Договор купли продажи квартиры в совместную собственность супругов (образец)

Важный момент при покупке квартиры супругами – определение собственника. Кому будет принадлежать эта недвижимость? Какие права будет иметь на нее второй супруг? Есть ли особенности при составлении договора купли-продажи в таком случае?

✅ Понятие совместной собственности

Квартира, приобретаемая супругами в период брака, становится их общей собственностью, как и любое другое совместно нажитое имущество. Такое положение утверждено ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. При этом не имеет значения, кто именно указывается в качестве собственника по документам или несет фактические расходы по покупке недвижимости. Муж и жена имеют равные права владения и в дальнейшем не могут распоряжаться таким жильем самостоятельно, без согласования действий (например, последующей продажи) со вторым супругом.

Право совместной собственности в браке не касается подаренного и унаследованного имущества (ст. 36 СК РФ), а также не действует при наличии между мужем и женой брачного контракта, который регулирует в таком случае порядок владения тем или иным имуществом.

Выше речь идет только об официальном браке, то есть зарегистрированном в ЗАГСе. При покупке недвижимости в гражданском браке собственником будет тот, кто является покупателем согласно договору купли-продажи и чье имя значится в выписке из ЕГРН. Чтобы уравнять права обоих партнеров, нужно оформлять покупку с указанием двух покупателей и долей каждого из них (например, по ½ или в любом другом соотношении), соответственно в этом случае будет действовать режим не совместной, а долевой собственности.

✅ Порядок покупки квартиры в совместную собственность супругов

В целом процедура купли-продажи будет стандартной, участие нотариуса не требуется. Единственное дополнение касается необходимости нотариального согласия на покупку от супруга, который не упоминается в договоре. Документ оформляется в любой нотариальной конторе при наличии паспорта и свидетельства о браке. Однозначных требований законодательства об обязательном оформлении согласия нет, но при его отсутствии в Росреестре могут отказать в приеме документов или зарегистрируют переход права собственности, но с пометкой о возможности второго супруга оспорить сделку.

🔻 Порядок действий

После того, как супруги найдут подходящую квартиру и определятся, кто будет заниматься вопросами купли-продажи и фигурировать в документах, порядок дальнейших действий будет следующим:

• Обсудить с продавцом условия сделки (цену, сроки, необходимость предоплаты и пр.).
• Проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту.
• Оформить нотариальное согласие на покупку от жены (мужа).
• Составить и подписать договор купли-продажи.
• Зарегистрировать право собственности на купленную недвижимость в Росреестре.
• Составить и подписать акт приема-передачи.
• Провести расчеты с продавцом, которые будут подтверждены распиской.

В зависимости от договоренности сторон и требований Росреестра в отдельных регионах РФ акт приема-передачи иногда составляется до регистрационных действий.

🔻 Необходимые документы

Для проведения сделки и дальнейшей процедуры регистрации в Росреестре понадобятся:

• Паспорта участников сделки (продавца и покупателя).
• Правоустанавливающие документы продавца на недвижимость. Подтверждают условия, на основании которых продавец стал собственником жилплощади.
• Выписка из ЕГРН. Подтверждает, актуальность права собственности продавца (при условии даты выдачи накануне сделки), дает представление об отсутствии других совладельцев и обременений по объекту.
• Техническая документация на недвижимость. Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенных планировок.
• Выписки об отсутствии прописанных лиц и долгов по коммунальным платежам.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

В отдельных случаях требуются дополнительные документы со стороны продавца. Например, разрешение на продажу квартиры от органов опеки, если квартира покупается у несовершеннолетнего или недееспособного гражданина. Также может понадобиться разрешение супруга продавца, если продаваемое жилье было куплено в период брака.

🔻 Расходы по сделке

При покупке квартиры расходы покупателя касаются непосредственно оплаты стоимости недвижимости по договору и государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Последняя составляет 2000 руб. оплачивается в срок до 5 дней после подачи документов на регистрацию.

🔻 Сроки

При наличии всех необходимых документов, процедуру купли-продажи можно провести за несколько дней. Основное время займет государственная перерегистрация недвижимости на имя покупателя. Ее продолжительность зависит от способа подачи документов (бумажная или электронная форма) и места обращения (в Росреестр или через МФЦ). Регламентированный законом срок регистрационных действий колеблется от 1 дня (при электронной подаче) до 12 дней (если документы подаются в МФЦ, а заявителю требуется одновременно регистрация права собственности и кадастровый учет) без учета выходных (ст. 16 закона № 219-ФЗ). Также возможны задержки в связи с большим количеством заявок или сбоями в работе программ Росреестра.

✅ Составление договора

Для договора предусмотрена простая письменная форма и стандартное содержание. Сторонами будут продавец и покупатель (тот из супругов, на имя которого планируется впоследствии оформить квартиру). Указывать в документе данные второго супруга не нужно, иначе он будет считаться полноценным покупателем, и речь уже будет идти не о совместном, а о долевом владении супругами недвижимостью. Документ составляется минимум в трех экземплярах: для продавца, покупателя и подачи в Росреестр.

🔻 Содержание документа

В документ вносится:

• Название, дата и место заключения.
• Личные данные сторон: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта (номер, дата и орган выдачи).
• Описание предмета договора – квартиры. Указывается полный адрес, кадастровый номер, площадь и любые другие характеристики недвижимости, а также сведения о правоустанавливающих документах продавца.
• Цена объекта. Сумма прописывается цифрами и прописью. Здесь же отражается информация об авансе или задатка, если он вносился ранее.
• Порядок передачи квартиры и расчетов. Указывается, будет ли составлен акт приема-передачи или его роль будет выполнять сам договор, а также сроки его заключения и окончательных расчетов между участниками.
• Права и обязанности. Прописываются любые условия и действия, необходимые для совершения сделки, о которых ранее договорились продавец и покупатель.
• Условия расторжения договора и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
• Подписи продавца и покупателя с расшифровкой.

🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в совместную собственность супругов

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в совместную собственность супругов

✅ Совместный возврат НДФЛ

Покупка жилплощади в совместную собственность обеспечивает супругам дополнительные преимущества по имущественному налоговому вычету. Его размер составляет 13% от стоимости квартиры, но в пределах установленного законом максимума 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.). С 2014 года право на его оформление имеет каждый из супругов, независимо от того, чье имя указано в выписке из ЕГРН в качестве собственника. Необходимыми условиями получения являются:

• наличие официального трудоустройства и доходов, с которых отчислялся подоходный налог;
• гражданство РФ;
• предъявление документов о праве собственности на недвижимость и расходах на ее покупку (например, расписка продавца или банковские документы);
• неиспользованное ранее право на имущественный вычет.

Если ранее вычет «привязывали» к конкретной квартире, то по недвижимости, приобретенной после 1 января 2014 года его можно получить по разным объектам в разное время, но в сумме на одного человека не выше установленного максимума.

Указанный максимум положен каждому супругу, то есть сумма на семью может составить 520 000 руб. (если жилье будет стоить 4 млн. руб. или дороже). При этом муж и жена могут согласовать между собой распределение вычета в любом соотношении, вплоть до 0 на 100%. Один из них вправе оформить вычет по покупаемой квартире сейчас, а второй – оставить такую возможность на будущее для другого жилья.

Хотите знать возможные «подводные камни» сделок по приобретению квартиры в совместную собственность супругов? Юристы нашего сайта предлагают бесплатные консультации, где можно задать все интересующие вопросы и узнать, на что прежде всего обращать внимание в процессе сделки. Специалисты готовы также сопровождать процедуру купли-продажи вплоть от переговоров с продавцом до регистрации права собственности, чтобы вовремя обратить внимание клиента на подозрительные ситуации и минимизировать возможные риски.