Снос самостроя

До недавнего времени правоотношения с самовольными постройками создавали массу неудобств. Органы власти особо не церемонились. Владельцы самостроев могли лишиться имущества по любому поводу – объекты сносили без всяких компенсаций, а легализовать постройки было нельзя. Однако в августе 2018 года были внесены ключевые изменения. Теперь, чтобы нести дом, гараж или баню в частном секторе – нужно решение суда. Действия администраций серьезно ограничили.

Что считают самостроем в 2024 году, на каких условиях и в каком порядке они подлежат сносу, а также можно ли избежать демонтажа – об этом читайте в нашей статье.

✅ Что нового в законе 2019 года?

Федеральный закон № 340 от 4.08.2018 внес серьезные изменения в правила сноса самостроев. И если раньше все было под диктовку администрации, то новый закон внес важные доработки.

Самовольные постройки – это строения, которые были возведены без разрешений, плана и межевания земельного участка. Территория застройки значения не имеет: это может быть участок под ИЖС или муниципальная собственность на «пустыре». Проще говоря, если ограничения были, но их не учли, и строение было создано – это самострой.

Новые правила были включены в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а также в ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ – ряд положений были упразднены, а что-то добавлено.

Что нового в законодательстве о самостроях:

1. Четкие критерии понятия «самовольная постройка» – то, что было возведено без разрешения и без учета ограничений.
2. Теперь смотрят, возможно ли приведение в соответствие с установленными требованиями самостроя – до 4 августа 2018 года объекты просто сносили.
3. Решение о сносе принимается местной администрацией или судами — на основании исков о сносе самовольных построек. Сложные дела отдали на откуп судам. За счет этого исключается формальный подход и злоупотребления чиновников.
4. Снос не требует разрешения на строительство – его заменили на проект по сносу с учетом технических особенностей. Если стоимость имущества свыше 1 млн рублей, демонтаж производят ИП/организации из состава СРО (п. 4-5 ст. 55.31 ГрК РФ).
5. Контролирующие органы должны уведомить о сносе постройки орган местного самоуправления (МСУ). Последний извещает владельца самостроя. Отсутствие уведомления – повод обжаловать решение администрации.
6. Если о собственнике ничего не известно, МСУ подает объявление в СМИ, интернете и на информационном щите, где расположен земельный участок с постройкой. Но даже если владельца не найдут, принудительный снос может быть осуществлен и без его присутствия.
7. Договор аренды или постоянного (бессрочного) пользования подлежит расторжению – в одностороннем порядке или в соответствии с решением суда (ст. 46 ЗК РФ).
8. Право на участок сохраняется только при одном условии – если на земле имеются другие постройки, они отвечают всем нормам, а право собственности зарегистрировано в ФКП «Росреестра».
9. Введение нового типа обременений на землю – обязательство по сносу самостроя. Тот, кто покупает участок на торгах с постройкой, обязан ее снести.

Внесенные изменения позволили упорядочить процесс сноса самостроев. Для собственников это большой плюс. Они получили право приводить объект в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Новые правила стали лояльнее. Например, можно не сносить весь дом, а демонтировать мансарду. Если объект мешает соседям, появилась возможность договориться с ними и решить вопрос мирным путем.

✅ Кто вправе предъявить требование по сносу?

Нельзя просто так прийти к собственнику и принудить его к сносу самостроя. Требование может быть предъявлено к лицу только со стороны властных структур. Закон оговаривает, кто имеет такие полномочия.

Предъявить требование о сносе самостроя могут исполнительные органы государственной власти:

• в сфере строительного надзора;
• в сфере земельного надзора;
• в сфере водоохранной и природоохранной деятельности на территории субъекта РФ;
• в сфере охраны памятников культуры и исторического наследия.

Требование может вынести и орган местного самоуправления в лице администрации города. Например, в Москве полномочия по сносу незаконных построек передали от городских префектур в уполномоченный орган – Госинспекцию. Технические вопросы теперь решает ГБУ «МКМЦН».

Окончательное решение о том, сносить самострой или приводить его в надлежащий вид – за судом. Причем, вначале предложат сделать реконструкцию или изменить назначение земли. И только если это никак невозможно, или постройка угрожает жизни и здоровью людей – суд обяжет владельца ее снести.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Соседи, дольщики и просто неравнодушные граждане также не остаются в стороне. Инспекторы не могут охватить все самострои. Поэтому, при обнаружении незаконных построек, граждане могут сообщать об этом властям – для этого есть приложения, сайты администраций страницы в соцсетях Facebook, Instagram, Вконтакте. От пользователей понадобится фото и адрес объекта недвижимости. По факту обращений госинспекторы проводят адресные проверки.

