Разрешение на строительство дачного дома в СНТ

Строительство домов подчиняется не только строительным, но и юридическим правилам. Прежде чем возводить здание, нужно получить разрешение на строительство. C лета 2018 года был введен упрощенный порядок – вместо разрешений действует уведомительная процедура властей. Сейчас достаточно известить о планируемой стройке и дождаться ответного уведомления о соответствии проекту. Все бы ничего, но 1 марта 2019 года «дачная амнистия» подошла к концу, а уже в августе ее срок продлили на два года.

Возникла путаница, нужно ли получать уведомление о начале строительства на участке в СНТ или можно воспользоваться «дачной амнистией»? Распространяется ли это на земли под огородничество и хозяйственные постройки? Развеем мифы в отношение домов в садовых обществах.

✅ Нужно ли разрешение на строительство?

Итак, разрешения на строительство канули в прошлое. Вместо них появился упрощенный порядок, где нужно подать уведомление о планируемом строительстве. Если с документами все в порядке, администрация выдает ответное уведомление – о соответствии требуемым параметрам. Такой ответ считается официальным разрешением на стройку дома – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

1 января 2019 года понятие «дачные дома» в СНТ исчезло. Вместо него появился общий термин – садовые дома. Ими называют постройки сезонного использования для удовлетворения бытовых потребностей граждан. Садовые домовладения – это те же дачи, но с другим названием. Говоря о строительстве дачного объекта в СНТ, подразумевают возведение садового дома. Юридически при оформлении сделок термин уже применяется, но в быту «дачи» остались.

Осталось разобраться, нужно ли подавать уведомление о грядущем возведении дома?

🔻 В СНТ

Расшифровка СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Сюда входят земельные участки для земледелия и отдыха граждан. СНТ располагаются в границах населенных пунктов или за пределами города, там наиболее плодородные земли и охраняемая территория.

Садовое объединение – это не просто грядки с овощами и парником. Собственник земли может построить в СНТ садовый или жилой дом. Если постараться, то в нем можно даже оформить прописку (регистрацию) – в силу Федерального закона № 217 от 29.07.2017.

До 1 марта 2019 года можно было строить дома в СНТ без уведомлений и разрешений. Застройщик сразу начинал работы, а по их окончании делал технические обмеры строения и регистрировал право собственности в Росреестре. Упрощенка завершилась, теперь стало сложнее.

Закон об «амнистии» не принес радостной вести для владельцев садовых участков. Хотите строить дом в СНТ? Будьте любезны подать уведомление о предстоящих работах (как и в случае с ИЖС и ЛПХ). Иначе возникнут проблемы с оформлением недвижимости.

Разрешение не выдадут в трёх случаях:

• товарищество находится за пределами населенного пункта (попросту на сельхоз угодьях);
• земля в особой зоне (например, особо охраняемая территория, культурный памятник, водохранилище, аэродром);
• форма объединения – огородническое некоммерческое товарищество.

Если все в порядке, подается уведомление. Когда его направлять – до укладки фундамента или в ходе строительных работ – решает собственник. Лучше не торопиться и дождаться ответа администрации. Ведь может быть так, что власти не выдадут разрешение. И тогда на вашем участке останется незавершенный объект строительства. Что с ним потом делать?

🔻 В ДНП

Аббревиатура ДНП означает дачное некоммерческое партнерство. Проще говоря, это дачи, огороды и сады. Однако понятие «дача» было упразднено. Следовательно, ДНП также не встречается – вместо них действуют садовые некоммерческие общества или партнерства. Остальное осталось прежним.

Если вы строите в садовом объединении (бывшие ДНП), как и в предыдущем случае нужно уведомить власти о своих намерениях. Положительный ответ можно считать разрешением на строительство дома.

Требования к постройке:

• капитальная основа (наличие фундамента);
• минимум 3 этажа с высотой дома до 20 метров;
• разделение на жилые помещения (комнаты), но не на самостоятельные объекты недвижимости, например – таунхаусы;
• наличие кухни, жилых комнат и прочих помещений со своими габаритами;
• площадь застройки – до 500 кв. метров.

Рассчитав площадь застройки, получим, что на участке в 12 соток можно возвести дом не более 720 кв. метров. Если земля в 6 соток, то площадь составит до 360 кв. метров. Второй вариант укладывается в рамки садового жилого строительства.

🔻 На земле под огородничество

Существуют участки, где можно выращивать с/х растения и культуры. Назначение земли прописывают в ее кадастровом паспорте или выписке. Если там стоит графа «под огородничество», значит на земле строить нельзя. В этом и заключается отличие от садового участка.

Индивидуальный жилой дом на земле под огородничество возвести не получится. Бесполезно тратить время на оформление разрешений – администрация их не выдаст. Зато на огороде могут быть некапитальные объекты хозяйственного типа – различные теплицы и места для хранения инвентаря. Не всегда разрешают строить даже бани и гаражи.

Если на огородном участке уже давно стоит некапитальное строение, и оно оформлено в Росреестре – сносить его не нужно. Новые же объекты должны отвечать требованиям к хозпостройкам.

Собственник участка под огородничество может изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земли. Для этого подается запрос в местную администрацию, его там обрабатывают, назначают публичные слушания и комиссию. Если все сделать правильно, акт о смене ВРИ придет через 30 дней. Земля получит статус на малоэтажное личное строительство. И тогда, чтобы возвести дом, понадобится получить разрешение, а для этого направить уведомление о начале стройки – как в случае с ИЖС и ЛПХ.

✅ Какие постройки разрешены?

Участки под «садоводство» в СНТ позволяют строить капитальные и некапитальные объекты.

Прежде всего индивидуальный жилой дом – коттедж. Также популярны вспомогательные постройки – гаражи, бани, сараи, беседки, террасы, навесы и летние кухни. Причем хозпостройки без фундамента можно возводить без разрешений и уведомлений о планируемом строительстве – пп. 17 п. 1 ст. 51 ГрК РФ.

Здесь действует обновленная «дачная амнистия». Вплоть до 1 марта 2021 года садовод может оформить хозпостройку в собственность по упрощенной схеме. Суть в том, что меньше документов. Уведомлять о строительстве не нужно. Вместо этого собирается ряд документов:

• заявление с просьбой поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в ЕГРН;
• документ на землю;
• готовый техплан хозпостройки;
• декларация от владельца объекта.

Сведения передаются в МФЦ или в ФКП «Росреестра». Если все в порядке, строение внесут в базу, а собственник получит две выписки – кадастровую и регистрационную.

«Амнистия» распространяется лишь на хозяйственные постройки в СНТ. Жилой и садовый дом сюда не входят, их возведение нужно согласовывать.

✅ Как получить разрешение на строительство дома в СНТ?

Итак, мы выяснили, что для строительства дома в садовом товариществе необходимо получить разрешение в виде уведомления. Не все знают, где взять документ. Вызывает вопросы и внешний вид уведомления о соответствии/не соответствии. Сразу скажем, что оно отличается от разрешения, которое выдавали до 4 августа 2018 года. Сейчас введен новый образец.

🔻 Куда обратиться?

Для согласования стройки дома в СНТ нужно обратиться в местную администрацию.

Нас интересует отдел, отвечающий за выдачу разрешений на строительство для жилых и нежилых построек. Обычно это департамент архитектуры или комитет строительства (в зависимости от региона).

Уведомление и документы можно сдать:

• лично через Многофункциональный центр (МФЦ);
• секретарю канцелярии в городской администрации (отдел градостроительства и архитектуры);
• почтовым отправлением – ценное или заказное письмо с обратным уведомлением;
• электронным способом – через портал «Госуслуги», при наличии Личного кабинета и ЭЦП (подписи).

Должностные лица примут обращение и зарегистрируют его во входящей корреспонденции. Если вы обращаетесь лично, возьмите копию уведомления с проставленной печатью и подписью секретаря/регистратора.

🔻 Порядок действий

Даем инструкцию, как получить разрешение на строительство дома в СНТ, если это обязательно:

1. Найдите фирму-застройщика.
2. Заключите договор о строительстве дома, внесите аванс.
3. Закажите проект и ситуационный план объектов – обычно фирмы предлагают эти услуги бесплатно. В таком случае не придется делать чертежи и вникать в СНиПы вашего региона. Если вы строите самостоятельно, придется «привязать» строящийся объект к земле своими силами. Чертеж выполняется от руки, с нанесением размеров, отступов и цветовых блоков.
4. Отдать уведомление в МФЦ «Мои документы». Также могут потребовать дополнительных согласований с Роснедрами, Росавиацией, Культурным наследием и другими. Обычно это работа отдела архитектуры, они обязаны оповестить указанные органы о грядущей стройке.
5. Получите разрешение от администрации – уведомление о соответствии параметрам застройки территории.
6. Отслеживайте действие разрешения на строительство по номеру документа.

Согласование завершено. Отныне садовод может возводить дом и не беспокоиться о нарушениях. После того, как объект готов, закажите услуги геодезистов. Они приедут на место, сделают обмеры готового дома, зафиксируют отступы от границ и внесут их в межевое дело. Если вдруг не удается выполнить намеченное, можно продлить срок действия разрешения на строительство дома.

Затем данные передаются кадастровому инженеру. Специалист создает окончательный техплан вашего дома в формате XML. Файл, вместе с остальными документами, нужно вновь подать в администрацию – второе уведомление о завершении строительства. Если все в порядке, архитектура присылает извещение о соответствии. Далее, объект ставят на кадастровый учет и вносят в базу Росреестра.

🔻 Документы

Для согласования строительства нужно подготовить:

• заполненный бланк уведомления о планируемом строительстве – в отношение жилого или садового домика;
• описание будущего объекта, текстовый формат, графика, схемы, внешний вид с разных точек, цифры и пояснения – в рамках сообщения о готовящейся стройке;
• документ о праве собственности на землю в СНТ – на усмотрение;
• доверенность на представителя (по ситуации).

Ничего сверх списка предоставлять не нужно. Остальные документы, если потребуется, в МФЦ запросят самостоятельно. Главное заполнить уведомление и подтвердить законность прав на земельный участок.

О том, какие документы нужны для частного дома, ИЖС, многоэтажки и нежилого объекта — читайте в статье «Перечень документов для получения разрешения на строительство«.

🔻 Образец разрешения на строительство дома в СНТ

Ответ на обращение землевладельца в товариществе выдают в одной из форм — одобрение или отклонение на строительство объекта.

Уведомление о соответствии выглядит как лист А4, где указано решение отдела архитектуры и градостроительства. Вместе с ним могут выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Рекомендации к застройке территории обязательны к соблюдению.

Скачать образец разрешения на строительство дома в садовом товариществе

🔻 Сколько займет?

Обработка заявки происходит быстро. Садоводу придется подождать 7 рабочих дней, в течение которых ему придет официальный ответ. Если стройку согласовали, можно возводить дом. Если отклонили – устранять ошибки или жаловаться на незаконный отказ.

Если участок в СНТ расположен вблизи от памятника исторической культуры, согласование чуть дольше – до 20 дней.

Отсутствие ответа в указанные сроки можно расценивать как одобрение. Но лучше позвонить в отдел архитектуры и уточнить, обработана ли ваша заявка? Бывает, что бумаги затерялись, еще не рассмотрены или вынесен отказ.

🔻 Стоимость и цены

Оплачивать выдачу разрешений не нужно – услуга бесплатная.

Зато придется потратиться на подготовку уведомления о планируемом строительстве. Как вариант, начертить схемы участка и дома от руки. Но велик риск нарушить правила застройки территории – и тогда разрешение не выдадут. Если вы не уверены в своих силах, лучше заказать чертежи у застройщика или сторонней фирмы. Стоимость начинается от 10 000 рублей, верхняя планка не установлена.

Кадастровую выписку на землю заказывать необязательно. МФЦ или Росреестр запрашивает ее по своим каналам.

✅ Можно ли возводить дом в СНТ без разрешения на строительство?

Любители схитрить часто ищут способ построить дом без всяких разрешений и уведомлений. Зачем возиться с бумажками, если можно обойтись и без них. Все равно никто не проверит и не узнает.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

«Серые» схемы встречается и по сей день, причем количество неоформленных дач и садовых домов едва ли меньше зарегистрированных. Можно ли строить в СНТ, не уведомляя администрацию? До 1 марта 2019 года можно было узаконить дом по «дачной амнистии». Облегченным порядком успели воспользоваться не все граждане. Новая «амнистия» не разрешает упрощенку в отношение жилых и садовых домовладений в СНТ. Садоводам по-прежнему нужно сообщать о начале и завершении строительства – в уведомительном порядке.

Что грозит за строительство без разрешения? В первую очередь, риск сноса дома. Если администрации станет известно, что на вашем участке самовольное строение – его попробуют снести или обяжут привести в соответствие с требованиями СНиП. Но обычно сразу подают в суд с целью принудительного демонтажа. Сообщить о самострое могут соседи по участку (с ними лучше не ссориться).

Кроме того, нарушителя ждет административный штраф – от 2 000 до 5 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Если участок в аренде, его могут изъять ввиду нецелевого использования.

Ну и в довершение, владелец самовольно возведенного дома не сможет подключить необходимые коммуникации (электричество, воду, газ). Коммунальщики попросту откажут, поскольку документов о вводе жилья в эксплуатацию нет. Стоит ли рисковать ради сомнительной выгоды?

Садовое объединение – это место, где строят дома, выращивают овощи и отдыхают от городской суеты. «Дачная амнистия» не внесла изменений в порядок строительства – садовникам нужно уведомлять о планируемом строительстве и ждать одобрения чиновников. Порядок совпадает с оформлением разрешений на землях ИЖС и ЛПХ. Запрещено строить дома на огородных участках.

Тонкости законов путают даже экспертов. Обычные садоводы сталкиваются с трудностями уже на первых этапах. Обычным явлением становится отказ чиновников, затяжка времени, споры с соседями, уйма СНиПов и градостроительных регламентов. Разобраться со всеми проблемами очень сложно. Тем более, за малейшее отклонение от норм могут оштрафовать. Юристы нашего сайта помогут в согласовании строительных работ на землях для садоводства и огородничества. Если вы не можете разобраться с вопросом, задайте его юристу. Он скорректирует ваши действия, укажет на ошибки и оценит риски. Консультация бесплатная и круглосуточная!