистрации перехода права до устранения ограничений.

Поэтому выяснять наличие обременений нужно до подписания договора, а не после подачи документов на регистрацию.

Нужно ли удостоверять договор мены у нотариуса

При отчуждении долей в недвижимости обычно требуется нотариальное удостоверение договора. Однако законом предусмотрены исключения (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Форма сделки зависит от конкретного состава участников и способа отчуждения. Поэтому при обмене долями в двух квартирах нужно отдельно проверить, какие правила применяются к передаче каждой доли. Сделать это лучше заранее у нотариуса или в регистрирующем органе.

Что указать в договоре мены долей

В договоре нужно точно определить обе передаваемые доли и условия, на которых родственники договорились об обмене.

Обычно в него включают:

• Сведения о сторонах. Кто передаёт и кто получает каждую долю.
• Описание квартир. Адрес и кадастровый номер каждого объекта.
• Сведения о долях. Их размер и данные о зарегистрированных правах собственности.
• Стоимость долей. Как стороны оценивают передаваемое имущество, предусмотрена ли доплата или её нет.
• Порядок исполнения договора. Как стороны выполняют согласованные обязательства.
• Ответственность сторон. Какие последствия предусмотрены при нарушении условий договора.

Особое внимание стоит уделить стоимости. Одинаковые доли в разных квартирах не обязательно стоят одинаково. Например, 1/2 доли в одной квартире может быть дороже 1/2 доли в другой из-за характеристик объектов и условий владения.

По общему правилу обмениваемое имущество считается равноценным, если из договора не следует иное. Если стоимость долей отличается, стороны могут согласовать доплату (ст. 568 ГК РФ).

При этом кадастровая стоимость не становится автоматически обязательной ценой обмена. Она также не заменяет отдельный расчёт возможных налоговых последствий.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Договор равноценной мены наследственных половин двух квартир между братьями

В DOCX — заполненный учебный пример: Договор равноценной мены наследственных половин двух квартир между братьями. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Только два совершеннолетних дееспособных брата, каждый уже владеет по 1/2 в обеих квартирах. Один передаёт свою половину первой квартиры, другой — свою половину второй; после регистрации каждый становится единственным собственником одной квартиры. Иных сособственников по выбранным условиям нет. Обмениваемые доли признаны равноценными, доплаты нет. Доли получены по наследству и по условиям этой фабулы являются личным имуществом. Перед подписанием проверяют оба объекта, права, семейный режим, пользователей и обременения; родство само по себе ничего не отменяет. Проект проверяют и удостоверяют у нотариуса в применимой форме. Не мена с посторонним для квартиры получателем, не дети, не ипотека, не неравноценный обмен и не освобождение от налогов.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

ДОГОВОР МЕНЫ ДОЛЕЙ В ДВУХ КВАРТИРАХ

г. [Место заключения договора]

[Дата договора мены]

[ФИО первой стороны], дата рождения [Дата рождения первой стороны], паспорт [Паспорт первой стороны], адрес [Адрес первой стороны], именуемый «Первая сторона», и [ФИО второй стороны], дата рождения [Дата рождения второй стороны], паспорт [Паспорт второй стороны], адрес [Адрес второй стороны], именуемый «Вторая сторона», договорились о следующем.

1. Исходные права и предмет обмена

1.1. Первая квартира: [Адрес первой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер первой квартиры], общая площадь [Площадь первой квартиры] кв. м. Каждой стороне принадлежит по 1/2 в праве собственности. Записи ЕГРН: Первой стороны — [Запись права первой стороны на первую квартиру]; Второй стороны — [Запись права второй стороны на первую квартиру].

1.2. Вторая квартира: [Адрес второй квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер второй квартиры], общая площадь [Площадь второй квартиры] кв. м. Каждой стороне принадлежит по 1/2 в праве собственности. Записи ЕГРН: Первой стороны — [Запись права первой стороны на вторую квартиру]; Второй стороны — [Запись права второй стороны на вторую квартиру].