🔻 Образец требования о сносе самовольной постройки

Закон обязывает власти информировать собственников о предстоящем сносе. Извещения направляются в виде письма по адресу владельца.

Уведомление должно содержать:

• адрес собственника;
• дату отправки требования;
• наименование органа, который направил письмо;
• основная часть – требование демонтировать (снести) постройку или привести ее в надлежащий вид;
• срок на выполнение действий;
• санкции за неисполнение требования;
• ссылка на судебное решение или акт местной администрации;
• подписи главы и секретаря госинспекции;
• печать учреждения.

Скачать образец уведомления владельца о сносе самовольной постройки

✅ Порядок сноса самостроя

Чтобы снести незаконно построенный объект, мэрии предстоит выявить нарушения и уведомить о них собственника. Основания для демонтажа закреплены в ст. 222 ГК РФ. Разберем процедуру от начала и до конца.

🔻 С чего начинают?

Градостроительный кодекс закрепляет положения о сносе самовольно возведенных построек. Прежде всего нужно постановление о демонтаже.

По правилам снос возможен:

• в административном порядке (без судебного решения) – решение выносит городская мэрия, но только в исключительных случаях (участок не оформлен в собственность или стройка на земле, где строить нельзя);
• на основании судебного акта – когда суд решает, сносить объект или привести его в надлежащий вид с помощью реконструкции.

Обратите внимание, что в случае с административным порядком скорее всего снос неизбежен. Чиновники не любят вычитывать законодательство – им проще обязать владельца снести самострой. Тут может помочь только грамотный юрист. Без него, почти наверняка, возникнут проблемы.

🔻 Как сносят?

Что дальше? А дальше придется исполнять решение органов местного самоуправления или суда.

Алгоритм действий по сносу:

1. Подготовка уведомления о готовящихся работах по сносу (проект). Обязанность подготовки документов – на застройщике, техническом заказчике или другой подрядной организации.
2. Отправка проекта в орган МСУ – адресатом будет тот орган, который направил требование о сносе. Информацию о нем можно найти в письме.
3. Изучение проектной документации.
4. Внесение данных в ЕИС – единую информационную систему муниципалитета (электронного взаимодействия).
5. Отправка извещения в строительный технадзор.
6. Работы по сносу самовольной постройки.
7. Формирование отчетности о завершении демонтажа. Отправка сведений в МСУ, а оттуда в Ростехнадзор.

Исполнение судебного решения поручено ФССП. Ответственные приставы следят, чтобы застройщик или собственник самостроя осуществил разбор здания. Неисполнение влечет за собой штраф и принудительный снос. Расходы на демонтаж со стороны подрядчиков МСУ лягут на плечи собственника.

🔻 В какие сроки?

Как только решение принято, его нужно донести до нарушителя. Уведомление в адрес собственника самовольной постройки направляют в течение 7 дней (п. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Самострой бывает разным – многоквартирное здание, садовый домик, гараж, навес, баня. Технические особенности строения влияют на срок его сноса. Время на осуществление сноса от 3 до 12 месяцев. Если конструкция позволяет сделать реконструкцию, срок будет от 6 месяцев до 3 лет – в зависимости от сложности строения (в силу пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Новый порядок обязывает суды уменьшать срок на рассмотрение дел о сносе самостроев. По регламенту, на это отводится 1 календарный месяц.

Если подается исковое заявление, нужно учитывать срок исковой давности.

✅ Когда постройка не подлежит сносу?

Из-за пробелов в законодательстве раньше могли признать самостроем даже жилой дом. Чиновников не волновало, что владелец зарегистрировал право собственности в Росреестре. Основанием служило нахождение дома вблизи от леса, заповедника, инженерных сетей, газопровода и т.д.

Нововведения устранили эти и другие разночтения в законе.

