Главная / Жилищные споры / Самовольная постройка / Какие постройки надо регистрировать на земельном участке в СНТ
Какие постройки надо регистрировать на земельном участке в СНТ
Просмотров 2065
Регистрация земельного участка означает его постановка на кадастровый учет и оформление права собственности. До этого времени постройка будет считаться самовольной. Владелец не сможет ни продать, ни обменять, ни сдать в аренду, ни заложить строение. Любые сделки с незарегистрированным имуществом запрещены. И таких объектов может быть несколько: жилое здание, садовый домик, сарай, баня, гараж, беседка, колодец и душевая.
Часто возникает вопрос, какие строения на дачном (садовом) участке надо регистрировать, а какие нет? Рекомендации в нашей статье помогут вам разобраться с проблемой.
✅ Для чего нужно регистрировать постройки?
Земельный участок в СНТ или в деревне – это место для строительства хозяйственных объектов и жилых построек. Если земля оформлена в собственность, на ней можно возводить любые строения. Предварительно получив разрешение на возведение садового дома. Готовый объект нуждается в регистрации. Ставить ли его на кадастровый учет и вносить в базу ЕГРН – на усмотрение собственника.
Что дает регистрация постройки в Росреестре:
- свободная продажа земли с объектами;
- оформление наследства после смерти собственника;
- сдача построек в аренду;
- раздел имущества при разводе супругов;
- дарение близким родственникам и третьим лицам.
Кроме того, владелец строений может рассчитывать на компенсацию от государства. Например, при наводнении или если участок изымается на нужды муниципалитета – ст. 56.8 ЗК РФ.
Неоформленные в собственность объекты считаются самостроями. За них компенсацию никто не выплачивает. И если у собственника не окажется документов на постройки, их просто снесут без всяких разбирательств. Хорошо, если не наложат штраф за незаконное строительство на участке.
Пример:
Умнов возвел садовый дом на приватизированной территории в СНТ. Решив избежать налогов, владелец не подавал документы на регистрацию жилого объекта. Вскоре ему срочно понадобились деньги. Было решено продать участок в СНТ и возведенное на нем здание. Покупатель попросил документы о регистрации садового дома. Умнов не смог их предоставить, поскольку домик не был внесен в ЕГРН. Покупатель предложил выкупить землю, а дом включить как «бесплатное приложение» к соткам. Умнов отказался. Ему пришлось срочно оформлять право собственности, но уже через суд. Драгоценное время и деньги были потеряны.
✅ Какие строения подлежат регистрации?
Прежде чем собирать документы на регистрацию, необходимо учесть назначение постройки. Одни – оформляются в обязательном порядке, другие – по желанию собственника.
Итак, что нужно ставить на кадастровый учет и регистрировать:
🔻 В СНТ
В первую очередь – индивидуальный жилой дом (коттедж). Если имеются пристройки к дому в виде гаража, бани и других объектов – они также подлежат оформлению. При условии, что это недвижимое имущество.
Основные признаки недвижимого имущества, которое нужно регистрировать, отмечены в ст. 130 ГК РФ.
Выделяют четыре составляющих:
- фундамент-основание;
- невозможно переместить постройку без фундамента – в противном случае будет нанесет ущерб;
- инженерные коммуникации: электричество, водоснабжение, слив воды, вентиляция и т.д.
- цельно-сборная конструкция строения.
Постройки, попадающие под эти критерии, подлежат оформлению в Росреестре. Таким образом, регистрация может коснуться капитального гаража, бани, летней кухни. Подробнее читайте в статье «Разрешение на строительство бани на своем участке«.
🔻 В деревне
Аналогичная ситуация и в случае с регистрацией объектов в сельской местности. На дачном участке в деревне можно возводить жилые дома, гаражи, сараи, амбары, бани, теплицы и прочие строения. Владельцу может быть предоставлен участок под ИЖС, сельскохозяйственные земли или площадь под огородничество.
Если сооружение имеет капитальный фундамент, прочные материалы и подведенные коммуникации – оно подлежит регистрации. Остальные постройки на земельном участке можно не оформлять. Подробнее об этом в следующем разделе.
✅ Какие строения не нужно регистрировать?
Жилой дом нужно регистрировать, но как быть с остальными постройками? Представьте, что у вас есть ветхий сарайчик, старая банька, беседка и теплица для огурцов.
Строения, не имеющие фундамента, не нужно ставить на кадастровый учет и оформлять на них регистрационные документы. Другой вопрос, что считать некапитальным строением?
Увы, но Градостроительный кодекс РФ не дает четкого определения. Зато можно выделить ряд характерных признаков некапитального строения:
- легко переместить с одного места на другое;
- временный (сезонный) характер постройки (например, беседка для летнего отдыха);
- отсутствие фундамента.
Некапитальные постройки – это полная противоположность строениям с фундаментом. Их используют в период посевных работ, летнего отдыха или осеннего сбора урожая. Редкие строения некапитального типа эксплуатируются в холодное время года (зимой).
Примеры объектов на земельном участке, которые не нужно регистрировать:
- Разборный гараж.
- Уличный туалет (без фундамента).
- Теплица.
- Переносная баня.
- Хозблок, деревянный сарай, бытовка.
- Колодец, каркасный бассейн, садовый фонтан, летний душ.
- Дровница.
Владелец имеет полное право строить их без разрешения не ставить строения на кадастровый учет. Если возникнет необходимость продать земельный участок, объекты легко снести или перевезти на новое место. Например, с помощью машины-погрузчика с краном.
✅ Налог на зарегистрированные постройки
Налоговая служба ведет учет объектов недвижимости. Собственники зарегистрированных строений должны уплачивать ежегодный налог. Однако это касается тех построек, которые стоят на кадастровом учете и на которые оформлено право собственности в ЕГРН. Остальные объекты налогом не облагаются. Если строение капитальное – его нужно вносить в реестр и базу для налогообложения.
Граждане вправе воспользоваться налоговой льготой – в силу п. 15 ст. 407 НК РФ. Она выражается в следующем: гражданин вправе исключить из базы налогообложения одну постройку площадью 50 м².
Пример:
Ольга и Антон живут в дачном поселке. На земельном участке в 6 соток есть несколько капитальных строений: 2-этажный коттедж, гараж и баня. Общая площадь строений – 250 кв. метров. Ольга и Антон могут воспользоваться налоговой льготой и исключить баню – площадью 20 м². За нее можно не платить. На остальные постройки, площадью 230 кв. метров (за вычетом бани), насчитают налоговый сбор.
Ставки по налогу устанавливают на уровне субъектов РФ и местного самоуправления. Значения в регионах могут отличаться. Минимальная налоговая ставка – 0,1%, а максимальная – 2% на объект недвижимости.
✅ Регистрировать или нет: советы юриста
Нужно ли регистрировать каждое стоящее на участке строение? Разумеется, нет. Каждый владелец решает, какие постройки ему оформлять, а какие не ставить на кадастровый учет. «Обязаловка» от ФНС и органов местного самоуправления здесь не действует.
Рассмотрим, когда оформление выгодно, а когда нет:
| Сравнение | Особенности регистрации |
|---|---|
| Гражданско-правовые сделки: дарение, мена, наследство, купля-продажа и прочее | Официальная регистрация постройки обязательна. В противном случае Росреестр не одобрит ни одну сделку с отчуждением недвижимости |
| Налоги | • строения с фундаментом – объект налогообложения; • некапитальные постройки – регистрации не подлежат. Чем больше оформленных объектов, тем выгоднее государству. Собственнику регистрация невыгодна. Но за уклонение от налогов могут последовать санкции |
| Оформление кредита | Регистрация строений позволяет взять «ломбардную ипотеку». Ссуда окажется гораздо выше, чем кредит на земельный участок. Залогом будет вся недвижимость заемщика, включая оформленные в собственность строения |
| Страховка | Оформление страховки требует официальной регистрации объектов страховки – жилого дома, гаража, бани и т.д. |
| Постоянная регистрация (прописка) | Индивидуальный жилой дом или коттедж, где планируется жить круглый год – должен числиться в Росреестре. Иначе в прописке откажут. Да и само здание не будет иметь почтового адреса. |
| Подключение коммуникаций | Чтобы провести электричество, газ, отопление и прочие узлы требуется выписка или свидетельство о регистрации строения в ЕГРН на конкретного собственника (-ов). В дальнейшем правообладателю будут приходить квитанции для оплаты ресурсов |
| Компенсация | Изъятие земли на государственные или муниципальные нужды может повлечь убытки, если: • земля не принадлежит гражданину; • объекты недвижимости не стоят на кадастровом учете. Узаконить строения в экстренном порядке вряд ли удастся, лучше делать это сразу |
✅ Заключение и выводы
Обращайте внимание на характер и назначение постройки, прикиньте судьбу имущества и прочие моменты:
- Если строение имеет фундамент, прочную основу, жилое назначение и площадь свыше 50 кв. метров – желательно его зарегистрировать в собственность.
- Отсутствие кадастрового учета осложняет сделки с землей и домом: продажу, обмен, дарение, наследство и т.д.
- Владелец неузаконенного строения не сможет оформить ипотеку под залог недвижимости.
- Чем больше объектов на участке в СНТ, тем выше компенсация за изъятие земли на государственные или муниципальные нужды. Неоформленные строения выкупу не подлежат – хозяин территории их попросту потеряет.
- Налоговая льгота дает шанс не платить за одну хозяйственную постройку площадью 50 кв. метров, при условии, что на нее оформлен кадастровый документ.
- Чтобы зарегистрировать строение, владельцу нужно пригласить кадастрового инженера, оформить договор на подготовку техплана, поставить объект на учет и заказать кадастровую выписку из ЕГРН (паспорт). Иногда право собственности признается в судебном порядке.
Смотрите видео о том, нужно ли регистрировать садовый дом на земельном участке:
Рекомендуем почитать
Просмотров 1387
Просмотров 795
Добрый день. Планируем купить дачу в СНТ. На участке домик — 53 кв.м. летняя кухня — 12 кв.м. и баня — 12 кв.м. Все строения на капитальном фундаменте. Зарегистрированы только дом и земля. Надо ли будет регистрировать кухню и баню? Спасибо.
Здравствуйте, Татьяна!
И летняя кухня, и баня (пусть и с капитальным фундаментом) — это вспомогательные постройки. Они не предназначены для ведения коммерческой деятельности. Поэтому для их строительства не нужно получать разрешения.
Однако сведения об объектах придётся внести в кадастровый реестр по «упрощенной» схеме. Для этого нужно пригласить инженера (можно в БТИ), он проведёт замеры и оформит технический план. С этим планом и паспортом обратитесь в МФЦ «Мои документы» — там заполняется заявление о постановке объектов на кадастровый учёт. Далее, документы уходят в Росреестр, где внесут сведения в базу реестра. Одновременно с этим на постройки будут начисляться налоги. Но поскольку площадь бани всего 12 кв. метров — налога можно избежать. Обычно такие строения не регистрируют — тут всё зависит от собственников. Итоговое решение — на Ваше усмотрение!
Бесплатная
консультация юриста
Добрый вечер!
Планируем купить дачу в СНТ. Есть «зеленка» и кадастровый паспорт на землю, а вот на дом (2 этажа, недостроенный) нет «зеленки». Можно ли узаконить дом или надо сносить? Если можно, то как это сделать? Спасибо за ответ.
Здравствуйте, Оксана!
Приобретение незавершенного строительства дома может принести массу проблем.
Если Вы не хотите с ними столкнуться, обратите внимание на следующие моменты:
100 раз подумайте, прежде чем покупать «недострой». Возможно, в Вашем случае дешевле будет приобрести земельный участок и самим его застроить, нежели исправлять ошибки предыдущих «архитекторов».
Если сомневаетесь в правильности шагов, лучше обратиться за помощью к юристу. Он подскажет, как проверить объект и как зарегистрировать сделку без рисков и обмана.
Бесплатная
консультация юриста
Добрый вечер! У тещи есть небольшой участок в СНТ, на нем два летних дачных домика — старый и новый. Сам участок и новый дом оформлены и поставлены на кадастровый учет.
Недавно пришло требование от администрации зарегистрировать старый домик тоже. Домик щитовой, без фундамента, площадью менее 20 кв. м. Оформление техпаспорта на этот домик будет стоить более 15 тыс. руб. В общем, регистрировать домик не хочется, смысла не видно.
Тем не менее, конфликтовать с администрацией также нет резона. Подскажите, насколько реальны угрозы администрации об объявлении домика самостроем и принуждением к сносу?
Есть ли правовые основания для принудительного сноса старого домика в СНТ? Есть ли наоборот правовые основания, на которые можно сослаться в ответе на письмо администрации, чтобы они оставили в покое?
Большое спасибо за ответ.