Признание права собственности на самовольную постройку

Самовольная застройка земельного участка имеет один недостаток. Владелец не может распорядиться объектом. Отсутствие права собственности на самовольную постройку запрещает любые сделки: продажу, дарение, обмен, наследование и прочее. Правообладатель может и вовсе его лишиться. Или заплатить серьезный штраф, в том числе за уклонение от регистрации и налогов.

Выходом из ситуации становится признание права собственности на «самоволку». Такое полномочие есть у владельцев незаконных объектов. Для этого их строение должно отвечать ряду требований. О том, как правильно признать право собственности на самострой без суда и в суде – читайте далее.

✅ Приобретение права собственности

Самовольные постройки встречаются сплошь и рядом. Один владелец не получил разрешения, второй нарушил целевое использование земли, третий застроил часть соседского участка.

Исходя из норм п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается строение, возведенное на земле без разрешений либо с нарушением градостроительных норм, либо на чужом участке земли, либо угрожающей жизни и здоровью граждан.

Самострой не оформлен в собственность «по умолчанию». Им нельзя распоряжаться в свободной форме. Однако есть шанс приобрести право собственности и перевести объект в разряд законных построек.

На самовольную постройку может быть приобретено право собственности лицом:

• имеющим земельный участок с разрешением на строительство объектов недвижимости – жилого, садового дома, гаража, сарая, туалета, бани и т.д.
• построившим сооружение в соответствии с требованиями СНИП, СЭС и прочими нормами;
• чья постройка не несет угрозы жизни и здоровью окружающих;
• не имеющим претензий со стороны соседей, отсутствие нарушения интересов остальных граждан.

Отдельная ситуация, когда у владельца нет разрешения на застройку, но имеется приобретательная давность в течение 15 лет. Если за этот период лицо владеет объектом открыто, непрерывно и добросовестно, а строение не создает угрозу жизни и здоровью людей – допустимо признание права собственности в судебном порядке (ст. 234 ГК РФ).

Выделяют два способа узаконить самовольную постройку:

• административный (внесудебный) порядок – путем подачи заявления и документов в отдел архитектуры и строительства;
• судебный порядок – признание права собственности на самострой на основании искового заявления в суд.

Чаще всего встречается судебная процедура, поскольку в администрации отказывают в легализации самостроев. Но не стоит думать, что суд сразу примет сторону истца. Вначале придется доказать свое право, собрать документы, заключения экспертов, отказы администрации и т.д.

Читайте также статью «Что делать, если дом построен без разрешения на строительство?«.

✅ Порядок признания через суд

Наличие предусмотренных законом оснований дает шанс разрешить вопрос в суде. Признание права собственности через суд позволяет закрепить за лицом возможность распоряжаться строением. Главным условием является статус земли, а также характеристики самостроя.

🔻 Кто вправе требовать?

Самовольная постройка может принадлежать одному человеку, а может быть во владении нескольких граждан. Однако это не ключевой показатель.

Если самострой возведен на чужом участке, владелец не может подать иск о признании права собственности. Зато привилегия есть у собственника земельного участка, где находится постройка. Правда, последнему придется возместить расходы на строительство – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Правом подачи иска о признании права собственности обладают:

• законные владельцы земельного участка – территория может быть в собственности, как пожизненно наследуемое владение или находиться в бессрочном пользовании при сохранении условий для легализации самостроя;
• представители собственника земли – по доверенности;
• наследники – в порядке наследования имущества умершего.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Вопрос:

Можно ли узаконить постройку арендатору через суд на арендуемой земле?

Ответ:

Нет, арендаторы земельного участка, где находится строение не смогут узаконить самострой. Они не имеют никаких прав на землю, участок им не принадлежит. Более того, арендодатель (собственник) территории вправе обязать арендаторов снести самострой или разорвать договор аренды земли в одностороннем порядке (ст. 46 ЗК РФ). От санкций не спасет даже суд.

🔻 Куда обращаться?

Вопросами признания права собственности на самовольные постройки и/или реконструкцию частного дома занимаются городские (районные) суды. Заявляющему о своем праве нужно обратиться в учреждение по месту нахождения самостроя.

