Продажа квартиры с двумя собственниками

Человек может владеть квартирой не только единолично, но и вместе с другим человеком. В этом случае сособственники должны вместе решать все вопросы, касающиеся распоряжения жилым помещением. Если хозяева решат продать общую недвижимость, то им понадобится сделать это юридически грамотно, – иначе сделка окажется недействительной. Так как же осуществляется отчуждение квартиры, которой владеет 2 собственников?

✅ Формы владения общей квартирой

Законодательство РФ устанавливает 2 основных формы владения общей квартирой. Это:

1. Долевое владение. За каждым сособственником закреплена именно его доля в праве общей долевой собственности на квартиру. Это может быть 1/2, 1/6/ 1/9 доли и т.д. Доли, которыми владеют собственники, указываются в официальных документах на недвижимость (например, в выписке из ЕГРН).
2. Совместное владение. За сособственниками документально не закрепляются никакие точные доли. Хозяева владеют, пользуются и распоряжаются квартирой как единым жилым помещением. К совместному имуществу автоматически причисляется имущество, нажитое супругами во время брака. Совместную форму владения всегда можно перевести в долевую форму владения. Для этого совладельцам необходимо либо обратиться в суд, либо составить специальное соглашение о распределении долей в добровольном порядке. Обычно при выделении долей используется принцип равенства (например, каждому из 2 собственников достается по ½ доли). Однако при желании совладельцы могут не следовать этому правилу и установить иные пропорции.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Именно от того, как собственники владеют общей квартирой, и будет зависеть ход всей сделки. Чтобы установить, какая форма владения официально установлена в вашей квартире, изучите документацию на жилое помещение (правоподтверждающий документ, т.е. выписку из ЕГРН, и правоустанавливающий документ, т.е. договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и пр.).

✅ Как продать квартиру с двумя собственниками

Если квартирой владеет несколько человек, то продажа будет проходить в нестандартном формате. Здесь существуют следующие варианты.

🔻 Если собственники владеют квартирой как долевой собственностью

Содольщики могут принять решение продать квартиру вместе – одному и тому же человеку. Это наиболее простой, легкий и комфортный вариант. Сторонам не нужно совершать никаких сторонних и дополнительных манипуляций. Продавцы просто находят заинтересованного Покупателя (или нескольких Покупателей) и составляют единый договор купли-продажи. Необходимо, чтобы в тексте договора каждый сособственник был обозначен как «Продавец». Оба Продавца ставят в договоре свои подписи.

Иногда бывает так, что 1 собственник хочет продать квартиру, а 2 собственник не хочет этого делать. Если совладелец не идет на переговоры, то Продавец сможет продать лишь свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Однако перед этим Продавцу понадобится учесть право преимущественной покупки. Согласно ст. 250 ГК РФ, сначала собственность должна быть предложена другому содольщику. Такое предложение оформляется в виде письменного уведомления, которое отдается или пересылается сособственнику.

Право преимущественной покупки необходимо учитывать даже тогда, когда Продавцы решают продать квартиру одному и тому же Покупателю, но сделать это по разным и обособленным договорам.

После передачи или отправки письменного уведомления возможны следующие исходы:

1. Совладелец соглашается выкупить долю. Тогда Продавец должен будет продать долю именно ему. Между сторонами составляется стандартный договор купли-продажи, и сделка проходит в обычном порядке.
2. Совладелец отказывается или не изъявляет никакой заинтересованности в выкупе доли в течение 1 месяца. Тогда Продавец получает возможность продать свою долю постороннему Покупателю. Между Продавцом и Покупателем составляется стандартный договор купли-продажи, и сделка проходит в обычном порядке.

У Продавца, который отчуждает только долю, всегда должно иметься документальное подтверждение того, что он учел статью 250 ГК РФ. Вот, какие документы подтверждают соблюдение Продавцом права преимущественной покупки:

1. Если совладелец не хочет приобретать ваше имущество, попросите его оформить письменный и нотариально заверенный отказ от выкупа доли.
2. Если совладелец не дает ответа, то Продавцу понадобится сохранить любые материалы, указывающие на то, что со своей стороны он сделал все возможное для оповещения содольщика. Это может быть копия уведомления о грядущей продаже, почтовая квитанция об отправке письма и пр. Самый надежный вариант – обратиться к нотариусу и заказать отправку письма именно через него. Если уведомление не дойдет до адресата, то нотариус выдаст вам свидетельство о невручении письма и о принятии всевозможных мер для извещения сособственника. При безвестной пропаже содольщика вам понадобится обратиться в полицию и подать сюда заявление о розыске. Также сохраните на руках копию этого заявления.

Вы получаете возможность не учитывать право преимущественной покупки, если ранее доли в квартире были выделены в натуре. Натурально выделенная доля – исключительно ваше имущество, которым вы можете пользоваться, владеть и распоряжаться без оглядки на других людей.

Наконец, последний из вариантов – это продажа квартиры разным Покупателям. Если собственники хотят заключить договоры с разными приобретателями, то здесь необходимо учитывать право преимущественной покупки. Т.е. сначала каждый из собственников предлагает свою долю совладельцу. Далее оба собственника взаимно отказываются от выкупа долей и передают друг другу соответствующие письменные отказы. Только после этого каждый собственник получает возможность перейти к составлению договора купли-продажи конкретно со своим Покупателем.

🔻 Если собственники владеют квартирой как совместной собственностью

Если доли не разделены между совладельцами, то это – совместная собственность. Обычно понятие «совместной собственности» связывается с понятием «брака». Если супруги приобретают квартиру на момент действительности своего брака, то эта квартира автоматически становится совместно нажитой собственностью. При этом не важно, на чье имя оформлена недвижимость.

Впоследствии такую недвижимость можно продать следующими способами:

1. Получить письменное и нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки.
2. Если супруг/супруга не предоставляет своего согласия на продажу, то совместную собственность понадобится переквалифицировать в долевую собственность. После того, как доли будут разграничены, гражданин сможет продать свою часть имущества по всем правилам, характерным для долевой собственности (включая право преимущественной покупки и т.д.).

Даже если в настоящий момент времени супруги уже разведены, недвижимость, которую они приобретали во время брака, все еще считается совместно нажитой собственностью. Так что при желании продать квартиру Продавец все равно должен будет либо получать согласие от своего бывшего партнера, либо делить имущество на доли.

Письменное и нотариально заверенное согласие на продажу от супруга/супруги не требуется только в следующих случаях:

1. Супруги заранее составили брачный договор, в котором оговорили, что квартира № … по адресу … принадлежит только мужу или только жене. В этой ситуации собственнику не нужно будет согласовывать планируемую продажу ни с кем другим, т.к. он будет выступать единственным и полноправным владельцем жилья.
2. Квартира досталась только мужу или только жене до вступления в брак. Однако здесь существуют прецеденты, – супруг может доказать, что впоследствии он принимал большое участие в судьбе жилого помещения. Например, помогал в проведении дорогостоящего ремонта, оплате задолженностей за квартиру и т.д. Если дело дойдет до судебного разбирательства, то суд вполне может встать на сторону такого супруга и даже признать спорную квартиру совместной собственностью (несмотря на то, что формально она была приобретена до брака).
3. Квартира досталась только мужу или только жене в качестве наследства (не важно – до или после вступления в брак).
4. Квартира досталась только мужу или только жене в качестве подарка (не важно – до или после вступления в брак).
5. Квартира была приватизирована одним из супругов, в то время как второй супруг отказался от участия в приватизации. Здесь все просто – отказавшийся человек не является собственником, а, значит, спрашивать его согласия или разрешения на продажу не нужно. Однако помните, что человек, отказавшийся от участия в приватизации, все равно сохраняет право пожизненного проживания в приватизированной квартире. Это может стать препятствием при поиске Покупателя.

В случае с совместно нажитой собственностью договор купли-продажи могут подписывать как оба Продавца, так и только один Продавец. Однако если это делает лишь один собственник, он должен показать Покупателю письменное и нотариально заверенное согласие на проведение сделки от второго собственника.

✅ Документы, необходимые при продаже квартиры с двумя собственниками

Комплект документов будет несколько отличаться в зависимости от того, как именно отчуждается квартира. Существует стандартный перечень документов, который требуется для любой сделки купли-продажи недвижимости:

1. Правоустанавливающий документ на жилье (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о приватизации и т.д.).
2. Правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН).
3. Договор купли-продажи между Продавцом и Покупателем.
4. Паспорта всех участников сделки (Продавцов, Покупателей).
5. Кадастровый и технический паспорт на квартиру.
6. Выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
7. Архивная выписка из домовой книги, где содержатся сведения о прописанных и временно выписанных лицах.

Другие документы предоставляются опционально и при определенных обстоятельствах:

1. Если продается не вся квартира, а только невыделенная в натуре доля – подтверждение того, что Продавец учел право преимущественной покупки. Подтверждениями выступают письменный и нотариально заверенный отказ совладельца от приобретения, свидетельство нотариуса об отправке совладельцу письма определенного содержания и т.д.
2. Если продается квартира, относящаяся к совместно нажитому имуществу, – письменное и нотариально заверенное согласие супруга либо брачный договор.
3. Если продается квартира, которой полностью или частично владеет несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин, – согласие Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки. От собственника 14-18 лет также понадобится получить его собственное письменное согласие на проведение сделки.

✅ Как составить договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками

После сбора всех необходимых документов стороны могут переходить к составлению договора купли-продажи квартиры. ДКПК не имеет установленного государственного образца, однако сюда рекомендуется включать следующую информацию:

1. Дата и место составления договора.
2. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца. Если Продавцов несколько (например, супруг и супруга, которые вместе продают совместно нажитую собственность), то вписываются персональные сведения каждого из них.
3. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя.
4. Идентификационное описание квартиры (адрес, этаж расположения, общий метраж, жилая площадь, нежилая площадь и т.д.). Если квартира разделена на доли, необходимо указать, какой долей владеет каждый сособственник.
5. Стоимость квартиры. Стоимость необходимо рассчитать заранее, еще на этапе сбора документов и подготовки сделки к ее проведению. Продавец может установить стоимость квартиры, если проанализирует ситуацию на рынке недвижимости или обратится к услугам независимого оценщика.
6. Порядок внесения средств за квартиру. Здесь описывается, как, когда и в какой валюте Покупатель должен уплатить деньги Продавцу. Стороны могут договориться о наличном расчете, о расчете через банковскую ячейку, о расчете через аккредитивный счет. Продавец и Покупатель самостоятельно устанавливают, на каком этапе сделки деньги подлежат уплате – до перерегистрации права собственности в Росреестре или после нее.
7. Права и обязанности сторон.
8. Ответственность за нарушение установленных договоренностей.
9. Порядок разрешения конфликтов и споров.
10. Пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре.
11. Пункт, подтверждающий дееспособность и вменяемость сторон.
12. Подписи участников сделки.

Когда происходит продажа квартиры с двумя собственниками, участникам сделки понадобится подготовить как минимум 4-5 оригинальных экземпляров договоров. 2 экземпляра – каждому сособственнику, 1 экземпляр – Покупателю, 1 экземпляр – нотариусу и еще 1 экземпляр – Росреестру. Если в сделке участвует больше Продавцов или Покупателей, то на каждого из них понадобится составить дополнительный оригинальный договор.

После подписания договора и его заверения у нотариуса (последнее – при необходимости) Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ со всеми документами. За регистрацию 1 договора купли-продажи понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Переход права собственности будет зарегистрирован госслужащими в течение 3-12 дней (в зависимости от обстоятельств и условий подачи). Наиболее быстро регистрируются договоры, которые уже были проверены и заверены нотариусом.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Начиная с 01.02.2019 года, в обязанности нотариуса входит самостоятельная подача документов в органы Росреестра для перерегистрации права собственности. Нотариус должен обратиться в Росреестр в течение 1-2 дня после того, как им будет заверен договор купли-продажи. По закону за эту услугу не нужно платить никаких дополнительных средств, – только госпошлину за нотариальное удостоверение и госпошлину Росреестра.

✅ Скачать образцы договоров

Скачать образец договора купли-продажи квартиры: два продавца и один покупатель

Скачать образец договора купли-продажи квартиры: два продавца и два покупателя

✅ Нужен ли нотариус

В одних случаях нотариальное удостоверение сделки будет являться обязательным требованием, а в других случаях – дополнительной опцией, к которой стороны могут прибегнуть по своему желанию. Обратите внимание:

1. Если сделка проводится с долевой собственностью, то заверение ДКПК у нотариуса необходимо. При этом может отчуждаться как весь объект недвижимости (по согласию сособственников), так и невыделенная в натуре доля. Нотариальное удостоверение будет нужно в обоих этих случаях.
2. Если сделка проводится с совместной собственностью, то заверение ДКПК у нотариуса необязательно.

✅ Тарифы за нотариальное удостоверение сделки

Если заверение ДКПК у нотариуса обязательно, то сторонам понадобится уплатить за процедуру 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей. Этот тариф указывается в п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ. Дополнительно оплачивается техническая работа нотариата (подготовка текста договора, его вычитка на отсутствие формальных и содержательных ошибок и т.д.). Техническая работа нотариата обойдется сторонам в 2000-10000 рублей.

Если заверение ДКПК у нотариуса необязательно по закону, то нотариальные тарифы оказываются следующими (п. 1 ч. 1 ст. 22.1 НК РФ):

✅ Уплата НДФЛ

После получения выручки Продавцу понадобится уплатить в государственную казну НДФЛ – налог на доходы физических лиц в размере 13%. Здесь существуют определенные правила:

1. От уплаты налога освобождается собственник, который владел квартирой или долей квартиры более 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
2. От уплаты налога освобождается собственник, который владел квартирой или долей квартиры более 3 лет при условии, что квартира или доля была получена им в качестве наследства, дара, по договору приватизации или по договору ренты (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Также Продавец имеет право на получение имущественного налогового вычета суммой до 1 млн. рублей. Здесь важно понимать, что если 2 собственника будут проводить 1 сделку, то налоговый вычет будет разделен между ними пропорционально их долям. А вот если 2 собственника будут проводить 2 обособленные и автономные сделки, то каждый из них сможет получить отдельный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей (т.е. итого – 2 млн. рублей).

✅ Что нужно знать при продаже коммунальной квартиры

Сегодня коммунальные квартиры все еще продолжают существовать в некоторых небольших городах РФ. «Коммуналки» представляют собой большие жилые помещения с 6 или даже 9 комнатами, в которых проживают сразу несколько семей.

Может ли владелец коммунальной комнаты продать ее Покупателю? Теоретически да, однако, собственнику понадобится однозначно установить, как именно он владеет своим имуществом. Если речь идет про владение невыделенной доли, то долю сначала понадобится предложить остальным содольщикам (т.е. учесть право преимущественной покупки). Если же речь идет про владение выделенной в натуре доли (с отдельным входом, автономными системами коммуникаций и пр.), то учитывать право преимущественной покупки не нужно. Комнату сразу же можно продать постороннему Покупателю.

Для владельцев комнат в коммунальной квартире выгоднее договориться и продать свое имущество вместе. Если разрозненные комнаты и квадратные метры будут объединены и отчуждены в пользу 1 человека, то от сделки удастся выручить больше средств. Целый объект недвижимости окажется на 1/3 дороже, чем отдельные комнаты.

Если потенциальный Покупатель имеет тяжелое хроническое заболевание, указанное в Постановлении Правительства РФ от 16 июня 2006 г. №378, то жильцы коммунальной квартиры вправе запретить проведение сделки. Именно им, а не Продавцу, впоследствии придется проживать с человеком, который может быть болен туберкулезом, эпилепсией с частыми припадками, обостряющимися психическими расстройствами и т.д. Жильцы будут вправе отстаивать свои интересы в суде и, скорее всего, закон окажется именно на их стороне.

Продажа квартиры с двумя собственниками – это сложная процедура, которая имеет множество правовых нюансов. Если вы не учтете мнение своего совладельца и не позаботитесь о грамотном оформлении всех документов, то это приведет к судебным разбирательствам и возможному оспариванию сделки. Не знаете, как осуществить куплю-продажу конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.