Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке

Земельный участок является лакомым местом для застройки. Многие настолько увлечены процессом, что забывают получить разрешение на строительство дома. Кто-то, наоборот, сознательно игнорирует всякие разрешения и не узаконивает постройки. Расхоже мнение «моя земля – строю что захочу». Но оно априори ошибочное – закон ограничивает нелегальную застройку земель и наказывает правонарушителей.

Что делать, если вы уже построили дом, но разрешение не получили? Остается вариант узаконить строение – оформить на него право собственности. О том, что это за процедура, как и где легализовать самострой и сколько это стоит – расскажем в статье.

✅ Нужно ли узаконивать самовольную постройку?

Первый вопрос, можно ли вообще оформить самовольную постройку в собственность? Многим кажется, что это сложная процедура. Они предпочитают спрятаться от проверок и пользоваться объектом не привлекая внимания. Такой подход работает, но недолго. Рано или поздно самострой обнаружат – и тогда его владельцу не избежать санкций.

Стоит ли оформлять строение в собственность?

1. Легализация самостроя дает право полноценно распоряжаться строением: продажа, аренда, выделение долей, наследство, обмен, дарение и прочие сделки. Для тех, чье здание без документов – никакие сделки недоступны (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
2. Незаконное строительство облагается штрафом. Санкции касаются не только граждан, но и юридических лиц. Обычным людям грозит штраф от 2 000 до 5 000 рублей, а компаниям придется заплатить до 1 млн рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Накажут и тех, кто не соблюдает целевое использование участка или создает угрозу окружающей среде.
3. Начисление налогов и пеней. Нарушителям пересчитывают налог на использование земли и объекта. Вместо одного года придется заплатить за 3, а если участок под ИЖС был в собственности свыше 10 лет – за весь период эксплуатации.
4. Принудительный снос самовольной постройки. Особенно, если она несет угрозу жизни и здоровью, находится на муниципальной земле или получено постановление суда о сносе здания. Расходы несет построивший объект.
5. Изъятие земельного участка. Нецелевое использование земли чревато ее потерей. Правообладатель (государство) расторгнет договор аренды или бессрочного пользования участком. Самострой также придется снести.

Неузаконенное строение – это всегда головная боль для его обладателя. Правительство постоянно ужесточает санкции. Своевременное оформление документов и легализация самовольных построек позволяет избежать худшего развития событий. Кроме того, узаконение гораздо дешевле, чем выплата штрафов и тройные налоги.

✅ Как оформить и зарегистрировать самострой?

Август 2018 года принес изменения в порядок разрешений на строительство и регистрацию построек. Также дополнили критерии самовольных строений (см. ФЗ № 339 от 3 августа 2018 года). Ранее были упразднены дачи и дачные участки – они вошли в состав садовых территорий.

Как происходит узаконение самостроев в собственности с учетом нововведений:

🔻 На собственном земельном участке

Право подтверждается свидетельством или выпиской из ЕГРН. Оформленный в собственность участок можно застраивать в соответствии с градостроительными нормами. Но прежде, чем затевать стройку, владельцу нужно уведомить власти о своих намерениях. ФЗ № 339 ввёл уведомительный порядок. Разрешения на строительство, как прежде, получать не нужно. Упрощенный порядок действует в рамках «дачной амнистии» – до 1 марта 2021 года.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Сперва нужно попробовать узакониться через ГЗК – градостроительно-земельную комиссию. Собственник посещает МФЦ, подает запрос на выдачу ГПЗУ – градостроительного плана застройки (ст. 57.3 ГрК РФ). Документ выдается в течение 20 рабочих дней.

Далее, готовится схема земельного участка, где указывают место расположения объекта. Строительство согласовывают с местной администрацией, на основании ГПЗУ и схемы участка. Отдел архитектуры дает разрешение на строительство – на его основании можно готовить техплан. Наконец, документы передаются в МФЦ или Росреестр – собственник капитального объекта получает выписку из ЕГРН.

🔻 На участке ИЖС

Земельные наделы под ИЖС позволяют возводить жилые дома, гаражи, бани и прочие постройки. Объекты могут быть капитальными и временными (без фундамента). Первые должны быть зарегистрированы как законные строения.

Узаконить имеющийся дом на участке ИЖС не так сложно. Главное иметь акт муниципалитета с одобрением строительства. Далее, останется уведомить о завершении работ и оформить техплан.

Если разрешение получено не было – возникнут проблемы. Придется обращаться в госинспекцию, подавать заявление на выдачу разрешения и платить штраф. Увы, но без штрафа не обойтись. Если в комитете откажут – придется действовать через суд.

🔻 На дачном участке

Дачные участки прекратили существование. С августа 2018 года они стали именоваться садовыми.

Легализация дома на садовом участке в СНТ не отличается от описанной выше процедуры. Владелец направляет уведомление о начале строительства, прикладывает план-схему и документ на землю. Администрация одобряет стройку. После окончания работ нужно оповестить об этом государственный орган. Далее, готовится техплан, а сведения подаются в МФЦ или Росреестр – на узаконение.

