Сколько стоит проект дома для разрешения на строительство

Строительство дома – довольно дорогое удовольствие. Застройщик должен проработать мельчайшие детали, составить схему и получить разрешение на строительство. Учитывая, что дома еще нет, сделать это непросто. Многие не хотят «возиться с бумажками» и сразу заказывают проект у частных компаний. Другие, напротив, не хотят платить лишние деньги и оформляют проект своими руками. Как лучше поступить?

Грамотно составленный проект дома – это весомый шаг на пути к успешному согласованию. Но нужно разобраться в нюансах, изучить законы, походить по инстанциям и только потом разрабатывать проект. Обычному человеку сложно решить все вопросы сразу. Постараемся дать максимум информации о содержании проекта, его особенностях, цене и актуальности при возведении объектов.

✅ Нужен ли проект для разрешения на строительство дома?

Сперва нужно выяснить, а нужно ли вообще готовить проект будущего дома? Чтобы не оказалось так, что он не нужен, а вы его сделали.

Проектная документация – это список документов от застройщика, которые он передает на согласование органу местного самоуправления (ОМС). Документация входит в состав проекта для получения разрешения на строительство (пп. 3 п. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Однако существуют исключения. Согласно недавним изменениям в законе, проект не требуется для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС) или садового дома в СНТ. Допускается строить без разрешений и проектов и на землях под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Для них был введен упрощенный порядок. Разрешения заменили на уведомления о предстоящей стройке. Готовить проект или нет – на усмотрение застройщика – п. 3 ст. 48 ГрК РФ.

По закону, проектная документация не нужна, если:

1. Будущий дом имеет максимум 3 этажа;
2. Высота не превышает 20 метров;
3. Капитальный объект предназначен для проживания одной семьи.

Таким образом, при частной застройке никакие проекты не требуются. Зато они нужны в случае с коммерческой застройкой. Например, если строится магазин, торговый центр, мастерская, автозаправка. Многоквартирные дома (МКД) тоже попадают в данную категорию. Заказчик или застройщик объекта готовит проектную документацию, где определяет зону застройки, вид объекта, его назначение, площадь, отступы и прочие архитектурные решения. Такие проекты готовятся месяцами. Разумеется, своими руками их не сделать. Потребуется обращаться к профессионалам и платить немалые деньги.

🔻 Кто готовит?

Итак, мы разобрались какой проект нужен для частного дома, а какой во всех остальных случаях. Теперь предстоит выяснить, кто может подготовить проектную документацию и разные схемы.

Согласно п. 4-5 ст. 48 ГрК РФ, работы по оформлению проекта для разрешения осуществляются ИП или юридическими лицами. При условии, что у них есть членство в саморегулируемой организации (СРО). Обязательно заключается договор подряда на выполнение работ. Например, на архитектурно-строительное проектирование, инженерные изыскания и т.д.

Если застройщиком является частное лицо, план-схему можно подготовить самостоятельно. Необязательно обладать особыми навыками и занимать какую-либо должность. Забегая вперед, скажем, что достаточно иметь обычные чертежные навыки. Уведомление и проектные схемы не таят в себе ничего сверхъестественного.

✅ Какие нужны разделы проектной документации?

Различают два типа проектов, в зависимости от характера строительства. Первый вариант стандартный. Проект используется для объектов капитального строительства (за исключением ИЖС).

Что входит в состав документации:

• Пояснительная записка;
• СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка, которая выполняется на основе градостроительного плана земли;
• Разделы, где содержатся архитектурные и конструктивные решения, в том числе для доступа к объекту людей с ограниченными возможностями (инвалидов). Требуются при строительстве социально-культурных, бытовых, торговых, транспортных, религиозных и прочих объектов. Например, школ, больниц, торговых центров, стадионов, магазинов, офисов. Сюда же относятся объекты жилищного фонда, например – многоквартирные дома.
• Раздел с проектом организации строительных работ. Иначе говоря, как будут строить, сносить, реконструировать и т.д.

