Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Жизнь в браке ставит перед супругами важную задачу – найти квартиру для проживания. Если отдельное жилье уже есть, одной проблемой меньше. Однако в случае с покупкой квартиры придется определиться с режимом собственности – совместное или долевое владение супругов.

Могут ли муж с женой купить квартиру, поделить ее на долю и пользоваться ими независимо друг от друга? Или действует совместная собственность без исключений? Обязательно ли привлекать нотариуса или можно отказаться от его услуг? Стоит ли заключать брачный договор или обойтись соглашением супругов? Читайте нашу статью, и вы узнаете ответы на эти и другие вопросы с высоты экспертного мнения.

✅ Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Законный режим супружеской собственности – общий совместный. Об этом говорит Семейный кодекс, такому принципу следуют нотариусы, органы регистрации и суды.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Согласно общим правилам, супруги могут приобрести квартиру, но она будет оформлена не в долевую, а в совместную собственность (ст. 34 СК РФ).

Что означает понятие «совместная собственность»? Считается, что такое имущество принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того, на чье имя оно было оформлено. Отсюда можно сделать вывод, что недвижимость перейдет в разряд совместной собственности.

Единственное основание, когда супруги могут купить жилье в общедолевую собственность – брачный контракт.

Выделяют еще два условия, которые применяются реже:

• соглашение о разделе имущества – приватизированная квартира делится на доли мужа и долю жены (например, поровну);
• купля-продажа с использованием личных средств супругов – например, жена получила деньги в наследство, а муж занимался бизнесом и сколотил состояние до вступления в брак.

Таким образом, опция «по умолчанию» – оформление совместной собственности на квартиру. Однако супруги могут обойти данное правило, если заключат брачный контракт. Более подробно о нем далее.

✅ Нужен ли брачный договор при долевой собственности?

Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. Одно дело договариваться на словах – в любой момент супруг может нарушить свое слово, а у его оппонента не окажется доказательств. Брачный договор – это письменный документ, определяющий судьбу имущества супругов.

Начиная с конца 2018 года, регистраторы не оформляют долевую собственность на супругов, если последние не предоставят брачный контракт. Условием соглашения должно быть исключение совместной собственности на купленные вещи. Супруги могут заменить стандартный порядок любым другим (например, указать, что квартира оформляется в долевую собственность, а муж с женой получают доли в жилом помещении).

Пример:

Юшков и Телегина составили брачный договор о судьбе будущего имущества. Молодожёнам было удобно не делить все поровну, а определить новый режим собственности – долевой, с увеличением доли жены. Вскоре состоялась свадьба и брачный договор вступил в законную силу. Спустя полгода Юшковы купили 2-комнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга. Согласно условиям брачного договора, супруги разделили жилье на доли, т.е. оформили долевое владение – Юшковой досталась ⅔ часть квартиры, а Юшков оформил ⅓ долю. Отсутствие брачного договора не оставило бы супругам шанса, кроме как оформить жилье в совместное владение. Если бы случился развод, квартира делилась бы на равные части – по ½ на человека.

✅ Нужен ли нотариус?

Оформление в долевую собственность купленной квартиры требует привлечения штатного специалиста – нотариуса. Нововведение вступило в силу с 2016 года, а сведения были внесены в ФЗ № 218 «О государственной регистрации…».

Супруги посещают нотариуса с целью:

• составить или заверить брачный договор – только с его помощью можно оформить жилье в долевое владение;
• удостоверить соглашение о разделе имущества в браке.

Нотариус изучает условия сделки, сверяет данные с бумагами, запрашивает информацию в Росреестре, ставит подпись и «мокрую» печать государственного образца. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации со стороны Росреестра. Такого же принципа придерживаются министерство Минэкономразвития и суды РФ.

✅ Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Извечная дилемма, что выгоднее: совместная или долевая собственность в случае с супругами? Ответ на этот вопрос лучше всего дать на основе сравнения режимов.

Примечание:

/* – лучшее решение для супругов

Таким образом, оформление долевой собственности выгодно с точки зрения дальнейшего раздела жилплощади. Общая совместная собственность супругов упрощает пользование квартирой, но загоняет в рамки при разделе жилья.

Рекомендуем ознакомиться с другими сравнениями двух режимов в нашей статье «В чем разница между совместной и общей долевой собственностью?».

✅ Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

Уточнив сравнения режимов, переходим к обзору инструкции по приобретению жилья в долевую собственность супругов. Сразу скажем, что процесс отличается от стандартного.

Прежде чем регистрировать право собственности, вам придется подумать над составлением брачного контракта.

🔻 Пошаговый алгоритм

Следующие этапы стоят друг за другом в такой последовательности:

1. Во-первых, составить проект брачного договора

Распишите, как делится квартира, кому отходят доли, чьи дроби будут больше, а чьи меньше и т.д.

