Время чтения: ~25 мин

Как составить соглашение о выделе доли в натуре и когда это возможно

Содержание статьи

Выделить долю в натуре можно, если закон допускает образование самостоятельного объекта недвижимости и это технически осуществимо. Просто договориться, кто будет пользоваться определёнными комнатами или частью дома, недостаточно. Результат настоящего выдела должен быть таким, чтобы сведения о новой недвижимости можно было внести в ЕГРН и зарегистрировать право собственности на неё.

Если все сособственники согласны, условия можно закрепить соглашением. Если договориться не удалось, участник долевой собственности вправе требовать выдела через суд. Но и в этом случае возможность получить отдельный объект зависит от требований закона и характеристик недвижимости (ст. 252 ГК РФ).

Многое зависит от того, чем именно владеют собственники:

Квартира в многоквартирном доме
Проверить, можно ли образовать самостоятельные помещения по ЖК РФ. Если нужна перепланировка, её придётся согласовать и оформить завершение работ.
Проверить квартиру
Индивидуальный жилой дом
Отдельные комнаты или квартиры внутри ИЖС нельзя зарегистрировать как новые объекты. Проверьте возможность преобразования в самостоятельные объекты другого разрешённого вида.
Проверить дом

Поэтому соглашение составляют не с описания желаемых комнат и границ, а с проверки того, какую недвижимость закон позволяет получить в результате.

Чем выдел доли отличается от раздела недвижимости

Доля в праве собственности — это юридическая часть общего имущества, например 1/2 или 1/3. Она не означает, что человеку принадлежит определённая комната или конкретная половина дома.

Прежде чем готовить соглашение, нужно понять, чего хотят добиться собственники. От этого зависят содержание документа и дальнейшее оформление.

Цель собственников Что нужно оформить Какой будет результат
Один сособственник хочет перестать владеть недвижимостью вместе с остальными и получить отдельный объект Выдел доли в натуре Он получает самостоятельную недвижимость. Дальнейшие права остальных зависят от того, какие объекты образуются
Все собственники хотят прекратить общую собственность и получить отдельную недвижимость Раздел объекта Исходный объект прекращается, вместо него появляются самостоятельные объекты
Собственникам достаточно договориться, кто какими комнатами или частями жилья пользуется Определение порядка пользования Общая собственность сохраняется. Комнаты и другие части жилья не становятся отдельными объектами недвижимости
Нужно установить или уточнить, например, что одному человеку принадлежит 1/2, а другому — 1/3 Определение долей в праве Определяются или изменяются юридические доли собственников, но отдельная недвижимость не образуется

Право участника долевой собственности требовать выдела своей доли предусмотрено ст. 252 ГК РФ.

При каких условиях можно выделить долю в натуре

Для выдела недостаточно согласия собственников и подходящего распределения площади. Необходимо, чтобы предполагаемый результат был допустим по закону и его можно было получить технически.

Выдел может оказаться невозможным, если его не допускает закон или имущество нельзя разделить без несоразмерного ущерба. В таком случае придётся рассматривать другие предусмотренные законом решения. В зависимости от обстоятельств одним из них может быть компенсация, но для её получения должны выполняться установленные условия (ст. 252 ГК РФ).

Сначала нужно установить, какой объект существует сейчас, что должно появиться вместо него и допускает ли законодательство такое преобразование. После этого проверяют техническую возможность, необходимые строительные работы, согласования и права остальных участников.

Для квартиры и индивидуального жилого дома действуют разные ограничения.

Можно ли выделить долю в квартире

Выдел доли в квартире возможен не во всех случаях. Чтобы собственник получил отдельную недвижимость, необходимо образовать самостоятельное помещение, соответствующее требованиям закона. Простого распределения комнат для этого недостаточно.

По ст. 16 ЖК РФ квартира представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. У неё должен быть прямой доступ к помещениям общего пользования, а в состав входят жилые и вспомогательные помещения.

В разъяснениях о приватизированных квартирах Верховный Суд указывал, что для натурального выдела необходима техническая возможность передать собственнику изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений: кухни, коридора, санузла и других. Также должна существовать возможность оборудовать отдельный вход. Если этого сделать нельзя, может рассматриваться определение порядка пользования квартирой (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8).

Это разъяснение касается описанной в нём ситуации. Оно не отменяет действующие требования ЖК РФ к образованию помещений и перепланировке.

