Как оформить доверенность на управление квартирой без права продажи
Передать управление квартирой другому человеку и не разрешать ему продавать её можно. Для этого в доверенности нужно перечислить конкретные действия представителя и установить ограничения. Одной надписи «без права продажи» недостаточно, если в остальном документе есть широкое право распоряжаться квартирой.
Начните с задач, которые хотите поручить: например, общение с управляющей организацией, ремонт или сдачу квартиры. От них зависит, какие полномочия включить в доверенность и понадобится ли нотариус. Для обычных бытовых вопросов нотариальная форма не обязательна только из-за того, что речь идёт о недвижимости, но для некоторых сделок и регистрационных действий она необходима (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
Доверенность не передаёт представителю право собственности на квартиру. Он действует от имени собственника в пределах указанных полномочий, а последствия таких действий возникают непосредственно у собственника (ст. 182 ГК РФ, ст. 185 ГК РФ).
Какие задачи можно поручить представителю
Единого стандартного набора полномочий под названием «управление квартирой» нет. Поэтому сначала определите, что человек будет делать на практике, и только потом подбирайте формулировки. Федеральная нотариальная палата также рекомендует описывать полномочия конкретно и применительно к имуществу, которого они касаются (раздел 4 Методических рекомендаций ФНП).
Так вы ограничите полномочия реальными задачами, а не оставите представителю неопределённое право делать с квартирой всё, кроме её продажи.
Почему запрета на продажу может быть недостаточно
Если право продать квартиру не предоставлено, само собой оно у представителя не появляется. Последствия действий без полномочий или за их пределами предусмотрены ст. 183 ГК РФ. Но неясность возникает, когда прямой запрет продажи сочетается с разрешением совершать любые другие сделки. Например:
Такой текст не подходит собственнику, который хочет поручить только управление. Продажа — не единственный способ распорядиться квартирой. Поэтому проверьте, не разрешает ли доверенность представителю:
- дарить квартиру или обменивать её;
- передавать квартиру по договору ренты;
- передавать её в залог или устанавливать ипотеку;
- совершать другие сделки, после которых собственником станет другой человек;
- заранее брать обязательства по будущей передаче квартиры: подписывать предварительный договор (обязательство заключить основной договор), опцион (право другой стороны потребовать заключения договора), соглашение о задатке (денежное обеспечение договорного обязательства) и другие документы такого назначения, если собственник не хочет этого;
- подавать заявления о государственной регистрации перехода или прекращения права собственности;
- получать деньги по сделкам отчуждения квартиры.
Не нужно включать в любую доверенность максимально длинный перечень запретов. Важно, чтобы весь её текст ясно определял разрешённые действия и не давал широкого права распоряжаться недвижимостью. Если собственник хочет сохранить такое распоряжение за собой, нежелательные полномочия не следует предоставлять.
Если задача состоит именно в продаже, а не в управлении, необходимые полномочия разобраны в отдельной статье — как оформить доверенность на продажу квартиры.
Когда нужно обращаться к нотариусу
Простая письменная доверенность — это документ, подписанный собственником без нотариального удостоверения. Для общения с управляющей организацией, передачи показаний счётчиков и организации ремонта нотариус не нужен только потому, что поручение относится к квартире. Однако выбранная процедура или организация могут предъявлять собственные требования к подтверждению полномочий, поэтому их стоит уточнить заранее.
Нотариальное удостоверение требуется, в частности, для доверенностей на сделки, которым закон предписывает нотариальную форму, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок и на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах, если законом не предусмотрено исключение (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Государственная регистрация означает внесение сведений в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Распоряжение зарегистрированным правом, например передача права собственности или залог, отличается от решения бытовых вопросов.
Даже когда закон допускает простую письменную форму, собственник может обратиться к нотариусу добровольно.
Что написать в доверенности
В документе укажите данные собственника — доверителя — и представителя, а также опишите квартиру так, чтобы её можно было однозначно определить. Сведения об объекте при подготовке нотариальной доверенности разумно сверить с ЕГРН. Федеральная нотариальная палата рекомендует индивидуализировать имущество, если доверенность выдают для действий с конкретным объектом (п. 4.5 Методических рекомендаций ФНП).
Затем перечислите действия, которые разрешаете представителю, и необходимые ограничения. Отдельно решите вопрос передоверия, получения денег и специальных полномочий: например, для обращения в Росреестр или голосования на общем собрании. Эти условия не следуют автоматически из общего слова «управление».
Само название «генеральная доверенность» тоже не определяет объём прав. Значение имеет текст документа, а не его заголовок. После согласования полномочий оформите доверенность в форме, допустимой для выбранных действий, и подпишите её.
