Разрешение на строительство дома на собственном участке

Начало строительства дома на своем участке – это ответственный шаг. Привлечение подрядчиков не гарантирует, что жилое здание будет введено в эксплуатацию. Перед укладкой фундамента нужно согласовать строительство с администрацией города. Иначе придется бегать по судам и доказывать, что строение отвечает стандартам. Ситуация может зайти еще дальше – собственнику откажут в регистрации дома, выпишут штраф и заставять снести самовольную постройку.

Напрашивается вопрос, где брать разрешение на строительство коттеджа и как оно выглядит? Рассмотрим его подробнее. Ниже вы узнаете, зачем нужно разрешение, всегда ли его оформляют, кто выдает и сколько оно действует.

✅ Нужно ли?

Российские законы постоянно меняются. Новшества затронули и согласование стройки. До 4 августа 2018 года нужно было получать стандартные разрешения на строительство. Позднее их отменили и сейчас действует уведомительный порядок – ст. 51 ГрК РФ.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Однако согласование никуда не делось – оно обязательно. Если земля в собственности и ее владелец хочет построить дом, он обязан сообщить об этом властям. Но вместо разрешений теперь выдают уведомления. Экземпляр документа отличается, но в целом дает те же полномочия застройщику.

От собственника участка требуется:

1. Направить уведомление органу местного самоуправления – о планируемом строительстве жилого дома, где обрисовать план работ и подтвердить право собственности на земельный участок.
2. Сообщить об окончании работ – подав аналогичное уведомление, но уже о завершении строительства объекта ИЖС.

Выходит, что уведомление – это и есть способ получить разрешение на строительство частного дома. Одна сторона (собственник) принимает обязанности возвести коттедж в соответствии с правилами, а вторая сторона (администрация) проверяет законность постройки и выдает разрешительный акт. Впоследствии результат проверяется, о чем также дается официальное разрешение (раньше выдавали акт о введении дома в эксплуатацию).

Всегда ли требуется уведомлять власти о грядущем строительстве? Под согласование подпадает возведение индивидуального жилого здания на земле под ИЖС или ЛПХ, а также строительство садового дома на земле СНТ.

Закон чётко описывает условия, которым должен отвечать объект:

• максимальная высота – 20 метров;
• число этажей – не более 3-х;
• соблюдение санитарно-технических норм;
• площадь застройки менее 500 кв. метров.

Если вы только планируете отстроить дом в деревне, достаточно подготовить проект и подать уведомление. Но бывает и по-другому. Например, вы купили участок под ИЖС, наняли бригаду, построили коттедж, а потом вспомнили – разрешения на строительство то нет! Неужели объект пойдет под снос, а вам выпишут штраф?

Самовольное строение можно узаконить:

• «задним числом» в уведомительном порядке – когда работы будут завершены;
• в судебном порядке.

Чаще всего встречается второй способ. Застройщик может признать право собственности на самовольную постройку путем подачи искового заявления в суд. Если строение отвечает нормам СНиП, никто из соседей не подает жалобу и нет претензий от коммунальщиков – суд встанет на сторону истца. Такой способ узаконить самострой иногда быстрее и дешевле. Но нужно учесть ряд моментов, иначе узаконение бессмысленно.

Не нужно направлять уведомление о строительстве, если вы уже подавали заявление до 4 августа 2018 года. Повторная выдача разрешений не предусмотрена. Если вам тогда дали «добро», начинайте/продолжайте строить. Затем останется просто подать уведомление об окончании работ.

О том, когда требуется и когда не требуется подавать извещение — читайте в статье «Какие постройки надо регистрировать на земельном участке«.

✅ Как получить разрешение на строительство дома?

Просто прийти в администрацию и попросить у них разрешение не получится. Нужно учесть статус земли, проверить ее категорию, заказать кадастровую выписку, проект и ситуационный план. О том, где взять документы, и кто выдает разрешение – читайте в нашей инструкции.

🔻 Куда подавать уведомление?

Чтобы согласовать стройку с администрацией, нужно уведомить их о планируемых работах на своем участке. Заявителем выступает собственник земли, чье имя указано в правоутверждающем документе (например, выписке из ЕГРН). Если вместо собственника действует его представитель, понадобится доверенность. Ее заверяют у нотариуса и прикладывают к пакету с документами.

Куда обращаться с уведомлением о грядущем строительстве:

• офис МФЦ «Мои документы» – личное посещение по предварительной записи или в порядке электронной очереди;
• отдел управления архитектуры или департамент земельно-имущественных отношений (ДИЗО) – обслуживают адрес нахождения земельного участка, где планируется строить;
• почтой – ценным письмом с описью вложений (оригиналы бумаг) и уведомлением о доставке;
• портал «Госуслуги» – отправляются скан-копии, заверенные ЭЦП (электронной цифровой подписью).

Выбор способа – на усмотрение заявителя. Удобнее обращаться через МФЦ или направлять уведомление через «Госуслуги».

🔻 Порядок согласования

После того, как вы подали уведомление, начинается согласование с властями. Новый порядок ускорил обработку данных и выдачу ответа.

Как оформить разрешение:

1. Инспекторы Стройнадзора сверяют документы с реальной ситуацией. Расхождений быть не должно. Если вы составили неточный проект или не соблюдаете отступ от границ – разрешение на строительство не выдадут. Если все в порядке, инспекторы передают заявление дальше.
2. Архитектура рассылает заявку в надзорные органы – МЧС, Роспотребнадзор и прочие для согласования будущих изменений.
3. Предварительная регистрация объекта. Архитектура принимает заявку и выдает два документа – «Уведомление о соответствии…» и градостроительный план с требованиями к строительству и реконструкции загородных домов.