1.3. Основания приобретения долей Первой стороной: свидетельства о праве на наследство по закону от [Дата наследственных свидетельств первой стороны], реестровые № [Реестровый номер свидетельства первой стороны на первую квартиру] и № [Реестровый номер свидетельства первой стороны на вторую квартиру]. Основания приобретения долей Второй стороной: свидетельства о праве на наследство по закону от [Дата наследственных свидетельств второй стороны], реестровые № [Реестровый номер свидетельства второй стороны на первую квартиру] и № [Реестровый номер свидетельства второй стороны на вторую квартиру]. Стороны сопоставили документы и актуальные сведения ЕГРН по обеим квартирам.

1.4. Первая сторона передаёт Второй стороне принадлежащую ей 1/2 долю первой квартиры; Вторая сторона передаёт Первой стороне принадлежащую ей 1/2 долю второй квартиры. Доли, которыми получатели уже владеют, не отчуждаются. После регистрации переходов Вторая сторона владеет всей первой квартирой, а Первая сторона — всей второй квартирой.

2. Стоимость и отсутствие доплаты

2.1. Стоимость передаваемой доли первой квартиры Стороны согласовали в размере [Стоимость передаваемой доли первой квартиры] рублей, передаваемой доли второй квартиры — [Стоимость передаваемой доли второй квартиры] рублей. Стороны считают их равноценными; денежная доплата по этому договору не производится. Это согласование цены обмена, не отчёт оценщика и не расчёт налогов.

3. Права пользователей, ограничения и передача

3.1. По условиям этой сделки в обеих квартирах отсутствуют лица, сохраняющие право пользования после обмена; отсутствуют известные Сторонам залог, арест, запрет и иные препятствующие переходам ограничения. Ни одна из передаваемых долей не принадлежит ребёнку или подопечному. Стороны являются всеми сособственниками обеих квартир; доли переходят лицам, уже участвующим в общей собственности соответствующего объекта. Все эти обстоятельства проверяются до удостоверения договора.

3.2. Стороны согласуют у нотариуса подачу документов на оба перехода права. Каждое право на приобретаемую долю возникает после государственной регистрации в ЕГРН. Передача ключей, документов и фактическое освобождение квартир оформляются отдельными актами в течение пяти календарных дней после регистрации обоих переходов. В актах фиксируют состояние, известные недостатки и показания счётчиков.

3.3. До передачи каждой квартиры расходы по её содержанию Стороны несут по прежнему распределению между сособственниками; после передачи расходы по первой квартире несёт Вторая сторона, по второй — Первая сторона. Имущество и вещи, не названные в актах, этим договором отдельно не передаются.

4. Согласованные действия и ответственность

4.1. При приостановлении или отказе в регистрации хотя бы одного перехода Стороны сообщают друг другу причину и представляют относящиеся к ним документы. Если устранить препятствие нельзя, они разрешают вопрос о дальнейшем исполнении, прекращении договора и необходимых обратных действиях в предусмотренном законом порядке. Этот договор не обещает автоматического аннулирования уже внесённой записи.

4.2. Нарушение обязательств влечёт предусмотренные законом последствия. Договор не устраняет прав третьих лиц и не заменяет документов на обе квартиры.

5. Расходы, сообщения и экземпляры

5.1. Расходы нотариального удостоверения Стороны несут поровну; каждый оплачивает регистрацию своего приобретаемого права. Ставки и суммы обязательных платежей проверяют по применимым правилам на дату обращения. Налоговые обязанности каждой Стороны определяются отдельно.

5.2. Сообщения направляются по указанным адресам с подтверждением отправки и содержания. Электронная почта для дополнительной связи: Первой стороны — [Электронная почта первой стороны], Второй стороны — [Электронная почта второй стороны]. Изменения оформляются в надлежащей форме. Подлинники и экземпляры оформляются с нотариусом в необходимом количестве.

Дата подписания: [Дата договора мены]

Первая сторона: [Подпись первой стороны] / [ФИО первой стороны]

Вторая сторона: [Подпись второй стороны] / [ФИО второй стороны]

Договор равноценной мены наследственных половин двух квартир между братьями

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Какие разрешения и согласия могут понадобиться

Кроме прав других сособственников и нотариальной формы, необходимо проверить, не затрагивает ли обмен имущественные интересы ребёнка, подопечного или супруга.

