Как составить договор дарения 1/2 доли квартиры: образец 2026

Какую именно долю квартиры вы хотите подарить

Фраза «подарить половину квартиры» может означать разные вещи. Для договора важно, кому и какая доля принадлежит до сделки и что именно перейдёт одаряемому.

Если вам уже принадлежит 1/2 квартиры

Когда в ЕГРН за дарителем зарегистрирована 1/2 доля в праве общей долевой собственности и он передаёт её целиком, в договоре указывают именно эту существующую 1/2 долю.

При этом доля — не отдельная комната и не физически отгороженная половина квартиры. Это право собственности на долю во всём объекте, а порядок пользования помещениями определяется отдельно (ст. 247 ГК РФ).

Если вам принадлежит вся квартира, а подарить вы хотите половину

До сделки у дарителя есть право собственности на всю квартиру. После регистрации одаряемому будет принадлежать 1/2, а оставшаяся 1/2 — дарителю. Поэтому нельзя указывать в проекте, будто даритель уже владеет зарегистрированной половиной: договор должен отражать его право на целую квартиру и передачу из неё 1/2 доли.

При образовании новых долей действует ограничение по минимальной расчётной площади. По общему правилу после сделки на каждого собственника должно приходиться не менее 6 м² общей площади квартиры пропорционально его доле. Образование доли с нарушением этого запрета делает сделку ничтожной (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Если из целой квартиры возникают 2 доли по 1/2, расчёт для каждой одинаков:

Речь только о расчёте допустимого размера доли, а не о выделении каждому собственнику комнаты или физических 6 м².

Есть законные исключения, в частности при возникновении долевой собственности в силу закона, наследовании, приватизации и в соответствующих случаях, связанных с материнским капиталом. Но исключение, действовавшее при первоначальном возникновении долей, нельзя без проверки распространять на их последующее дробление обычным дарением (Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ, разъяснение Росреестра).

Если вы хотите подарить половину своей доли 1/2

Половина от принадлежащей вам 1/2 — это 1/4 всей квартиры. Такой договор нельзя составлять как дарение 1/2: меняется сам предмет сделки.

Если прежняя 1/2 делится на 2 доли по 1/4, для новой доли расчёт выглядит так:

При проверке ограничения нужно учитывать все доли, которые образуются или изменяются после сделки, а не только долю одаряемого.

Образец ниже предназначен для передачи 1/2 всей квартиры, а не 1/4.

Отдельная ситуация — если уже зарегистрированная доля сама соответствует площади меньше 6 м² и её хотят подарить целиком, без нового дробления. Это не то же самое, что образовать новую микродолю, но и безусловно допустимой такую передачу считать нельзя. Нотариусу нужно проверить происхождение доли и подход регистрационного органа.

Что может помешать дарению или потребовать других условий

Прежде чем заполнять образец, определите, какая из ситуаций относится к вашей сделке. Некоторые обстоятельства требуют согласия другого лица, а некоторые — выбора иной правовой конструкции.

Дарение предполагает передачу имущества без платы и иных встречных обязательств. Если одаряемый должен взамен передать деньги или имущество, обеспечивать содержание, уход либо выполнить другую обязанность как плату за долю, одного названия «договор дарения» недостаточно (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Не получится оформить дарением и переход доли только после смерти дарителя. Для распоряжения имуществом на случай смерти существуют правила наследования (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Образец договора дарения 1/2 доли квартиры

Ниже — проект для безвозмездной сделки между полностью дееспособными совершеннолетними гражданами. В нём предусмотрены 2 варианта пункта 1.3: когда дарителю уже принадлежит зарегистрированная 1/2 доля и когда он впервые передаёт половину из целой квартиры. Оставляют только вариант, соответствующий действительным правам.

Заполняйте проект по актуальным документам, а не по примерным паспортным данным или старым сведениям об объекте. Нотариус проверит обстоятельства сделки и при необходимости изменит либо дополнит формулировки. Это проект для подготовки к удостоверению, а не договор, готовый к самостоятельной регистрации.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном образце отец передаёт совершеннолетней дочери уже зарегистрированную за ним 1/2 долю квартиры, полученную по наследству. Документ указывает основание права и запись ЕГРН, сведения об ограничениях и правах пользования, а также распределение нотариальных и регистрационных платежей. Права остальных собственников квартиры этот договор не устанавливает.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

ПРОЕКТ

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ 1/2 ДОЛИ
В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

г. [место заключения договора]
[дата]

Гражданин(ка) Российской Федерации [Ф. И. О. полностью],
дата рождения: [дата],
паспорт: серия [Серия паспорта] № [Номер паспорта],
выдан [кем и когда],
код подразделения [Код подразделения],
зарегистрирован(а) по адресу: [адрес],
именуемый(ая) далее «Даритель», с одной стороны,

и

гражданин(ка) Российской Федерации [Ф. И. О. полностью],
дата рождения: [дата],
паспорт: серия [Серия паспорта] № [Номер паспорта],
выдан [кем и когда],
код подразделения [Код подразделения],
зарегистрирован(а) по адресу: [адрес],
именуемый(ая) далее «Одаряемый», с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому,
а Одаряемый принимает в дар 1/2 долю в праве
общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу:
[точный адрес квартиры].

1.2. Сведения о квартире:
кадастровый номер: [Кадастровый номер];
общая площадь: [Общая площадь] кв. м;
иные необходимые сведения по ЕГРН: [при необходимости].

1.3. [ВАРИАНТ А — если Дарителю уже принадлежит
зарегистрированная 1/2 доля]

Передаваемая 1/2 доля принадлежит Дарителю на основании:
[название и реквизиты документа-основания].

Право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости:
[номер и дата записи о государственной регистрации права,
если используются в проекте по актуальным документам].

ИЛИ

1.3. [ВАРИАНТ Б — если Даритель является единственным
собственником квартиры и этой сделкой впервые передаёт 1/2]

Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности в полном объёме
на основании: [название и реквизиты документа-основания].

Право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости:
[номер и дата записи, если используются в проекте].

По настоящему договору Даритель передаёт Одаряемому 1/2 долю в праве
собственности на указанную квартиру; после государственной регистрации
права сторон на квартиру составят по 1/2, если иное не следует
из зарегистрированных прав и условий сделки.

1.4. Дарение совершается безвозмездно. Одаряемый не передаёт Дарителю
деньги, имущество и не принимает на себя встречное обязательство
в качестве платы за передаваемую долю.

1.5. Одаряемый принимает передаваемую 1/2 долю в дар.

1.6. Передаваемая 1/2 является долей в праве собственности на квартиру
и сама по себе не означает передачу в единоличную собственность
конкретной комнаты или физически выделенной части квартиры.

2. ОБРЕМЕНЕНИЯ И ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

2.1. Сведения об ограничениях (обременениях) права определяются
по актуальным данным ЕГРН и иным документам сделки.

[После проверки оставить подходящую фактическую формулировку,
согласованную с нотариусом, например:

«Согласно актуальным сведениям ЕГРН зарегистрированы следующие
ограничения (обременения): [указать]»

либо иную соответствующую действительности формулировку.]

2.2. Стороны сообщили нотариусу сведения о лицах, которые имеют
самостоятельное право пользования квартирой, если такие лица имеются:
[указать фактические обстоятельства / согласовать с нотариусом].

3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

3.1. Переход права собственности на передаваемую 1/2 долю
к Одаряемому подлежит государственной регистрации
в Едином государственном реестре недвижимости.

3.2. Одаряемый приобретает право собственности на передаваемую
1/2 долю после государственной регистрации перехода права.

3.3. Расходы по нотариальному удостоверению договора
и государственной регистрации права несёт(ут):
[Даритель / Одаряемый / стороны в согласованном ими порядке].

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Сторонам понятно, что настоящий договор является договором дарения
и предполагает безвозмездную передачу имущества.

4.2. Иные условия, необходимые с учётом конкретных обстоятельств сделки,
согласовываются сторонами с нотариусом.

5. ПОДПИСИ СТОРОН

Даритель: [Подпись дарителя] / [Ф. И. О.]

Одаряемый: [Подпись одаряемого] / [Ф. И. О.]

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ 1/2 ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Не добавляйте нотариальную удостоверительную надпись самостоятельно: её оформляет нотариус. Не следует заранее писать, что «обременений нет» или «в квартире никто не имеет права проживания»: это утверждения о фактах, которые нужно проверить. Условие о пожизненном содержании дарителя в обмен на долю тоже нельзя механически включать в договор дарения: оно может противоречить безвозмездности сделки.

При желании стороны могут предусмотреть право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Такое условие необязательно и не должно появляться в проекте автоматически.

Основания и порядок отмены уже совершённого дарения разобраны в отдельной статье.

Какие документы и сведения понадобятся для заполнения

Данные сторон и квартиры лучше собрать заранее, чтобы нотариус мог сопоставить проект с документами и выяснить, какие дополнительные условия нужны именно в вашей ситуации.

Если в давнем договоре или свидетельстве указаны прежние характеристики объекта, их нельзя без проверки переносить в новый проект. Адрес, площадь, кадастровый номер и права нужно сверять с актуальными регистрационными сведениями.

Чьё согласие нужно для дарения доли

Согласие другого сособственника, супруга и залогодержателя — разные вопросы. Проверять каждый нужно по своему основанию; одно согласие не заменяет другое.

Нужно ли согласие другого собственника квартиры

Если даритель безвозмездно передаёт принадлежащую ему долю, получать согласие остальных долевых собственников и предлагать им её выкупить не нужно. Преимущественное право покупки касается возмездного отчуждения, прежде всего продажи (ст. 250 ГК РФ).

Но если под видом подарка предполагаются деньги или другое встречное предоставление, использовать правила обычного дарения нельзя.

Когда необходимо согласие супруга

Если квартира или доля входит в общее имущество супругов, для распоряжения недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 34 СК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ). Запись в ЕГРН на имя только одного супруга сама по себе не подтверждает, что доля личная.

Иной режим может действовать, например, когда недвижимость принадлежала супругу ещё до брака либо он получил её в дар или по наследству (ст. 36 СК РФ). Поэтому перед составлением договора выясните дату и основание приобретения, а не ориентируйтесь только на фамилию в выписке ЕГРН.

Когда требуется согласие банка

Если квартира находится в ипотеке, нужно проверить условия залога. По общему правилу отчуждать заложенное имущество можно с согласия залогодержателя, если договор ипотеки не устанавливает иное (ст. 37 Федерального закона об ипотеке).

Даже когда согласие супруга получено, это не решает вопрос о согласии банка и других ограничениях, связанных с ипотекой.

Как быть, если долю получает ребёнок

Подарить долю ребёнку и подарить долю, которая уже принадлежит ребёнку, — разные ситуации. Приведённый проект рассчитан на полностью дееспособных совершеннолетних участников и не подходит без изменений для детской сделки.

Если одаряемому нет 14 лет, от его имени действует законный представитель. В возрасте от 14 до 18 лет несовершеннолетний по общему правилу участвует в сделке с письменного согласия законного представителя (ст. 26 ГК РФ, ст. 28 ГК РФ). Однако в этом возрасте возможна полная дееспособность, например вследствие вступления в брак или эмансипации. Эмансипация — признание несовершеннолетнего полностью дееспособным в установленном законом порядке.

Если даритель одновременно собирается представлять малолетнего одаряемого, до удостоверения нужно обсудить с нотариусом представительство и возможный конфликт интересов.

Порядок заполнения проекта при дарении ребёнку разобран в отдельной статье о детском договоре дарения.

Сохранит ли даритель право жить в квартире

Особенно важно не подменять дарение договорённостью, по которой одаряемый обязан взамен доли обеспечивать пожизненное проживание, содержание или уход: такая обязанность может противоречить безвозмездной природе дарения (ст. 572 ГК РФ).

До подписания расскажите нотариусу, какого результата стороны хотят добиться. Вместе с нотариусом нужно проверить, можно ли согласовать такое условие в конкретной сделке или для этой цели нужен другой договор.

Как проходит оформление у нотариуса и регистрация

Удостоверить договор отчуждения недвижимости можно у нотариуса, работающего в пределах того субъекта РФ, где находится квартира (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус проверяет законность сделки, полномочия сторон, принадлежность доли и обстоятельства, которые могут препятствовать её передаче (ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

После удостоверения нотариус, если стороны не возражают, направляет документы на государственную регистрацию в установленном порядке. Для нотариально удостоверенной сделки предусмотрены следующие сроки регистрационного действия:

• 1 рабочий день, следующий за днём поступления документов в электронной форме;
• 3 рабочих дня — при подаче в предусмотренном законом бумажном порядке.

Эти сроки не гарантируют регистрацию к определённой дате: при наличии законного основания процедуру могут приостановить (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Когда переход права зарегистрирован, одаряемый становится собственником переданной 1/2 доли. Проверить результат можно по выписке из ЕГРН, которая подтверждает проведённую регистрацию (ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ).

Сколько стоит подарить 1/2 долю квартиры

Универсальной цены нет: стоимость оформления складывается из федеральной части нотариального тарифа, региональной части нотариального тарифа, зависящей от региона и вида нотариального действия, и госпошлины за регистрацию права. Эти платежи рассчитывают отдельно.

Как рассчитывается федеральная часть нотариального тарифа

Если нотариальное удостоверение обязательно, а предмет договора подлежит оценке, федеральный тариф составляет 0,5% стоимости передаваемого имущества, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

При дарении 1/2 для расчёта берут стоимость передаваемой доли, а не автоматически всей квартиры. Поскольку дарение безвозмездное, цены продажи в договоре нет. Применимую стоимость определяют по допустимым правилам оценки, предусмотренным НК РФ (ст. 333.25 НК РФ).

Для предусмотренных законом членов семьи и близких родственников действует льгота 50% именно по федеральной части (п. 19 ст. 333.38 НК РФ). Например, при применимой стоимости подаренной доли 3 000 000 ₽ расчёт будет таким:

Региональная часть считается отдельно. Льгота в примере не означает скидку 50% со всего нотариального счёта. Без региона, вида нотариального действия и обстоятельств конкретной сделки итоговую сумму определить нельзя.

Как рассчитывается госпошлина за регистрацию

Для физического лица сначала определяют кадастровую стоимость, соответствующую регистрируемой доле:

кадастровая стоимость квартиры × 1/2.

Если кадастровая стоимость не определена или соответствующая половине часть не превышает 20 000 000 ₽, пошлина составляет 4 000 ₽.

Если же эта часть кадастровой стоимости превышает 20 000 000 ₽, применяется 0,02% её размера. Закон также предусматривает нижнее ограничение, связанное с 0,02% цены сделки, и верхний предел 500 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Дарение не становится продажей ради расчёта пошлины, поэтому вписывать вымышленную «цену продажи» не нужно. При превышении порога точный платёж стоит рассчитать с нотариусом по реальным данным.

Нужно ли платить НДФЛ с подаренной 1/2 доли

Налог зависит прежде всего от родства между дарителем и одаряемым, а при отсутствии освобождения — от налогового статуса одаряемого и применимых правил расчёта дохода.

Когда действует освобождение для родственников

При дарении недвижимости НДФЛ не уплачивается, если даритель и одаряемый относятся к установленному законом кругу членов семьи и близких родственников:

• супруги;
• родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Это закрытый для данного основания перечень: например, дядя и племянник не получают освобождение только по факту такого родства (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Особое правило для одаряемого со статусом иностранного агента

Как считают доход, если освобождения нет

Налоговую базу при получении в дар 1/2 доли определяют по соответствующей части кадастровой стоимости квартиры с учётом правил, действующих для даты государственной регистрации права. Для подаренной половины учитывают именно кадастровую стоимость этой половины.

Коэффициент 0,7, который встречается при налогообложении продажи недвижимости, для определения дохода от такого дарения не применяется (ст. 214.10 НК РФ).

Какие ставки действуют для обычного налогового резидента

Если одаряемый — налоговый резидент РФ, а специальное правило об иностранном агенте на него не распространяется, налогооблагаемый подарок входит в специальную совокупную налоговую базу. Для расчёта учитывается не только стоимость самой доли, но и другие доходы, если они по НК РФ входят именно в эту базу. Все доходы человека без разбора в неё не складывают.

Ставка составляет 13% в пределах совокупной базы 2,4 млн ₽ и 15% с суммы превышения (п. 6 ст. 210 НК РФ, ст. 224 НК РФ). Поэтому нельзя автоматически применять 13% ко всей кадастровой стоимости доли лишь потому, что рассматривается один подарок.

Что учитывать налоговому нерезиденту

Для налогового нерезидента действует отдельный порядок: для обычного облагаемого подарка ставка, как правило, 30%, если специальная норма не предусматривает иное. Не следует рассчитывать его налог по обычной резидентской шкале.

Когда подавать декларацию и перечислять налог

Если одаряемый обязан самостоятельно задекларировать и рассчитать налог, декларацию 3-НДФЛ по общему правилу подают не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплачивают не позднее 15 июля следующего года. Эти обязанности нельзя автоматически приписывать всем получателям подаренной доли: сначала нужно установить, возникает ли облагаемый доход и требуется ли самостоятельное декларирование.

Если крайняя дата выпадает на нерабочий день, при определении срока для конкретного года учитывают предусмотренный перенос (разъяснение ФНС о декларационной кампании).

Что проверить перед встречей с нотариусом

Когда определились с условиями дарения, ещё раз проверьте проект по документам:

• Предмет сделки: Передаётся 1/2 всей квартиры, а не половина вашей уже имеющейся 1/2 доли.
• Размер новых долей: Если половина выделяется из целой квартиры, соблюдено ограничение по минимальной расчётной площади с учётом применимых исключений.
• Сведения ЕГРН: Адрес, кадастровый номер, площадь и зарегистрированные права соответствуют актуальным данным.
• Имущество супругов: Установлено, является ли доля личным или общим имуществом, и проверена необходимость согласия супруга.
• Ограничения: Проверены ипотека и другие зарегистрированные обременения.
• Несовершеннолетний участник: Если долю получает ребёнок, определён порядок его участия и представительства.
• Безвозмездность: В проекте нет замаскированной платы или встречного исполнения.
• Момент передачи: Нет условия о переходе доли только после смерти дарителя.
• Права других лиц: Сведения об обременениях и самостоятельном праве пользования проверены, а не взяты из чужого шаблона.
• Последствия регистрации: Даритель понимает, что после регистрации перестанет быть собственником переданной 1/2 доли.