Если к дому прилегает гараж, баня или кухня — их тоже нужно зарегистрировать. Подробнее читайте в статье «Как узаконить пристройку«.

🔻 На чужом земельном участке

Если объект построен не на своем, а на чужом участке, он признается нелегальным и подлежит сносу. Застройщик не может оформить его в собственность и ввести в эксплуатацию. Требовать сноса самовольной постройки может законный собственник земельного участка. Чаще всего путем подачи негаторного иска (ст. 304 ГК РФ).

Исключением является ситуация, когда часть земли принадлежит построившему сооружение. Ему предстоит доказать, что он использовал свою площадь. В противном случае право владения самостроем будет закреплено за владельцем земельного участка. Но ему предстоит возместить застройщику расходы на строительство – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ. Сколько стоит возведение здания – будет решаться в индивидуальном порядке.

🔻 На муниципальной земле

Строения на неоформленной земле узаконить сложнее. Особенно, если участок находится на балансе города или района. Необходимо смотреть на целевое назначение надела. Если территория относится к особо охраняемым ресурсам, землям лесного или водного фонда, а также объектам культурного наследия под защитой муниципалитета – любая застройка запрещена. Самовольное строение подлежит сносу – в силу п. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.

Согласно новым правилам, узаконить такой самострой можно:

• если целевое назначение земли допускает застройку;
• если строение отвечает нормам СНиП и вписывается в ландшафт территории;
• если не нарушены права третьих лиц (например, собственников частных участков).

Легализация происходит либо в административном порядке, либо через суд. Инициатор процедуры может оформить доверенность на узаконение самовольной постройки. Тогда не придется самому собирать документы и отстаивать права в суде. Но в большинстве случаев требуется разрешение от органа местного самоуправления – и его получить не так-то просто.

✅ Как узаконить самовольную постройку – пошаговая инструкция

Порядок оформления в собственность состоит из двух процедур. Вначале придется доказать, что строение – не самострой, а легальная постройка, отвечающая градостроительным нормам и целевому назначению участка. Затем право собственности регистрируется в ЕГРН. О факте регистрации новый владелец получает выписку из Росреестре.

🔻 Два способа – что лучше?

Существует два способа, как узаконить самовольную постройку на своем участке.:

• административная легализация – через градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) или через комиссию по пресечению самовольного строительства;
• узаконение в судебном порядке – путем подачи иска, сбора документов, экспертизы, выступления в суде и т.д.

Последний вариант – наиболее трудный. Но в большинстве случаев легализация через суд является единственно допустимым вариантом. Чтобы не иметь проблем, лучше всего заручиться поддержкой опытного юриста.

🔻 Что предстоит доказать?

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Юридический подход к делу требует сбора доказательств. Истцу нужно убедить суд в том, что ситуация отвечает нормам закона:

1. Единственный признак самовольной постройки – отсутствие разрешения на строительство. В таком случае истцу грозит штраф, но в легализации постройки ему отказать не могут.
2. Сооружение находится на оформленном участке – у истца имеется подтверждающий документ (свидетельство или выписка из ЕГРН). Аренда также допускает узаконение. Но при условии, что строительство на земле ИЖС уложилось в 10-летний срок.
3. Вид разрешенного использования и категория земли не запрещают застройку территории.
4. Не нарушены интересы соседей, третьих лиц, муниципалитета. Отсутствуют линейные постройки поблизости.
5. Строительство самовольного объекта велось в рамках с нормами СНиП, а не с нарушением градостроительных норм.
6. Надзорные органы власти не выдвигали претензий к объекту недвижимости.

Несоблюдение хотя бы одного условия делают узаконение невозможной. Прежде чем подать иск, нужно проверить целевое назначение земельного участка. Если это площадь под огородничество или ЛПХ – жилой дом возвести не получится. Можно попробовать перевести землю в другую категорию, но это долго, сложно и не всегда реально.

🔻 Порядок действий

Отметим шаги, которые нужны для легализации постройки на участке ИЖС в судебном порядке:

1. Оценить соответствие требованиям. Истцу нужно понять, отвечает ли самовольное строение законным постройкам, что мешает узакониться в обычном порядке, почему отказывает администрация и т.д.
2. Пройти досудебную стадию — легализация самостроя в административном порядке. Обратитесь в БТИ, Росреестр, Госинспекцию, отдел архитектуры и градостроительства (в зависимости от целевого органа в вашем регионе). Без внесудебных доказательств исковое заявление не рассмотрят.
3. Подготовить доказательства, акт экспертизы, сформировать правовую позицию. Далее, рассчитать цену иска, оплатить госпошлину.
4. Составить иск о признании права собственности на самострой. Образец вы найдете на нашем сайте.
5. Передать пакет с документами в суд. По правилам подсудности нужно смотреть на цену исковых требований: все что меньше 50 тысяч рублей – в мировые суды, а все что выше – в городские (районные). Суд должен находиться по месту нахождения самовольной постройки.
6. Регистрация иска в суде. Если требования истца отвечают нормам ГПК, суд возбуждает гражданское производство по делу.
7. Этап судебных слушаний. Судья заслушает позиции обеих сторон, их прения, возражения на иски, акты экспертизы и прочее.
8. Вынесение решения о легализации.
9. Забрать копию выписки из судебного постановления. Если решение не в пользу истца, без права на обжалование он не остается – можно подать апелляционную жалобу в течение 10 дней.
10. Передача документов в Росреестр и оформление права собственности на строение.