Пример: поручить бытовые вопросы, но не сдавать квартиру
Бланк для самостоятельного заполнения
ДОВЕРЕННОСТЬ
г. [Место выдачи доверенности]
[Дата выдачи доверенности]
Я, [ФИО собственника], дата рождения [Дата рождения собственника], паспорт [Паспорт собственника], адрес [Адрес собственника], как собственник квартиры по адресу [Адрес квартиры, которой касается поручение], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры] (моё право подтверждает [Реквизиты права собственника]), уполномочиваю [ФИО представителя в винительном падеже], дата рождения [Дата рождения представителя], паспорт [Паспорт представителя], адрес [Адрес представителя], действовать от моего имени только в следующих пределах.
1. Обращаться в управляющую организацию, ТСЖ и ресурсоснабжающие организации по вопросам содержания указанной квартиры: подавать мои заявления об обследовании, проверке и устранении неисправностей; получать ответы, относящиеся к этим обращениям акты и сведения о начислениях по квартире в объёме, доступном мне как собственнику.
2. Передавать показания приборов учёта, присутствовать при их проверке и замене, подписывать акты фиксации показаний, осмотра и выполненных предусмотренных обслуживанием работ. Подпись не включает принятие новых денежных обязательств или согласие на изменение права на квартиру.
3. Организовывать доступ специалистов в квартиру по предварительному согласованию со мной. Заключать новые договоры ремонта и обслуживания, менять их цену либо принимать денежные обязательства представитель по этой доверенности не вправе.
4. Полномочия не включают продажу, дарение, мену, залог или иное распоряжение квартирой; наём, поднаём и передачу квартиры посторонним; получение и перечисление денег от моего имени; операции с банковскими счетами; регистрацию перехода или прекращения прав; судебное представительство. Передоверие не допускается.
5. Доверенность действует по [Дата окончания полномочий] включительно. Её прекращение и отмена осуществляются в применимом порядке; выдача не подтверждает выполнения поручения и не устанавливает безотзывность.
Дата подписания: [Дата выдачи доверенности]
Подпись собственника: [Подпись собственника] / [ФИО собственника]
Если представитель будет сдавать квартиру
Сдачу квартиры стоит оговорить отдельно от повседневного обслуживания. Когда жилое помещение передают гражданину за плату для проживания, заключается договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ).
Для такого поручения определите, может ли представитель:
- искать нанимателя и согласовывать условия договора;
- подписывать договор найма;
- подписывать акты передачи и возврата квартиры;
- передавать и принимать ключи;
- получать наёмную плату;
- получать и возвращать обеспечительный платёж;
- прекращать договор в пределах предоставленных полномочий;
- совершать необходимые регистрационные действия.
Право подписать договор само по себе не даёт права получать платежи или подавать заявления в Росреестр. Эти действия нужно разрешить отдельно, если они необходимы.
При найме на срок не менее 1 года государственной регистрации подлежит ограничение права собственности, возникающее из договора (ст. 674 ГК РФ). Это не означает, что любой договор найма нужно регистрировать. Если подавать заявление будет представитель, форму его доверенности определяют с учётом ст. 185.1 ГК РФ и ч. 8 ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
Кто будет получать деньги
Представитель может управлять квартирой, не получая денег собственника и не распоряжаясь его банковским счётом. Например, при найме можно выбрать один из двух вариантов:
- представитель подписывает договор и решает вопросы с квартирой, а наниматель перечисляет деньги непосредственно собственнику;
- представитель отдельно получает право принимать определённые платежи — например, наёмную плату и обеспечительный платёж, выдавать подтверждения о получении денег и при согласованных условиях возвращать обеспечительный платёж.
Не следует заменять такое ограниченное разрешение формулировкой о получении любых денежных средств от любых сделок. Если представителю нужны операции с банковским счётом собственника, это уже другое полномочие. ГК РФ отдельно регулирует письменное уполномочие на получение вклада, денег со счёта и совершение других банковских операций (п. 3 ст. 185 ГК РФ). Включать банковские операции только из-за поручения управлять квартирой не нужно.
Может ли представитель передать полномочия другому человеку
По общему правилу представитель выполняет порученные действия лично. Передоверие возможно в предусмотренных законом случаях: например, если доверенность это разрешает, либо когда представитель вынужден передать полномочия для охраны интересов доверителя в установленных законом обстоятельствах и доверенность не запрещает передоверие. Для передоверия действуют свои правила и исключения, в том числе относительно нотариальной формы (ст. 187 ГК РФ).
Если вы хотите, чтобы квартирой занимался только выбранный человек, прямо решите вопрос о запрете передоверия. Формулировка «без права продажи» передоверие не регулирует, как не определяет она и срок доверенности.
Может ли представитель заключить сделку с самим собой
По общему правилу представитель не вправе заключать от имени собственника сделку с самим собой или одновременно представлять другую сторону, кроме предусмотренных законом случаев (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
Поэтому обычная доверенность на сдачу квартиры не даёт представителю автоматического права снять эту же квартиру самому у себя как представителя собственника.
Если у квартиры несколько собственников
Доверенность одного собственника не передаёт представителю полномочия других. При долевой собственности распоряжаться общим имуществом нужно по соглашению всех участников; владение и пользование им также осуществляются по их соглашению (ст. 246 ГК РФ, ст. 247 ГК РФ).
Если представитель должен управлять всей квартирой или передавать её нанимателю, выясните, сколько собственников у жилья и какие права принадлежат доверителю. Затем проверьте, согласованы ли нужные действия с остальными участниками, кто из них будет действовать лично и кто выдаст доверенность представителю. Нельзя считать, что доверенность одного участника долевой собственности позволяет представлять всех остальных.
Если квартира может быть общим имуществом супругов
Даже если в ЕГРН указан только один супруг, это ещё не доказывает, что квартира принадлежит только ему, а не входит в общее имущество супругов.
Владение, пользование и распоряжение таким имуществом регулирует ст. 35 СК РФ. Её пункт 3 предусматривает нотариально удостоверенное согласие второго супруга для сделок по распоряжению недвижимостью, сделок, требующих нотариальной формы, и сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Поэтому, если речь не о бытовых действиях, а о сделке с общим имуществом, одной доверенности может оказаться недостаточно. Сначала определите режим квартиры и проверьте, нужно ли согласие супруга именно для этой сделки.
Нужен ли отдельный договор с представителем
Доверенность сообщает другим людям и организациям, что представитель вправе делать от имени собственника. Но при длительном управлении может понадобиться ещё и соглашение о внутренних обязанностях. В нём можно определить:
- как часто представитель отчитывается;
- какие расходы он вправе не согласовывать заранее;
- когда и куда перечисляет полученные деньги;
- должен ли хранить чеки и акты;
- как согласовывает выбор нанимателя;
- кто отвечает за переданные ключи.
Для юридических действий от имени собственника можно использовать договор поручения: поверенный обязуется совершать определённые действия от имени и за счёт доверителя (ст. 971 ГК РФ). Выдача доверенности для исполнения такого поручения отдельно предусмотрена ст. 975 ГК РФ.
Внутреннее соглашение может быть полезным инструментом для длительного управления, но оно не обязательно для действительности каждой доверенности.
Бланк для самостоятельного заполнения
СОГЛАШЕНИЕ О БЕЗВОЗМЕЗДНОМ ПОРУЧЕНИИ
г. [Место выдачи доверенности]
[Дата выдачи доверенности]
[ФИО собственника], дата рождения [Дата рождения собственника], паспорт [Паспорт собственника], адрес [Адрес собственника], именуемый «Доверитель», и [ФИО представителя], дата рождения [Дата рождения представителя], паспорт [Паспорт представителя], адрес [Адрес представителя], именуемый «Поверенный», согласовали следующее.
1. Доверитель поручает, а Поверенный принимает на период с [Начало исполнения поручения] по [Дата окончания полномочий] ведение бытовых вопросов содержания квартиры [Адрес квартиры, которой касается поручение], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры]: обращения в управляющую и ресурсоснабжающие организации, получение ответов и актов, передачу показаний счётчиков и организацию согласованного доступа специалистов.
2. Для юридических действий Доверитель выдаёт отдельную ограниченную доверенность от [Дата выдачи доверенности]. Поверенный не выходит за её полномочия. Настоящее соглашение не даёт права сдавать или отчуждать квартиру, получать деньги, распоряжаться банковскими счетами либо заключать новые договоры ремонта от имени Доверителя.
3. Поручение безвозмездное. Поверенный вправе просить возмещения фактически понесённых за свой счёт документированных почтовых расходов и проезда для исполнения поручения в пределах [Месячный предел возмещаемых расходов без отдельного согласования] рублей за календарный месяц. Большие расходы предварительно письменно согласовываются. Деньги Доверителя Поверенный не получает и оплату услуг от его имени не совершает.
4. Не позднее пятого числа следующего месяца Поверенный направляет Доверителю отчёт о совершённых действиях, ответы организаций, акты и копии подтверждений расходов. О срочной неисправности сообщает незамедлительно. Доверитель проверяет отчёт и возмещает согласованные подтверждённые расходы в течение десяти календарных дней после его получения.
5. Для доступа передаются [Переданные ключи]. Поверенный хранит их бережно, не передаёт посторонним и допускает специалистов только по согласованию с Доверителем. По окончании поручения возвращает ключи и полученные документы в течение трёх календарных дней.
6. Вопросы, не входящие в поручение, Поверенный передаёт Доверителю для решения; молчание не считается согласием на новые обязанности или расходы. Прекращение поручения и отмена доверенности оформляются с учётом применимых правил и уведомления необходимых лиц. Поверенный передаёт итоговый отчёт и документы; фактически возникшие обязательства Стороны сверяют отдельно.
7. Изменения согласовываются письменно. Подписаны два экземпляра, по одному Стороне. Соглашение не заменяет подтверждения права собственности, отдельной доверенности или требований организаций к форме обращения.
Дата подписания: [Дата выдачи доверенности]
Доверитель: [Подпись доверителя] / [ФИО собственника]
Поверенный: [Подпись поверенного] / [ФИО представителя]
Можно ли запретить регистрацию без личного участия собственника
Собственник вправе подать заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения его права и обременения недвижимости без личного участия (ст. 36 Закона № 218-ФЗ). Такая запись касается регистрационных процедур, но не отменяет саму доверенность и не прекращает полномочия представителя.
Запись также не даёт абсолютной защиты от любой регистрации. Закон сохраняет исключения, в том числе для регистрации по судебному акту, требованию судебного пристава и в иных прямо предусмотренных федеральным законом случаях.
Подать заявление о внесении записи может собственник, его законный представитель или представитель с нотариально удостоверенной доверенностью. Запись вносят в срок не более 5 рабочих дней со дня приёма заявления. Закон предусматривает и электронную подачу через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи (ст. 36 Закона № 218-ФЗ). Это срок для предусмотренной законом процедуры, а не обещание положительного результата любого обращения.
Как отменить доверенность и проверить сведения о ней
По общему правилу собственник вправе отменить выданную доверенность. Она прекращается и по другим основаниям, указанным в ст. 188 ГК РФ).
После отмены доверитель должен известить представителя и известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми была выдана доверенность (ст. 189 ГК РФ). Если представитель уже общался с управляющей организацией, нанимателем или другим известным собственнику контрагентом, уведомить нужно и их. Полагаться только на появление сведений об отмене в реестре недостаточно.
Минюст указывает публичный сервис проверки доверенностей, где можно искать сведения о нотариальной доверенности и её отмене по дате удостоверения, реестровому номеру и ФИО нотариуса (сообщение Минюста). Воспользуйтесь поиском, если сервис доступен. При технической ошибке нельзя считать, что проверка состоялась.
Даже успешный поиск не заменяет изучения текста доверенности и проверки личности представителя. Только так можно понять, какие именно действия ему разрешены.
Что проверить перед подписанием
Перед тем как подписать доверенность, убедитесь, что:
Правовая база
Нормы и рекомендации, упомянутые в статье. Условия и исключения приведены в соответствующих разделах.
Представительство и содержание доверенности
- ст. 182 ГК РФ — Действия представителя от имени собственника и ограничение на сделки с самим собой.
- ст. 183 ГК РФ — Последствия действий без полномочий или с их превышением.
- ст. 185 ГК РФ — Доверенность и отдельные банковские полномочия.
- ст. 185.1 ГК РФ — Нотариальная форма доверенности и способы удостоверения для специальных случаев.
- ст. 186 ГК РФ — Обязательная дата и срок действия.
- ст. 187 ГК РФ — Передоверие и его ограничения.
Квартира, найм и регистрация
- ст. 246 ГК РФ — Распоряжение долевой собственностью.
- ст. 247 ГК РФ — Владение и пользование долевой собственностью.
- ст. 35 СК РФ — Права супругов на общее имущество и согласие для соответствующих сделок.
- ст. 671 ГК РФ — Найм жилья гражданином для проживания.
- ст. 674 ГК РФ — Регистрация ограничения права при найме на срок не менее 1 года.
- ч. 2 ст. 48 ЖК РФ — Требования к доверенности для голосования на общем собрании.
- ч. 8 ст. 18 Закона № 218-ФЗ — Подтверждение полномочий при обращении за учётом или регистрацией.
- ст. 36 Закона № 218-ФЗ — Запись о невозможности регистрации без личного участия.
Внутренние отношения и прекращение полномочий
- ст. 971 ГК РФ — Договор поручения.
- ст. 975 ГК РФ — Доверенность для исполнения поручения.
- ст. 188 ГК РФ — Отмена и иные основания прекращения доверенности.
- ст. 189 ГК РФ — Извещение представителя и известных третьих лиц.
Рекомендации по подготовке текста
- Методические рекомендации ФНП — Конкретизация полномочий и определение имущества.