Как оформить дом ИЖС по дачной амнистии

Последняя дачная амнистия завершилась 1 марта 2019 года. На смену ей пришла новая амнистия. Однако правила еще больше запутали ситуацию. Сегодняшняя амнистия – не та, что была раньше. Порядок оформления прав на недвижимость зависит от вида разрешенного использования земли. Если дом на участке под ИЖС – действует один порядок, а если под садоводство – другой.

Владельцы переживают, что их дом не подпадет под действие «амнистии». Сложности действительно имеются, и о них стоит узнать заранее. Кому, где и что позволено оформлять по новой дачной амнистии? Ответы на эти и другие вопросы ищите в нашем материале.

✅ До какого срока действует дачная амнистия?

Термин «дачная амнистия» объединяет меры по упрощению регистрации права собственности на объекты недвижимости. Федеральный закон № 93 был введен в далеком 2006 году и с тех пор претерпел множество изменений.

Последние нововведения определили:

• «амнистию» на оформление земельного участка – действует до 1 марта 2020 года;
• «амнистию» на строения – продлена со 2 августа 2019 года до 1 марта 2021 года.

Упрощенку продлили не сразу. Даже у чиновников возникали разногласия: члены правительства хотели продлить «амнистию» до 1 марта 2020 года, а депутаты Госдумы настаивали на 1 марта 2023 года. Установленная дата стала неким компромиссом между спорящими сторонами.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Примечательно, что с марта до августа 2019 года дачная амнистия временно прекратилась. Лишь спустя 5 месяцев ее снова продлили, на этот раз до 2021 года (ФЗ № 267). Переходный период внёс серьезные опасения – продлят ли упрощенный порядок? Над теми, кто не успел воспользоваться «амнистией» до марта, нависла угроза решать вопрос в судебном порядке. Возникали сложности при обращении в кадастровые фирмы. Инженеры требовали предъявить два письма – уведомления о начале и об окончании строительства. Разумеется, они были не у всех владельцев. Некоторым приходилось оформлять иски и признавать право собственности в судах.

Срок новой дачной амнистии не затронет тех собственников земли, чьи наделы были выделены до 30 октября 2001 года. Например, предоставлены в рамках права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Возведенный дом можно будет оформить по стандартной процедуре – по уведомлению или в рамках «дачной амнистии», в зависимости от ВРИ земельного участка (см. «Как оформить построенный дом на участке ИЖС в собственность«).

✅ Что дает амнистия?

Что изменилось:

1. Сохранение упрощенного порядка для строений, возведенных на земле под садоводство. Если вы строите/построили дом на земле с разрешенным видом использования «под садоводство» – закон допускает оформить дом на основании техплана и документа на землю. Направлять уведомления, как после 1 марта 2019 года, больше не нужно.
2. Индивидуальные жилые дома (коттеджи) и объекты, возведенные на землях под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), теперь нужно регистрировать в уведомительном порядке – в силу ст. 51.1 и 55 ГрК РФ. Дачной амнистией воспользоваться не получится. Застройщик подает два уведомления – о начале строительства и об окончании работ. Представители администрации проверят сведения, посетят объект и вынесут заключение. Если всё в порядке, дом зарегистрируют в ЕГРН.

Нежилые хозяйственные постройки можно узаконить так же, как и прежде. Достаточно составить декларацию и заказать технический план объекта. Если постройка не нарушает ничьих интересов, ее поставят на кадастровый учёт. Таким образом можно оформить сарай, баню, гараж и прочие объекты капстроительства.

Рекомендуем почитать «Какие постройки надо регистрировать на земельном участке в СНТ«.

✅ Как оформить дом по дачной амнистии?

Итак, если вы не уложились в срок предыдущей дачной амнистии, придется регистрировать дом ИЖС в обычном порядке. Раньше нужно было получать разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Сейчас действуют уведомления.

Если вы получили землю под ИЖС до 30 октября 2001 года, амнистия сохраняется. Загляните в правоустанавливающий документ и убедитесь, что у вас именно такой случай. Даже если это право прямо не указано или ВРИ нельзя определить – амнистия действует. Ключевым моментом является дата предоставления земли.

🔻 Пошаговая инструкция

Разберем два случая: когда амнистия действует и, если она не применяется.

Как оформить дом ИЖС в упрощенном порядке:

1. Проверяем документы на землю.
2. Идем в кадастровую фирму или Росреестр. Там нужно написать заявление и заключить договор об оказании кадастровых услуг по подготовке технического плана. Всеми работами занимается кадастровый инженер или геодезист – специалист, имеющий аккредитацию и право заниматься подобной деятельностью. Техплан составляется на основе декларации. О том, как ее составить – вам сообщит кадастровый инженер (обычно он делает все сам).
3. Получаем готовый техплан объекта ИЖС в формате *xml. Не пугайтесь – документ имеет электронный вид. Сведения записываются на обычный CD-диск, в Росреестр передаются в таком же виде.
4. Обращаемся в офис МФЦ «Мои документы». Оплачиваем госпошлину через терминал или заранее в банке.
5. Пишем заявление, чтобы дом ИЖС поставили на учет и оформили право собственности. Специалист примет пакет с документами и выдаст расписку с датой повторного посещения офиса.
6. Забираем выписку из ЕГРН о праве собственности на коттедж.

Облегченный порядок не вызывает трудностей. Если вы попадаете под «дачную амнистию», считайте, что вам повезло – это проще, быстрее и дешевле. Особенно повезло владельцам садовых участков в СНТ.