На этом узаконение самостроя на земле можно считать завершенным. Выписка из ЕГРН подтвердит, что владелец объекта является его законным собственником. Ему предстоит оплачивать налог на имущество.

Кстати, оформлять нужно и реконструкцию дома. О том, как узаконить самовольную реконструкцию — читайте в нашей статье. А в статье «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома» вы узнаете, где согласовывать работы и как уведомить о них администрацию.

🔻 Необходимые документы

Не все знают, какие документы нужны для суда при рассмотрении дела о легализации самостроя. Выделяют общие и вспомогательные документы.

Что готовить истцу:

• квитанция об оплате госпошлины;
• паспорт РФ;
• документы о праве собственности на землю – свидетельство о праве наследования, о передаче участка в бессрочное пользование, договор купли-продажи и т.д.
• градостроительный и кадастровый план земельного участка, где стоит объект спора;
• техпаспорт жилого или нежилого строения – заказывают в отделении БТИ по району;
• переписка с чиновниками – попытка узаконить объект в административном порядке;
• прочие документы.

Городские суды часто требуют приложить акт согласования границ участка с соседями. Справку готовит кадастровый инженер из БТИ или Росреестра. Также может потребоваться экспертиза самовольной постройки. Иногда обследование назначает суд – в таком случае придется ждать завершения работ.

✅ Образец искового заявления об узаконении самовольной постройки

Цель подачи иска – узаконить самострой и признать за владельцем право собственности на объект. Исковое заявление включает личные данные о сторонах, адрес и назначение земли, характер застройки и пути решения конфликта.

Укажите обязательные сведения в иске:

• ФИО или юридические данные об истце/ответчике;
• вид права на земельный участок – ИЖС, ЛПХ, под огородничество;
• тип самовольной постройки – капитальный жилой дом, садовый домик, сарай, гараж, магазин, иные хозяйственные постройки;
• кто является строителем, а также кто выполнял работы по возведению самостроя;
• причина строительства объекта, например – место для проживания семьи, хранение автомобиля, открытие ИП и т.д.
• факты отсутствия угрозы здоровью и жизни людей;
• соблюдение норм СНиП, СанПиНа и т.д.
• характер узаконивания во внесудебном порядке, куда и как обращался истец, что ответили в администрации.

Подобные иски имеют сложную структуру. Заявитель должен указать все важные детали, но не углубляться в пространные рассуждения и не «лить воду» не по существу. Желательно составлять иск совместно с юристами.

Скачать образец иска о признании права собственности на самовольную постройку

✅ Сколько стоит?

Узаконение самостроя через суд считается платной процедурой. Помимо штрафа за отсутствие разрешения на строительство, истец оплачивает судебный сбор.

Размер госпошлины за подачу иска имущественного характера зависит от рыночной (кадастровой) цены самовольной постройки. Чем выше ее стоимость, тем выше цена иска. Расчеты производятся в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 ст. 333.19 НК РФ.

✅ Судебная практика

Новые правила внесли изменения в судебные решения по делам о легализации самостроев.

Верховый суд РФ дает регулярные разъяснения по тем или иным вопросам. В частности, было указано на следующие спорные моменты:

• суды обязаны изучать документы, свидетельствующие о попытках узаконения постройки в административном порядке – допустима переписка с чиновниками, копия отказа в легализации, введения в эксплуатацию и прочие акты государственных органов;
• приобретательная давность в случае с самостроями не действует (ст. 234 ГК РФ);
• учитывать не только все строение, но и его части (например, мансарду), заменять снос реконструкцией зданий;
• не брать во внимание порядок наследования, если истцы заявляют только этот факт, но не предоставляют сведений о соответствии постройки требованиям закона.

ВС РФ рекомендует изучать фактическую сторону дела и не допускать формального подхода.

Сегодня в стране уже накоплен опыт разрешения подобных дел. Но с введением поправок в законы требуется пересматривать ряд положений. Например, в части признаков самовольной постройки, ее легального статуса, прав на земельный участок, безопасности для окружающих.

Узаконение самовольных построек без документов чаще происходит в судебном порядке. Мирное решение вопроса удается далеко не всегда. Бюрократические сложности и слабые аргументы затрудняют процесс легализации. Прежде чем узаконивать самострой, нужно проанализировать ситуацию. Из-за большого количества нюансов в законодательстве, не каждый сможет это сделать. Обилие документов легко запутает неподготовленного человека. Незнания юридических тонкостей могут привести к проигрышу дела в суде или потере денег за подачу иска. Если ваше дело дошло до суда, вы хотите разобраться с самовольной постройкой или получили отказ от администрации – задайте вопрос нашим юристам. Они окажут грамотную юридическую консультацию на бесплатной основе.

Смотрите видео, как правильно узаконить самовольную постройку на своем и чужом земельном участке:

https://www.youtube.com/watch?v=FvDNzaEWy70