Невозможно снести объект, если выполняются четыре условия:

1. Назначение территории – ИЖС или ЛПХ.
2. Земля оформлена в частную собственность, т.е. участок стоит на кадастровом учете и размежеван.
3. Жилое строение зарегистрировано в собственность до 1 сентября 2018 года.
4. Отсутствуют признаки угрозы жизни и здоровья, права соседей никак не нарушаются.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Есть еще одно условие, когда администрация не может сносить недвижимость без решения суда. Например, когда нет документов на участок, а строение было возведено до 25 октября 2001 года. Дата считается вступлением в силу Земельного кодекса РФ. Принцип очень прост – раз земельные правоотношения упорядочены не были, значит о сносе речи не идет. Основная статья 222 ГК РФ здесь не действует.

Сделали реконструкцию дома, не не сообщили о ней в администрацию? Читайте инструкцию, как узаконить самовольную реконструкцию частного дома.

🔻 Можно ли избежать сноса?

Требование о демонтаже строения может застать врасплох. Вместе с тем застройщику может грозить штраф за незаконное строительство на участке. Многие владельцы самостроев ищут способы, как избежать сноса — и, надо признать, такие способы есть. Процесс получил название «легализация самостроя».

Важно, чтобы и земля, и объект, и его использование соответствовали всем требованиям. Многих интересует, правомерно ли требование о сносе навеса, как самовольной постройки? Ответ зависит от расположения объекта. Навес гаража может отдавать тень окнам соседа. Не исключено, что последний заявит о нарушении своих прав. И тогда придется доказывать обратное. Зачастую в дело вмешиваются личные отношения между соседями, зависть и скрытые обиды.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если объект никому не мешает и отвечает всем стандартам, самострой можно узаконить.

Инструкция для административного (внесудебного) порядка в Москве:

1. Отправить письмо в Госинспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу сохранить объект недвижимости.
2. Проверка по факту обращения. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам ГрК, на чьей земле расположен, кто собственник, кто живет по соседству?
3. Передача данных в ДГИ – Департамент городского имущества.
4. Удовлетворение просьбы, передача сведений в комитет по архитектуре и строительству.
5. Обследование инженерных коммуникаций, охранных зон, земель с ограниченным использованием и т.д.
6. Заседание Земельной Комиссии, принятие окончательного решения с учетом выявленных факторов.
7. Уведомление собственника о решении.
8. Официальная регистрация объекта в качестве жилого здания, внесение изменений в ФКП «Росреестра» (см. «Какие постройки на участке нужно регистрировать«).

Если последовал отказ, владелец самостроя может обжаловать его в судебном порядке. Окончательное решение принимается в зале судебных заседаний.

✅ Судебная практика (примеры)

Прибегнуть к сносу или позволить устранить нарушения – решает суд. Подсудность дел о самостроях отнесена к ведению городских (районных) судов. Изменения в законе позволили решать споры в правовом русле. Но до сих пор встречаются и противоречия.

Какие моменты учитывают суды:

• кто собственник участка – личная или муниципальная собственность;
• есть ли конфликт с соседями – при отсутствии согласия придется сносить или реконструировать объект;
• имеются ли наследники совладельца самостроя;
• затронуты ли интересы собственника земельного участка, а если да – проявляет ли он участие в решении проблемы;
• имеется ли техническая возможность перестроить объект.

Отказ суда в сносе не является поводом для подачи апелляции со стороны властей. И уж тем более запрещено демонтировать здание, а расходы вешать на собственника. Самоуправство наказывается по всей строгости закона.

Прежде чем сносить самострой, нужно оценить условия. Если постройка подлежит переустройству, мэрия не может ее снести. Раньше практиковался снос, но с 2018 года действуют иные правила. Собственника обязаны предупредить, дать срок на устранение недостатков. Сложные дела рассматриваются в суде.

Владельцы самовольно возведенных построек сталкиваются с множеством трудностей. Происходят споры с администрацией, соседями, дольщиками, наследниками и другими заинтересованными лицами. Стоит ли пускать дело на самотек? Практика показывает, что нет. Самострой снесут в любом случае – с согласия собственника или без него. Но можно попытаться отстоять права. Для этого нужны юридические знания и навыки составления документов. Лучше всего обратиться к профильному юристу. Порой, без эксперта просто не обойтись. Чиновники в курсе сложных трактовок закона и часто пользуются этим в общении с гражданами. Юрист поможет защитить ваши права в рамках закона.

Смотрите видео о том, когда постройку сносят, а когда дают время на приведение в соответствии с требованиями: