Как получить разрешение на строительство, если дом уже построен

Люди хотят жить в комфорте. Если их не устраивает тесная «хрущевка», они могут переехать за город и построить частный дом. Однако в порыве улучшить условия жизни, многие забывают о важной процедуре – получении разрешения на строительство объекта. Если возвести коттедж, но не согласовать застройку с администрацией, возникнут проблемы с законом.

Строительство «втихую» чревато не только отказом в регистрации дома. Зачастую возникают проблемы с соседями. Далеко не все соблюдают отступы от забора, нормы СНиПов, ГОСТы и прочие нормативы. Тем не менее, нужно как-то оформлять объект в собственность. Если вы построили дом, но не согласовали действия – читайте нашу инструкцию!

✅ Можно ли строить без разрешения?

Своя земля не дает никаких привилегий на строительство. Прежде чем что-то возводить, необходимо получить официальное разрешение.

Разрешение на строительство – это документ, выдаваемый застройщику местной администрацией, который дает право застраивать территорию. Имея такой документ, можно ни о чем не беспокоиться. Строительство будет абсолютно законным.

Обратная ситуация, когда владелец участка возводит дом без соответствующего разрешения. Неофициальное строительство – это явное нарушение. Даже если вы построили дом без документов, он не будет официальным. Здание признают самовольным строением, поскольку нарушены строительные и градостроительные нормы – в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ.

До тех пор, пока владелец не оформит объект в собственность, жилой дом так и будет числиться в статусе «самостроя». Самовольным строением может быть баня, гараж, автомастерская и даже многоквартирный дом.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Начиная с 4 августа 2018 года, разрешения действуют не везде. Если вы строите дом на землях ИЖС или ЛПХ – брать разрешение на строительство не нужно. Новые правила ввели уведомления о планируемой застройке участка. Документ направляется в отдел архитектуры и проходит согласование на местном уровне. Ответ выдают в течение 7 дней в виде уведомления о соответствии/не соответствии параметрам. Если не подать уведомление о предстоящей стройке – это будет считаться нарушением закона. Последствия аналогичны описанным выше. Загородный дом признают самостроем и откажут в постановке на кадастровый учёт.

Вывод: обязательно согласовывать будущее строительство с муниципалитетом. Иначе у застройщика возникнут проблемы.

✅ Что будет, если дом уже построен?

Итак, мы выяснили, что беспорядочная застройка ИЖС и садовых участков – вне закона. Государство приучает собственников «играть» по градостроительным правилам. А значит нарушителей ждут серьезные санкции:

1. Первое, с чем столкнется владелец самостроя – отказ в регистрации права собственности. Закон гласит, что лицо, построившее объект без разрешения/уведомления администрации, не может распоряжаться «самоволкой». Запрет касается любых сделок: купли-продажи, дарения, завещания, обмена, залога, сдачи в аренду (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
2. Вторая опасность – штрафы. Надзорные органы проводят проверки и выявляют незаконно возведенные объекты.

Нарушителям грозит денежное взыскание:

• за строительство без разрешения/или уведомления о планируемых работах. Обычных людей оштрафуют на сумму от 2 000 до 5 000 рублей, а юрлицам грозит до 1 млн рублей;
• за самовольный захват земли, если дом построен на чужом участке (штраф не менее 5 000 рублей, от 1,5 до 2% от кадастровой цены земли);
• за незарегистрированный объект недвижимости – «двойной налог» или выплаты налога за 3 года + 20% штрафа от суммы.

3. Третье – риск сноса дома. Если объект находится на чужом участке и несёт угрозу, он подлежит немедленному сносу. Если дом на своем земельном участке, решение о сносе и/или реконструкции будет принимать суд на основании иска от администрации.

Вероятный исход событий: строение признают самостроем, владельцу выпишут штраф, а то и не один… и далее один из двух вариантов — снос дома или узаконение жилья в собственность. Нас интересует второй вариант. О том, что делать с построенным без разрешения домом – читайте далее.

✅ Как узаконить построенный без разрешения дом?

Имеем следующую картину: земельный участок, не согласованный возведенный дом, не подключены свет, газ и водоснабжение. Чтобы подвести коммуникации, нужно оформить дом в собственность, т.е. узаконить жилой объект.

🔻 Способы оформления

Построенный без разрешения дом считается самовольным строением. Есть вариант обойтись без суда и легализовать объект «задним числом». Проблема в том, что нужно обращаться в администрацию. Чиновники попросят разрешение или уведомление о планируемом строительстве. Многие идут на хитрость. Заполняют уведомление, якобы строительство еще на началось, и подают его в администрацию. Расчет на то, что проверять никто не будет и разрешение все же выдадут (см. «Как оформить построенный дом на участке ИЖС в собственность«).

Однако такое случается редко. Сейчас правила ужесточили и просто так, без проверки, стройку не пропустят.

Остается второй вариант – признать право собственности на самострой через суд. Такая возможность закреплена в пункте 3 статьи 222 ГК РФ. По сути, это единственный способ, если вы построили коттедж без разрешения администрации. Альтернатив судебному признанию пока нет – поэтому его и будем разбирать.

🔻 Куда обращаться?

Легализация в суде предусматривает подготовку документов. В ходе процесса придется посетить несколько инстанций:

• Отдел архитектуры и градостроительства – выдает отказ в выдаче разрешения на строительство, он нужен в качестве основания для обращения в суд;
• Бюро технической инвентаризации (БТИ) – выдает технический паспорт, чтобы подтвердить существование возведенного дома (суд не знает, что расположено на вашем участке – паспорт докажет, что вы реально возвели жилой дом);
• Росавиацию, СЭС, Пожарный надзор, Культурное наследие и прочие органы – выдают заключение о состоянии постройки, а также дают разрешение на узаконивание объекта;
• Городской (районный) или мировой суд;
• Орган Росреестра – поставит загородный дом на кадастровый учет и зарегистрирует право собственности.

Шансов избежать судебной процедуры практически нет. Скорее всего придется оформлять иск, собирать документы, заказывать экспертизу и отстаивать права на самострой в зале суда. Поэтому стоит заранее узнать о ходе процесса и сформировать правовую позицию.

🔻 Порядок действий (через суд)

Чтобы узаконить самовольную постройку, необходимо обратиться в суд. Оформление в собственность происходит в следующем порядке:

1. Оформите в БТИ техпаспорт на дом.
2. Обратитесь в отдел архитектуры и градостроительства. Орган может иметь другое название, например в деревне эти функции выполняет сельсовет (администрация). Отдайте свой паспорт, техпаспорт дома, документы на землю и заявление. Разумеется, разрешение на строительство вам не выдадут – но нас интересует именно отказ администрации. На основании письменного ответа можно узаконивать дом в собственность.
3. Соберите документы для суда.
4. Составьте исковое заявление. Также потребуется оценка стоимости дома – чтобы рассчитать цену исковых требований и оплатить госпошлину. Отчет нужно приложить к иску. Далее, оплатите госпошлину и приложите квитанцию к документам.
5. Отдайте пакет с бумагами в выбранный суд – районный или мировой. Если сумма требований ниже 50 000 рублей – мировому судье, а если выше – в районный (городской) суд по месту нахождения самовольного строения.
6. Назначение даты предварительных и основных слушаний. Владелец дома вправе ходатайствовать о проведении независимой экспертизы здания. Суды всегда идут навстречу и назначают такую экспертизу. Правда, оплачивать ее придется истцу. Дешевле заказывать строительную экспертизу ДО подачи иска, чтобы у вас был отчёт о новом домостроении.
7. Суд задает вопросы, выслушивает истца и ответчика, после чего выносит заключение. Вступление в силу не сразу, а спустя 30 дней. Затем его можно забрать у секретаря судьи.
8. Отправляйтесь в БТИ, показывайте им решение суда и заказывайте техплан нового дома.
9. Передайте документы в МФЦ и подайте заявление – о постановке объекта на кадастровый учет и одновременной регистрации права собственности.
10. Посетить МФЦ и забрать выписку из кадастра. Она подтверждает, что построенный дом узаконен и внесен в базу ЕГРН.

ФКП «Росреестра» передает данные в Налоговую службу – ИФНС. Налоговики внесут жилье в базу и будут начислять налоги. Обязанность собственника нового дома – оплачивать ежегодные взносы за использование недвижимости.

🔻 Процедура

Судебное рассмотрение состоит из нескольких этапов. Суд принимает решение на основании заключения экспертов.

Прежде чем подавать иск, владелец дома должен выяснить следующие детали:

• соответствует ли дом нормам СНиП – имеет не более 3-х этажей, фундамент, несущие стены и т.д.
• расстояние до границ соседей (нельзя строить менее 3 метров от забора);
• было ли межевание, нет ли споров с соседями;
• соблюдены ли противопожарные и санитарные нормы;
• разрешено ли строить на участке;
• нет ли угроз по безопасности здания.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Объект должен соответствовать жилому дому. Данный факт устанавливают в ходе независимой экспертизы. Если вы заказываете ее самостоятельно, нужно обращаться в проверенные лицензированные компании. Обязательно проверяйте, входит ли компания в состав СРО – саморегулируемых организаций. Эксперт изучит документы, приедет на место и сделает отметки в заключении. Акт о проверке необходимо приложить к остальным документам для суда.

Если суд примет положительный вердикт, он издает резолютивное решение. В нем фигурирует информация о собственнике, постройке и законных правах. Проверьте правильность внесенных данных. Объект ИЖС, указанный в судебном постановлении, должен быть чётко идентифицирован: местоположение, ориентиры, высота, площадь и прочие параметры. Иногда малейшая ошибка в цифрах приводит к отказу со стороны Росреестра – в результате приходится заново обращаться в суд (ст. 202 ГПК РФ).

🔻 Список документов

Прежде чем обращаться в суд, истец готовит следующий список документов:

• заполненный иск с требованием признать право собственности на самовольную постройку (дом);
• правоустанавливающая бумага на землю – например, договор купли-продажи + на руках должно быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года);
• техпаспорт нового домостроения – содержит общую площадь, количество помещений и т.д.
• ГПЗУ – план земельного участка, где был возведен жилой объект; требуется для сверки градостроительных нормативов;
• акт о межевании – показывает границы с участками соседей и муниципалитета;
• согласия от соседей – требуются не всегда, но на них основании суд убедиться, что новый дом никому не мешает и нет споров по отступам;
• квитанция об оплате госпошлины;
• копия паспорта РФ;
• отказ чиновников в выдаче разрешения на строительство и/или уведомления о соответствии;
• согласование с Росавиацией, СЭС, Госпожарнадзором, Культурным наследием и прочими органами;
• договор подряда или смета работ – о том, что новый объект был возведен за счет истца;
• опционально – заключения экспертов о соответствии дома строительным нормам (альтернатива строительно-технической экспертизе со стороны суда).

Скачать образец иска о признании права собственности на построенный дом без разрешения на строительство

Дополнительно могут понадобиться и другие документы. Прежде чем подавать иск, желательно посоветоваться с юристом. Это позволит подготовиться к судебному заседанию и выработать правовую стратегию.

🔻 Сроки

Определить, сколько времени займут споры сложно. Каждый случай индивидуален и требует особого подхода.

Основные сроки приходятся на разные согласования – техпаспорт готовится в течение 3 недель, одобрения технических экспертов и СЭС – около 30 дней, пожарный надзор – в течение месяца, Роспотребнадзор – около 2-3 недель, БТИ – в течение 20 дней. Сроки могут быть и больше, если вовремя не забирать заключения.

Судебные разбирательства могут занять от 2 месяцев до года. После этого нужно обращаться в ЕГРН и ставить жилье на кадастровый учет. Общее время на регистрацию – от 7 до 10 дней.

Итого, в лучшем случае узаконение построенного дома без разрешения на строительство займет 4-5 месяцев. Обычно уходит от 6 месяцев до одного года.

🔻 Стоимость

Оформление в собственность при отсутствии разрешений требует немалых расходов. Чем сложнее ваш случай, тем выше стоимость. Бесплатно узаконить никак не получится.

Основные расходы:

1. Государственная пошлина за подачу иска – цена рассчитывается в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, но не менее 400 рублей и не более 60 тысяч рублей.

Строение не поставлено на учёт в Росреестре, а значит не имеет кадастровой стоимости. Истцу придется заказывать рыночную оценку. На ее основе считается размер госпошлины за подачу искового заявления. Если у истца есть льготы, сумма окажется меньше, например – для пенсионеров, инвалидов I-II группы и ветеранов боевых действий.

2. Технический паспорт на новое строение – оформляется в БТИ, цена примерно от 2 500 рублей.
3. Экспертиза от СЭС – около 4 500 рублей.
4. Строительно-техническая экспертиза – цена зависит от региона, в среднем от 4 000 до 10 000 рублей. Судебная экспертиза в разы дороже. Стоимость может дойти до 30 000 рублей.
5. Пожарная экспертиза – стоит примерно 8 000 рублей.
6. Окончательное заключение Роспотребнадзора о соответствии объекта статусу «жилой дом» – бесплатно.
7. Технический план нового здания – от 8 000 рублей, его делает кадастровый инженер на основе геодезической экспертизы.
8. Госпошлина за кадастровый учёт и регистрацию права собственности в Росреестре – для объектов ИЖС и ЛПХ — 350 рублей, в остальных случаях — 2 000 рублей.

Узаконение уже построенного дома в суде обойдется от 50 000 рублей. Затраты могут перевалить отметку в 100 000 рублей. Например, если в вашем случае не обойтись без экспертиз и дополнительных согласований.

Закон ограничивает и прямо запрещает строить дом без разрешительных документов. Владелец незаконной постройки не сможет в полной мере распоряжаться объектом ИЖС. Строение будет считаться самостроем. Узаконение в собственность происходит только через суд. Причем, этот способ гораздо сложнее и дороже административного порядка. Юристы рекомендуют оформлять частный дом путем получения разрешений на строительство – до 4 августа 2018 года, или в уведомительном порядке – новый регламент. Возведение дома без соответствующих согласований чревато штрафом, исками в суд и даже сносом самостроя.

Зачастую дом уже построен, но не оформлен в собственность ввиду отказа администрации. Далеко не все знают, что делать в такой ситуации? Многие пытаются скрыть факт незаконного строительства. Однако это не спасет от внезапных проверок. В итоге можно просто лишиться домовладения, да к тому же заплатить огромные штрафы. Если вы хотите узаконить построенный коттедж в собственность, обратитесь за консультацией к нашим юристам. Эксперты подскажут, как зарегистрировать жилой дом, с чего начать, перечень документов и как рассчитать госпошлину для подачи иска в суд. Юрист сведет на нет возможные ошибки. Это позволит быстрее начать судопроизводство и оформить право собственности на частный дом. Если действовать на свой страх и риск, возникнут проблемы: встречный иск от администрации, тяжбы с соседями, оставление иска без движения, отказ в возбуждении гражданского производства, проигрыш дела и т.д.

Подробнее об узаконении построенного без разрешения дома — смотрите видео:

https://www.youtube.com/watch?v=G19B1qHGvkI