Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания

Реконструкция нежилого здания – это отличная возможность расширить бизнес, улучшить инфраструктуру и получить прибыль. Владельцы нежилых помещений стремятся переделать или достроить старый объект. Однако по незнанию могут допустить ошибки. Одна из них – отсутствие разрешения на реконструкцию нежилого строения. Это грозит не только штрафом, но и бесконечными попытками узаконить изменения в суде.

Масштабную перестройку объектов нужно согласовывать. Чем сложнее работы, тем дольше сроки и процесс получения разрешений. Зная нюансы, можно согласовать реконструкцию в упрощенном порядке. О том, как и где получить разрешение на нежилой объект – читайте далее.

✅ Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

Реформы в строительстве продолжаются. Изменения можно заметить и в правовых документах, в частности в Градостроительном кодексе (далее – ГрК РФ). Законодательство содержит точное определение, признаки и виды реконструкции объектов строительства.

Реконструкция – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, с целью изменить или перестроить характеристики объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Например, создать второй этаж, увеличить количество помещений, сделать пристрой, улучшить инженерно-технические коммуникации и др.

Запланированные работы нуждаются в согласовании с компетентными органами. Отсюда вытекает второе определение:

Разрешение на реконструкцию нежилого здания – это официальное уведомление, выдаваемое правообладателю с целью дальнейшего переустройства объекта недвижимости (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). Такое разрешение дает право на реконструкцию в соответствии с планом работ. В дальнейшем разрешение пригодится при узаконивании изменений в органе Росреестра.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Совсем недавно были внесены изменения в порядок оформления разрешительной документации. Начиная с 4 августа 2018 года, выдачу разрешений заменили на уведомительный порядок. Теперь, чтобы получить разрешение на реконструкцию капитального объекта, нужно всего лишь подготовить уведомление, документы на землю и будущий план строительных работ. Вместо разрешений отныне выдают уведомления – о соответствии или о несоответствии градостроительным нормативам. Такое уведомление приравнено к официальному разрешению на реконструкцию. В целом порядок не изменился, но стало проще взаимодействовать с администрацией и вносить изменения в орган регистрации – ЕГРН.

Не путайте разрешение на реконструкцию и одобрение перепланировки нежилого здания. Обе процедуры связаны с переустройством, но совершенно разные по смыслу. Реконструкция – это кардинальное изменение объекта, а перепланировка – лишь внутренние перестановки. Нельзя использовать одно разрешение вместо другого. За это вас, как нарушителя, могут оштрафовать. Подробности в статье «Штраф за незаконное строительство на своем участке«.

✅ Нужно ли оформлять разрешение на реконструкцию?

Определив, что такое разрешение, важно разобраться, нужно ли вообще его получать? Ситуации бывают разными – в одних случаях разрешение на реконструкцию объекта обязательно, а в других – не требуется.

Оцените фронт работы. Если вы планируете:

• перестройку (фасада, внутренних помещений, создание пристроя);
• надстройку (мансарды, чердака);
• расширение/увеличение (этажности, опорных конструкций);
• замену/восстановление – электричества, водоснабжения, канализации, отопления и т.д.

Тем, самым меняется высота нежилого здания, число этажей, общая площадь, объем, инженерные узлы и прочие параметры. Короче говоря, проводится реконструкция нежилого сооружения. Всё остальное можно считать внутренней перепланировкой и капитальным ремонтом.

Получив уведомление о соответствии планируемой реконструкции требованиям СНиП, собственник может приступать к работе. Например, перестраивать жилое помещение. Целью может быть превращение квартиры в офис, салон красоты, парикмахерскую или магазин – одним словом, перевод жилого помещения в нежилое. Без согласований и разрешений здесь не обойтись.

🔻 Когда не нужно?

Как мы уже выяснили, разрешение на реконструкцию здания требуется не всегда. Собственник объекта может его перестроить и без согласования с властями.

Не нужно подавать уведомление о реконструкции, если:

1. Объект не имеет фундамента – некапитальный (киоски, навесы).
2. Вид работ соответствует перепланировке, например – демонтаж дверей, перенос перегородок.
3. Разрешение получено прежним владельцем, но здание продано новому собственнику – повторное уведомление о реконструкции подавать не нужно. Однако, если вы не планируете строительные работы, лучше сообщить об этом в целевой орган. В таком случае разрешение на переустройство отзовут. Иначе придется отчитаться о несоблюдении сроков на реконструкцию, если пройдет срок действия разрешения (10 лет).

Остальные ситуации требуют оформлять разрешение. Если вы начнете работы без согласования с уполномоченным органом, реконструкция будет считаться незаконной. Компаниям грозят штрафы до 1 млн рублей и приостановление деятельности на срок до 3 месяцев.

Читайте также «Как узаконить пристройку к дому«.

✅ Как получить разрешение?

Любая реконструкция должна начинаться с «бумажных» работ. Юридическое лицо, ИП или их представитель собирают документы для получения разрешения. С ними нужно обратиться в уполномоченный орган и ждать ответа. Также может потребоваться дополнительная экспертиза. Например, в случае линейного строительства (ЛЭП, трубопровода, авто и ж/д дороги).

🔻 Кто выдает?

Выдачей разрешений на реконструкцию капитальных объектов ведает орган местного самоуправления (МСУ) – городская администрация. Адресатом выступает отдел архитектуры и градостроительства в населенном пункте. Орган может иметь другое название. Например, в Москве – это Стройнадзор.

Отдел архитектуры передает уведомление в иные надзорные органы – Роспотребнадзор, МЧС, Земельный комитет и прочие. Прежде чем вынести решение, специалисты изучат проект переустройства. Если все в порядке – реконструкция будет одобрена.

🔻 Пошаговый алгоритм

Итак, вы собираетесь перестроить нежилое здание или помещение в нежилом здании. Предположим, что земля находится в вашей собственности или на нее установлен сервитут (разрешение на эксплуатацию). В таком случае остается оформить разрешение на реконструкцию в виде уведомления.

Следуйте руководству:

1. Оформите уведомление о планируемой реконструкции.
2. Соберите документы для подачи в уполномоченный орган.
3. Обратитесь в службу «одного окна» или подайте уведомление в электронном виде.
4. Дождитесь ответа архитектуры.
5. Получите уведомление и приступайте к строительным работам.

Если от имени застройщика действует его представитель, понадобится оформить нотариальную доверенность. Представитель должен иметь паспорт физического лица, а также уставные документы фирмы, чьи интересы он представляет.

Читайте также «Как получить разрешение на реконструкцию частного жилого дома«.

🔻 Необходимые документы

Совместно с уведомлением о перестройке подаются документы для реконструкции нежилого здания. Подготовьте их копии. Если нужно заверить бумаги у нотариуса, лучше сделать это заранее – в процессе регистрации времени не будет.

Заявитель должен подготовить:

• паспорт РФ или доверенность на представителя;
• заявление (уведомление) о запланированных работах по переустройству капитального объекта;
• уставные и учредительные документы ИП/юридического лица – ЕГРИП, ЕГРЮЛ, ИНН;
• документ о праве собственности на землю – если сведения об участке не внесены в базу ЕГРН;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – понадобится образец, выданный не ранее 3 лет до подачи уведомления о реконструкции;
• проект планировки и межевания территории – для линейных объектов.

Скачать бланк уведомления о планируемой реконструкции нежилого здания

Собранные документы направляются в электронной форме. Новшества были внесены с 1 сентября 2019 года (Постановление Правительства № 788 от 04.07.2017).

Вместе с тем понадобятся и документы проектной части. Нежилое здание перестраивается строго в рамках проекта. Застройщику нужно подготовить сведения для их согласования с муниципалитетом.

