Как оформить отказ соседей от покупки комнаты и что делать без него

Какой способ выбрать для продажи комнаты

Отказы и извещения можно сочетать.

Можно ли продать комнату владельцу другой комнаты без извещений

Если покупатель уже владеет целиком другой отдельно зарегистрированной комнатой в этой же коммунальной квартире, есть основания не применять порядок извещения, предусмотренный для продажи постороннему лицу.

Перед выбором этого варианта проверьте три обстоятельства:

1. Покупателю принадлежит вся другая комната, а не только доля в ней.
2. Эта комната зарегистрирована в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости.
3. Продаваемая и принадлежащая покупателю комнаты находятся именно в одной коммунальной квартире.

Подтвердить все три обстоятельства нужно сведениями ЕГРН.

Почему статус покупателя имеет значение

Преимущественное право и процедура извещения предусмотрены для продажи комнаты постороннему лицу. Поэтому продажа собственнику другой самостоятельной комнаты той же коммунальной квартиры может не требовать извещения остальных владельцев.

Основания для такого подхода содержатся в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ и п. 46 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Такой подход также отражён в письме Росреестра от 09.07.2021 № 14-5293-ГЕ/21.

При этом прямого решения Верховного Суда РФ по такой же продаже, подтверждающего именно этот вывод, нет. Поэтому законодательные основания и разъяснение Росреестра не следует воспринимать как гарантию регистрации сделки или результата возможного спора.

Само проживание в коммунальной квартире не делает покупателя собственником другой комнаты. Исключение также нельзя обосновать только тем, что человек:

• зарегистрирован в этой квартире;
• снимает в ней комнату;
• приходится родственником одному из собственников;
• владеет недвижимостью в другом месте.

Если покупателю принадлежит только доля другой комнаты, применимость исключения к такой ситуации не установлена. Без отдельной оценки документов безопаснее соблюдать обычный порядок извещения собственников других комнат.

Кого нужно извещать о продаже комнаты

Преимущественное право покупки принадлежит собственникам других комнат той же коммунальной квартиры.

Проживающий в квартире человек не получает этого права только на основании проживания или регистрации. Поэтому само по себе извещение не требуется человеку, который:

• зарегистрирован в квартире, но не является собственником комнаты;
• арендует комнату;
• проживает по договору социального найма;
• является родственником собственника.

Если другая комната принадлежит нескольким людям, учитывать нужно каждого правообладателя. Письменный отказ одного совладельца или извещение, направленное только ему, не решает вопрос с остальными.

Перед поиском соседей проверьте и статус собственной недвижимости. Отдельная зарегистрированная комната и доля в праве собственности на квартиру — разные объекты. Для сделок с долями предусмотрены дополнительные требования, в том числе нотариальная форма в установленных законом случаях (ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Поэтому сначала нужно выяснить, какой именно объект зарегистрирован в ЕГРН, а уже затем выбирать процедуру продажи.

Как узнать собственников других комнат через ЕГРН

Собственник отдельной комнаты в коммунальной квартире может получить из ЕГРН ФИО и дату рождения владельца другой комнаты этой же квартиры.

Для этого предусмотрено специальное основание — п. 11 ч. 6 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ.

Правило применяется, когда одновременно выполнены условия:

• право заявителя на его комнату зарегистрировано в ЕГРН;
• право другого собственника на другую комнату тоже зарегистрировано;
• сведения ЕГРН позволяют установить, что обе комнаты расположены в одной квартире.

Одного факта совместного проживания в коммунальной квартире недостаточно. Нужна именно подтверждённая реестром связь объектов.

Как подать специальный запрос через МФЦ

Практический способ получить сведения — лично обратиться в МФЦ и запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении другой комнаты.

Подготовьте паспорт, кадастровые номера своей и другой комнаты, а также рабочий email для возможных уточнений.

Далее действуйте по порядку.

1. Определите кадастровые номера обеих комнат

   Они понадобятся, чтобы правильно указать объект запроса и подтвердить специальное основание получения сведений.

2. Обратитесь в МФЦ

   Найти официальный центр своего региона можно через систему «Мои Документы».

3. Попросите оформить запрос на выписку из ЕГРН

   Запрос подают по конкретной другой комнате. Для этого предусмотрена форма приложения № 2 к приказу Росреестра № П/0149 (форма запроса).