Если доля принадлежит ребёнку или подопечному

Когда по договору мены отчуждается доля ребёнка или подопечного, до сделки необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Также нужно проверить условия выданного разрешения.

Для опеки важно, сохраняются ли имущественные права ребёнка или подопечного при такой сделке (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 закона об опеке).

Однако право собственности и регистрация по месту жительства — разные вещи. Если ребёнок только зарегистрирован в квартире, но не владеет долей, сама по себе его регистрация не создаёт обязанности получать разрешение опеки на обмен.

Если доля относится к имуществу супругов

Нужно выяснить, требуется ли согласие второго супруга на отчуждение доли. Ответ зависит от того, при каких обстоятельствах приобретено имущество и какой режим собственности на него распространяется.

Нельзя считать согласие обязательным для любой доли, владелец которой состоит в браке. Но если в конкретной ситуации оно требуется, получить его необходимо до оформления сделки.

Как зарегистрировать переход права после обмена

Подписание договора ещё не завершает обмен недвижимостью. Переход прав на доли нужно зарегистрировать в установленном порядке.

После регистрации проверьте сведения ЕГРН по обеим квартирам. В реестре должны отражаться новые собственники соответствующих долей, а у сторон должно быть подтверждение зарегистрированного права.

Именно государственная регистрация завершает переход права на недвижимость по сделке. Поэтому нельзя считать обмен законченным только потому, что родственники подписали документы и передали их друг другу.

Нужно ли платить НДФЛ при обмене долями между родственниками

Родственные отношения не означают автоматического освобождения от НДФЛ при обмене долями. Мена недвижимости не становится дарением только потому, что её участники — члены одной семьи.

Налоговые последствия нужно оценивать для каждого участника отдельно. При этом имеют значение:

• Участники сделки и их родство. Кто именно обменивается долями и имеет ли характер родственных отношений юридическое значение для применяемого налогового правила.
• Приобретение долей. Когда и на каком основании каждый участник получил свою долю, какие документы подтверждают расходы на её приобретение.
• Условия обмена. Что предусмотрено договором и получает ли кто-либо из участников доплату.
• Стоимость имущества. Сколько стоят передаваемая и получаемая доли.

Поэтому перед сделкой подготовьте документы о приобретении обеих долей, подтверждения расходов, сведения об их стоимости и согласованные условия обмена, включая доплату. Без этих данных нельзя надёжно оценить налоговые последствия для каждого родственника.

В каком порядке оформить обмен долями

Чтобы не выяснять после подписания договора, что сделку невозможно зарегистрировать, действуйте последовательно:

1. Определите вид сделки

   Если родственники передают друг другу доли, проверьте возможность мены. Для безвозмездной передачи рассматривайте дарение, а для передачи доли только за деньги — продажу.

2. Проверьте права на обе квартиры

   Установите собственников, размер каждой доли и основание возникновения права по сведениям ЕГРН.

3. Выясните права других сособственников и ограничения

   По каждой квартире определите получателя доли, необходимость соблюдения преимущественного права, наличие ипотеки, ареста, запрета регистрационных действий и других обременений.

4. Проверьте форму договора и необходимые разрешения

   Выясните, требуется ли нотариальное удостоверение, разрешение опеки, согласие супруга или другие действия с учётом обстоятельств сделки.

5. Подготовьте договор мены

   Точно опишите обе доли, сведения о квартирах, стоимость имущества, условия доплаты, порядок исполнения и ответственность сторон.

6. Зарегистрируйте переход прав

   После оформления сделки проверьте, что в ЕГРН отражены новые собственники долей по обеим квартирам.

Особенно важно провести предварительную проверку, если среди собственников есть ребёнок или подопечный, в сделке затрагиваются права супруга, имеются другие сособственники либо квартира обременена ипотекой или иными ограничениями. От этих обстоятельств зависит, какие требования нужно выполнить до подписания договора.