🔻 Проектная документация нежилого здания

Нововведения коснулись проекта, прикладываемого к уведомлению о планируемой перестройке нежилого объекта. Список проектной документации отмечен в пп. 3 п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Разберем, что туда входит в обязательном порядке:

• «Пояснительная записка»;
• «Схема планирования участка»;
• «Архитектурные решения»;
• «Конструктивные и объемно-планировочные решения»;
• «Проект организации строительства и/или реконструкции»;
• «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов».

Кроме того, необходимо подготовить результаты инженерных изысканий.

Нужно ли разрешение на строительство/реконструкцию объекта культурного наследия? Да, без него перестройку не одобрят. Застройщику нужно приложить документы в рамках федерального или регионального законодательства. Их список лучше уточнить в местной администрации или в отделе регулирования градостроительной деятельности (ОРГД). Разрешение не выдадут, если есть риск порчи или утраты такого объекта.

🔻 Сроки

Переданные на рассмотрение документы проходят проверку на соответствие. Специалисты смотрят, что предоставил застройщик, хватает ли документов, отвечают ли они стандартам? Далее, оценят, соответствует ли проектная документация требованиям к реконструкции коммерческого объекта.

Срок на выдачу разрешения – 7 дней.

Если решение отрицательное, уведомление придет в течение 3 дней. Заявителю-застройщику придется исправить ситуацию и заново подать документы. Число попыток обращения в администрацию не ограничено.

🔻 Стоимость, расходы

Предоставление разрешений на строительство и/или реконструкцию нежилых помещений – это бесплатная государственная услуга.

Заявитель оплачивает оформление проектной документации. Речь идет о работе специалиста по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования. Эксперт должен иметь членство в организации, которая является членом СРО. Специалист составляет заключение о соответствии проекта градостроительным требованиям. Стоимость услуг для юридических лиц – от 50 000 до 100 000 рублей.

Иные расходы – это запрос справок, выписок и прочей документации в Росреестре. Оформление доверенности обойдется от 2 000 рублей и выше.

✅ Что делать, если отказали в выдаче разрешения?

Несмотря на упрощение порядка согласования, многие владельцы сталкиваются со сложностями. Одна из таких – отказ в выдаче разрешения или в проведении реконструкции нежилого здания.

Основанием для отказа могут послужить:

1. Неточности в заполнении уведомления.
2. Отсутствие усиленной электронной подписи (ЭЦП), например – ее замена простой подписью или ЭЦП третьего лица.
3. Нехватка проектной документации (по списку выше).
4. Обнаружение документов с истекшим сроком действия (актуально для выписок из ЕГРН).
5. Повторное обращение за разрешением, но сохранение ошибок, за которые ранее последовал отказ.
6. Неразборчивость бумажных экземпляров (сейчас сведения подаются в электронном формате).

Список причин для отказа может быть дополнен иными основаниями. Даже если заявление приняли, не факт, что вам одобрят реконструкцию. Отказ может быть связан с ограничением на использование земли. Например, если здание заходит на территорию линейных объектов – ЛЭП, дорог, трамвайных путей и т.д.

Необоснованное решение органа МСУ можно обжаловать в суде. Для этого нужно сделать копию отказа, подготовить доказательства и подать административный иск. Отстаивать интересы в суде придется долго. Второй вариант — узаконивание самовольной реконструкции в судебном порядке. На такой случай нужна тщательная экспертиза. Также потребуется официальный отказ архитектуры или Росреестра.

Дать прогноз, выдадут ли разрешение на реконструкцию довольно сложно. Застройщику придется оформить проект, собрать документы, посетить чиновников, изучить законодательство и выполнить много других процедур. Это отнимает время, а в случае ошибок и отказов – еще и нервы. Возможно, усилия потратятся впустую, а разрешение так и не будет получено. Чтобы избежать рисков и гарантировать успех – лучше всего обратиться к юристам. Они помогут решить вопрос, согласовать/узаконить переустройство нежилого помещения и прочие юридические тонкости.