Как узаконить пристройку

Обустройство пристройки к дому – это не только планы, сметы, реконструкция и закупка стройматериалов. Объект нужно еще и узаконить. Тогда у надзорных органов не будет претензий к собственнику. А сам владелец сможет совершать с домом любые операции: продажу, дарение, завещание, залог и прочие.

Однако вопреки закону многие возводят пристрой без разрешительной документации. Впоследствии возникает желание узаконить объект — но считается, что поезд уже ушел. Или не поздно и легализация пристройки возможна? Сегодня мы расскажем, как избежать сноса незаконного пристроя, куда обратиться и как оформить разрешения, а также дадим советы будущим владельцам дополнительных сооружений.

✅ Что такое пристройка?

Жилым домом считают многофункциональное здание с фундаментом и несущими стенами. Каждый объект ИЖС имеет конструкцию. Сведения о частном доме вносятся в техническую документацию. Изначально в ней не фигурируют пристройки. Но когда они будут возведены, собственник может их узаконить и внести в технический паспорт дома.

Пристройка – это вид реконструкции здания, которая возникает в ходе эксплуатации готового жилого дома. Возводить или не возводить пристрой, на усмотрение хозяина.

Вспомогательные части увеличивают площадь, изменяют инфраструктуру, защищают несущую стену, повышают стоимость дома или выполняют хозяйственные функции. Определение понятию можно найти в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

✅ Нужно ли узаконивать пристройку к дому?

Вспомогательные сооружения к дому занимают место – в высоту или в ширину. Если пристройка стоит на земле, она изменяет прежние градостроительные параметры – часть участка окажется занятой. Присоединенные к коттеджу объекты нужно узаконивать. Если этого не сделать, собственник не сможет распорядиться домом – п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Даже если вы попытаетесь провести сделку, в Росреестре увидят, что к дому прилегает неузаконенный объект, а в документах его нет. Ни одна сделка не состоится.

Кроме того, на владельца самостроя могут наложить штраф. Основанием будет несоответствие фактического расположения объектов тому, что оформлено в техническом паспорте.

Возникает вопрос, какие пристройки нужно узаконивать, а какие не требуется? Согласно правилам, капитальные сооружения подлежат оформлению, а некапитальные можно не регистрировать.

• Капитальные – это строения к дому, имеющие с ним общую стену, а самое главное фундамент. Тесная связь с землей обязывает владельца такой пристройки зарегистрировать ее в Росреестре.

Примеры капитальных пристроек: гараж, баня, кухня, теплица и др.

• Некапитальные – нежилые конструкции к коттеджу, не имеющие капитального фундамента и не вносящие кардинальных изменений в характеристики основного здания.

Примеры: крыльцо с лестницей, терраса, балкон, навес, беседка.

Согласно ст. 51 ГрК РФ, узаконение представляет собой две процедуры – уведомление властей о предстоящей реконструкции (вместо разрешений) и оформление права собственности на создаваемый объект. Сейчас эти процессы объединены вместе. Если с уведомлением не возникло проблем, регистрацию выполняет сама администрация, без участия собственника.

Совет: желательно делать пристрой на винтовых сваях. Площадь возводимого объекта должна быть в пределах 50 кв. метров. В таком случае пристройка не будет считаться капитальной – тратиться на ее узаконение не придется. Схожая ситуация и в случае с перестройкой по кадастровому плану. Такие изменения не надо легализовать в ЕГРН.

✅ Как узаконить пристройку?

Узаконивание представляет собой процесс согласования изменений с надзорными органами. Желательно не избегать этих действий, ведь легализация пристройки через суд гораздо сложнее, дороже и дольше.

Прежде всего нужно понять, как оформить реконструкцию в виде пристройки к зданию:

1. До начала строительных работ.
2. Когда объект уже построен, но без разрешения.

Сейчас встречаются оба способа. Юристы рекомендуют оформлять пристройку до реконструкции дома. Такой процесс принято считать административным. С 4 августа 2018 года он стал проще, быстрее и понятнее. Разрешение не строительство и/или реконструкцию получать больше не нужно. Их заменили два уведомления – о планируемых работах и об окончании строительства (см. "Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?"

Поговорим о наиболее частых ситуациях.

🔻 К частному дому

Если дом стоит не на муниципальной, а на собственной земле, можно строить и вспомогательные объекты ИЖС – гаражи, бани, лестницы и прочие пристройки. Одна из несущих стен коттеджа будет общей.

Важно обратить внимание на следующие моменты:

• оформлена ли недвижимость в собственность – у хозяина должны быть свидетельства или выписки из ЕГРН + техпаспорт на жилой дом.
• соблюдаются ли нормы СНиП, СЭС и пожарные требования;
• все ли совладельцы дома согласны на реконструкцию;
• нет ли претензий со стороны соседей по участку.