Если для выдела нужна перепланировка

При образовании самостоятельных квартир может потребоваться изменить границы или площадь существующего помещения. Такие изменения, в частности образование новых помещений, относятся к перепланировке (ст. 25 ЖК РФ).

Если без перепланировки получить нужный результат нельзя, сначала необходимо согласовать её в установленном порядке. Строительные работы выполняют по согласованной документации (ст. 26 ЖК РФ).

При этом окончание строительных работ ещё не означает, что перепланировка юридически завершена.

После работ заявитель уведомляет уполномоченный орган. При перепланировке к уведомлению прилагают, в частности, технический план и сведения об уплате госпошлины. Акт о завершении переустройства или перепланировки утверждается не позднее 30 дней со дня получения уведомления.

Дальнейший момент завершения зависит от вида работ:

  • При переустройстве процедура завершается актом.
  • При перепланировке, в результате которой образовались новые помещения, — после внесения сведений в ЕГРН либо кадастрового учёта и регистрации прав на образованные помещения.

Эти правила предусмотрены ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ.

Полная последовательность оформления для квартиры приведена ниже.

Если затрагивается общее имущество многоквартирного дома

Собственнику квартиры принадлежит также доля в праве на общее имущество многоквартирного дома. Отдельно выделить эту долю в натуре нельзя (ст. 37 ЖК РФ).

Поэтому собственники не могут просто включить в состав будущей квартиры часть общей лестничной клетки, общего коридора или другого общего имущества.

Если предполагаемая перепланировка требует присоединить часть общего имущества, необходимо отдельно проверить специальные требования ЖК РФ. В том числе — требуется ли согласие других собственников многоквартирного дома на выбранную схему (ст. 26 ЖК РФ).

Можно ли выделить долю в индивидуальном жилом доме

В некоторых случаях из жилого дома можно получить самостоятельные объекты недвижимости. Но разделить дом ИЖС на отдельные комнаты или квартиры и зарегистрировать их как новые объекты нельзя.

Объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

Кроме того, закон запрещает кадастровый учёт и регистрацию права собственности на отдельные помещения внутри жилого дома — объекта ИЖС или садового дома (ч. 7 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поэтому поставить внутри дома стену, распределить комнаты и затем зарегистрировать две квартиры как самостоятельную недвижимость не получится только на основании такой договорённости.

Сначала нужно вместе с подходящими специалистами выяснить, в какие объекты закон позволяет преобразовать конкретный дом. Для этого учитывают конструкцию здания, земельный участок, доступ, инженерные системы и градостроительные требования.

Когда можно рассматривать дома блокированной застройки

В подходящей ситуации одним из вариантов преобразования могут быть дома блокированной застройки.

По закону такой дом соединён с другим жилым домом общей боковой стеной без проёмов и имеет отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ).

Верховный Суд рассматривал спор о разделе жилого дома с образованием домов блокированной застройки с учётом градостроительных и земельных требований. В конкретном деле он отменил решения нижестоящих судов об отказе и направил спор на новое рассмотрение. Это не означает, что таким способом можно автоматически разделить любой индивидуальный дом (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2025)).

Земельные условия также необходимо проверять применительно к конкретному объекту. Нельзя считать, что для каждого случая обязательно нужен отдельный земельный участок под каждым блоком. Вместе с тем отдельный выход на земельный участок остаётся предусмотренным законом признаком дома блокированной застройки.

Важно различать две ситуации:

  • Собственники создают новые самостоятельные объекты. Нужно проверить допустимость их образования и соблюсти необходимые требования.
  • В ЕГРН уточняют сведения о ранее существовавших блоках. Здесь могут применяться специальные правила приведения сведений в соответствие.

Это разные процедуры, поэтому документ для одной из них нельзя автоматически использовать для другой.

Что проверить перед преобразованием дома

Для конкретного дома нужно выяснить:

  • какие самостоятельные объекты закон допускает образовать;
  • позволяет ли конструкция дома получить такой результат;
  • как будет обеспечен доступ к каждому объекту;
  • как устроены инженерные коммуникации;
  • как оформлен земельный участок и какие требования к нему применяются;
  • потребуется ли реконструкция;
  • какие градостроительные ограничения необходимо соблюдать.

Кадастровый инженер поможет подготовить документы для кадастрового учёта — внесения характеристик недвижимости в ЕГРН. Но его заключение не может сделать законным объект, образование которого не допускается законодательством.