Ходатайство можно передать через судебную канцелярию. Секретарь суда примет пакет с документами, проверит их на соответствие закону и выдаст расписку. Предварительно нужно будет оплатить госпошлину – в банке или в кассе суда.

Пакет с документами можно передать:

• лично – через секретариат суда;
• по почте – ценным письмом с описью и уведомлением о вручении корреспонденции;
• через представителя по доверенности.

Регистрация в судебном порядке возможна только при соблюдении порядка судопроизводства.

🔻 Пошаговая инструкция

Итак, право собственности на самострой может быть признано судом в случае соответствия требованиям к застройке участка и конструкции здания.

Рассмотрим, как оформить «самоволку» в судебном порядке:

🚩 Шаг 1. Определить право требования имущественных прав на самовольную постройку

Прежде чем обращаться в суд, нужно узнать, выполняются ли условия:

• земельный участок в собственности (на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования);
• истец вправе застраивать территорию;
• строение соответствует градостроительным, пожарным и санитарным нормативам – на дату обращения в суд;
• не нарушены интересы совладельцев, соседей и других граждан;
• постройка технически безопасна.

Соблюдение вышеназванных условий дает право перейти к следующему шагу в узаконивании постройки через суд.

🚩 Шаг 2. Составить иск о признании права собственности на самострой

Оформляется в соответствии ГПК РФ и нормами документооборота. Иск должен содержать данные об истце, ответчике, объекте, правах и сложившейся ситуации.

🚩 Шаг 3. Подготовить пакет из документов

Иск дополняется пакетом бумаг, куда входят основные документы и доказательная база (см ниже). Если от имени истца действует представитель, к иску прикладывается нотариальная доверенность. Собранные документы предъявляются секретарю в виде копий. Оригиналы будут нужны на заседании суда.

🚩 Шаг 4. Подача иска и документов в суд

🚩 Шаг 5. Назначение слушаний, вынесение решения

После того, как дело рассмотрено, суд издает постановление. Итоговое решение может быть как в пользу истца, так и не в его пользу. Задача заявителя получить от суда резолютивную часть, где указаны данные строения и сведения о его правообладателе. Информация пригодится при оформлении права собственности в ЕГРН.

🚩 Шаг 5. Регистрация в ФКП «Росреестра»

Окончание судебных разбирательств означает, что решение о праве собственности принято. Если оно в пользу истца, ему останется подготовить документы для регистрации в Едином госреестре недвижимости. Сведения можно подать через МФЦ «Мои документы» или напрямую через Росреестр:

• лично – записавшись на прием и прийти в отделение;
• по почте – ценным письмом с описью и уведомлением о доставке;
• через портал Госуслуг – требуется учетная запись (Личный кабинет) и усиленная цифровая подпись (ЭЦП);

Регистрация проходит на основании принятого судом решения, а также в соответствии с поданными документами от заявителя. Ответ о завершении процедуры придет на E-mail или в SMS-сообщении. Заявителю останется лишь забрать готовые документы – кадастровую выписку и выписку о регистрации права собственности в ЕГРН.

🔻 Список документов

Суд примет иск к рассмотрению лишь при достаточном пакете документов.

Поэтому заявителю нужно приготовить для суда:

• копии искового заявления – в зависимости от числа участников (истец, ответчик, судья, свидетели);
• сканы паспорта;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• документы о праве собственности/владения земельным участком – например, акт о передаче участка в бессрочное пользование;
• документы на самовольную постройку, к примеру – справка из БТИ, техпаспорт и т.д.
• акт строительно-технической экспертизы – о том, что строение не затрагивает ничьих интересов, отвечает стандартам СНИП и не угрожает безопасности людей;
• акт-оценку объекта недвижимости;
• подтверждение о попытках узаконить строение в административном порядке, например – переписка с чиновниками, ответ Росреестра и т.д.
• прочие документы.

Когда истец получит решение суда, потребуется завершить регистрацию на объект в ФКП «Росреестра». Сперва оплачивается госпошлина, а затем передаются следующие документы:

• сканы паспорта;
• заявление с просьбой о регистрации права собственности (на основании постановления суда);
• выписка из судебного решения;
• бумажная квитанция – требуется не всегда.

Квитанцию в бумажном виде можно не передавать. Сведения о платеже поступают в электронную базу Росреестра в течение 5 дней. Информация об оплате госпошлины уже будет у регистраторов.

🔻 Образец иска о признании права собственности на самовольную постройку

Особое внимание уделяется тексту искового заявления. Заявитель должен отразить в нем следующие важные моменты – в рамках ст. 131 ГПК РФ:

• право использования земельного участка;
• технические характеристики строения, его назначение и вид;
• данные о застройщике – ФИО владельца или информация о подрядчике (строительной фирме);
• причина, по которой постройку относят к самовольной;
• отсутствие фактов нарушения закона;

Обязательно сообщить, были ли попытки легализовать самострой, в каком органе, каким способом. Также указать на ответ органа МСУ – чаще всего отрицательный.

Скачать образец иска о признании права собственности на самовольно возведенную постройку

🔻 Сроки

Разбирательства по делам о легализации самостроев через суд длятся от 2 до 6 месяцев (или дольше). Многое зависит от сложности дела и назначаемых экспертиз. Одна экспертиза занимает от 2 недель до месяца.

Оформление права собственности через МФЦ или Росреестр занимает до 10 рабочих дней.

🔻 Госпошлина, расходы

Прежде чем подавать иск, необходимо уплатить государственную пошлину. Ее размер высчитывается от цены иска. Цена иска – это стоимость самовольно возведенного строения.

Расчеты производятся на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, где берется цена самостроя и от нее считается процент или минимальная сумма.

Расходы коснутся и послесудебной процедуры – регистрации в Росреестре. Заявитель также оплачивает госпошлину, а ее цена зависит от статуса обратившегося – в силу п. 22 ст. 333.33 НК РФ:

• физическим лицам (гражданам) – 2 000 рублей;
• юридическим лицам (компаниям) – 22 000 рублей.

Отсутствие оплаты – повод для отказа в регистрации права собственности на самострой.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Физические лица обязаны также уплачивать налог на недвижимое имущество. Как только строение пройдет регистрацию в ЕГРН, сведения поступят в местное отделение налоговой службы. ИФНС рассчитывает налог в зависимости от цены и характеристики объекта. «Письма счастья» придут по почте или в личном кабинете налогоплательщика. Срок для уплаты налога – до 1 декабря.

✅ Судебная практика

Окончательное решение о признании/непризнании права собственности на самострой принимается с учетом положения ст. 222 ГК РФ, а также сложившейся судебной практики. Изменения 2018 года повлияли на некоторые моменты:

• отказ суда расценивается как призыв устранить недостатки (например, реконструировать объект в рамках СНИП);
• признание права собственности на самострой означает, что строение считается законным и подлежит официальной регистрации как иные объекты;
• с недавних пор суды предлагают привести строение в надлежащий вид – в срок от 3 месяцев до одного года (раньше обязывали владельца снести самострой);
• если нельзя перевести землю в нужную категорию – самовольная постройка подлежит сносу;
• собственник или владелец земли, на чьем участке находится самострой, вправе оформить его на себя – но суд обяжет его компенсировать расходы на постройку фактическому владельцу объекта.

Каждый случай рассматривают индивидуально. Активно практикуется обращение к практике ВАС РФ и разъяснениям Высшего арбитражного органа.

Законодательство в части признания права собственности на «самоволки» еще несовершенно. Изменения были внесены недавно. Верховый суд рекомендует судам изучать фактическую часть, учитывать требования истца, интересы соседей и органа местного самоуправления. Но уже сейчас очевидно, что узаконить самострой на чужом участке – не удастся. Строение подлежит сносу или оформлению на владельца земли.

Судебные споры отличаются сложностью. Даже если вы досконально изучите информацию, не факт, что удастся выиграть дело. Каждый случай нуждается в правовой оценке. Многие пренебрегают этим и не могут доказать свою правоту. Особенно сложно, если столкнулись интересы истца и местной администрации, спор с соседом, земля бесхозная, несколько наследников и др.

Юридическая помощь позволит оценить шансы на успех, сформировать правовую позицию, разобраться с доказательной базой, документами и подсудностью. Юристы нашего сайта ответят на ваши вопросы абсолютно бесплатно – пишите в форму и звоните!