Урегулировав вопросы, можно приступать к реконструкции дома. Прежде чем возводить пристройку, нужно:

1. Направить уведомление о предстоящих работах в администрацию.
2. Дождаться ответа – разрешения или отклонения.
3. Соорудить пристройку.
4. Пригласить геодезистов, чтобы они сделали обмеры коттеджа и передали сведения кадастровому инженеру.
5. Дождаться изготовления техплана.
6. Направить второе уведомление после возведения – о соответствии или о завершении работ по реконструкции.
7. Дождаться одобрения администрации и узаконения изменений в ЕГРН.

Скачать образец уведомления о возведении пристройки к частному жилому дому

Завершающим шагом станет получение общей выписки из Росреестра. Там будут отмечены новые параметры дома, а также обновление сведений о праве собственности.

Подробнее читайте в статье «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома«.

🔻 К многоквартирному дому

Зачастую реконструкция проводится в городской черте, например – на придомовой территории многоквартирного дома (МКД). Собственник квартиры может обустроить балкон, нежилое помещение (подсобку), еще одну комнату и иные объекты. Обычно это выполняется владельцами квартир на первых этажах МКД.

Узаконение пристройки происходит с учетом двух факторов:

1. Земля приватизирована собственником – в таком случае достаточно подать уведомление в адрес администрации и начинать стройку.
2. Придомовая территория не принадлежит собственнику – в этом случае придется согласовывать работы с жильцами дома.

Второй вариант встречается чаще. Обычно МКД стоят на придомовой земле, право собственности у всех хозяев жилых помещений в доме. Инициатор реконструкции должен организовать собрание, где будет обсуждаться вопрос создания пристройки (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Форма проведения собрания – очная, заочная или смешанная. Для одобрения нужно набрать большинство голосов. В первую очередь учитывают голоса жильцов подъезда, где планируется сделать пристройку.

Если нужное количество набрано, застройщик берет копию протокола собрания и подает его в администрацию вместе с уведомлением о реконструкции. Оттуда приходит ответ. Далее, происходит реконструкция и ее узаконение через администрацию.

🔻 К нежилому зданию

Схожие действия выполняет и владелец нежилого здания. Также нужно учесть статус земельного участка и кому он принадлежит? Если земля муниципальная, придется согласовывать реконструкцию с правообладателем территории – органом местного самоуправления (МКУ). Если земля выкуплена у города, собственник может строить на ней все что захочет. Разумеется, в рамках СНиП, градостроительного плана и разрешения на землю.

Узаконивание пристройки к нежилому зданию происходит через отдел архитектуры или в суде. Заявитель обращается в БТИ или иную организацию, разрабатывает проектную часть и заполняет уведомление о перестройке. Желательно, чтобы архитектурным проектированием занимался эксперт. Он составит предварительный план, его сверят в БТИ с допустимыми нормами и дадут заключение.

Если пристройка не нарушит границы участка, ландшафт территории и линейные объекты – администрация выдает разрешение. В противном случае ничего реконструировать нельзя!

✅ Как узаконить пристройку без разрешения на строительство?

Мы выяснили, что административный порядок узаконения гораздо проще и быстрее. Однако многие владельцы часто его игнорируют. Зато потом, когда нужно оформить дарение, куплю-продажу, залог или завещание – хватаются за голову. Они обращаются за согласованием в исполком, но оттуда следует отказ, поскольку объект уже построен без разрешения. Возникает угроза сноса пристройки, как самовольной. И таких примеров предостаточно.

Узаконение перестройки самостроя происходит уже другим способом. Чтобы оформить документы, приходится обращаться в суд. Истцом в таких делах выступает владелец дома с пристройкой, а ответчиком – муниципальный орган или ФКП «Росреестра».

🔻 На что обратить внимание

Узаконение через суд – это единственный вариант сохранить пристройку и оформить право собственности. Но прежде стоит оценить свою ситуацию. Иногда в легализации откажет даже суд.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Какие моменты нужно предусмотреть:

1. Оформление земли и дома в собственность – обязательное условие.
2. Реконструкция проведена по всем правилам СНиП, пожарных и санитарных норм – о чем имеется заключение надзорных органов (СЭС, МЧС, Стройнадзора).
3. Нет рисков обрушения конструкции, угрозы жизни и здоровью людей.
4. Не ущемлены права третьих лиц, например – совладельцев дома или соседей.

Важно чтобы были попытки узаконить пристройку в административном порядке. Собственник готовит доказательства этих фактов. Подойдут переписка с чиновниками, официальный отказ, акты уполномоченных органов и т.д.

🔻 Куда обращаться?

Выбор судебного органа, где будет рассмотрено дело, зависит от цены исковых требований. Цена тесно связана со стоимостью пристройки к дому. Если сумма меньше 50 000 рублей – обращайтесь в мировой суд, а если выше 50 000 рублей – иск подается в городской (районный) суд.

Расчеты происходят до подачи искового заявления. Оценкой капитального объекта ИЖС занимается эксперт. Истец вправе привлечь любого независимого оценщика. Если суд не согласится с заключением о цене пристройки, он может назначить повторную экспертизу.