4. Укажите специальное основание в реквизите 9

   Нужно отметить, что вы являетесь правообладателем другой комнаты в той же квартире наряду с гражданином, сведения о котором запрашиваете.

   Впишите кадастровый номер своей комнаты и укажите основание по п. 11 ч. 6 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ (п. 49(1) Порядка предоставления сведений ЕГРН).

5. Укажите email и сохраните сведения о запросе

   После подачи оставьте у себя его реквизиты, а затем сохраните полученную выписку или другой результат рассмотрения.

Бумажный запрос можно подать лично через МФЦ, который взаимодействует с системой предоставления сведений ЕГРН (п. 33, 68 Порядка).

Не оформляйте запрос просто как обычное третье лицо, если хотите воспользоваться специальным основанием. От выбранного основания зависит возможность получить персональные сведения правообладателя.

Актуальную плату за предоставление сведений уточните в МФЦ.

Какие сведения можно получить

При соблюдении условий специального правила в выписке могут раскрыть фамилию, имя, отчество при его наличии и дату рождения собственника другой комнаты.

Такое раскрытие предусмотрено ч. 1 и п. 11 ч. 6 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ, ч. 7.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ и п. 59 Порядка заполнения выписки.

Однако специальный запрос не означает, что вам автоматически предоставят:

• адрес регистрации или фактического проживания собственника;
• его телефон или email;
• сведения о родителях несовершеннолетнего собственника;
• данные другого законного представителя ребёнка.

Установить личность владельца комнаты и определить правильный адрес для юридического извещения — две разные задачи. Получение ФИО решает только первую из них.

Если выписка пришла без ФИО

Если вместо имени собственника в выписке указано «физическое лицо», проверьте, по какому основанию был подан запрос.

Если ЕГРН не показывает, что комнаты находятся в одной квартире

Для специального раскрытия персональных данных связь комнат с одной квартирой должна следовать именно из сведений ЕГРН.

Если такой связи в реестре нет, нельзя рассчитывать, что достаточно принести в МФЦ план БТИ или другой дополнительный документ и сведения о собственнике сразу раскроют. Универсального подтверждённого документа, который решает эту проблему во всех случаях, нет.

Действуйте последовательно:

1. Получите результат специального запроса или письменное объяснение причины, по которой сведения не предоставлены.
2. Сопоставьте его со своей выпиской ЕГРН и правоустанавливающими документами.
3. Если причина в неполных или ошибочных реестровых сведениях, отдельно решайте вопрос их исправления или дополнения через Росреестр.

Конкретный способ исправления зависит от того, какие именно сведения отсутствуют или расходятся.

Зачем указывать email в запросе

Если сведений недостаточно для однозначной идентификации объекта или лица, предусмотрен механизм электронного уточнения запроса (п. 67 Порядка).

Поэтому даже при личном обращении в МФЦ разумно указать действующий email, по которому можно получить уточняющий запрос.

Можно ли получить сведения электронно

Подача запросов в электронной форме предусмотрена нормативно, в том числе через официальный сайт и Единый портал госуслуг (п. 33 Порядка).

Но для вашей задачи важно не просто заказать выписку онлайн. Нужно, чтобы действующая форма позволяла выбрать специальное основание по п. 11 ч. 6 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ и указать кадастровый номер собственной комнаты.

Если такая возможность в интерфейсе отсутствует или её доступность не подтверждена, не заменяйте специальный запрос обычной общедоступной выпиской. Используйте описанный выше порядок личного обращения через МФЦ.

Когда можно обратиться к нотариусу

При подтверждённом письменными доказательствами правовом интересе нотариус может запросить предусмотренные законом сведения о правообладателе из ЕГРН (ст. 85.1 Основ законодательства о нотариате).

Это дополнительная возможность, а не обязательный первый шаг.

При этом нотариус не обязан считать достаточным любой представленный комплект документов. И получение сведений через нотариуса не означает, что продавцу автоматически станет известен адрес проживания собственника.

Куда направлять извещение, если адрес соседа неизвестен

Даже когда вы установили ФИО собственника другой комнаты, остаётся вопрос: по какому адресу направлять извещение, чтобы оно имело юридическое значение.