Если участок ИЖС или ЛПХ оформлен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, придется следовать обычному регламенту.

Инструкция для уведомительного порядка:

1. Перед строительством нужно уведомить местную администрацию.
2. Получить уведомление о соответствии – о том, что строить можно (см. «Разрешение на строительство дома на своем участке«).
3. Возвести жилой дом в течение 10 лет.
4. Повторное уведомление в адрес муниципалитета – на этот раз о том, что строительство успешно завершено.
5. Сотрудники отдела архитектуры проверяют информацию.
6. Передача документов и заявления на регистрацию в ЕГРН (без участия застройщика).
7. Росреестр присылает выписку из реестра.

Если дом ИЖС построен без разрешения или уведомления, орган местного самоуправления не выдаст уведомление о соответствии. Льготный порядок здесь не поможет. Остается подавать иск о признании права собственности на самовольную постройку (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Виновникам также грозит штраф за незаконное строительство на своем участке.

🔻 Документы

Список документов легко и быстро приготовить:

• правоустанавливающий документ на земельный участок, например – о акт о выделении земли в бессрочное пользование;
• техплан объекта – имеет форму CD-диска;
• декларация – план дома (местоположение, площадь, назначение, высота и т.д.);
• заявление в Росреестр (см. ниже).

Дачная амнистия не требует предъявлять уведомления о строительстве дома. Однако, если упрощенка не действует – указанные документы обязательны для регистрации права собственности. Без них в оформлении объекта ИЖС откажут.

🔻 Образец заявления в Росреестр

Заявитель обращается в ближайший МФЦ. Сотрудники офиса помогут внести данные в заявление – на его основании дом ИЖС внесут в реестр недвижимости и зарегистрируют права владельца.

Ознакомьтесь, как выглядит бланк документа:

Скачать образец заявления на кадастровый учет и регистрацию права собственности на объект ИЖС

🔻 Стоимость и госпошлина

Дачная амнистия позволяет сэкономить на оформлении документов. Никаких уведомлений, проектов и согласований получать не нужно.

Заявитель-застройщик оплачивает:

• госпошлину за оформление – 350 рублей за один дом;
• изготовление технического плана – геодезические и кадастровые работы обойдутся в сумму от 4 000 до 8 000 рублей;
• выдачу правоустанавливающего документа (необязательно) – выписка из ЕГРН стоит 400 рублей.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Новые правила коснулись регулирования цен на кадастровую деятельность на местах. Раньше фирмы искусственно завышали стоимость своих работ. Цены доходили до 12 000 рублей за один объект. Из-за этого многие люди не могли себе позволить оформление дома по дачной амнистии. Теперь администрации обязали устанавливать верхний порог стоимости изготовления техплана. Сверх нормы за работу брать нельзя. Например, лимит цен для Москвы – 8 000 рублей, а в регионах стоимость не может превышать 4-5 тысяч рублей.

🔻 Сроки

Упрощенный порядок занимает немного времени. После того, как дом построен, нужно заказать техплан. Кадастровый инженер готовит его в течение 10 дней. Максимум – уйдет одна неделя.

Срок регистрации права собственности через МФЦ – 9 рабочих дней, а напрямую в Росреестр – 7 дней. По окончании вы получите выписку из ЕГРН о праве собственности на садовый/жилой дом с печатью госоргана.

✅ Стоит ли оформлять дом по дачной амнистии?

Цель внедрения дачной амнистии – вовлечь недвижимость в гражданский оборот. Чем больше объектов окажется в базе, тем выше собираемость налогов на местах. Дачная амнистия улучшает развитие частного сектора. Перед тем, как регистрировать объект, чиновники смотрят на его расположение, отступы, высоту, удаленность от соседей. Если есть нарушения – не спасёт даже упрощенный порядок. Зато, если всё в порядке – регистрация состоится.

Нужно ли оформлять ИЖС? Если вы не зарегистрировали дом, запрещаются продажа, аренда, дарение, залог, завещание, обмен и прочие гражданские сделки.

Незарегистрированные дома и пристройки к дому, возведенные без разрешений/уведомлений, признаются самостроями. На владельца самовольной постройки могут подать в суд, а само здание снести. Строительство дома без разрешения на строительство облагается штрафом от 2 до 5 тысяч рублей – в силу ст. 9.5 КоАП РФ.

Хозяйственные некапитальные постройки по типу беседки, теплицы, туалета можно не регистрировать. Особых распоряжений и штрафов для владельца в законе не предусмотрено. Баня, гараж, хозблок и сарай оформляются по дачной амнистии на основании техплана.

✅ Заключение

Последние изменения в дачной амнистии усложнили процесс оформления ИЖС в собственность. Упрощенка коснулась объектов на садовых участках. Остальные объекты теперь оформляются по старому уведомительному порядку. Впрочем, если земля была получена до 30 октября 2001 года, шанс на дачную амнистию сохраняется. Чтобы зарегистрировать дом, нужно подготовить техплан, декларацию и документы на участок. Обычный прядок требует составлять уведомление и чертить план-схему будущего дома. Построенный без разрешения дом признается самостроем.

В ходе оформления домов возникают непредвиденные ситуации. Новая дачная амнистия подходит не для всех. Некоторые пункты закона нуждаются в правовой трактовке. Если вы хотите сберечь время и сохранить напрасные затраты – обратитесь за консультацией к нашим юристам. Своевременная поддержка позволит завершить регистрацию с минимумом усилий.

Смотрите видео, как правильно зарегистрировать дом ИЖС по дачной амнистии?