Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Почему цена ниже кадастровой стоимости сама по себе не запрещена

Стороны должны согласовать цену квартиры в договоре, но закон не требует, чтобы она была не ниже кадастровой стоимости. По общему правилу договор исполняется по цене, которую установили стороны (ст. 424 ГК РФ, ст. 555 ГК РФ).

Переход права собственности к покупателю нужно зарегистрировать. Самостоятельного основания для приостановления регистрации только потому, что цена квартиры ниже кадастровой стоимости, закон не устанавливает. При этом сохраняются все остальные требования к сделке: проверяются права и полномочия сторон, необходимые согласия, запреты, аресты и другие юридически значимые обстоятельства (ст. 551 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

То есть кадастровая стоимость — не минимальная цена сделки и не универсальная «безопасная граница». Для продавца она прежде всего важна при расчёте НДФЛ.

Сначала проверьте освобождение, затем переходите к расчёту

Если доход полностью освобождён от налога, низкая цена сама по себе не создаёт НДФЛ. Сначала проверьте два основных основания:

• истёк минимальный срок владения — обычно 5 лет, а в специальных случаях 3 года; начало срока может отличаться от даты последней регистрации;
• выполнены все условия освобождения для семьи с детьми.

Регион может уменьшить минимальный срок. Если вы рассчитываете на одно из этих оснований, проверьте подробные условия освобождения ниже. Наличие статуса иностранного агента в соответствующем году требует отдельной проверки: обычные освобождения на такой случай переносить нельзя.

Если освобождения у вас нет, переходите к следующему разделу: для облагаемой продажи доход может оказаться выше реальной цены квартиры. Сравните фактический доход с применимой кадастровой стоимостью × региональный коэффициент, а затем учтите допустимые уменьшения и ставку. Подробности специальных льгот можно пропустить.

Если освобождения нет: разделите дату регистрации и дату получения денег

Для налогового расчёта могут быть важны две разные даты.

Дата государственной регистрации перехода права

Для кадастрового сравнения используют кадастровую стоимость, внесённую в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН — и подлежащую применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности к покупателю.

Если объект образован в течение этого налогового периода, используют кадастровую стоимость, определённую на дату постановки объекта на государственный кадастровый учёт (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Сегодняшняя кадастровая стоимость квартиры может не подходить для расчёта прошлой продажи. Если необходимая стоимость на предусмотренную законом дату не определена, кадастровое сравнение по п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяется.

Дата получения денег

Для денежного дохода действует другое правило: датой его фактического получения обычно считается день выплаты денег, в том числе перечисления на банковский счёт (ст. 223 НК РФ).

Что делать при рассрочке на несколько календарных лет

Если покупатель платит частями в разные налоговые периоды, не стоит самостоятельно распределять кадастровый минимальный доход между годами по придуманной формуле.

Ст. 223 НК РФ позволяет определить даты денежных поступлений, а ст. 214.10 НК РФ связывает кадастровую величину с регистрацией перехода права. Но из приведённых общих правил не следует универсальный способ распределения кадастрового минимума между несколькими годами, который можно безопасно применять к любой многолетней рассрочке.

Подготовьте:

• дату договора;
• дату государственной регистрации перехода права;
• даты каждого платежа;
• сумму каждого платежа.

После этого задайте Федеральной налоговой службе — ФНС России — вопрос по конкретным датам и суммам через официальный сервис «Обратиться в ФНС России».

Как получить кадастровую стоимость, которая нужна для расчёта

Для расчёта нужно значение кадастровой стоимости на дату, которую требует ст. 214.10 НК РФ.

Росреестр предоставляет сведения ЕГРН, в том числе выписку о кадастровой стоимости объекта. В форме запроса можно указать дату, по состоянию на которую нужна кадастровая стоимость (Росреестр: предоставление сведений из ЕГРН, форма запроса сведений о кадастровой стоимости).

Действуйте так:

1. Найдите дату государственной регистрации перехода права к покупателю
2. Определите, какая дата кадастровой стоимости нужна по ст. 214.10 НК РФ
3. Запросите сведения ЕГРН о кадастровой стоимости на эту дату
4. Затем определите применимый региональный коэффициент

Выписка подтверждает сведения реестра, но сама по себе не решает сложный налоговый вопрос. Если кадастровая стоимость менялась, объект недавно образован или неясно, с какой даты применялось конкретное значение, нужно отдельно проверить историю и основание применения этой стоимости.

Почему коэффициент не всегда равен 0,7

Федеральное исходное значение коэффициента — 0,7. Субъект РФ вправе увеличить его до 1, а в предусмотренных Налоговым кодексом случаях — уменьшить для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов вплоть до 0 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ, п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

При этом нельзя автоматически брать коэффициент региона, где находится квартира.

По позиции Минфина России, доведённой ФНС до налоговых органов, региональное правило определяют по субъекту РФ, в котором продавец является плательщиком НДФЛ:

• по месту жительства;
• если места жительства нет — по месту постановки на налоговый учёт по другому предусмотренному Налоговым кодексом основанию;
• эту привязку проверяют на момент государственной регистрации перехода права к покупателю.

Такой подход приведён в письме Минфина России от 12.05.2025 № 03-04-07/46185 и письме ФНС России от 26.03.2026 № БС-36-11/2340@.

Не путайте налоговый учёт продавца с кадастровым учётом квартиры. Сведения о квартире и её кадастровой стоимости находятся в ЕГРН Росреестра. Сведения о постановке человека на налоговый учёт относятся к реестру налогоплательщиков ФНС. Физическое лицо может получить в ФНС сведения о себе из этого реестра (ФНС: Единый государственный реестр налогоплательщиков).

Если места жительства нет, выясните в ФНС, где и на каком предусмотренном законом основании вы состояли на налоговом учёте на дату перехода права. Нужен именно регион этого учёта, а не просто адрес квартиры или отделение, выдавшее ИНН. Если основания менялись, передайте ФНС даты и попросите указать регион, применимый к этой продаже.

Как определить доход для НДФЛ

Для обычной ситуации, когда вся оплата получена в одном налоговом периоде и кадастровое правило применяется, сначала сравните:

• фактический доход от продажи;
• кадастровую стоимость × применимый коэффициент.

Для дальнейшего расчёта НДФЛ используют большую величину (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Но найденный таким способом доход — ещё не окончательная налоговая база. Налоговая база — сумма, с которой считают налог после разрешённых уменьшений. Дальше нужно проверить расходы и вычеты.

Как резиденту уменьшить доход

Если продавец является налоговым резидентом и к нему не применяются специальные ограничения, для обычной продажи есть два основных альтернативных способа уменьшить доход.

Имущественный вычет до 1 000 000 ₽

Доход от продажи квартиры и другой указанной в законе жилой недвижимости можно уменьшить на имущественный вычет — на сумму полученного дохода, но не более 1 000 000 ₽ в целом за налоговый период по соответствующей категории имущества (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вычет в 1 000 000 ₽ не предоставляется отдельно на каждую квартиру, проданную в течение года.

Документально подтверждённые расходы

Вместо фиксированного имущественного вычета можно уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением проданного имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Один и тот же доход нельзя одновременно уменьшить и на фиксированный вычет в 1 000 000 ₽, и на полную сумму расходов на приобретение.

Если квартира получена по наследству или в дар

Если при получении квартиры в дар НДФЛ был исчислен и уплачен, при последующей продаже при соблюдении условий ст. 220 НК РФ можно учитывать документально подтверждённую сумму, с которой был исчислен и уплачен налог при получении подарка. Сам уплаченный налог в качестве расхода не вычитается.

Если при наследовании или дарении налог при получении имущества не взимался благодаря соответствующему освобождению, при дальнейшей продаже можно при выполнении условий закона учитывать документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на приобретение объекта.

Прежнюю покупную цену нельзя вычесть автоматически: нужно проверить документы наследодателя или дарителя и применение им этих расходов при налогообложении. Ранее учтённые расходы повторно использовать нельзя, кроме прямо установленных исключений для имущественных вычетов при покупке жилья и по процентам (ст. 220 НК РФ).

Можно ли использовать остатки других вычетов

В том же налоговом периоде Налоговый кодекс позволяет в установленных случаях учитывать при определении базы от продажи имущества неиспользованную часть некоторых стандартных, социальных и имущественных вычетов, если они не были полностью учтены при основной и некоторых специальных налоговых базах.

Такое уменьшение ограничено размером базы от продажи (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Самостоятельно придумывать очерёдность таких вычетов не нужно. Она должна определяться действующими правилами соответствующих статей Налогового кодекса.

Если продаётся доля, отдельный разбор налога при продаже доли квартиры помогает проверить относящиеся к ней условия.

Какие ставки действуют для налогового резидента

Налоговое резидентство определяется не гражданством. По общему правилу резидентом признаётся человек, который фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Закон предусматривает специальные правила и исключения, в частности для некоторых краткосрочных выездов на лечение или обучение и для отдельных категорий лиц. Поэтому итоговый статус за нужный налоговый период нужно определять по правилам закона (ст. 207 НК РФ).

Чтобы выбрать ставку, нужно учитывать не только эту квартиру. Закон предписывает сложить за год определённые налоговые базы — то есть суммы для расчёта налога после применимых уменьшений. Их общий итог называется совокупностью налоговых баз.

В обычной ситуации сначала проверьте, были ли в том же году облагаемые доходы от продажи другого имущества, получения имущества в дар или проценты по вкладам в российских банках. Если были, для порога учитывается не вся полученная сумма, а налоговая база соответствующего дохода после применимых уменьшений.

Перечень этим не ограничен. Если вы получали выплаты по страхованию, пенсионному обеспечению или долгосрочным сбережениям либо у вас были инвестиционные доходы, выполните отдельную проверку остальных баз. Если таких доходов не было, переходите к ставкам ниже.

Не складывайте все поступления на счёт: необлагаемые доходы не становятся базой только из-за получения денег. Если помимо продажи у вас есть инвестиционные или иные перечисленные доходы, соберите налоговые сведения от банков, брокеров и других плательщиков. При неясной категории попросите ФНС определить состав баз по этим сведениям до окончательного расчёта.

Если соответствующая совокупность таких баз за год:

• не превышает 2 400 000 ₽ — применяется ставка 13%;
• превышает 2 400 000 ₽ — налог составляет 312 000 ₽ плюс 15% с суммы превышения.

15% применяется не ко всей базе, а только к части выше 2 400 000 ₽ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Обычная зарплата относится к другой группе налоговых баз, поэтому её нельзя просто прибавить к базе от продажи квартиры для проверки этого порога.

Дивиденды учитываются отдельно: их базу не прибавляют к перечисленным остальным базам для этого порога (п. 1.1 ст. 225 НК РФ).

Что меняется, если продавец — налоговый нерезидент

Если продавец не является налоговым резидентом России, к нему нельзя автоматически переносить расчёт резидента со ставками 13% и 15% и резидентскими способами уменьшения дохода.

Но сам статус нерезидента не отменяет освобождение по минимальному сроку владения. Сначала всё равно нужно проверить ст. 217.1 НК РФ. Если доход освобождён, одна только нерезидентность не создаёт налог по ставке 30% (ст. 217.1 НК РФ).

Если освобождения нет, для обычной облагаемой продажи российской недвижимости нерезидентом применяется ставка 30%, если конкретный доход не подпадает под специальное исключение. Для обычной продажи квартиры отдельной пониженной ставки в соответствующем перечне нет (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Имущественный вычет в 1 000 000 ₽ и уменьшение на расходы по приобретению, предусмотренные для резидентской базы от продажи имущества, нельзя без дополнительного основания обещать нерезиденту (ст. 210 НК РФ).

Что меняется при статусе иностранного агента

С 2026 года для физического лица, которое имело статус иностранного агента хотя бы 1 день налогового периода, в котором получен соответствующий доход, действует специальный налоговый режим.

Для таких доходов установлена ставка 30%. Кроме того, для этого лица не применяются обычные освобождения по доходам от продажи имущества и налоговые вычеты в той части, в которой их исключают действующие нормы (ст. 224 НК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ, ФНС: изменения 2026 года).

Поэтому к такой продаже нельзя автоматически применять обычную схему резидента с освобождением по сроку владения, расходами и ставками 13% и 15%.

Сквозной пример: квартира за 6 000 000 ₽ при кадастровой стоимости 10 000 000 ₽

Если коэффициент равен 0,7

Если коэффициент равен 1

Таким образом, одна и та же реальная цена сделки — 6 000 000 ₽ — при этих допущениях приводит к разному налоговому результату из-за применимого коэффициента.

Договорная цена при этом остаётся ценой сделки: кадастровая величина используется для налогового расчёта и не становится обязательной минимальной ценой квартиры.

Проверьте свою сделку по шагам

Перед расчётом НДФЛ соберите данные в такой последовательности.

1. Фактическая цена и даты платежей

   Запишите суммы и даты поступления денег. При платежах в разные годы выполните описанный выше порядок обращения в ФНС для многолетней рассрочки.

2. Дата государственной регистрации перехода права

   Она нужна для определения года кадастровой стоимости и применимого регионального коэффициента.

3. Основание и дата приобретения квартиры

   Проверьте минимальный срок владения с учётом специальных правил для наследства, ДДУ, уступки и других применимых ситуаций.

4. Возможное полное освобождение

   Если вы рассчитываете на семейную льготу, проверяйте весь набор условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, а не отдельные признаки.

5. Историческая кадастровая стоимость

   Получите значение, которое подлежало применению на нужную по ст. 214.10 НК РФ дату. Текущая стоимость объекта может быть другой.

6. Региональная привязка продавца

   Определите место жительства, а при его отсутствии — другое место постановки на налоговый учёт, которое было актуально на дату регистрации перехода права.

7. Региональный коэффициент

   Проверьте закон соответствующего субъекта РФ. Не выбирайте коэффициент только по адресу квартиры.

8. Доход для НДФЛ

   В обычной ситуации с полной оплатой в одном налоговом периоде сравните фактический доход с кадастровой стоимостью × применимый коэффициент.

9. Допустимое уменьшение дохода

   Если вы налоговый резидент и специальных ограничений нет, проверьте, какой из доступных вариантов применим: фиксированный имущественный вычет или документально подтверждённые расходы. Для наследства и дарения действуют дополнительные правила.

10. Налоговый статус

    Проверьте налоговое резидентство и специальные ограничения, в том числе наличие статуса иностранного агента в соответствующем налоговом периоде.

11. Налоговая база и ставка

    Только после предыдущих шагов определяйте базу и применяйте ставку.

12. Декларация и срок уплаты

    Установите налоговый период с учётом даты фактического получения денежного дохода и проверьте обязанность подать 3-НДФЛ.

    Так проще не перепутать четыре разные величины: цену в договоре, налоговый доход, налоговую базу и сам налог.

Когда подавать 3-НДФЛ и платить налог

Если доход от продажи подлежит декларированию, декларацию 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, следующего за соответствующим налоговым периодом. Самостоятельно исчисленный налог уплачивают не позднее 15 июля того же года (ст. 229 НК РФ, ст. 228 НК РФ).

Если деньги получены не в том году, в котором зарегистрирован переход права, нельзя автоматически определять декларационный год только по регистрации. Сначала нужно установить год фактического получения денежного дохода по ст. 223 НК РФ.

Нулевая налоговая база не всегда отменяет декларацию

Когда доход укладывается в фиксированный имущественный вычет

В предусмотренных п. 4 ст. 229 НК РФ случаях доход от продажи недвижимости можно не указывать в декларации, если налогоплательщик имеет право на фиксированный имущественный вычет и общая сумма соответствующих доходов за год не превышает его предельный размер.

Для недвижимости сумму дохода для этой проверки определяют после применения кадастрового правила ст. 214.10 НК РФ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Поэтому правило «продал квартиру дешевле 1 000 000 ₽ — декларация не нужна» без дополнительной проверки неверно.

Если же продажа полностью освобождена по ст. 217.1 НК РФ — например, истёк применимый минимальный срок владения или полностью выполнены условия семейного освобождения, — такой освобождённый доход сам по себе декларировать не требуется.

Подробная проверка освобождения от НДФЛ

Не начинайте с формулы «кадастровая стоимость × 0,7». Сначала нужно определить, освобождён ли доход от продажи.

По общему федеральному правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ после истечения минимального срока владения. В специальных случаях этот срок составляет 3 года, в остальных — 5 лет. При этом субъект РФ вправе уменьшить минимальный срок, в том числе до 0, для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов (ст. 217.1 НК РФ).

Когда федеральный минимальный срок составляет 3 года

3-летний срок применяется, в частности, если:

• квартира получена по наследству;
• квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
• имущество получено от личного фонда при предусмотренных законом условиях;
• право возникло в результате приватизации;
• жильё получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• продаваемое жильё отвечает условиям для «единственного жилья».

Наследство и дарение здесь нельзя объединять в одно правило о родстве. При наследовании родство с наследодателем не является условием 3-летнего срока. При дарении такое условие есть: даритель должен быть членом семьи или близким родственником (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если квартира получена по наследству, срок владения обычно считают не с даты регистрации права наследника, а со дня открытия наследства — как правило, со дня смерти наследодателя. Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику с этой даты независимо от момента государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Что считается «единственным жильём»

Для 3-летнего срока по этому основанию ситуацию проверяют на дату государственной регистрации перехода права к покупателю.

У продавца не должно быть другого жилого помещения или доли в нём. При этом учитывается и совместная собственность супругов.

Есть исключение для жилья, купленного незадолго до продажи. Другое жильё, которое налогоплательщик и/или его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до государственной регистрации перехода права на продаваемое жильё, при этой проверке не учитывается (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Поэтому формулы «это моя единственная квартира — значит достаточно владеть 3 года» недостаточно. Нужно проверить имущество обоих супругов и даты приобретения другого жилья.

Когда срок владения начинается не с регистрации нынешнего права

Для ряда ситуаций действуют специальные правила.

Если жильё приобреталось по договору участия в долевом строительстве — ДДУ — или по другому указанному в законе договору, связанному с долевым строительством, либо по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе — ЖСК, срок владения жильём исчисляется с даты полной оплаты его стоимости. Доплата после ввода дома из-за увеличения площади для этого правила не учитывается.

При уступке права требования по ДДУ срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости прав требования по договору уступки.

Для других названных ситуаций установите исходную дату по документам:

• Раздел, перепланировка, реконструкция или выдел доли из жилья: учитывается срок владения исходным жилым помещением или долей в этом исходном жилом помещении. Найдите дату приобретения исходного права.
• Объединение помещений: срок считают от приобретения последнего из объединённых помещений. Если к нему применимо правило полной оплаты по договору строительства, проверьте эту дату.
• Доли по материнскому капиталу или обязательному условию бюджетного финансирования: проверьте дату приобретения объекта владельцем сертификата, получателем бюджетных средств и/или его супругом. Для соответствующего жилья по договору строительства применяется предусмотренная законом дата полной оплаты.
• Возврат недвижимости учредителю личного фонда: если учредитель ранее передал её фонду, учитываются периоды владения до передачи, у фонда и после возврата. При получении учредителем от фонда другого имущества проверьте дату приобретения этого имущества самим фондом.

Если документы не позволяют установить нужную исходную дату, передайте ФНС цепочку приобретения и регистрации. Не считайте срок автоматически от последней записи ЕГРН (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Поэтому дата последней регистрации права не всегда является датой, с которой начинается минимальный срок владения.

Если новую квартиру предоставили взамен прежней

Здесь тоже нет универсального правила, по которому сроки владения старой и новой квартирой всегда складываются.

Налоговый кодекс прямо устанавливает специальное правило для жилья, предоставленного в связи с московской реновацией.

В 2026 году Конституционный Суд РФ распространил специальный подход и на определённые другие случаи. Прежнее право должно быть прекращено по решению органа публичной власти. Это решение должно предусматривать или допускать прекращение права помимо воли гражданина. Для любой замены жилья такое правило автоматически не действует.

До изменения законодательства действует дополнительное условие. Многоквартирный дом, где находилось прежнее жильё, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само жильё не было признано непригодным для проживания. Сохраните именно эту развилку при проверке документов. Регион может установить более благоприятный минимальный срок в пределах полномочий по Налоговому кодексу (Постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2026 № 26-П).

Если квартиру предоставили взамен другого жилья по решению властей, проверяйте конкретное основание прекращения прежнего права и получения нового жилья. Ориентироваться только на дату новой регистрации нельзя.

Отдельное освобождение для семей с детьми

Продажа жилья может освобождаться от НДФЛ и до истечения минимального срока владения по специальному правилу для семей с детьми. Но наличия 2 детей и покупки более просторной квартиры недостаточно. Нужно одновременно выполнить весь набор условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Быстрая проверка, стоит ли разбирать семейную льготу:

1. Подходит ли состав семьи под правило о 2 детях и их возрасте, обучении или недееспособности? Если нет, это освобождение не применяется.
2. Успеваете ли приобрести и зарегистрировать новое жильё либо полностью оплатить предусмотренный законом договор строительства в календарном году регистрации перехода права на проданное жильё или не позднее 30 апреля следующего года? Если нет, условие не выполнено.
3. Если обе проверки пройдены, проверьте ниже все остальные условия: допустимых приобретателей, увеличение площади или кадастровой стоимости, предел 50 000 000 ₽, другое жильё семьи и одновременную продажу детских долей. Первые два ответа «да» ещё не подтверждают льготу.

1. Кто должен быть в семье

Налогоплательщик и/или его супруг должны быть родителями или усыновителями не менее 2 детей:

• младше 18 лет;
• младше 24 лет, если ребёнок учится очно в организации, ведущей образовательную деятельность;
• независимо от возраста, если ребёнок признан судом недееспособным.

Правило может применяться и тогда, когда сам налогоплательщик является одним из таких детей.

Возраст обычно определяют на дату государственной регистрации перехода права на проданное жильё. Для ребёнка, который родился уже после этой регистрации, специальная норма позволяет определить возраст на 30 апреля следующего календарного года.

2. Когда и кем должно быть приобретено новое жильё

Новое жильё может приобрести сам продавец, его супруг и/или дети, которые соответствуют возрастным условиям, условиям обучения или недееспособности, описанным выше. Если продавец сам является одним из таких детей, приобретателями могут быть он сам, его родители (усыновители) и/или другие отвечающие этим условиям дети этой семьи. Иные родственники не включаются в этот круг только на основании родства.

В календарном году регистрации перехода права на проданное жильё или не позднее 30 апреля следующего года эти приобретатели должны:

• приобрести другое жилое помещение или долю по договору купли-продажи или мены с государственной регистрацией перехода права;
• либо полностью оплатить приобретаемое жильё или долю по ДДУ, договору инвестирования долевого строительства, другому предусмотренному законом договору, связанному с долевым строительством, или договору участия в жилищно-строительном кооперативе.

Доплата после ввода дома из-за увеличения площади не учитывается при проверке условия о полной оплате.

3. Новое жильё должно быть больше по площади или кадастровой стоимости

С учётом совокупных семейных долей должно выполняться хотя бы одно из двух условий:

• общая площадь приобретённого жилья больше общей площади проданного;
• или кадастровая стоимость приобретённого жилья больше кадастровой стоимости проданного.

Не требуется одновременно превысить и площадь, и кадастровую стоимость.

Если необходимую кадастровую стоимость нельзя определить в предусмотренном законом порядке, условие проверяют по площади.

4. Стоимость всего проданного жилья — не более 50 000 000 ₽

Если кадастровую стоимость можно определить, кадастровая стоимость всего проданного жилого помещения не должна превышать 50 000 000 ₽.

Это условие проверяют по всему объекту независимо от размера доли, которую продаёт конкретный налогоплательщик.

5. Нужно проверить другое жильё семьи

Проверьте другое жильё на дату государственной регистрации перехода права на проданное помещение:

1. Сложите доли продавца, его супруга и несовершеннолетних детей, включая усыновлённых, в другом жилом помещении.
2. Если их общий размер больше 50%, сравните другое жильё с новым приобретаемым жильём.
3. Льгота не применяется, если площадь другого жилья больше площади нового или его кадастровая стоимость больше кадастровой стоимости нового. Для этой проверки размер приобретаемой доли продавца не меняет сравнение.

Доля ровно 50% не равна «более 50%».

Если налогоплательщик сам является ребёнком, подходящим под условия этой льготы, при проверке учитывается также жильё его родителей.

6. Что происходит с долями детей и подопечных

Закон предусматривает производное освобождение для долей детей, включая усыновлённых, и подопечных. Если доля самого налогоплательщика освобождается по этому правилу, доли детей и подопечных также могут освобождаться, когда их продают одновременно с долей налогоплательщика.

Практический вывод: семейную льготу нужно проверять целиком. Ни наличие 2 детей, ни покупка нового жилья, ни увеличение площади сами по себе ещё не означают освобождение от НДФЛ.

Если у вас были другие доходы для расчёта порога

Здесь собраны категории других доходов, которые нужно проверить для порога. Сюда относятся и облагаемая продажа другого имущества, и облагаемый подарок, и выплаты или инвестиционные доходы. Если такие доходы у вас были, сопоставьте их с перечнем ниже; не прибавляйте их к базе квартиры автоматически без проверки собственных правил.

Вместе с базой продажи квартиры могут учитываться облагаемые суммы от продажи другого имущества и получения имущества в дар, проценты по российским банковским вкладам, выплаты по страхованию, пенсионному обеспечению и договорам долгосрочных сбережений.

В этот круг также входят предусмотренные законом базы:

• по ценным бумагам, производным финансовым инструментам, операциям РЕПО и займа ценными бумагами, включая операции на индивидуальном инвестиционном счёте;
• по облагаемым доходам от реализации долей участия в российских организациях и по доходам в виде материальной выгоды при их приобретении;
• по цифровым финансовым активам, соответствующим цифровым правам и операциям с цифровой валютой.

Для каждого вида сначала применяются его собственные правила налогообложения и уменьшений (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Возьмите налоговые сведения у банка, брокера, страховщика или другого плательщика. Сверяйте вид дохода и сумму базы, а не все поступления на счёт. Если определить категорию не удаётся, передайте эти сведения ФНС для уточнения состава баз.

Реальная низкая цена и фиктивное занижение — разные ситуации

Кадастровое правило само по себе ограничивает налоговый эффект искусственно низкой цены. Кроме того, если документы используются для прикрытия другой сделки или иных реальных условий, в зависимости от доказанных обстоятельств может возникнуть вопрос о правилах о притворной сделке (ст. 170 ГК РФ).

Поэтому указать в договоре сумму ниже фактической оплаты — не законный способ решить вопрос с налогом.

Как указать согласованную цену и условия оплаты, разобрано в отдельной статье о договоре купли-продажи квартиры.

Что, если реальная цена намного ниже рыночной

Ни 70%, ни 100% кадастровой стоимости не являются автоматической гражданско-правовой границей, ниже которой сделка становится недействительной.

Кадастровый коэффициент нужен для налогового расчёта. Для других рисков могут иметь значение рыночная стоимость и конкретные обстоятельства сделки.

Например, при банкротстве продавца сделка при наличии установленных законом условий может оспариваться из-за неравноценного встречного исполнения. Но низкая цена сама по себе не означает автоматической недействительности (ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ).

Если цена заметно ниже рыночной и у продавца есть обстоятельства, способные повлиять на устойчивость сделки, этот риск нужно анализировать отдельно. Налоговый порог из ст. 214.10 НК РФ такой анализ не заменяет.

Что делать, если кадастровая стоимость кажется завышенной

Сначала получите кадастровую стоимость, которая применима именно к нужной продаже и нужной дате. Не сравнивайте цену сделки с сегодняшним значением, если для налогового расчёта требуется историческое.

Кадастровую стоимость можно пересматривать в предусмотренном законом порядке. Но это отдельная процедура: для неё важны основание пересмотра, оценка, документы, компетентный орган и дата, с которой изменённая стоимость начинает применяться.

Поэтому последующее изменение кадастровой стоимости не стоит автоматически воспринимать как основание для пересчёта уже прошедшего налогового периода. Для этого нужно отдельно проверять юридическое действие результата пересмотра во времени.

Что важно запомнить