2. Во-вторых, утвердить договор у нотариуса

Отправляйтесь в ближайшую нотариальную контору: составьте брачный договор, обговорите нюансы. Если контракт уже составлен, передайте его на удостоверение нотариусу. Перед этим нужно оплатить услуги специалиста – обычно деньги передаются прямо в офисе нотариуса через секретаря-референта.

3. В-третьих, найти подходящую квартиру

Обратите внимание на район, инфраструктуру, экологию, этажность, износ дома, соседей и другие факторы. Имейте в виду, что 1-комнатная квартира делится на идеальные доли – условно. Представить их в виде жилых комнат не получится ни при каких раскладах.

4. Четвертое – заключить договор купли-продажи

Вместе с ним, точнее до него, можно подписать предварительный договор купли-продажи. Одновременно с договором стороны составляют акт приема-передачи квартиры. Размер долей мужа и жены нужно прописать сразу – строго по условиям брачного договора.

5. Пятое – рассчитаться с продавцом

Разумнее воспользоваться арендой банковской ячейки. Как только вы подпишете документы, сообщите продавцу код от сейфа, и он сможет забрать деньги. Новые правообладатели получат в распоряжение квартиру.

6. Шестое – зарегистрировать сделку в Росреестре

Обратитесь в ближайшее отделение МФЦ (сейчас бренд – «Мои документы») и передайте документацию. Сведения поступят в орган Росреестра, откуда супругам придут документы о праве собственности на объект. Останется явиться в отделение и получить готовый образец – бумажную или электронную выписку из ЕГРН.

🔻 Определение долей супругов

Сразу после совместной покупки квартиры в долевую собственность супруги обязаны выделить доли:

• равнозначные или неравнозначные (⅔ и ⅓);
• определенные или неопределенные (¼ часть жилья в виде комнаты 20 кв. метров).

Никаких ограничений нет – главное, чтобы собственник получил долю не меньше социальной жилищной нормы на человека – обычно от 9-12 кв. метров и выше. Субъекты РФ устанавливают такие нормы в соответствии с социальной политикой.

Как можно определить доли мужа и жены:

• брачный контракт супругов;
• новое соглашение об определении долей в общем праве;
• изменение долей в судебном порядке – обычно это происходит при разделе совместной собственности, а не в процессе совместной покупки квартиры.

Желательно устанавливать доли на этапе составления брачного договора. Чтобы не возникло путаницы, споров и обмана – обратитесь за консультацией к юристам нашего портала.

🔻 Список документов

Супругам предстоит собрать и подготовить следующий состав бумаг:

• паспорта;
• оригинал брачного контракта;
• свидетельства о рождении детей – если планируется выделить доли несовершеннолетним.

Со стороны покупателя обязательно документ о праве собственности на квартиру – цветное свидетельство или новая выписка из ЕГРН + правоустанавливающий документ в формате договора или свидетельства (например, о приватизации жилого помещения).

Отдавая документы на регистрацию в МФЦ или Росреестр, супруги прилагают к этому перечню договор о покупке.

🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность супругов

Скачать образец-бланк договора купли-продажи квартиры в долевую собственность супругов

🔻 Образец брачного договора супругов

Скачать образец брачного договора супругов

🔻 Сколько займет?

Итак, вы определились с квартирой, отыскали продавца, обсудили важные условия и готовитесь к оформлению. Каковы сроки покупки и регистрации жилья в долевой собственности:

• составление проекта брачного договора – от 1 до 7 дней;
• утверждение у нотариуса – в течение суток;
• оформление бумаг с продавцом – 1-3 дня;
• передача документов в МФЦ или Росреестр – 10-15 минут;
• ожидание ответа и выписки – от 4 до 10 дней, не считая праздничных дат и выходных.

Разумеется, сроки индивидуальны, но в целом процесс не отнимает много времени.

🔻 Госпошлина, расходы

Прикинем, сколько уйдет денег на оформление документов:

• цена квартиры – по договоренности;
• составление проекта брачного договора с помощью нотариуса – от 1 000 до 5 000 рублей;
• заверка брачного контракта – 500 рублей;
• услуги нотариуса (УПТХ) – от 1 000 рублей и выше;
• государственный сбор за регистрацию права собственности (госпошлина) – 4 000 рублей с обоих, 2 000 рублей с одного супруга.

Обратите внимание, что затраты могут быть связаны и с услугами оценщика. Например, если супруги решили оценить квартиру перед ее покупкой. Тариф устанавливает частная фирма, а все нюансы обговариваются при личном обращении клиентов.

🔻 Налогообложение, вычеты

Работающие граждане нашей страны имеют право на налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). Нет исключений и в случае с покупкой жилья в общую долевую собственность.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Ощутимая выгода по сравнению с вычетом при совместном владении квартирой – льготы сразу на обоих супругов, а не только на одного из них. Напомним, что при совместной собственности право на имущественный вычет имеет либо муж, либо жена – второй супруг пишет отказ.

Получить компенсацию от государства можно в пропорции от приобретенной доли в квартире. Размер налоговой льготы для физических лиц зависит от цены объекта недвижимости – максимальная сумма квартиры не должна превышать 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), а в случае с ипотекой – 3 млн рублей от % по кредиту. Супруги могут воспользоваться вычетом в рамках одной сделки, однако если сумма менее предельной нормы – остаток переносится на следующие сделки с жильем (покупка, строительство, ДДУ).

Налоговый вычет связан с уплатой подоходного налога – НДФЛ, поэтому супруги не смогут вернуть более 13% от уплаченной суммы.

✅ Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

Совсем иная ситуация, если жилье оформляют родственники, не приходящиеся друг другу супругами. Скажем, мать и дочь, брат и сестра, племянник и тётя… Не супруги могут оформить квартиру только в долевое владение, тогда как совместная собственность невозможна (ст. 256 ГК РФ)

Процесс покупки квартиры практически не отличается от описанной выше инструкции. Единственное, что не потребуется – составлять брачный контракт. А вот посетить нотариуса все же придется, особенно если в качестве продавца выступает не один, а несколько собственников. Затем нужно составить договор купли-продажи, оплатить госпошлины и зарегистрировать долевое владение в Росреестре.

Оформление квартиры в долевую собственность предполагает выделение долей каждому совладельцу. Обычно составляется соглашение об определении долей, а их размер прямо пропорционален выплаченной продавцу сумме.

Пример:

Брат, сестра и племянница сестры приобретают 3-комнатную квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником выступает дальний родственник, которому срочно нужны деньги. Цена квартиры – 5 млн рублей, родственники планируют оформить долевую собственность. Сестра и племянница имеют 1 млн на двоих, а брат – 4 млн рублей. Согласно расходам доли могут быть оформлены следующим образом:

• брат заплатит 4 млн – ему положена ⅔ часть квартиры;
• сестра переводит на счет продавца 500 000 рублей – она получит 1/6 часть;
• племянница так же 500 000 рублей – соответственно 1/6 часть.

Изначальное распределение долей понятно, но стороны могут заключить соглашение о перераспределении долей в общем праве. Например, если сестра сделает ремонт, потратит свои деньги и улучшит жилье, она вправе рассчитывать на увеличение своей доли – допустим, до ⅓ части (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

✅ Советы юриста

Жизнь супругов полна сложностей и жилищных споров. Оформление квартиры в долевую собственность может приводить к конфликтам, если не сразу – то в будущем. Желательно учитывать разные моменты, чтобы избежать противоречий.

Следуйте рекомендациям юриста:

1. Уделите внимание брачному контракту – опишите все возможные случаи, а при необходимости дополните договор новыми пунктами.
2. Определитесь с оплатой лицевых счетов – при долевой собственности каждый взносит платёж в рамках своей доли, но супругам удобнее совершать платежи совместно (важно договориться, кто будет заниматься оплатой ЖКУ, ремонта, налогов – муж или жена).
3. Ипотечное жилье можно оформить только в совместное владение супругов – до тех пор, пока обременение не снято, муж и жена являются созаемщиками и не могут распоряжаться жильем (например, выделять доли). Сразу после погашения кредита обратитесь в банк за справкой, а затем снимите обременение в органе Росреестра.
4. Разводящиеся супруги (не в браке) вправе разделить ипотечное жилье и выплачивать ссуду в рамках своих долей. Разумеется, придется поставить в известность кредитора (банк).
5. Приобретение квартиры при наличии детей обязывает супругов выделить доли для маленьких собственников. Жилое помещение получает статус «долевой собственности». Величину детских долей устанавливают сами супруги. Читайте, как это происходит в статье «Как выделить доли детям», а также «Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу».

Подводя итог, отметим, что супруги могут купить квартиру и определить доли. Закон допускает один вариант в браке – заключить брачный контракт и договориться о судьбе имущества. Остальные случаи стандартные – жилье переводится в статус совместного владения мужа и жены. Если помимо супругов в сделке участвуют дети, квартира так же будет оформлена в долевую собственность.

За последнее время участились случаи отказов в регистрации долевого владения на супругов. Виной тому действия самих пар, которые не знают всех тонкостей законодательства. Ошибки в брачном контракте, неучтенные интересы детей, не до конца собранные бумаги и желание решить вопрос поскорее – вот лишь часть причин для отказа в регистрации. Если вы собираетесь купить жилье в долевую собственность – юристы нашего портала к вашим услугам. Обсудите предстоящую сделку с профессионалом, оцените риски и узнайте о документах. Следование советам эксперта поможет провести чистую и быструю куплю-продажу без всяких проблем!