Если известен подтверждённый адрес места жительства, пребывания либо другой адрес, которым человек пользуется, при выборе способа направления извещения нужно учитывать эти сведения.

Когда данных о месте жительства или пребывания нет, Методические рекомендации Федеральной нотариальной палаты допускают резервный вариант: направление извещения по почтовому адресу отчуждаемого имущества, если такой адрес имеется (раздел 2 Методических рекомендаций ФНП от 27.02.2026).

Как получить письменный отказ от покупки комнаты

Письменный отказ удобен, если собственник другой комнаты не собирается покупать вашу комнату и готов добровольно подтвердить это.

Когда все обладатели преимущественного права письменно отказались, продать комнату постороннему покупателю можно до окончания установленного срока в 1 месяц (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Заставить соседа подписать отказ нельзя. Продавец также не вправе требовать, чтобы каждый собственник обязательно оформлял отказ у нотариуса.

Что указать в отказе

Из документа должно быть понятно:

• кто именно отказывается от покупки;
• какую комнату ему предлагали купить;
• от какого преимущественного права он отказывается;
• по какой цене предлагалась комната;
• какие другие условия входили в предложение;
• что собственник добровольно отказывается от реализации права именно на этих условиях.

Чем точнее документ позволяет определить предложение, тем меньше оснований спорить о том, от какой покупки человек отказался.

Нужно ли заверять отказ у нотариуса

Универсального требования нотариально удостоверять каждый отказ нет.

При нотариальном оформлении Федеральная нотариальная палата рассматривает отказ как одностороннюю сделку. Это означает, что собственник сам принимает решение не пользоваться преимущественным правом на предложенных условиях. Согласие продавца на такое решение не требуется (раздел 3 Методических рекомендаций ФНП).

Нотариальное удостоверение может снизить риск спора о том, кто подписал документ и действительно ли человек выразил волю отказаться от покупки.

При этом отказ относится к конкретному предложению. Закон не устанавливает общего правила, по которому он остаётся достаточным при любых будущих изменениях условий.

Если позднее постороннему покупателю предложат более выгодные условия, прежний отказ нельзя автоматически использовать для новой продажи без проверки соблюдения преимущественного права.

Как составить извещение о продаже комнаты

Если письменного отказа нет, собственника другой комнаты нужно известить о намерении продать помещение постороннему лицу.

В извещении обязательно указываются цена и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Собственник должен понимать, какую именно комнату и на каких условиях он может приобрести.

Для этого укажите:

• ФИО продавца и адресата;
• адрес и сведения, позволяющие определить продаваемую комнату;
• цену продажи;
• порядок оплаты, если он имеет значение;
• другие существенные условия, которые будут предложены постороннему покупателю;
• контакт, по которому собственник может сообщить о своём решении.

Не нужно превращать извещение в требование подписать отдельный документ:

«Подпишите отказ в течение нескольких дней».

Собственник не обязан оформлять отказ. Если он не хочет его подписывать, продавец может пройти предусмотренную законом процедуру извещения и ожидания срока.

Главное, чтобы извещение содержало реальное предложение приобрести комнату на тех условиях, которые затем будут доступны постороннему покупателю.

Как направить извещение и подтвердить его доставку

Если важно снизить риск спора о содержании извещения и его направлении, удобный основной способ — передать документ через нотариуса.

Передача извещения через нотариуса

Порядок действий следующий:

1. Подготовьте текст извещения с ценой и всеми необходимыми условиями продажи.
2. Передайте нотариусу данные собственника, которому адресовано сообщение.
3. Сообщите адрес для направления документа. Сохраните сведения, на основании которых выбран именно этот адрес.
4. Поручите нотариусу передачу извещения.
5. Получите документы, подтверждающие направление и известный результат доставки либо невручения.
6. Сохраните сам текст извещения, документы нотариуса и все относящиеся к процедуре даты.

Нотариальная передача помогает подтвердить, какой документ был направлен и как проходила процедура.

Однако нотариус не гарантирует правильность адреса, который указал продавец. Сам факт передачи текста нотариусу также не означает, что уже начался срок в 1 месяц.

Значение имеет результат доставки с учётом правил о юридически значимых сообщениях — сообщениях, с доставкой которых закон связывает правовые последствия для адресата (ст. 86 Основ законодательства о нотариате).

Можно ли отправить извещение самостоятельно

Нотариус — не единственный допустимый способ передачи. Можно использовать почтовые и другие способы, если собранные доказательства позволяют установить:

• кому направлялось сообщение;
• по какому адресу;
• какой именно текст с какими условиями был отправлен;
• когда сообщение доставлено либо по какой причине не вручено.

Одна почтовая квитанция подтверждает отправку, но не раскрывает всего содержания извещения. Опись вложения тоже не следует сама по себе считать доказательством всех условий предложения.

Оценивается весь комплект документов: можно ли по нему установить содержание сообщения, адресата, использованный адрес и результат доставки (пп. 2.1–2.3 Методических рекомендаций ФНП).

С какого дня считать месяц после извещения

Срок в 1 месяц нельзя автоматически отсчитывать от даты отправки письма.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение действует с момента доставки адресату или его представителю.

Сообщение также может считаться доставленным, когда оно поступило адресату, но не было вручено либо адресат с ним не ознакомился по обстоятельствам, зависящим от самого адресата.

Поэтому сначала нужно определить юридически значимую дату доставки. Только после этого можно рассчитывать срок ожидания.

Для продажи недвижимости ст. 250 ГК РФ устанавливает именно 1 месяц, а не универсальные 30 дней.

Течение срока начинается на следующий день после даты или события, которым определено его начало. Срок, исчисляемый месяцами, заканчивается в соответствующее число последнего месяца. При необходимости применяется правило переноса окончания срока (ст. 191 ГК РФ, ст. 192 ГК РФ, ст. 193 ГК РФ).

Практически проверка состоит из трёх действий:

1. Установите дату, когда извещение было доставлено или при конкретных обстоятельствах может считаться доставленным.
2. Рассчитайте от неё срок в 1 месяц по правилам ГК РФ.
3. Если извещения направлялись нескольким собственникам, проверьте срок и результат отдельно по каждому, кто не дал письменный отказ.

Нельзя считать процедуру завершённой только потому, что с момента отправки первого письма прошёл месяц.

Что делать, если письмо вернулось отправителю

Возврат письма не всегда означает, что извещение не доставлено. Но и автоматически подтверждать доставку он не может.

Результат зависит от причины возврата и обстоятельств направления.

Разница между истечением срока хранения и отсутствием адресата по указанному адресу отдельно рассматривается в п. 2.7 Методических рекомендаций ФНП.

Поэтому совет «отправьте письмо и через месяц продавайте» не учитывает главное условие: сначала необходимо установить юридически значимую доставку сообщения.

Что делать, если сосед согласился купить комнату

Если собственник другой комнаты своевременно ответил, что готов купить её по указанной цене и на предложенных условиях, такой ответ нельзя приравнивать к молчанию или отказу.

Но само сообщение «готов купить» ещё не означает, что договор купли-продажи заключён. Для продажи недвижимости нужен письменный договор, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ).

После согласия нужно организовать сделку и зафиксировать, что обе стороны предпринимали для её заключения.

Как продавцу действовать после согласия

1. Сохраните ответ

   Оставьте у себя исходное извещение, ответ собственника и дату его получения.

2. Подтвердите условия

   Письменно подтвердите готовность продать комнату по первоначальной цене и на тех же условиях.

3. Предложите заключить договор

   Направьте собственнику проект договора купли-продажи и предложите конкретные дату и место подписания.

4. Организуйте расчёты

   Соблюдайте порядок оплаты, предусмотренный первоначальным предложением.

5. Сохраните доказательства дальнейших действий

   Сохраняйте переписку, предложения о встречах, ответы, сведения о явке или неявке сторон и действия по оплате.

Эти документы помогут установить не только факт согласия, но и то, почему договор в итоге был заключён или не заключён.

Когда истечение месяца не даёт оснований продавать постороннему

Когда после месяца можно продать комнату постороннему

Другая ситуация возникает, если продавец действительно предоставил собственнику возможность купить комнату на предложенных условиях.

Например, продавец подтвердил готовность заключить договор, направил его проект, предложил конкретное время и место подписания, сохранил первоначальный порядок расчётов и не создавал препятствий.

При этом преимущественный покупатель сам не совершает необходимых действий:

• не приходит на согласованное подписание;
• не подписывает договор;
• не выполняет предусмотренный исходным предложением порядок расчётов;
• прекращает действия по приобретению комнаты.

После истечения 1 месяца продажа постороннему в такой ситуации возможна, если сохранились доказательства действий сторон и постороннему покупателю не предоставляются более выгодные условия.

Однако универсального критерия, который гарантирует исход возможного судебного спора, нет. Если стороны по-разному описывают события либо переписка не позволяет понять, почему договор не был заключён, документы и обстоятельства нужно отдельно оценить до продажи постороннему.

Сколько времени дать собственнику после согласия

Закон не устанавливает общего дополнительного срока, например «ещё 10 дней после ответа».

Отсутствие подписанного договора к концу месяца также нельзя автоматически считать отказом человека, который ранее согласился купить комнату.

Но продавец не обязан ждать неопределённо долго, если собственнику действительно предоставили возможность заключить договор на исходных условиях, а тот сам не предпринимает необходимых действий.

Значение имеют конкретные обстоятельства и доказательства поведения обеих сторон.

Можно ли потребовать всю сумму заранее

Само использование преимущественного права не создаёт обязанности заранее перечислить продавцу всю стоимость комнаты.

Порядок расчётов должен соответствовать первоначальному предложению. Если продавец предлагал рассрочку или иной способ оплаты, он не может требовать от преимущественного покупателя более тяжёлых условий только потому, что тот воспользовался своим правом.

Если сосед согласен купить, но предлагает другую цену или рассрочку

Бывает, что собственник отвечает не согласием на первоначальные условия, а предлагает их изменить.

Например:

«Куплю, но дешевле».

Или:

«Куплю только в рассрочку», если рассрочки не было в предложении,

Такие ответы не подтверждают готовность купить комнату на исходных условиях. Их можно рассматривать как встречное предложение, которое продавец не обязан принимать.

Но участие в торге ещё не означает окончательного письменного отказа от преимущественного права.

Пока процедура не завершена, нельзя подменять таким ответом ни письменный отказ, ни истечение месяца после надлежащего извещения.

Для разграничения согласия на исходные условия и встречного предложения могут учитываться общие правила об акцепте — полном и безоговорочном принятии предложения — и предложении иных условий.

При этом извещение по ст. 250 ГК РФ нельзя автоматически считать обычной офертой, принятие которой само по себе заключает договор (ст. 438 ГК РФ, ст. 443 ГК РФ).

Нужно ли заново извещать соседей, если условия продажи изменились

Преимущественное право позволяет собственникам других комнат приобрести помещение по цене продажи и на прочих равных условиях.

Поэтому перед заключением договора с посторонним покупателем сравните реальные условия будущей сделки с тем, что ранее предлагали соседям.

Особенно важно проверить:

• не стала ли цена ниже;
• не появился ли более выгодный для покупателя порядок оплаты;
• не получил ли посторонний покупатель другие преимущества.

Что делать, если другая комната принадлежит ребёнку

Когда собственник другой комнаты несовершеннолетний, нужно различать две ситуации: добровольный отказ от преимущественного права и обычное извещение с ожиданием месяца.

Для них действуют разные условия.

Если хотите получить добровольный отказ несовершеннолетнего

Преимущественное право покупки относится к имущественным правам. Поэтому добровольный отказ несовершеннолетнего требует учитывать правила об опеке и распоряжении такими правами.

Методические рекомендации Федеральной нотариальной палаты указывают на необходимость предварительного разрешения органа опеки для подобного отказа (п. 3.4 Методических рекомендаций ФНП, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Порядок участия ребёнка зависит и от возраста:

• До 14 лет имущественные сделки в установленных законом пределах совершают законные представители (ст. 28 ГК РФ).
• От 14 до 18 лет по общему правилу требуется письменное согласие законного представителя, если закон не предусматривает исключения (ст. 26 ГК РФ).

Поэтому обычный образец отказа совершеннолетнего собственника нельзя автоматически применять к ребёнку. Сначала нужно проверить полномочия представителя и требования органа опеки.

Если добровольный отказ ребёнка не получаете

В этом случае можно использовать другой маршрут: надлежащее извещение и ожидание 1 месяца.

Закон № 218-ФЗ различает случаи представления письменных отказов и истечения установленного срока после извещения обладателей преимущественного права (п. 46 ч. 1 и ч. 7 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Извещение должно относиться к преимущественному праву ребёнка-собственника и направляться с учётом его законного представительства.

Сведения ЕГРН могут позволить установить ребёнка как правообладателя, но не раскрывают автоматически, кто является его родителем или другим законным представителем. Если представитель неизвестен, его нужно установить отдельно. Нельзя считать любого знакомого взрослого надлежащим представителем ребёнка без проверки полномочий.

Кому направлять извещение, если комната муниципальная или государственная

Когда другая комната принадлежит муниципалитету, субъекту РФ или Российской Федерации, преимущественное право имеет публичный собственник, а не проживающий в комнате наниматель.

Публичный собственник — это соответствующее муниципальное образование, регион или Российская Федерация. От его имени действует уполномоченный орган.

Чтобы определить адресата извещения:

1. Установите по ЕГРН, кому принадлежит комната: муниципальному образованию, субъекту РФ или Российской Федерации.
2. По официальным актам и сайту соответствующего муниципалитета, региона или федерального органа определите, кто уполномочен действовать от имени собственника.
3. Направьте извещение установленному уполномоченному органу.

Универсального федерального адресата для всех подобных случаев нет. Нельзя во всех регионах автоматически направлять документы в условный «департамент имущества».

Название органа и его адрес зависят от принадлежности помещения и распределения полномочий на конкретной территории.

Образец извещения о продаже комнаты

Образец рассчитан на ситуацию, когда продавец намерен продать комнату постороннему покупателю, а адресат — совершеннолетний дееспособный собственник другой комнаты.

Перед отправкой замените поля в квадратных скобках, точно определите продаваемую комнату, укажите действительную цену и условия будущей продажи. Отдельно проверьте, правильно ли выбран адресат и адрес доставки.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере собственница комнаты № 1 предлагает владельцу комнаты № 2 купить помещение за 3 000 000 рублей. Условия предусматривают полную безналичную оплату в день подписания договора, передачу комнаты по акту в течение 7 календарных дней после регистрации перехода права и отсутствие рассрочки. Эти условия отражены в скачиваемом DOCX; в шаблоне ниже их нужно заменить на условия вашей продажи.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

[ФИО адресата]
собственнику комнаты [данные комнаты, позволяющие её определить]
в коммунальной квартире по адресу:
[полный адрес]

от [ФИО продавца]
[адрес / контакт для ответа]

ИЗВЕЩЕНИЕ
о намерении продать комнату

Я, [ФИО продавца], являюсь собственником комнаты
[номер, площадь, кадастровый номер — при наличии]
в коммунальной квартире по адресу: [адрес].

Настоящим извещаю Вас о намерении продать указанную комнату
постороннему лицу.

Цена продажи: [сумма] ₽.

Другие условия продажи:
[порядок оплаты];
[срок передачи комнаты];
[иные условия, которые будут предоставлены постороннему покупателю
и имеют значение для приобретения].

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ Вы как
собственник другой комнаты в этой коммунальной квартире имеете
преимущественное право покупки.

Если Вы намерены приобрести комнату на указанных условиях,
прошу сообщить об этом по адресу / контакту:
[контакт].

Дата: [Дата документа]

[Подпись] / [ФИО продавца]

Извещение не должно требовать обязательного подписания отказа. Его назначение — сообщить собственнику о реальной возможности купить комнату на условиях будущей продажи.

Образец не решает автоматически вопросы неизвестного адреса, законного представительства несовершеннолетнего или полномочий органа, представляющего публичного собственника. Для таких случаев нужно учитывать соответствующие особенности, описанные в статье.

Извещение о намерении продать комнату

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Образец письменного отказа от преимущественной покупки

Этот образец подходит для совершеннолетнего дееспособного собственника, который добровольно решил отказаться от приобретения конкретной комнаты на предложенных условиях.

Если другая комната принадлежит несовершеннолетнему, применять такой шаблон без проверки требований опеки и полномочий законного представителя нельзя.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере взрослый владелец комнаты № 2 подтверждает, что получил предложение купить комнату № 1 за 3 000 000 рублей, и добровольно отказывается от покупки. В документе указаны безналичная оплата в день подписания договора, передача комнаты по акту в течение 7 календарных дней после регистрации и отсутствие рассрочки. Отказ относится именно к этому предложению, поэтому при заполнении шаблона нужно указать фактически предложенные условия.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

ОТКАЗ
от реализации преимущественного права покупки комнаты

Я, [ФИО собственника другой комнаты],
[дата рождения — если используется для идентификации],
являющийся(аяся) собственником комнаты
[данные комнаты, позволяющие её определить]
в коммунальной квартире по адресу: [адрес],

подтверждаю, что получил(а) предложение о приобретении комнаты
[данные продаваемой комнаты]
по цене [сумма] ₽
на следующих условиях:
[существенные условия предложения].

От реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки
указанной комнаты на данных условиях отказываюсь.

Содержание предложения и последствия моего отказа мне понятны.

Дата: [Дата документа]

[Подпись] / [ФИО]

Если важно повысить доказательственную надёжность документа, в том числе снизить риск спора о личности подписавшего и добровольности решения, отказ можно оформить нотариально.

При изменении условий в пользу постороннего покупателя не следует автоматически использовать прежний отказ без новой проверки соблюдения преимущественного права.

Отказ от реализации преимущественного права покупки комнаты

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Какие документы сохранить перед продажей

Перед заключением договора с посторонним покупателем соберите документы, которые подтверждают соблюдение преимущественного права.

Удобнее разделить их по назначению.

Для подтверждения круга собственников:

• сведения, на основании которых установлены все владельцы других комнат;
• выписки ЕГРН и результаты запросов о правообладателях.

Для подтверждения извещения и доставки:

• копию каждого извещения и полный текст направленного документа;
• сведения, объясняющие выбор адреса доставки, если они имеют значение;
• документы об отправке;
• доказательства вручения;
• сведения о причинах невручения или возврата;
• почтовые либо нотариальные документы с датами.

Если собственники отказались или согласились купить:

• письменные отказы всех собственников, которые их предоставили;
• переписку с собственником, своевременно выразившим согласие;
• направленные проекты договоров и предложения о дате и месте подписания;
• материалы, подтверждающие действия по расчётам;
• разрешение органа опеки, если используется именно добровольный отказ несовершеннолетнего и такое разрешение требуется.

Также сохраните актуальные условия продажи постороннему покупателю, чтобы можно было сравнить их с первоначальными предложениями собственникам других комнат.

Это не полный пакет документов для государственной регистрации перехода права. Здесь перечислены прежде всего доказательства соблюдения преимущественного права.

Чем грозит нарушение преимущественного права

Если комнату продают постороннему лицу, но письменные отказы не представлены и срок в 1 месяц после надлежащего извещения ещё не истёк, может возникнуть основание для приостановления государственной регистрации (п. 46 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Если сделка уже совершена с нарушением преимущественного права, собственник другой комнаты может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Это означает, что при удовлетворении требования суд ставит обладателя нарушенного преимущественного права на место покупателя по уже совершённой продаже.

Поэтому неправильно считать, что любая продажа с нарушением процедуры автоматически становится недействительной. Закон предусматривает специальный способ защиты права преимущественного покупателя.

Что проверить перед заключением договора

Перед продажей комнаты постороннему покупателю пройдите итоговую проверку.

• Статус покупателя: Если он уже владеет целиком другой отдельно зарегистрированной комнатой этой же коммунальной квартиры, подтвердите это выписками ЕГРН и оцените применимость исключения. При отсутствии такой оценки, спорном выводе, владении лишь долей или неясном реестровом статусе используйте обычную процедуру извещения.
• Все обладатели преимущественного права: Проверьте собственников каждой другой комнаты, в том числе наличие нескольких владельцев у одного объекта.
• Процедура по каждому собственнику: Получите письменный отказ или обеспечьте надлежащее извещение и дождитесь окончания применимого месячного срока, если преимущественное право не реализовано.
• Условия продажи: Посторонний покупатель не должен получать более выгодную цену, порядок оплаты или другие преимущества по сравнению с предложением соседям.
• Ответы согласившихся купить: Если собственник своевременно принял исходные условия, важно установить, что ему действительно предоставили возможность заключить договор, и оценить последующие действия обеих сторон.
• Доказательства: Не ограничивайтесь устными договорённостями, воспоминаниями о переписке или одной квитанцией об отправке письма.