Как продавцу провести сделку с квартирой, где зарегистрирован жилец

Продать квартиру, в которой зарегистрирован другой человек, можно. Сама регистрация по месту жительства не запрещает продажу и не делает жильца собственником. Но прежде чем заключать договор, нужно выяснить, сможет ли этот человек сохранить право проживания после смены владельца.

Если такое право сохраняется, покупатель должен об этом знать, а сведения о жильце и его праве нужно указать в договоре. Если права остаться нет, продавцу всё равно предстоит решить вопрос с выездом и снятием человека с регистрационного учёта. Сама продажа квартиры не гарантирует, что жилец освободит её.

Поэтому до получения аванса стоит проверить, кто зарегистрирован в квартире, на каком основании эти люди проживают и готовы ли они выехать. Пока это не выяснено, обещать покупателю квартиру без жильцов рискованно.

Чем регистрация отличается от права проживания

В разговоре часто говорят, что человек «прописан» в квартире. Но для продажи важно различать три обстоятельства:

• Регистрация. Человек числится зарегистрированным в квартире по месту жительства или пребывания.
• Фактическое проживание. Человек действительно живёт в квартире, независимо от того, что указано в сведениях о регистрации.
• Право пользования. У человека есть законное или договорное основание пользоваться квартирой, в том числе, в отдельных случаях, после её продажи.

Эти обстоятельства могут совпадать, но не обязательно. Например, человек может оставаться зарегистрированным, хотя у него нет права требовать сохранения проживания после продажи. Бывает и обратная ситуация: квартира переходит новому собственнику, а право пользования другого человека сохраняется.

Право собственности и право пользования жилым помещением — разные вещи. По общему правилу при переходе права собственности прекращается право пользования бывшего собственника и членов его семьи, если закон не предусматривает другого (ст. 292 ГК РФ).

Поэтому продавцу важно не просто узнать, кто зарегистрирован, а установить, какие права есть у каждого жильца. От этого зависит, можно ли передать квартиру свободной, потребуется ли отдельное урегулирование вопроса или покупатель приобретёт жильё с человеком, сохраняющим право проживания.

Что проверить перед продажей квартиры

Лучше разобраться с зарегистрированными жильцами ещё до размещения объявления или получения аванса. Тогда будет понятно, какие условия можно предложить покупателю и что потребуется сделать до передачи квартиры.

1. Получите сведения о зарегистрированных жильцах

   Сначала выясните, кто зарегистрирован в квартире. Проверьте не только количество людей, но и характер регистрации: постоянная она или временная.

   Обратите внимание, нет ли среди зарегистрированных людей, о которых вы не знали или чьё положение вам непонятно. Например, человек мог давно перестать жить в квартире, но остаться зарегистрированным.

   Получите подтверждённые сведения о регистрации. Одних устных объяснений недостаточно: они не позволяют надёжно установить, кого затронет сделка.

2. Разберитесь, на каком основании человек проживает

   Для каждого зарегистрированного жильца нужно выяснить, почему он получил право проживать в квартире и может ли это право сохраниться после продажи.

   В зависимости от ситуации изучите:

   • документы о приватизации квартиры;
   • договоры, на основании которых человек получил право проживания;
   • судебные решения, если вопрос о пользовании жильём уже рассматривался судом;
   • документы о семейных отношениях, если они имеют значение для права пользования.

   Главный вопрос — не сколько человек зарегистрировано, а кто из них вправе требовать сохранения проживания после перехода квартиры к покупателю.

3. Выясните, готов ли жилец выехать

   Если человек согласен освободить квартиру, обсудите с ним дату выезда и срок подачи заявления о снятии с регистрационного учёта. Важные договорённости лучше закрепить письменно и согласовать с покупателем.

   При возможности организуйте выезд, снятие с учёта и передачу квартиры до окончательного расчёта.

   Если жилец отказывается выезжать, сначала выясните причину и проверьте документы о его праве проживания. Не стоит обещать покупателю освобождение квартиры, пока не понятно, как разрешить эту ситуацию.

Как действовать в зависимости от ситуации

После проверки документов можно выбрать порядок подготовки сделки.

УвеличитьУвеличить

Заполненный учебный пример

В DOCX — заполненный учебный пример: Трёхстороннее соглашение о добровольном выезде взрослого жильца. Бланк для самостоятельного заполнения. Выбран добровольный выезд одного совершеннолетнего жильца без сохраняющегося после продажи права пользования; это устанавливается по документам до соглашения, а не самим его текстом. Продавец, Покупатель и Жилец подписывают каждый от своего имени. Связанный договор продажи должен согласованно определять расчёт после освобождения и передачи. Соглашение не заменяет сам договор, акт, снятие с регистрационного учёта или надлежащий судебный порядок. Отказ от приватизации, ребёнок, спорное или сохраняющееся право не покрыты.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

СОГЛАШЕНИЕ О ДОБРОВОЛЬНОМ ВЫЕЗДЕ И ПЕРЕДАЧЕ КВАРТИРЫ

[Место заключения]
[Дата подписания]

[ФИО продавца], паспорт [Реквизиты паспорта продавца — серия и номер], выдан [Реквизиты паспорта продавца — дата выдачи] [Реквизиты паспорта продавца — кем выдан], адрес [Адрес продавца], далее «Продавец», [ФИО покупателя], паспорт [Реквизиты паспорта покупателя — серия и номер], выдан [Реквизиты паспорта покупателя — дата выдачи] [Реквизиты паспорта покупателя — кем выдан], адрес [Адрес покупателя], далее «Покупатель», и [ФИО жильца], паспорт [Реквизиты паспорта жильца — серия и номер], выдан [Реквизиты паспорта жильца — дата выдачи] [Реквизиты паспорта жильца — кем выдан], адрес регистрации [Адрес освобождаемой квартиры], далее «Жилец», согласовали следующее.

1. Соглашение относится к квартире [Адрес освобождаемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], продаваемой по договору [Дата и номер договора продажи]. Жилец совершеннолетний, не собственник квартиры. По представленным и проверенным участниками документам его пользование не сохраняется после продажи; самостоятельных договорных, приватизационных, наследственных или установленных судом оснований пожизненного либо иного сохраняющегося права нет. Соглашение само по себе таких прав не прекращает.

2. Жилец добровольно освобождает квартиру от своих вещей и передаёт имеющиеся у него ключи Продавцу не позднее [Дата добровольного выезда]. Фактический выезд, отсутствие вещей и количество ключей фиксируются отдельным подтверждением с датой и подписями Жильца и Продавца; настоящее соглашение не является подтверждением уже состоявшегося выезда.

3. Не позднее [Дата обращения о снятии с учёта] Жилец обращается в надлежащем порядке за снятием с регистрационного учёта и передаёт Продавцу подтверждение совершённого обращения. Само подписание соглашения не означает снятия с учёта и не заменяет регистрационной процедуры.

4. Продавец сообщает Покупателю о фактическом исполнении пунктов 2–3 с подтверждающими документами. Квартира передаётся Покупателю по акту после проверки освобождения, не позднее [Дата передачи покупателю]. В договоре продажи Стороны согласовали окончательный расчёт после освобождения и передачи; изменять договор продажи это соглашение без надлежащего оформления не может.

5. Плата за обещание выехать и компенсация Жильцу настоящим соглашением не устанавливаются. При неисполнении Продавец незамедлительно сообщает Покупателю; стороны не подтверждают в акте свободную квартиру до фактического освобождения. Самовольное выселение, смена замков и лишение законного права пользования этим соглашением не разрешаются; спор решается надлежащим способом.

6. Соглашение составлено по экземпляру каждому участнику. Участники подтверждают добровольность согласованных действий. Если при проверке выявлено сохраняющееся право пользования либо затронуты права ребёнка, эта модель не применяется без отдельного решения.

Дата подписания: [Дата подписания]

Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

Жилец: [Подпись жильца] / [ФИО жильца]

Трёхстороннее соглашение о добровольном выезде взрослого жильца

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Кто может сохранить право проживания после продажи

Не каждый зарегистрированный жилец вправе остаться в квартире после смены собственника. Однако есть ситуации, когда право пользования может сохраняться и его необходимо учитывать при продаже.

Особого внимания требуют случаи, когда:

• Человек отказался от участия в приватизации. Если на момент приватизации он имел равное право пользования квартирой, при определённых условиях это право может сохраниться и после перехода собственности.
• Право связано с жилищным кооперативом. Для таких случаев могут действовать специальные правила, поэтому нужно выяснить, на каком основании человек пользуется помещением.
• Право предусмотрено законом, договором или судебным решением. Тогда необходимо изучить соответствующее основание и определить, сохраняется ли право после продажи квартиры.

Например, гражданин, который отказался от участия в приватизации, при определённых условиях продолжает пользоваться жильём даже после его продажи. Такое положение предусмотрено ст. 19 закона № 189-ФЗ.

Поэтому одного факта регистрации или её отсутствия недостаточно. Нужно изучить документы о приватизации, основания проживания и другие обстоятельства, от которых зависит право конкретного человека.

Если человек сохраняет право пользоваться квартирой после продажи, в договоре нужно перечислить таких лиц и указать их права. Это требование ст. 558 ГК РФ относится именно к лицам с сохраняющимся правом пользования, а не ко всем, кто числится зарегистрированным.

Можно ли продать квартиру до снятия жильца с регистрации

Продажа квартиры до снятия жильца с регистрационного учёта возможна, но порядок сделки зависит от его прав и договорённостей с покупателем.

Если документы о проживании проверены, права пользования после продажи у человека нет, а покупатель согласен на определённый срок выезда и снятия с учёта, сделку можно подготовить с учётом этих условий.

При этом нужно отдельно договориться о фактическом освобождении квартиры. Снятие с регистрационного учёта и выезд — не одно и то же: человек может перестать быть зарегистрированным, но продолжать занимать помещение.

Если же у жильца сохраняется право пользования, покупатель должен знать, что приобретает квартиру с таким правом. В этом случае человека и его право указывают в договоре. Простое обещание сняться с регистрационного учёта не отменяет существующего законного права проживания.

Когда документы о праве пользования ещё не получены или жилец возражает против выезда, сначала нужно разобраться в обстоятельствах. Пока спор не разрешён, не стоит обещать покупателю, что после регистрации перехода собственности квартира обязательно будет свободна.

Что указать в договоре купли-продажи

Содержание договора зависит от того, кто зарегистрирован в квартире и сохраняются ли за кем-либо права после продажи.

Помимо сведений о самой квартире и сторонах сделки, важно определить:

• Кто зарегистрирован. Укажите сведения о людях, которые остаются зарегистрированными на момент сделки.
• Кто сохраняет право пользования. Если такое право есть, перечислите соответствующих лиц и их права. Не смешивайте их с людьми, у которых имеется только регистрация.
• Когда квартиру освободят. Согласуйте сроки и порядок фактического выезда жильцов.
• Когда произойдёт снятие с учёта. Если стороны договорились об этом, закрепите соответствующие сроки и действия.
• Как передадут квартиру. Определите условия передачи объекта покупателю.
• Что произойдёт при нарушении договорённостей. Заранее предусмотрите последствия несоблюдения согласованных условий.

Не стоит ограничиваться общей фразой о том, что «все жильцы будут выписаны». Она не объясняет, кто именно проживает в квартире, какие права у этих людей есть и смогут ли они остаться после продажи.

Если кто-то сохраняет право пользования, договор должен отражать именно это обстоятельство. Если такого права нет, договорённости об освобождении квартиры и снятии с учёта всё равно требуют отдельного внимания.

Что делать, если жилец отказывается выезжать

Отказ жильца освободить квартиру ещё не означает, что у него есть законное право остаться после продажи. Но и сам факт продажи не решает спор автоматически.

Сначала выясните, почему человек не хочет выезжать, и изучите документы, на которые он ссылается. Дальнейшие действия зависят от результата проверки.

• Право пользования после продажи не сохраняется, но жилец не выезжает. Может потребоваться отдельное требование об освобождении жилья. Заранее гарантировать срок рассмотрения спора и его результат нельзя.
• Само право пользования остаётся спорным. Сначала нужно разрешить вопрос о том, есть ли у человека право продолжать пользоваться квартирой. Только после этого можно определять дальнейший порядок действий.

В обоих случаях сообщите покупателю о нерешённой ситуации. Расписка о будущем выезде не заменяет проверки прав жильца и не гарантирует, что квартиру удастся освободить в согласованный срок.

Если в квартире зарегистрирован ребёнок

Регистрация ребёнка сама по себе не запрещает продажу квартиры и не означает, что для сделки обязательно понадобится согласие органов опеки.

Однако сначала нужно определить, какие права есть у ребёнка. Проверьте, является ли он собственником квартиры или доли в ней, где будет проживать после сделки и нет ли обстоятельств, требующих особой защиты его имущественных прав.

Дальнейшие действия зависят от статуса ребёнка.

• У ребёнка есть доля в квартире. Это уже не просто вопрос регистрации. Для продажи принадлежащего ему имущества необходимо отдельное оформление и предварительное разрешение органа опеки.
• Ребёнок не собственник, но находится под опекой или остался без родительского попечения. Нужно проверить, подпадает ли ситуация под обстоятельства, предусмотренные п. 4 ст. 292 ГК РФ. Если подпадает, для отчуждения квартиры требуется согласие органа опеки.
• Ребёнок только зарегистрирован, а специальных обстоятельств нет. Одна регистрация не создаёт автоматического требования получать согласие органа опеки на продажу.

Эти различия следуют из ст. 292 ГК РФ.

Поэтому при подготовке сделки важно проверить не только регистрацию ребёнка, но и сведения о праве собственности в ЕГРН, а при необходимости — обстоятельства, связанные с опекой и родительским попечением.

Чек-лист: готова ли квартира к продаже

Перед получением аванса и заключением договора проверьте, что все основные вопросы о зарегистрированных жильцах решены.

• Регистрация: Получены подтверждённые сведения обо всех зарегистрированных в квартире.
• Основания проживания: Выяснено, на каком основании каждый из них проживает или зарегистрирован.
• Право после продажи: Проверено, сохраняет ли кто-либо право пользования после продажи.
• Освобождение квартиры: Понятно, кто будет освобождать квартиру и в какие сроки.
• Сохраняющееся право: Определено, нужно ли учитывать в сделке сохраняющееся право пользования.
• Условия договора: Согласованы условия, которые необходимо включить в договор купли-продажи.
• Подтверждения: Понятно, какими документами или другими подтверждениями продавец сможет доказать выполнение договорённостей.