Дополнительные технические ориентиры встречаются в ведомственных разъяснениях. Например, письмо Минстроя России от 19.08.2026 № 19378-ОГ/08 касается инженерных систем и конструктивной самостоятельности.

Однако это письмо не является нормативным правовым актом и не устанавливает обязательных требований вопреки закону. В частности, предусмотренная законом общая боковая стена без проёмов сама по себе не исключает статус дома блокированной застройки (письмо Минстроя России от 19.08.2026 № 19378-ОГ/08).

Что проверить перед составлением соглашения

Когда предварительно понятно, какой результат возможен, нужно проверить исходные права, будущие объекты, технические документы и специальные ограничения. Эти вопросы лучше решить до подписания окончательного соглашения, а не на этапе регистрации.

1. Получите актуальные сведения ЕГРН

Начните с проверки недвижимости и зарегистрированных прав. В сведениях ЕГРН нужно посмотреть:

  • вид недвижимости и кадастровый номер;
  • площадь объекта;
  • всех собственников;
  • размеры их долей;
  • зарегистрированные ограничения и обременения.

Так вы определите, какой объект и какие права предполагается изменить.

2. Определите, что должно появиться после оформления

Описание «моя половина дома» или «левая часть квартиры» не позволяет понять юридический результат.

Нужно заранее установить:

  • прекратится ли исходный объект;
  • сколько самостоятельных объектов предполагается образовать;
  • кому будет принадлежать каждый из них;
  • сохранится ли где-либо общая долевая собственность.

Если исходная недвижимость прекращается, а вместо неё для участников образуются несколько самостоятельных объектов, по правилам кадастрового учёта речь идёт о разделе.

При разделе образованные объекты ставят на кадастровый учёт и права на них регистрируют одновременно с прекращением прав на исходный объект (ч. 1, 3 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поэтому человек может говорить «хочу выделить свою долю», хотя для выбранной схемы потребуется именно соглашение о разделе недвижимости.

3. Проверьте техническую возможность

Для оценки будущих объектов может потребоваться кадастровый инженер. Если необходимы строительные изменения, привлекают также проектировщика или другого подходящего специалиста.

Специалистам предстоит определить, какие объекты можно образовать, какие работы для этого потребуются, разрешены ли они и какие согласования понадобятся. Также необходимо установить характеристики будущей недвижимости.

Для кадастрового учёта в предусмотренных законом случаях готовят технический план. В нём содержатся характеристики объекта, необходимые для внесения сведений в ЕГРН (ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ).

4. Проверьте права участников и специальные условия

Даже если недвижимость технически можно преобразовать, оформление может потребовать дополнительных разрешений, согласий или особой формы документа.

До подписания выясните:

Для таких обстоятельств предусмотрены отдельные правила. Ниже разобрано, на что обратить внимание.

Что указать в соглашении

Соглашение должно закреплять конкретную, уже выбранную схему образования недвижимости и распределения прав. Нельзя составить один документ, который одинаково подходит для квартиры, индивидуального дома и любого числа собственников.

Обычно в соглашение включают:

  • сведения о сторонах и принадлежащих им долях;
  • описание исходной недвижимости;
  • сведения о технических документах и характеристиках образуемых объектов;
  • указание, какие объекты должны возникнуть после преобразования;
  • распределение прав на каждый новый объект;
  • условия прекращения прав на исходную недвижимость;
  • условия компенсации, если она предусмотрена;
  • порядок распределения расходов;
  • обязанности сторон по оформлению результата.

Все условия нужно согласовать до подписания.

Например, в окончательном документе не должно оставаться вариантов «квартира / дом», «наличными / переводом» или «расходы несёт одна сторона / обе стороны». В соглашение вносят только тот вариант, который выбрали собственники.

Образец соглашения о разделе квартиры

Единого безопасного образца для выдела доли из любого жилья нет. Документ зависит от того, какую самостоятельную недвижимость предполагается образовать и какие права будут у участников после оформления.

Ниже приведён образец для конкретной ситуации: два взрослых собственника делят одну квартиру так, что исходная квартира прекращается как объект недвижимости, а вместо неё образуются две самостоятельные квартиры. Каждая новая квартира поступает в индивидуальную собственность одного из участников.

Фактически собственники достигают той цели, ради которой часто хотят выделить долю: каждый получает отдельную недвижимость вместо доли в общем объекте.

Но с точки зрения кадастрового учёта это раздел исходной квартиры. Поэтому документ называется соглашением о разделе квартиры и распределении прав на образованные квартиры, а не универсальным соглашением о выделе доли (ч. 1, 3, 8 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ).

Когда можно использовать этот образец

Образец подходит как основа только при одновременном выполнении всех условий:

  • исходный объект — квартира в многоквартирном доме, находящаяся в общей долевой собственности;
  • собственников ровно два, оба совершеннолетние и дееспособные;
  • технически и юридически возможно образовать из исходной квартиры две самостоятельные квартиры;
  • необходимая перепланировка предварительно согласована, а предусмотренные согласованием работы выполнены;
  • для двух образуемых квартир подготовлен технический план;
  • собственники договорились, какая новая квартира будет принадлежать каждому из них;
  • исходная квартира должна прекратиться после кадастрового учёта новых объектов и регистрации прав;
  • денежная компенсация не предусмотрена;
  • недвижимость не находится под опекой;
  • соглашение не связано с отчуждением недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
  • для этой недвижимости не требуются специальные условия об ипотеке или общем имуществе супругов;
  • до подписания проверен вопрос об обязательной нотариальной форме.

Характеристики двух будущих квартир необходимо переносить из технического плана. Придумывать площадь, этаж или другие данные при заполнении образца нельзя.

Шаблон для заполнения

Соглашение о разделе квартиры и распределении прав на образованные квартиры

г. [Город подписания]

[Дата подписания соглашения]

Гражданин Российской Федерации [Ф. И. О. Собственника 1], [дата рождения Собственника 1], паспорт [Собственник 1 — серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации Собственника 1], именуемый далее «Собственник 1»,

и гражданин Российской Федерации [Ф. И. О. Собственника 2], [дата рождения Собственника 2], паспорт [Собственник 2 — серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации Собственника 2], именуемый далее «Собственник 2»,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1. Исходная квартира и права Сторон

1.1. Сторонам на праве общей долевой собственности принадлежит квартира по адресу: [Адрес исходной квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер исходной квартиры], площадью [Площадь исходной квартиры] кв. м.

1.2. Доля Собственника 1 в праве общей долевой собственности составляет [Доля Собственника 1].

1.3. Доля Собственника 2 в праве общей долевой собственности составляет [Доля Собственника 2].

1.4. Право Собственника 1 возникло на основании [Собственник 1 — наименование, дата и реквизиты правоустанавливающего документа].

1.5. Право Собственника 2 возникло на основании [Собственник 2 — наименование, дата и реквизиты правоустанавливающего документа].

1.6. Сведения об исходной квартире и правах Сторон соответствуют сведениям Единого государственного реестра недвижимости на дату подписания настоящего соглашения.

2. Основания раздела квартиры

2.1. Перепланировка исходной квартиры согласована решением [наименование уполномоченного органа согласования перепланировки] от [Дата решения о согласовании перепланировки] № [Номер решения о согласовании перепланировки].

2.2. Работы выполнены в соответствии с согласованной документацией.

2.3. В отношении образуемых квартир подготовлен технический план от [Дата технического плана], подготовленный кадастровым инженером [Ф. И. О. кадастрового инженера], номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, [Номер регистрации кадастрового инженера в государственном реестре].

2.4. В техническом плане предусмотрено образование из исходной квартиры 2 самостоятельных квартир, указанных в разделе 3 настоящего соглашения.

3. Образуемые квартиры

3.1. В результате раздела исходной квартиры образуется квартира № 1 со следующими характеристиками по техническому плану:

  • обозначение в техническом плане: [Обозначение квартиры № 1 в техническом плане];
  • этаж: [Этаж квартиры № 1];
  • площадь: [Площадь квартиры № 1] кв. м;
  • иные идентифицирующие характеристики: [Квартира № 1 — характеристики из технического плана].

3.2. В результате раздела исходной квартиры образуется квартира № 2 со следующими характеристиками по техническому плану:

  • обозначение в техническом плане: [Обозначение квартиры № 2 в техническом плане];
  • этаж: [Этаж квартиры № 2];
  • площадь: [Площадь квартиры № 2] кв. м;
  • иные идентифицирующие характеристики: [Квартира № 2 — характеристики из технического плана].

4. Распределение прав на образованные квартиры

4.1. Стороны договорились, что после государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права собственности квартира № 1, указанная в п. 3.1 настоящего соглашения, принадлежит Собственнику 1 на праве индивидуальной собственности.

4.2. Стороны договорились, что после государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права собственности квартира № 2, указанная в п. 3.2 настоящего соглашения, принадлежит Собственнику 2 на праве индивидуальной собственности.

4.3. Право общей долевой собственности Сторон на исходную квартиру прекращается одновременно с государственным кадастровым учётом образованных квартир и государственной регистрацией прав на них.

4.4. Денежная компенсация в связи с распределением образованных квартир между Сторонами настоящим соглашением не устанавливается и не выплачивается.

5. Действия Сторон по оформлению результата

5.1. Стороны обязуются не позднее [Дата представления документов] подписать и представить со своей стороны документы, необходимые для государственного кадастрового учёта образованных квартир и государственной регистрации прав в соответствии с настоящим соглашением.

5.2. Стороны обязуются по запросу органа регистрации прав представить относящиеся к ним документы и сведения, необходимые для подтверждения распределения прав на образованные квартиры.

5.3. Стороны подтверждают, что акт уполномоченного органа о завершении переустройства или перепланировки не изменяет установленное настоящим соглашением распределение прав между Сторонами.

6. Расходы

6.1. Расходы на подготовку технического плана Стороны несут в равных долях.

6.2. Каждый Собственник уплачивает государственную пошлину за одновременный государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию индивидуального права собственности на предназначенную ему образованную квартиру в размере, установленном законом для соответствующего действия, с учётом применимых льгот и особенностей порядка регистрации.

6.3. Иные совместные расходы, непосредственно связанные с подготовкой документов для реализации настоящего соглашения, Стороны несут в равных долях.

7. Заверения Сторон

7.1. Каждая Сторона подтверждает, что является совершеннолетней и дееспособной.

7.2. Стороны подтверждают, что понимают: исходная квартира после предусмотренных законом кадастровых и регистрационных действий прекращает существование как самостоятельный объект недвижимости.

7.3. Каждая образованная квартира предназначается в индивидуальную собственность соответствующей Стороны согласно разделу 4 настоящего соглашения.

7.4. Денежная компенсация по настоящему соглашению отсутствует.

7.5. Соглашение заключено добровольно и отражает действительную волю Сторон.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящее соглашение определяет раздел исходной квартиры и распределение прав между Сторонами на 2 образуемые квартиры.

8.2. Изменения настоящего соглашения оформляются в форме, обязательной для соглашения на момент внесения изменений.

8.3. Настоящее соглашение составлено в 2 экземплярах с одинаковым содержанием, по 1 экземпляру для каждой Стороны.

9. Подписи Сторон

Собственник 1:
[Ф. И. О. Собственника 1 в подписи]
[Подпись Собственника 1]
Собственник 2:
[Ф. И. О. Собственника 2 в подписи]
[Подпись Собственника 2]

Когда этот образец не подходит

Не используйте его без переработки, если:

  • образуются не 2 самостоятельные квартиры;
  • исходный объект после операции должен сохраниться;
  • предполагается другой способ образования недвижимости;
  • речь идёт об индивидуальном жилом доме;
  • собственников 3 или больше;
  • предусмотрена денежная или иная компенсация;
  • участвует несовершеннолетний или ограниченно дееспособный собственник;
  • недвижимость находится под опекой;
  • объект относится к общему имуществу супругов и требуется специальное оформление;
  • есть ипотека или другое обременение, требующее дополнительных условий;
  • для конкретной операции применяются другие правила о нотариальной форме или согласиях.

В таких случаях сначала определите правильную схему, а затем готовьте документ под неё.

Когда собственнику положена компенсация

Выдел или раздел недвижимости не всегда сопровождается денежной компенсацией. Но она может потребоваться, если стоимость самостоятельного объекта, который получает собственник, не соответствует стоимости его доли в общем имуществе.

Стороны вправе предусмотреть компенсацию такой разницы в соглашении (ст. 252 ГК РФ).

Если собственники договорились о компенсации, в документе нужно указать:

  • размер выплаты;
  • кто и кому её перечисляет;
  • срок оплаты;
  • способ платежа;
  • каким документом будет подтверждаться оплата.

Ориентироваться только на площадь не стоит. Две одинаковые по площади части недвижимости могут различаться по стоимости из-за состояния, расположения, назначения и других характеристик.

Можно ли потребовать, чтобы другие собственники выкупили долю

Собственник не вправе только по своему желанию обязать остальных выкупить его долю. На отсутствие такой безусловной обязанности обращал внимание Верховный Суд (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021)).

Принудительная компенсация без согласия собственника возможна лишь при совокупности установленных законом условий. Суд оценивает, в частности, является ли доля незначительной, можно ли реально выделить её и есть ли у собственника существенный интерес в использовании общего имущества.

После получения компенсации, предусмотренной ст. 252 ГК РФ, право собственника на долю прекращается.

Нужно ли удостоверять соглашение у нотариуса

Не каждое соглашение о выделе или разделе недвижимости обязательно удостоверять у нотариуса. Требование зависит от того, какую операцию проводят, кому принадлежат права и какой правовой режим установлен для имущества.

Есть несколько ситуаций, которые нужно проверить отдельно.

Если сделка связана с отчуждением долей в общей собственности. Для некоторых таких сделок предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. Закон устанавливает и исключения из этого требования (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному или находится под опекой. Для сделок по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина, а также для сделок с недвижимостью на условиях опеки действует специальное правило об обязательной нотариальной форме (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Само по себе участие ребёнка в числе собственников ещё не означает, что любой документ об образовании недвижимости автоматически требует нотариального удостоверения. Нужно определить характер конкретной сделки.

Если супруги делят общее имущество. Соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть нотариально удостоверено (ст. 38 СК РФ).

Перед подписанием подготовьте выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, проект предполагаемой операции, технический план или имеющуюся техническую схему и сведения обо всех участниках. С этим комплектом заранее обратитесь к нотариусу или специалисту, чтобы определить, нужна ли обязательная нотариальная форма именно для вашей ситуации.

Так можно избежать ошибки, когда собственники считают соглашение простым разделом недвижимости, хотя к выбранной операции применяются специальные правила или исключения.

Если доля принадлежит ребёнку или подопечному

Для раздела или выдела недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему либо подопечному, могут потребоваться предварительные разрешения. Образец для двух взрослых собственников в таком случае не подходит.

Если имуществом ребёнка распоряжаются родители

Родители управляют имуществом ребёнка с учётом гражданско-правовых правил об имуществе подопечных (п. 3 ст. 60 СК РФ).

Предварительное разрешение органа опеки требуется, в частности, для действий, которые влекут раздел имущества, выдел из него долей, отказ от принадлежащих прав или уменьшение имущества (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому сначала нужно определить конкретную имущественную операцию и получить разрешение на неё, а не просто согласование на предполагаемые строительные работы.

Если недвижимость принадлежит подопечному

Раздел имущества подопечного или выдел из него долей также относится к действиям, для которых требуется предварительное разрешение органа опеки (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ).

Необходимо заранее получить разрешение на выбранную операцию и проверить содержащиеся в нём условия.

Отдельно проверяют форму документа. Если операция представляет собой отчуждение недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина либо сделку с недвижимостью на условиях опеки, применяется специальное правило ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Что делать, если недвижимость в ипотеке или под арестом

Ипотека, арест и другие ограничения не исчезают автоматически после образования новых объектов недвижимости.

Поэтому ещё до подписания окончательного соглашения необходимо проверить сведения об ограничениях и обременениях в ЕГРН. При образовании недвижимости действуют специальные правила о судьбе прав, ограничений и обременений исходного объекта (ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если недвижимость заложена по ипотеке, дальнейшие действия определяют с учётом условий залога и требований к конкретной операции. Вопрос с залогодержателем нужно решить до образования новых объектов, а не откладывать до регистрации.

Как оформить выдел или раздел: порядок действий

Ниже приведена последовательность для ситуации, когда из квартиры после перепланировки образуются самостоятельные помещения. Для индивидуального жилого дома технические и административные процедуры могут отличаться, поэтому применять к нему этот порядок без изменений нельзя.

  1. Проверьте права и возможность образования новых объектов

    Получите актуальные сведения ЕГРН. Установите, какая недвижимость существует сейчас, кому она принадлежит и какие новые помещения собственники хотят образовать.

    Затем нужно подтвердить, что выбранный результат допускается законом и технически осуществим. Если требуется перепланировка, необходимое согласование получают до начала работ.

  2. Выполните работы и подготовьте технический план

    Перепланировку выполняют в соответствии с согласованной документацией.

    После работ подготавливают технический план с характеристиками новых или изменённых помещений. Он необходим для кадастрового учёта в предусмотренных законом случаях (ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ).

  3. Закрепите распределение прав между собственниками

    Если исходный объект делится между несколькими собственниками, необходимо определить, кому будет принадлежать каждый новый объект.

    Технический план описывает недвижимость, но сам по себе не распределяет права между участниками. Акт уполномоченного органа о завершении работ также не заменяет соглашение собственников, когда оно необходимо для регистрации прав.

    Для модели приведённого выше образца таким документом является соглашение о разделе квартиры и распределении прав на две образованные квартиры.

  4. Уведомите уполномоченный орган о завершении работ

    После выполнения перепланировки заявитель направляет предусмотренное законом уведомление. При перепланировке к нему прилагаются технический план и необходимые сведения, в том числе об уплате госпошлины.

    Акт о завершении переустройства или перепланировки утверждается не позднее 30 дней со дня получения уведомления.

    Если в результате перепланировки образованы новые помещения, сама перепланировка юридически завершается после предусмотренных кадастровых и регистрационных действий (ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ).

  5. Учтите передачу документов уполномоченным органом

    В предусмотренном законом случае уполномоченный орган после утверждения или подписания акта не позднее пяти рабочих дней направляет в Росреестр электронное заявление и установленный комплект документов.

    В этот комплект входят, в частности, акт, технический план, решение о согласовании и сведения об уплате пошлины (ч. 1.10, 1.11 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ).

    Это означает, что собственникам не обязательно во всех случаях лично относить весь одинаковый комплект документов в МФЦ.

    Но документы, которые передаёт уполномоченный орган, не заменяют соглашение о распределении прав или другой необходимый правоустанавливающий документ. Если он требуется для регистрации, собственники должны его оформить.

  6. Проведите кадастровый учёт и регистрацию прав

    Кадастровый учёт необходим для внесения характеристик недвижимости в ЕГРН. Государственная регистрация права подтверждает, кому принадлежит объект.

    Основания для проведения этих действий установлены ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

    Если проводится раздел исходного объекта, образованные объекты учитываются и права на них регистрируются одновременно с прекращением прав на исходную недвижимость (ч. 1, 3 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ).

  7. Проверьте результат по сведениям ЕГРН

    Подписанное соглашение или акт о завершении перепланировки ещё не подтверждают, что все необходимые кадастровые и регистрационные действия состоялись.

    Кадастровый учёт и государственная регистрация прав удостоверяются выпиской из ЕГРН (ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ).

    По итоговым сведениям проверьте, какие новые объекты внесены в реестр, прекращён ли исходный объект, если это предусмотрено выбранной схемой, и за кем зарегистрировано право на каждую образованную недвижимость.

Сколько времени занимает выдел или раздел

Единого срока для всей процедуры нет. Продолжительность зависит от состояния недвижимости, выбранного способа преобразования и необходимости дополнительных действий.

В зависимости от ситуации могут потребоваться техническое обследование, проектирование, согласование перепланировки или реконструкции, строительные работы и подготовка технического плана.

Отдельное время может занять согласование соглашения собственниками, нотариальное удостоверение, получение разрешения органа опеки, оформление акта, кадастровый учёт и регистрация прав. Если собственники не согласны, к этому может добавиться судебное разбирательство.

Поэтому срок в 10 или 12 рабочих дней нельзя считать продолжительностью всего выдела. Он относится лишь к определённому регистрационному этапу.

Для одновременного кадастрового учёта и государственной регистрации прав в соответствующем общем случае предусмотрены следующие сроки:

Способ подачи Срок
Документы принимает орган регистрации прав 10 рабочих дней со дня приёма документов
Документы передают через МФЦ 12 рабочих дней

Для других оснований и регистрационных действий могут применяться иные сроки (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

При перепланировке отдельно учитывают срок утверждения акта — не позднее 30 дней со дня получения уведомления о завершении работ.

После утверждения или подписания акта уполномоченный орган в предусмотренной законом ситуации направляет документы в Росреестр не позднее пяти рабочих дней (ст. 28 ЖК РФ, ч. 1.10 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ).

Сколько стоит выдел доли или раздел недвижимости

Единой стоимости всей процедуры нет. Расходы зависят от того, какие работы и документы необходимы в конкретной ситуации.

Собственникам может понадобиться оплатить:

  • кадастровые работы;
  • проектирование и строительные работы;
  • нотариальные услуги;
  • оценку недвижимости;
  • государственную пошлину;
  • судебные расходы, если возник спор.

Услуги специалистов не имеют одной общей установленной законом цены. Их стоимость зависит от характера и объёма работ.

Сколько стоит регистрация двух квартир из образца

В приведённой модели из одной исходной квартиры образуются две самостоятельные квартиры. Каждая из них переходит в индивидуальную собственность одного физического лица.

По общей ставке за одновременный кадастровый учёт и государственную регистрацию права собственности на каждую образованную квартиру уплачивается 6 000 ₽ (пп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

За что уплачивается пошлина Сумма
Учёт и регистрация индивидуального права Собственника 1 на первую квартиру 6 000 ₽
Учёт и регистрация индивидуального права Собственника 2 на вторую квартиру 6 000 ₽
Всего за эти действия 12 000 ₽

Расчёт относится к обычному порядку оформления без льгот и специальных оснований. В него не включены услуги специалистов и другие возможные действия.

Пошлина рассчитывается за каждый образованный объект, а не один раз за общий технический план или весь раздел. Такой подход разъяснялся Росреестром в письме от 15.07.2021 № 01-01835/21@. Актуальный размер пошлины определяется НК РФ.

В образце на каждую новую квартиру регистрируется одно индивидуальное право. Если же на один объект одновременно оформляют права нескольких плательщиков, применяется отдельное правило о распределении пошлины. Поэтому нельзя во всех случаях просто умножать ставку на число участников соглашения (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Когда применяется специальная ставка 1 000 ₽

Для отдельной категории объектов предусмотрена ставка 1 000 ₽ за одновременный кадастровый учёт и регистрацию права собственности физического лица.

Она относится к определённым законом операциям с земельными участками, предназначенными для:

  • ведения личного подсобного хозяйства;
  • садоводства или огородничества для собственных нужд;
  • индивидуального гаража;
  • индивидуального жилищного строительства;
  • деятельности крестьянского фермерского хозяйства.

Специальная ставка также распространяется на созданный на таком участке объект недвижимости, если конкретная операция подпадает под соответствующую норму (пп. 24.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Для раздела квартиры из приведённого образца эта ставка не применяется как ориентир.

Если же преобразование связано с земельным участком или созданной на нём недвижимостью из указанных категорий, перед оплатой нужно проверить конкретный объект, регистрируемое право, плательщика, применимую норму и наличие льгот.

Что делать, если другие собственники против выдела

Если остальные собственники не согласны, заключить добровольное соглашение не получится. Но участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли через суд (ст. 252 ГК РФ).

Для судебного выдела недостаточно подтвердить, что человеку принадлежит, например, 1/2 дома или квартиры. Нужно предложить конкретный вариант и обосновать, что он допустим с юридической и технической точки зрения.

Если для оценки предлагаемого раздела необходимы специальные знания, соответствующие обстоятельства могут исследоваться с помощью экспертизы.

Судебное обращение не гарантирует, что собственник получит самостоятельный объект. Если натуральный выдел невозможен, в зависимости от обстоятельств могут рассматриваться иные решения, включая определение порядка пользования или компенсацию при наличии предусмотренных законом условий.

Поэтому до обращения в суд полезно получить технически обоснованный вариант преобразования недвижимости и уже на его основе формулировать требование.

Частые вопросы

Можно ли самостоятельно составить соглашение о выделе доли?

Да, но сначала необходимо определить допустимую схему преобразования недвижимости и проверить требования к форме документа. Если в конкретной ситуации обязательно нотариальное удостоверение, самостоятельно подготовленный текст его не заменяет.

Можно ли выделить долю без согласия остальных собственников?

Если согласия нет, добровольное соглашение заключить нельзя. Участник долевой собственности может обратиться в суд по правилам ст. 252 ГК РФ, но техническую и юридическую возможность выдела всё равно придётся обосновать.

Как происходит выдел доли в натуре?

Сначала проверяют зарегистрированные права и допустимость образования самостоятельного объекта. Затем получают необходимые согласования, подготавливают технические документы и соглашение, после чего оформляют результат в ЕГРН.

Подробная последовательность выше относится к квартире, из которой после перепланировки образуются самостоятельные помещения. Для индивидуального жилого дома процедура может отличаться.

Где взять соглашение о выделе доли?

Обязательного универсального бланка для любого жилья нет. Приведённый в статье образец предназначен только для раздела одной квартиры на две самостоятельные квартиры между двумя совершеннолетними дееспособными собственниками без компенсации.

Если исходный объект, состав участников или результат отличаются, потребуется соглашение, подготовленное под соответствующую схему.