Указанный перечень обязателен для получения разрешения на строительство объектов. Состав может быть расширен за счет дополнительных документов: без экспертизы выйдет 5 разделов, а с экспертизой – 12 разделов. Застройщик должен получить одобрение Росатома, Росавиации, СЭС, пожарников, архитектуры и других служб.

Гораздо проще ситуация при строительстве частных домов на землях ИЖС и ЛПХ. Никаких проектов заказывать не нужно. Вместо них действует уведомительный порядок и план-схема – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.

«Проектом» для ИЖС считается СПОЗУ – его можно заказать у кадастровых инженеров или сделать своими руками. Схема нужна не для «галочки», а по вполне понятным причинам.

Состав СПОЗУ:

• План местности – демонстрирует расположение капитальных объектов и площади земельного участка. Масштаб съемки 1:500 (четырёхкратное уменьшение). План обозначает и коммуникации, т.е. где проходит газопровод, водоснабжение и прочие узлы. Чертеж дополняется схемой будущего здания с указанием его координат, высоты, отступов и площади.
• Текстовая часть – обозначает адрес земельного участка, кадастровый номер, коэффициент, площадь и плотность застройки. Застройщик сообщает о высоте, этажности, поворотных точках на участке и назначении объекта, например – жилой дом. Отмечается № градостроительного плана, в рамках которого выполнялся проект.

Таким образом, СПОЗУ входит и в проектную документацию, и в состав документов для частной застройки. Далее, посмотрим, как выглядит схема.

✅ Образец проекта дома

Схема планирования выполняется на чистом листе А4, а при масштабных чертежах – на листе А3. Также допустима электронная подача СПОЗУ.

Разметка наносится синими или фиолетовыми чернилами. Электронный вариант выполняется в цветном виде.

Верхняя часть листа (справа) – содержит блок с адресом земельного участка, тут же отмечается кадастровый номер в формате 77:00:0000000:000. Ниже идут технико-экономические показатели: параметры здания, этажность, верхние отметки и т.д.

Центральная часть листа (слева) – чертеж планировочной организации. Поворотные точки отмечаются цифрами. Также нужно указать расстояние от дороги (от 5 метров) и забора соседей (не менее 3 метров). Объект отмечается в зоне застройки. Его нужно обозначить в схеме цветом. Если проверяющие не смогут идентифицировать будущий объект, они не примут схему.

Нижняя часть (справа) – технические сведения и примечания.

Посмотрите, как выглядит СПОЗУ для разрешения на строительство в разных вариациях:

Скачать образец уведомления о планируемом строительстве дома + схема

✅ Сколько стоит проект?

Финансовая сторона вопроса зависит от сложности проекта и скорости его изготовления. Чем сложнее схемы, чем больше согласований и работы при сжатых сроках – тем выше стоимость услуг.

Немалую роль играет специфика региона. Органы местного самоуправления разрабатывают свои регламенты, тарифы и пошлины. Следовательно, и расходы будут отличаться. Например, в Москве проектная документация дороже, чем в Сызрани.

Расценки для физических лиц:

• Топосъемка местности, ГПЗУ, СПОЗУ и уведомление о планируемом строительстве «под ключ» – от 20 000 до 50 000 рублей.
• Заполнение уведомления и подготовка схемы – от 6 000 рублей.
• Оформление СПОЗУ – от 5 000 рублей.
• Схемы для Росавиации, Роснедр, Роспотребнадзора – от 5 000 рублей для одного органа.

Стоимость для юридических лиц доходит до 100 000 рублей за один проект. Сэкономить вряд ли получится – в документации нужна точность. Требования для коммерческих и многоквартирных домов в разы серьезнее, чем к частным домам.

✅ Как сделать самостоятельно?

Строительство на землях ИЖС, ЛПХ или в СНТ ведется частными застройщиками. Обычные граждане могут не тратиться на дорогую проектную документацию.

Теоретически СПОЗУ можно составить своими руками. Для этого разработаны рекомендации к составлению от Минстроя России № 591/пр от 19.09.2018 года. Утвержденная форма уведомления о планируемом строительстве дома облегчила внесение данных и в схему застройки участка.

Пошаговая инструкция:

1. Обратитесь в МФЦ или Росреестр с запросом о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Сведения нужны для понимания, где и как можно возводить жилой дом. ГПЗУ опирается на данные топографической съемки местности. Бывает, что сведения отсутствуют. Тогда в администрации вам предложат провести топосъемку за свой счет. Соглашаться или нет – на усмотрение заявителя. По сути, в администрации должны сами предоставить эти данные и выдать обновленный ГПЗУ. Если ситуация безвыходная, придется идти в кадастровую фирму и заказывать топосъемку у геодезистов. По завершении работ вам выдадут диск с топографическим чертежом местности и бумажными расшифровками. Информация пригодится для оформления схемы (проекта). Передайте диск в МФЦ и ждите подготовки ГПЗУ.

2. Заберите градостроительный план.
3. Отсканируйте полученную схему. Если она на диске, откройте ее в нужной программе, например – КОМПАС-3D или AutoCAD.
4. Вырезайте нужный участок и скорректируйте масштаб чертежа. Размер должен быть 1:500.
5. Начертите схематично границы земельного участка. Сверяясь с ГПЗУ, нарисуйте цветной эскиз будущего дома (не выходя за «красные линии»). Укажите размеры отступов от границ участка (достаточно отмерить расстояние от дороги и соседнего надела). Отметьте название города или деревни, улицу, площадь и высоту дома.
6. Вынесите условные обозначения внизу листа.
7. Проверьте эскиз на соответствие ГПЗУ и приложите его к уведомлению о планируемом строительстве дома.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Очень важно не нарушать рекомендации по составлению СПОЗУ. Требования касаются оформления проекта и текстовой части:

• не используйте карандаш – наносите обозначения и слова синей ручкой/чернилами;
• не должно быть нечитаемого текста;
• исправлений быть не должно.

Если вы ошиблись и нужно исправить написанное, придерживайтесь рекомендаций на такие случаи. Исправление производится путем зачеркивания и написания верной информации. Далее, пишется «Исправленному верить», а рядом ставится подпись застройщика. Перечёркивать и писать сверху правильный текст – запрещено. Не разрешается пользоваться ластиком, «штрихом», а также разводить грязь на листе.

Если все сделать правильно, ваш СПОЗУ примут вместе с остальными документами для разрешения на строительство. Но иногда встречается отказ. Некоторые чиновники из принципа не принимают самописные схемы, отправляя застройщиков к лицензированным фирмам. Идти напролом или следовать рекомендации – на ваше усмотрение. Как вариант, подать жалобу на неправомерный отказ в приеме проекта и довести ее до вышестоящего начальства. Если не поможет – жалобы в прокуратуру и суд.

Подведем итоги. Начиная с 4 августа 2018 года можно оформить разрешение без проекта. Упрощенный (уведомительный) порядок действует для ИЖС и садовых домов. Застройщик может ограничиться схемой планирования территории – больше по проекту ничего не нужно. Юридические лица готовят полноценный проект со всеми согласованиями. Наиболее трудное в составлении СПОЗУ – учесть градостроительные требования региона, технические моменты, масштаб и нормы закона. Ошибки чреваты отказом. Несоответствие схемы параметрам ГПЗУ – также приводит к отказу чиновников.

Если у вас есть вопросы или нужна консультация юриста – обратитесь по форме ниже или по телефонам горячей линии. Юрист подскажет, что входит в проект вашего дома, где его заказать, нужна ли экспертиза, куда передать СПОЗУ и на что еще обратить внимание. Эксперт поможет при общении с чиновниками. Если вам отказали по необоснованной причине, юрист подскажет, как составить жалобу или исковое заявление в суд. Учтите, что самостоятельные действия в сложной ситуации могут только ее ухудшить.