🔻 Порядок узаконивания через суд

Задачей истца является признание самовольной постройки законной. Аналогично и в случае с узакониванием пристройки к дому. Необходимо признать реконструкцию законной и сохранить жилой дом.

Пошаговая инструкция:

1. Определиться с исковыми требованиями.
2. Подготовить доказательную базу и документы.
3. Оформить исковое заявление.
4. Передать пакет документов в выбранный суд (мировой или районный).
5. Дождаться вызова на судебное заседание.
6. Выиграть дело в суде.
7. Получить выписку из судебного постановления.
8. Обратиться в МФЦ, написать заявление о регистрации пристройки к дому.
9. Получить обновленную выписку из ЕГРН.

Вкратце процесс выглядит именно так. Однако в ходе судебных разбирательств могут возникать новые этапы. Например, назначение строительной экспертизы, подача встречного иска или возражений, апелляционная стадия и прочее.

🔻 Исковое заявление и документы

Застройщик или его представитель готовят следующие документы для рассмотрения дела по существу:

• подтверждение права собственности на дом и землю – цветное свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН с данными на объекты;
• готовый техплан на жилой дом;
• выписка или паспорт – с кадастровыми данными на земельный участок;
• копии договоров о реконструкции или строительстве пристройки;
• официальные акты коммунальных служб и государственных органов – газовиков, МЧС, Роспотребнадзора, архитектуры, БТИ и прочих;
• подтверждения о согласовании с соседями;
• копия ответа муниципального органа – чаще всего отказ в узаконивании в обычном порядке;
• квитанция об оплате госпошлины;
• копия + оригинал паспорта;
• доверенность от нотариуса – если вместо истца действует его представитель.

Чем масштабнее застройка, тем больше нужно документов. Обязательно подтвердить копии оригиналами.

Вместе с документами подается заполненный бланк искового заявления. Ниже вы можете ознакомиться с примером оформления.

Скачать образец иска о сохранении жилого дома в реконструированном виде

🔻 Сколько стоит?

Узаконивание пристройки к дому без разрешения на реконструкцию гораздо дороже, нежели с разрешением (уведомлением). Судебные издержки несет истец. Он оплачивает госпошлину за иск, назначенную экспертизу, апелляции и т.д.

Основной вид расходов – оплата госпошлины за подачу иска. Поскольку требования носят имущественный характер, цену иска считают от стоимости спорного объекта – в силу пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Чем дороже пристройка, тем выше цена иска. Предельная сумма – 60 000 рублей, а минимальная – 400 рублей.

Второй вид расходов – оплата строительно-технической экспертизы. Например, если суд обратился к ней в ходе изучения документов. Средний чек подобной экспертизы – 40 000 рублей.

Дальнейшее узаконение потребует расходов уже в ФКП «Росреестра». Размер госпошлины за внесение изменений в ЕГРН – 350 рублей.

✅ Судебная практика

Решая споры о сохранении пристройки и о признании права собственности на объект ИЖС, суды следуют букве закона. Вместе с тем они анализируют жизненную ситуацию. Если пристройка отвечает нормам СНиП, никому не мешает и не нарушает интересов сособственников дома – появляется шанс на легализацию.

Отказ встречается в следующих эпизодах:

1. Застройщик нарушил несущую стену (риск обрушения коттеджа).
2. Возведение пристройки вблизи от коммуникаций – не соблюдено расстояние в 2,5 метра.
3. Заход за границы соседнего участка, жалобы и претензии от соседей.
4. Использование некачественных и устаревших материалов.
5. Нарушение прав совладельцев коттеджа – они могут быть против создания пристройки, поскольку это увеличит площадь дома, а, следовательно, и налоговую нагрузку.

Суды также руководствуются советами Верховного суда РФ. Разъяснения издаются каждые три месяца. В них входят наиболее сложные дела, а также актуальные вопросы по узаконению пристроек в частном секторе.

Узаконивание через суд считается сложной процедурой. Она отнимает не только время и деньги, но и большое количество сил. Юристы советуют не доводить дело до суда, а следовать административному порядку.

Полезные советы будущим владельцам пристроек:

1. Не стройте без уведомления властей о своих действиях.
2. Согласуйте реконструкцию с соседями.
3. Учитывайте отступы от границ ЛЭП, жилых домов и соседних участков.
4. Договоритесь со всеми дольщиками.
5. Заказывайте грамотный проект переустройства и только у проверенных фирм.
6. Не скрывайте технические параметры пристройки – о несоответствии все равно узнают.

Итак, если вы готовитесь узаконить пристройку, желательно действовать в уведомительном порядке. Иначе можно нарваться на иски и штрафы от администрации города. Сложнее всего подготовить документы. На втором месте идет согласование с надзорными органами и соседями. Чтобы избежать недоразумений, лучше всего проконсультироваться у юриста. Обращайтесь через наш сайт, и вы получите правовую помощь от жилищных юристов. Они подскажут, какие пристройки нужно узаконивать, а какие объекты нет?

Рекомендуем видео с пояснениями об узаконении строительства и реконструкции в частном секторе: