Как добиться выселения нарушителя из коммунальной квартиры

Как узнать, на каком основании сосед занимает комнату

Начните с доступных сведений ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Если комната учтена как самостоятельный объект, выписка на неё покажет зарегистрированное право собственности и обременения — ограничения права собственника, например зарегистрированный долгосрочный наём.

Однако узнать ФИО собственника-гражданина по обычной выписке удаётся не всегда. Как правило, третьим лицам эти данные не раскрывают без разрешения правообладателя или предусмотренного законом исключения (ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Одно из исключений касается собственников соседних комнат коммунальной квартиры. Зарегистрированный правообладатель одной комнаты может получить данные владельца другой комнаты, если в ЕГРН указано, что комнаты расположены в одной квартире, и право заявителя зарегистрировано (п. 11 ч. 6 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ).

Если вы не отвечаете этим условиям, рассчитывать на раскрытие чужих персональных данных нельзя.

Что делать после получения сведений из ЕГРН

Дальнейшие действия зависят от того, кому принадлежит комната и что удалось установить о проживающем.

• Комната в частной собственности. Если данные собственника законно доступны, свяжитесь с ним и сообщите о нарушениях. Учтите, что частный наём на срок не менее 1 года регистрируется как обременение. Отсутствие такой записи не доказывает, что комнату не сдают: договор может быть краткосрочным (ст. 674 ГК РФ). Выписка не заменяет договор найма и не всегда позволяет определить, почему именно этот человек живёт в комнате.

• Комната в государственной или муниципальной собственности. Обратитесь к публичному собственнику или уполномоченному жилищному органу. Попросите проверить основание проживания и при наличии оснований принять меры как наймодатель. Сама по себе публичная собственность ещё не доказывает, что комната предоставлена по социальному найму (ст. 60 ЖК РФ). Просите проверить статус проживающего, а не обязательно предоставить вам чужой договор: персональные сведения могут не раскрыть (ст. 7 Закона № 152-ФЗ).

• Есть основания предполагать поднаём социального жилья. Попросите наймодателя проверить, заключён ли договор поднайма и соблюдены ли условия его оформления. При законном оформлении экземпляр письменного договора передаётся наймодателю (ст. 77 ЖК РФ). Для поднайма в коммунальной квартире также нужны согласия нанимателей и проживающих с ними членов семей, а также собственников комнат и проживающих с ними членов семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). При этом обязанности выдавать соседу копию договора из этих правил не следует.

Когда можно переходить к процедуре выселения

Нужно выяснить не только, кому принадлежит комната, но и на каком основании её занимает предполагаемый нарушитель.

Если полученные сведения подтверждают, что проживающий сам является собственником, рассматривайте процедуру для собственника. Если при проверке подтверждён социальный наём, частный наём или поднаём, выбирайте соответствующий порядок.

Это ориентир для выбора способа защиты, а не подтверждение того, что доказательств уже достаточно для суда.

Пока выясняете статус, не прекращайте собирать доказательства. Чтобы обратиться в полицию по поводу противоправных действий или в управляющую организацию по вопросам её компетенции, получать чужой договор не требуется.

Если неизвестно, какой именно публичный орган должен заниматься нарушениями, направьте письменное обращение в орган местного самоуправления по месту нахождения квартиры. Опишите ситуацию и попросите определить компетентный орган.

Если вопрос не относится к полномочиям муниципалитета, обращение должны направить уполномоченному адресату в течение 7 дней со дня регистрации и уведомить вас об этом (ч. 3 ст. 8 Закона № 59-ФЗ).

Так можно найти орган, который должен рассмотреть вопрос. Но это не означает, что муниципалитет обязан раскрыть вам персональные данные другого человека или его частный договор.

Когда можно выселить социального нанимателя или члена его семьи

Социального нанимателя либо проживающего вместе с ним члена семьи при предусмотренных законом условиях можно выселить без предоставления другого жилого помещения.

По ч. 1 ст. 91 ЖК РФ такое требование возможно, если человек:

• использует жилое помещение не по назначению;
• систематически нарушает права и законные интересы соседей;
• бесхозяйственно обращается с помещением, допуская его разрушение.

При этом необходимое условие — нарушение не устранено после предупреждения наймодателя.

Выселение за такие действия считается крайней мерой. Суд должен установить систематические противоправные и виновные действия, оценить обстоятельства дела и проверить, прекратились ли нарушения после предупреждения.

Требовать выселения вправе не только наймодатель. Верховный Суд разъяснил, что иск могут предъявлять и другие заинтересованные лица, в том числе соседи, чьи права нарушаются (п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Кто должен предупредить социального нанимателя

Предупреждение, необходимое для выселения по ст. 91 ЖК РФ, должен сделать наймодатель. Даже если вы неоднократно просили соседа прекратить нарушения, ваши собственные обращения не заменяют эту процедуру.

Предупреждение может быть устным или письменным. Но при судебном споре потребуется подтвердить, кто, когда и о чём предупредил нарушителя. Поэтому письменное предупреждение удобнее для доказывания.

После предупреждения продолжайте фиксировать новые эпизоды. Для суда важно не только то, что человек нарушал права соседей раньше, но и то, что предусмотренная законом мера не помогла.

Сколько нарушений достаточно для выселения

Правила, по которому после трёх жалоб или трёх нарушений человека обязательно выселяют, нет.

Суд оценивает характер действий, их повторяемость и продолжительность, противоправность, виновность и собранные доказательства.

Верховный Суд относит к возможным примерам систематического нарушения соседских прав:

• неоднократный шум в ночное время;
• ремонтные и строительные работы, нарушающие покой граждан;
• нарушение правил содержания животных;
• хулиганские действия в отношении соседей.

Важно подтвердить сами события, их связь с конкретным человеком и соблюдение процедуры предупреждения. Несколько заявлений в полицию ещё не доказывают, что все условия выселения выполнены.

Если сосед разрушает помещение

При бесхозяйственном обращении с жильём, которое приводит к его разрушению, наймодатель может предоставить нарушителю разумный срок для устранения повреждений.

Если такой срок установлен, нужно зафиксировать, какие работы требовалось провести и были ли они выполнены вовремя. Неустранённые повреждения и продолжающееся бесхозяйственное обращение имеют значение для дальнейшего судебного спора.

Если сосед работает или ведёт деятельность дома

Само по себе использование комнаты для работы не означает, что жильё используется не по назначению.

Закон допускает профессиональную и индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении при соблюдении установленных условий, в том числе если она не нарушает права и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Поэтому нужно установить конкретное нарушение, а не ссылаться только на то, что человек работает в комнате или использует её для какой-либо деятельности.

Как добиться выселения собственника комнаты

Если нарушитель владеет комнатой на праве собственности, применять к нему правила выселения социального нанимателя нельзя.

Для собственника предусмотрена другая процедура — по ст. 287.7 ГК РФ. Она касается случаев, когда собственник:

• использует помещение не по назначению;
• систематически нарушает права и законные интересы соседей;
• бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение.

Сосед не может самостоятельно предъявить специальный иск по этой статье. Сначала собственника должен предупредить компетентный государственный орган или орган местного самоуправления.

Если собственник допускает разрушение помещения, орган также может предоставить ему соразмерный срок для необходимого ремонта.

Когда после предупреждения нарушения продолжаются либо собственник без уважительных причин не выполняет необходимый ремонт, компетентный орган вправе обратиться в суд.

Возможный результат — продажа комнаты с публичных торгов. Бывшему собственнику выплачивают деньги, вырученные от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Однако решение о продаже не означает, что пристав сразу выселит бывшего собственника. После перехода права к покупателю фактическое освобождение комнаты может потребовать отдельного судебного этапа. Этот порядок разобран ниже, в разделе об исполнении решения.

В старых статьях и судебных документах можно встретить ссылку на ст. 293 ГК РФ. Она утратила силу с 1 сентября 2022 года. Для описанной процедуры применяется ст. 287.7 ГК РФ.

Куда обращаться соседу собственника-нарушителя

Действуйте в следующем порядке:

1. Соберите доказательства

   Зафиксируйте конкретные нарушения, их даты и обстоятельства.

2. Обратитесь в компетентный публичный орган

   Попросите рассмотреть вопрос о применении мер по ст. 287.7 ГК РФ и приложите имеющиеся материалы.

3. Сохраните документы об обращении

   Понадобятся подтверждение его регистрации и официальный ответ.

4. Продолжайте наблюдать за ситуацией после предупреждения

   Если орган предупредит собственника, отдельно фиксируйте нарушения, совершённые после этой даты.

Единого ведомства, которое занимается такими делами во всех регионах России, нет. Компетентный орган зависит от территории и распределения полномочий.

Если вы не знаете адресата, проверьте официальные ресурсы муниципального образования или органов власти по месту нахождения квартиры. В обращении опишите нарушения, сошлитесь на необходимость рассмотрения вопроса по ст. 287.7 ГК РФ и попросите сообщить, какой орган уполномочен принять меры.

Если обращение перенаправят, сохраните уведомление и ответ. Они помогут установить, кто рассматривает вашу ситуацию.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном файле сосед сообщает о коробках, перекрывающих общий коридор, и просит уточнить компетентный орган; специальный иск о продаже комнаты не предъявляется.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для заполнения

В [Наименование публичного органа по месту квартиры]
От: [ФИО заявителя]
Адрес и контакт: [Адрес и контакт заявителя]

ОБРАЩЕНИЕ
о нарушениях собственника комнаты и рассмотрении вопроса о мерах

Я проживаю [Адрес и основание проживания заявителя]. Собственник комнаты [ФИО собственника или известные сведения о нём] по адресу [Адрес комнаты] совершает следующие нарушения моих прав: [Конкретные действия, даты, повторяемость и последствия]. Имеющиеся подтверждения: [Связь доказательств с каждым событием и собственником].

Сведения о прежних обращениях, ответах и предупреждении собственника: [Фактически известные обращения, решения и пределы осведомлённости]. Новые события после известного предупреждения: [Последующие события и подтверждения либо сведения об отсутствии такого предупреждения].

Прошу проверить изложенное и сообщить, какой государственный орган или орган местного самоуправления на этой территории уполномочен рассматривать вопрос о мерах по статье 287.7 ГК РФ. Если этот вопрос относится к полномочиям адресата, прошу рассмотреть применение предусмотренных законом мер при установлении оснований и сообщить принятое решение. Если необходима передача по компетенции, прошу сообщить о ней и результате рассмотрения в предусмотренном порядке.

Не предъявляю от своего имени специальный иск о продаже комнаты с публичных торгов и не утверждаю, что любое нарушение автоматически ведёт к продаже или немедленному выселению.

Приложения: [Имеющиеся подтверждения нарушений и прежних обращений].

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Бланк для самостоятельного заполнения. Первичное обращение заинтересованного соседа по поводу собственника комнаты, включая уточнение компетентного публичного органа. Не иск соседа по специальной статье и не процедура социального найма. Адресата определяют по территории и реальным полномочиям; меры не гарантируются.

Обращение о нарушениях собственника комнаты и компетентном публичном органе

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если комнату снимает квартирант у частного собственника

Когда сосед снимает комнату у частного собственника, расторжения договора за использование жилья не по назначению или систематическое нарушение прав соседей может добиваться наймодатель.

Сначала он должен предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение. Если оно продолжается, наймодатель вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть договор (ст. 687 ГК РФ).

После расторжения договора наниматель и другие проживающие лица подлежат выселению на основании судебного решения (ст. 688 ГК РФ).

Если вы сосед такого квартиранта, обратитесь к собственнику комнаты. Вместо общей жалобы передайте материалы, по которым можно установить конкретные эпизоды:

• даты и время нарушений;
• документы полиции или других органов;
• законно полученные записи;
• сведения о свидетелях;
• акты управляющей организации или служб по вопросам их компетенции.

Как правильно собрать эти материалы, разобрано ниже, в разделе о доказательствах.

Вы тоже можете потребовать от квартиранта прекратить мешающие действия. Но такое требование не делает вас наймодателем и не даёт права расторгнуть чужой договор.

Сколько времени может занять выселение квартиранта

Фиксированного срока здесь нет. Более того, закон предусматривает возможности продлить процедуру.

Если нарушитель живёт по договору поднайма

Поднаём социального жилья отличается от обычного найма комнаты у собственника.

Если социальный наниматель предоставил помещение или его часть другому человеку по договору поднайма, именно он должен предупредить поднанимателя, когда тот:

• использует жильё не по назначению;
• систематически нарушает права и законные интересы соседей;
• допускает разрушение помещения.

Если после предупреждения нарушения продолжаются, социальный наниматель вправе требовать расторжения договора поднайма через суд.

Когда договор прекратился или расторгнут, а проживающие отказываются освободить помещение, возможно судебное выселение (ст. 79 ЖК РФ).

Соседу в этой ситуации следует передать социальному нанимателю доказательства нарушений. Даже если поведение поднанимателя непосредственно затрагивает ваши права, это не позволяет вам предъявить требование по ст. 79 ЖК РФ вместо социального нанимателя.

Какие доказательства понадобятся для выселения

Для суда важнее последовательная и подтверждённая история нарушений, чем количество одинаковых жалоб.

По общим правилам гражданского процесса стороны должны доказывать обстоятельства, на которые ссылаются. Суд может исследовать письменные материалы, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи и другие допустимые доказательства (ст. 55 и ст. 56 ГПК РФ).

Как фиксировать каждое нарушение

Удобно вести хронологию эпизодов. Для каждого указывайте:

1. Дату и время. Когда произошло событие.
2. Действие и нарушенное право. Что именно сделал человек и каким образом это затронуло ваши права.
3. Кто зафиксировал событие. Вы, другой сосед, полиция, управляющая организация или иное лицо.
4. Чем подтверждается эпизод. Какой документ, запись или другой материал относится к событию.
5. Почему нарушение связывают именно с этим человеком. Из чего следует, что предполагаемый ответчик совершил соответствующее действие.
6. Было ли уже предупреждение. Произошёл эпизод до или после предупреждения, необходимого по выбранному основанию.

Такую хронологию можно дополнить документами, подходящими к конкретной ситуации:

• заявлениями в полицию и документами, полученными по результатам обращений;
• материалами административных проверок;
• актами управляющей организации или аварийной службы, если нарушение относится к их компетенции;
• документами жилищного, пожарного или санитарного контроля по нарушениям соответствующего характера;
• законно полученными аудио- и видеозаписями;
• фотографиями;
• показаниями свидетелей;
• доказательством предусмотренного законом предупреждения;
• документами о нарушениях, продолжавшихся после предупреждения.

Старайтесь не просто подтверждать, что обращения направлялись, а показывать, что именно происходило, кто совершал действия и выполняются ли условия выбранного основания для выселения. Само количество заявлений такого основания не создаёт.

Если сосед курит в общих помещениях

Федеральный закон запрещает курение табака и потребление никотинсодержащей продукции не только в общих помещениях многоквартирных домов, но и в помещениях, составляющих общее имущество собственников комнат коммунальной квартиры (п. 10 ч. 1 ст. 12 Закона № 15-ФЗ).

Общая кухня, коридор, ванная или санузел подпадают под этот запрет, если обслуживают более одной комнаты и относятся к общему имуществу собственников комнат (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ).

На индивидуальную комнату такое правило автоматически не распространяется. Если человек курит в своей комнате, а дым проникает к соседям, нужно оценивать нарушение их прав, а не считать личную комнату общим помещением.

За нарушение федерального запрета предусмотрена самостоятельная административная ответственность (ч. 1 ст. 6.24 КоАП РФ).

Но административное нарушение и основание для выселения — не одно и то же. Один подтверждённый случай курения не означает, что человека можно выселить. Такие события могут учитываться вместе с другими доказательствами, если выполнены специальные условия соответствующей процедуры.

Если сосед постоянно шумит

Для всей России не установлено единого интервала «часов тишины». Правила зависят от субъекта РФ, в котором находится квартира.

Поэтому при фиксации шума необходимо учитывать действующие нормы именно вашего региона. Нельзя автоматически применять правила Москвы, Санкт-Петербурга или другого субъекта РФ к любой коммунальной квартире.

Записывайте не только время и характер шума, но и то, какое конкретное действующее региональное правило было нарушено.

Что делать, если доказательств для выселения пока недостаточно

Не каждое нарушение соседских прав даёт основание для выселения. Но это не означает, что вы обязаны терпеть мешающее поведение, пока не появятся условия для самой строгой меры.

Например, отдельный способ защиты может понадобиться, если сосед:

• перекрывает проход;
• мешает пользоваться общей кухней, санузлом или коридором;
• занимает общее пространство своими вещами;
• иным способом препятствует законному пользованию общим имуществом.

В коммунальной квартире помещения, обслуживающие более одной комнаты, относятся к общему имуществу собственников комнат (ст. 41 ЖК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению участников. При разногласиях порядок пользования может установить суд (ст. 247 ГК РФ).

Какое требование выбрать вместо выселения

Выбор зависит от того, в чём состоит нарушение и какого результата вы хотите добиться.

• Прекратить конкретное нарушение. Например, потребовать прекратить действия, которыми сосед нарушает ваши жилищные права.
• Устранить препятствия в пользовании общим имуществом. Например, убрать вещи, перекрывшие проход, или прекратить мешать доступу к кухне и санузлу.
• Определить порядок пользования общим имуществом. Такой способ подходит для разрешения разногласий именно о совместном использовании общего пространства.

Жилищные права можно защищать в том числе путём пресечения нарушающих действий (ст. 11 ЖК РФ). Кроме того, собственник вправе требовать устранения нарушений своего права, даже если его не лишили владения имуществом (ст. 304 ГК РФ).

При этом не каждое требование подходит любому соседу: значение имеют ваши права на жильё и обстоятельства спора.

Требование устранить препятствие или прекратить нарушение — не обязательно временная либо менее эффективная замена выселению. Если специальных оснований для выселения нет, именно такое требование может решить вашу проблему.

Отдельно нужно рассматривать споры из-за долгов, отсутствия или прекращения самостоятельного права пользования комнатой, а также случаи, когда квартирант отказывается съезжать после прекращения договора. Их нельзя смешивать с выселением за систематическое нарушение соседских прав.

В какой суд обращаться и сколько стоит подать иск

Прежде чем готовить иск о выселении, проверьте, вправе ли именно вы предъявить его по выбранному основанию. Например, заинтересованный сосед при необходимых условиях может обратиться с требованием по ст. 91 ЖК РФ, а специальное дело о продаже комнаты собственника по ст. 287.7 ГК РФ начинает компетентный публичный орган.

Если вы вправе предъявить соответствующий иск о выселении, такой жилищный спор рассматривает районный суд (ст. 24 ГПК РФ).

Иски о правах на жилые помещения подаются по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Для физического лица базовая госпошлина за одно самостоятельное требование неимущественного характера — 3 000 ₽ (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Это ориентир для одного требования, а не окончательная стоимость любого дела. Если в одном иске заявлено несколько самостоятельных требований, пошлина может рассчитываться по каждому из них отдельно (Постановление Пленума ВС РФ от 23.12.2025 № 39).

Также нужно учитывать предусмотренные льготы и освобождение от уплаты госпошлины, возможность её уменьшения, отсрочки или рассрочки. Имеет значение и то, кто вправе быть истцом по соответствующему требованию.

Что происходит после решения суда

Даже если суд удовлетворил требование, это не означает, что комната немедленно освободится. Порядок исполнения зависит от того, суд постановил выселить человека или продать принадлежащую ему комнату.

Если суд вынес решение о выселении

Для принудительного исполнения нужен исполнительный документ — документ, на основании которого судебный пристав исполняет установленное требование.

Если в исполнительном документе содержится требование о выселении и человек не освобождает жильё добровольно, принудительное выселение проводит судебный пристав.

По ст. 107 Закона № 229-ФЗ оно включает:

• освобождение помещения от должника;
• освобождение помещения от его имущества и домашних животных;
• запрет должнику пользоваться освобождённым помещением.

Если суд постановил продать комнату собственника

При применении ст. 287.7 ГК РФ сначала исполняют решение о продаже недвижимости. Помещение реализуют на торгах (ст. 89 Закона № 229-ФЗ).

После продажи регистрируется переход права собственности к покупателю (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Если прежний собственник пользовался комнатой только потому, что владел ею, после перехода права он должен освободить помещение.

Если он отказывается съезжать, новый собственник вправе требовать освобождения помещения, а затем — выселения через суд по ст. 35 ЖК РФ.

Независимо от вида спора не следует самостоятельно менять замки, выставлять вещи проживающего в коридор или физически удалять человека вместо законной процедуры.

Как долго ждать фактического освобождения комнаты

Универсального срока от первой жалобы до выселения нет. Продолжительность зависит от статуса нарушителя, необходимых предупреждений, судебного разбирательства и исполнения решения. При продаже комнаты возможен и отдельный спор об её освобождении новым собственником.

Что проверить перед обращением в суд

Прежде чем выбирать требование, последовательно ответьте на пять вопросов:

• На каком основании человек занимает комнату? Он собственник, социальный наниматель, член семьи нанимателя, частный наниматель или поднаниматель?
• Какое законное основание соответствует нарушениям? Есть ли подтверждённые обстоятельства, необходимые для выбранной процедуры?
• Кто должен предупредить нарушителя? Наймодатель, социальный наниматель или компетентный публичный орган?
• Продолжались ли нарушения после предупреждения? Есть ли доказательства новых эпизодов, а если предусмотрен срок на устранение повреждений или ремонт — соблюдены ли относящиеся к нему условия?
• Кто вправе предъявить требование и что произойдёт после решения? Можете ли вы обратиться в суд сами или это должен сделать другой субъект? Потребуется ли после продажи комнаты отдельное требование нового собственника об освобождении помещения?