Получив уведомление, можно приступать к строительным работам. Выдача разрешения говорит о том, что администрацию проект устроил. Если будут нарушения – заявку отклоняют и указывают причины отказа. Недоработки придется устранить. Затем подается повторное уведомление с проектом здания.

🔻 Какие документы нужны?

Официальный бланк уведомления был утвержден не сразу, а лишь спустя 1,5 месяца после нововведений. Из-за этого многие потеряли время и не могли начать строительство домов. Сейчас процедура подчиняется регламенту. Закон утвердил необходимые для разрешения документы – их перечень для объектов ИЖС можно найти в ст. 51.1 ГрК РФ.

Что нужно подготовить:

• уведомление-заявление – основной документ, где отражена информация о планируемом возведении дома;
• выписка из реестра или свидетельство старого образца – о правах на земельный участок;
• кадастровая выписка на землю;
• паспорт гражданина РФ;
• нотариальная доверенность, если от вашего имени действует законный представитель.

Скачать образец уведомления о планируемом строительстве дома

Подаваемые бумаги нужно отсканировать и предоставить в виде копий. Нотариальная доверенность должна быть в форме оригинала. Также нужно подготовить подлинники всех копий, на случай сверки в МФЦ.

✅ Как выглядит разрешение на строительство?

Ответ администрации выглядит как официальное уведомление на листе А4.

Сверху указывают название документа «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке». Название могло быть и покороче, тем не менее оно стандартное.

Скачать образец разрешения-уведомления на строительство частного дома

✅ Сколько по времени делается?

Сроки выдачи разрешений отмечены в Градостроительном кодексе РФ.

Заявление рассматривают в течение 7 рабочих дней. Ответ дается заранее выбранным способом – почтой или лично в руки.

Срок действия уведомления о соответствии – 10 лет. Именно такой период дается на строительство объекта ИЖС на земельном участке. Если нарушить срок, придется заново брать разрешение на стройку. Обычно времени хватает. Возводить коттедж можно не сразу, а через 5-7 лет.

✅ Стоимость

Официальное уведомление выдают бесплатно. Заявитель не оплачивает за оказание услуги.

Сколько стоит процедура:

• заказ выписки из ЕГРН – от 300 до 750 рублей;
• составление чертежей дома и земельного участка – от 10 000 рублей;
• получение разрешений «под ключ» – цена от 30 000 рублей.

Если не обращаться в сторонние фирмы, можно сэкономить и согласовать стройку бесплатно. Расходы начнутся позднее, когда потребуется исследовать место возведения дома.

✅ Основные сложности

Новый порядок должен был упростить процесс получения разрешений на строительство домов. Хотели лучше, но затем всплыло множество нюансов. Далеко не все сразу разобрались с оформлением. Кому-то пришлось «заморозить» строительство и полгода ждать согласования.

На что обратить внимание и что учесть:

1. Осмотритесь на местности – вдруг поблизости есть речка, лес или промышленная зона. Бывает, что на территории строить нельзя. Например, если земля ИЖС или ЛПХ находится в санитарной зоне, вблизи от завода, аэропорта, свалки или кладбища.
2. Исследуйте местность – оцените плотность грунта и удаленность грунтовых вод. Если выбрать плохую почву, возникнут проблемы с фундаментом, а стены покроются трещинами. Вода размоет основу и здание начнет подтапливать. Чтобы избежать «сюрпризов», желательно заказать инженерно-геологические изыскания. Эксперты пробурят скважину и скажут, можно ли строить на земле? Если нельзя, то и смысла подавать уведомление в архитектуру тоже нет. Придется искать новую местность.
3. Посчитайте сотки. Чем больше площадь земли, тем выше шансов построить коттедж. Для загородного дома вполне хватит 15 соток, а 3 соток не хватит. Кроме того, могут возникнуть споры с соседями – если межевание не проводилось.
4. Учтите пристройки к дому. Хотите обустроить летнюю кухню, веранду, баню или гараж вплотную к коттеджу? Придется согласовать изменения. Если они планируются сразу, их просто вносят в проект. Поздние изменения требуют разрешения на реконструкцию жилого дома. Иначе их признают незаконными и обяжут вернуть все в исходное состояние. Правда, есть возможность узаконить самовольную реконструкцию в суде – но это в 99% сложнее и дороже.

Нюансов гораздо больше…

Итак, если вы купили участок в сельской местности или в СНТ, можно приступать к возведению дома. Но прежде следует получить разрешение на стройку, т.е. сообщить властям о предстоящих работах. Согласование предполагает подачу уведомления о начале строительства. Также необходимо сделать проект будущего дома и план застройки территории. Если администрация одобрит проект, вам пришлют уведомление о соответствии. На его основе можно смело готовиться к стройке.

Строительство дома – это заветная мечта миллионов россиян. Однако вместо «уютного гнёздышка» можно получить массу проблем, начиная от плохой земли, и заканчивая отказом в стройке. Неподготовленный человек ударяется в панику и не знает, что делать? Как вариант, попробовать разобраться с документами самому, поднять архивы, изучить СНиПы, законы и локальные акты... Но лучше обратиться к профессионалам. Юристы нашего сайта подскажут, в каких случаях вы можете строить дом, а когда последует отказ, как оформить уведомление и когда разрешение брать необязательно? Юридическая консультация решает самые частые проблемы. Плюс в том, что вам не надо тратить время и самим вникать в тонкости. Для этого есть профессионалы своего дела!

Смотрите видео о разрешении на строительство дома: что нового, куда обращаться, как строить жилой дом: