Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире проходит на основании соответствующего договора. В зависимости от обстоятельств стороны могут подписать предварительный договор купли-продажи или ограничиться только подписанием основного соглашения. Грамотный подход к составлению документов позволит минимизировать риск возможных неприятностей в виде оспаривания сделки.

✅ Соблюдение преимущественного права покупки

Заключение договора на продажу комнаты в коммунальной квартире возможно только при условии предварительного соблюдения продавцом права преимущественной покупки. Оно касается соседей, которые также являются собственниками указанной недвижимости (в результате приватизации или по другим основаниям). Сособственники коммуналки вправе купить помещение еще до того, как оно будет выставлено в свободную продажу третьим лицам (ст. 42 ЖК РФ).  Предложение о выкупе жилья должно быть направлено не выборочно, а всем соседям, которые владеют своей частью квартиры на праве собственности. Граждан, проживающих по договору аренды или социального найма, данная процедура не касается. Если не все комнаты приватизированы, то извещения направляются в муниципальное образование (администрацию).

При этом предлагаемые условия должны соответствовать тем, которые продавец определит для посторонних лиц (цена, возможность рассрочки, сроков передачи объекта и пр.) На принятие решения отводится 1 месяц.

Только в случае отказа соседей от права выкупа помещения собственник получает возможность заключить договор купли-продажи (ДКП) со сторонним покупателем. Чтобы обеспечить законность сделки, нужно предварительно собрать и заверить у нотариуса письменные отказы всех соседей или другие документальные подтверждения их надлежащего уведомления.

Если договор планируется заключить с одним из соседей, уведомлять остальных совладельцев коммуналки нет необходимости. Преимущественное право покупки в таком случае считается реализованным.

✅ Заключение предварительного и основного договора

Для сделки купли-продажи может быть использовано два варианта договоров:

• Предварительный ДКП – документ, который выражает договоренность сторон об условиях и сроках заключения основного ДКП. Он всегда носит временный характер, не влечет за собой передачу никаких имущественных прав, но порождает обязательства продавца и покупателя впоследствии подписать основной ДКП. В документе важно отразить достигнутые между продавцом и покупателем устные договоренности на случай, если одна из сторон их «случайно забудет».
• Основной ДКП – ключевой документ, который подписывается уже после того как стороны утвердили окончательные условия и устранили возможные препятствия для совершения сделки. Его основной смысл не договоренность, как в предварительном ДКП, а непосредственная передача недвижимости от продавца к покупателю по установленной. На основании документа впоследствии будет зарегистрирован переход права собственности.

Заключение предварительного договора – добровольная процедура. Отсутствие этого документа не влияет на правоспособность сделки. Но в случае отчуждения комнаты в коммунальной квартире его подписание имеет смысл, если стороны не могут по определенным причинам провести сделку безотлагательно. Это касается случаев, когда необходимо:

• Получить дополнительное время для предпродажной подготовки (например, для выписки прописанных лиц, погашения задолженности по оплате услуг ЖКХ).
• Зафиксировать внесение предоплаты за комнату (в виде аванса или задатка), чтобы она не «ушла» другому покупателю. Нередко продавец требует оплатить некую сумму (обычно от 10 до 50 тысяч рублей), чтобы убедиться в серьезности намерений покупателя.
• Продать объект где собственником является несовершеннолетний. Для продажи нужно разрешение от органов опеки и попечительства. Они будут принимать решение только после изучения предварительного ДКП и уверенности в защите интересов несовершеннолетнего. Последний не должен в итоге остаться без собственного жилья и должен получить деньги, вырученные продажи недвижимости, на личный счет (если за них сразу не будет куплена другая недвижимость).
• Получить покупателю недостающую сумму для покупки объекта.

✅ Содержание договора

Единого бланка для основного или предварительного ДКП комнаты в коммунальной квартире нет. Каждый из них составляется с учетом особенностей конкретной сделки, чтобы максимально четко и подробно зафиксировать все условия, не допуская их неоднозначного толкования.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

При наличии предварительного ДКП на основании внесенных в него пунктов будет составлено основное соглашение. В последнем ни при каких обстоятельствах не могут быть изменены стороны сделки и параметры объекта недвижимости. По остальным пунктам возможно дополнение или изменение условий путем составления письменных дополнений.

Содержание предварительного и основного договора практически одинаково. Отличия могут касаться отражения отдельных условий и более подробного описания некоторых пунктов в последнем случае. В документе должны быть указаны следующие сведения:

• Шапка. Указывается название, дата и место заключения.
• Личные данные участников сделки, их законных представителей. Обозначается, кто является продавцом, кто – покупателем. Для каждой стороны указывается ФИО, дата рождения, адрес прописки и проживания, реквизиты паспорта, при необходимости данные доверенности.
• Описание продаваемой комнаты. Адрес дома, этажность, площадь и любые другие характеристики по согласованию сторон. Также рекомендуется описать остальные помещения коммунальной квартиры.
• Цена договора. Прописывается в рублях цифрами и прописью. Это должна быть реальная сумма, которая будет передана продавцу от покупателя. В случае каких-либо разногласий или оспаривания сделки в будущем, вернуть можно будет только указанную в ДКП сумму.

Цена в ДКП должна быть не ниже той, которая указывалась в уведомлениях о преимущественном праве покупки для соседей. В случае ее уменьшения процедуру оповещения придется повторить заново, иначе соседи получат законное основание оспорить сделку.

• Условия сделки. Прописываются любые условия, о которых существует ранее договорились участники: порядок денежных расчетов, сроки выписки прописанных лиц и фактической передачи объекта и пр.
• Права и обязанности сторон. Указываются действия, которые должен (или, наоборот, не должен) совершить продавец и покупатель.
• Условия расторжения договора и ответственность сторон. Перечисляются возможные события, при наступлении которых одна из сторон может быть освобождена от выполнения своих обязательств, а также возможные «штрафные санкции» для второй стороны.
• Подписи продавца и покупателя. Документ подписывается в присутствии обеих сторон, чтобы в последующем не было оснований сомневаться в том, кто ставил подпись.

Число экземпляров документа соответствует числу участников сделки, плюс один дополнительный экземпляр для Росреестра.

🔻 Образец предварительного договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

🔻 Образец основного договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Скачать образец основного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

✅ Нужно ли нотариальное заверение

Необходимость заверения договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире будет зависеть от того, как оформлено право собственности на сам объект недвижимости (по данным госреестра):

• как отдельная комната – допустима простая письменная форма ДКП без заверения у нотариуса;
• как доля в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру – обязательно нотариальное удостоверение.

При указании в ДКП формулировки о передаче покупателю «доли в праве» заверение у нотариуса обязательно, иначе такой документ не пройдет дальнейшую процедуру регистрации в Росреестре.

Кроме того, участники сделки вправе заверить документ в любой ситуации, чтобы гарантировать юридическую чистоту процедуры купли-продажи.

✅ Дальнейшие действия

ДКП вступает в силу после его подписания продавцом и покупателем, но для завершения процедуры купли-продажи участникам необходимо зарегистрировать по документу переход права собственности в отделении Росреестра или МФЦ. Для процедуры регистрации нужно будет предоставить:

• заявление на государственную регистрацию;
• оригинальные экземпляры ДКП;
• паспорта участников сделки (при их отсутствии – свидетельство о рождении);
• выписку из ЕГРН;
• документ, подтверждающий право собственности продавца (договор о приватизации, предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании и т. п.);
• подтверждения о соблюдении преимущественного права покупки для совладельцев коммунальной квартиры (доказательства их уведомления или нотариальные отказы от покупки);
• акт приема-передачи (если такой предусмотрен ДКП и уже произошла фактическая передача комнаты);
• техническую документацию на недвижимость;
• справку об отсутствии прописанных лиц;
• справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 руб. (предоставляется по желанию).

В отдельных случаях для регистрации понадобятся дополнительные разрешения: согласие супруга продавца на продажу комнаты, если последняя является совместной собственностью или разрешение на продажу от органов опеки, если отчуждаемая комната принадлежит несовершеннолетнему лицу.

В разных регионах РФ правила приема и перечень документов могут отличаться, поэтому рекомендуется получить точные сведения, в учреждении, где планируется проходить регистрационную процедуру.

По истечении срока регистрации сторонам нужно явиться по месту подачи документов: покупателю – получить выписку из ЕГРН о праве собственности, договор с отметками регистратора и другие документы, продавцу – прежде всего свой экземпляр договора.

При оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире следует учесть ряд юридических нюансов, которые непосредственно влияют на действительность сделки. У вас есть вопросы по поводу формулировок отдельных пунктов договора? Не знаете, стоит ли обращаться к нотариусу за заверением документа? Юристы нашего сайта представят бесплатную консультацию и подскажут, на какие важные моменты обратить внимание в вашем случае. Опытные специалисты также готовы обеспечить сопровождение сделки купли-продажи на всех этапах, чтобы гарантировать соблюдение всех требований законодательства.