Как компании купить квартиру

Российская компания может купить квартиру и оформить её в собственность. Покупателем может быть ООО, АО или другое коммерческое юридическое лицо. Но такая сделка требует не только договора с продавцом: нужно проверить полномочия подписанта, выяснить, требуется ли корпоративное одобрение, изучить документы на квартиру и согласовать порядок расчётов.

После покупки квартира останется жилым помещением. Само по себе оформление недвижимости на компанию не позволяет использовать её как офис или для любой другой деятельности.

Чтобы избежать проблем, ещё до сделки стоит определить, зачем компании квартира и как она будет использоваться. От этого зависят необходимые документы, последующее оформление пользования жильём и возможные налоговые последствия.

Для чего компания покупает квартиру

Компания может приобрести квартиру для проживания сотрудников, сдачи внаём, перепродажи или других целей. Но порядок дальнейшего использования и учёта недвижимости будет различаться.

Поэтому сначала определите, какую задачу решает покупка.

Если компания рассматривает квартиру как инвестиционный актив, также стоит заранее определить предполагаемый способ использования и срок владения. Покупка для длительного владения, сдачи внаём и последующей перепродажи требует разных решений.

Можно ли использовать квартиру компании как офис

Поэтому, если квартира нужна не для проживания, возможность её использования по назначению компании лучше выяснить ещё до покупки.

Как компании купить квартиру: порядок сделки

Покупку можно разделить на пять последовательных этапов. Сначала компания проверяет собственные документы и полномочия, затем выбирает квартиру и изучает документы продавца. После этого стороны оформляют договор, проводят расчёты и регистрируют переход права собственности.

1. Проверьте полномочия подписанта и необходимость одобрения

   Юридическое лицо приобретает имущество через свои органы или представителей, действующих в пределах предоставленных полномочий (ст. 49 ГК РФ, ст. 53 ГК РФ).

   Договор от имени компании может подписать директор либо представитель по доверенности. Но прежде чем поручать кому-либо сделку, нужно убедиться, что этот человек действительно вправе действовать от имени организации.

   Для этого проверьте актуальные сведения ЕГРЮЛ, устав, данные о руководителе и документы, подтверждающие полномочия будущего подписанта.

   Отдельный вопрос — требуется ли согласие участников общества или другого органа компании на покупку квартиры.

   Высокая цена квартиры сама по себе не означает, что сделку обязательно должны одобрить участники ООО. При определении крупной сделки учитывают не только её стоимость, но и то, выходит ли она за пределы обычной хозяйственной деятельности общества. Кроме того, должны соблюдаться установленные законом стоимостные критерии (ст. 46 закона об ООО).

   Перед покупкой нужно сопоставить несколько обстоятельств:

   • Устав компании. Какие требования к совершению и одобрению сделок в нём предусмотрены.
   • Стоимость покупки и активы общества. Как цена сделки соотносится с величиной активов компании.
   • Характер деятельности. Относится ли приобретение квартиры к обычным операциям бизнеса.
   • Внутренние правила. Есть ли дополнительные требования к согласованию покупки.

   Отдельно следует проверить, не подпадает ли покупка под правила о сделках с заинтересованностью (ст. 45 закона об ООО).

   Если у ООО один участник, это также не означает, что для любой покупки квартиры обязательно нужно отдельное решение единственного участника. Необходимость такого документа зависит от обстоятельств конкретной сделки.

   На этом этапе компании стоит определить источник денег на покупку, назначить ответственного за проведение сделки и согласовать предполагаемый порядок использования квартиры.

   А если квартиру покупает ИП? Индивидуальный предприниматель не является юридическим лицом и приобретает недвижимость как гражданин. Поэтому правила покупки квартиры на ООО или другую компанию нельзя автоматически применять к ИП.

2. Проверьте продавца и квартиру

   Компания должна проверять недвижимость так же внимательно, как любой другой покупатель. То, что квартира приобретается на юридическое лицо, не устраняет риски, связанные с правами продавца, историей объекта или проживающими в нём людьми.

   До заключения договора нужно выяснить:

   • Кому принадлежит квартира. Сопоставьте сведения ЕГРН с документами продавца.
   • На каком основании возникло право собственности. Изучите документы, на основании которых продавец получил квартиру.
   • Есть ли ограничения и обременения. Проверьте сведения, которые могут повлиять на совершение сделки и дальнейшее использование недвижимости.
   • Какова история квартиры. Изучите сведения о предыдущих переходах права и документы, необходимые для оценки истории объекта.
   • Кто зарегистрирован и пользуется жильём. Выясните, есть ли проживающие лица и какие права пользования квартирой у них сохраняются.
   • Нужны ли дополнительные согласия или документы. Определите это с учётом продавца, объекта и условий сделки.

   Выписка из ЕГРН позволяет проверить сведения о недвижимости и зарегистрированных правах. Однако доступ к персональным данным собственников — физических лиц может быть ограничен. Поэтому часть документов компании придётся запросить непосредственно у продавца или получить на другом законном основании (ст. 62 закона № 218-ФЗ).

   Не стоит ограничиваться одной выпиской. Важно сопоставить её содержание с документами, представленными продавцом, и выяснить обстоятельства, которые могут повлиять на передачу квартиры компании.

3. Соберите документы и подготовьте договор

   Точный комплект документов зависит от того, кто продаёт квартиру, как оформлены права на объект, кто представляет компанию и требуется ли корпоративное одобрение.

   Со стороны компании обычно нужны документы юридического лица, устав, сведения о руководителе и подтверждение полномочий подписанта. Если договор заключает представитель, потребуется доверенность. Если для сделки необходимо решение компетентного органа компании, его также нужно подготовить.

   Учебный проект ограниченной доверенности

   УвеличитьУвеличить

   Заполненный образец

   Это учебный проект доверенности российского ООО только на договор покупки одной квартиры целиком и акт её фактического приёма. Автор выбрал ограниченную фабулу: полномочия действующего единоличного руководителя подтверждены Уставом и ЕГРЮЛ; нужные корпоративные согласования проверены до выдачи; продавец — единственный совершеннолетний дееспособный собственник, обязательного нотариального оформления выбранной сделки нет. Эти предпосылки проверяются для реального случая, а не устанавливаются данным текстом. Цена и договор заранее согласованы компанией; без фактического согласованного проекта, названного в доверенности, этот вариант не используют. Представитель не получает права менять их, платить или распоряжаться счетами. Регистрация перехода права — отдельный этап вне этой доверенности. Для долей, обязательной нотариальной сделки, иного подписанта, изменений условий или дополнительных действий нужен отдельный проект и проверка формы. Не переносите старую доверенность продавца или гражданина на компанию простым переименованием.

   Скачать DOCXWord · 39 КБ

   Шаблон для заполнения

   ДОВЕРЕННОСТЬ НА ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА ПОКУПКИ И АКТА ПРИЁМА КВАРТИРЫ КОМПАНИЕЙ

   [Место выдачи доверенности]. [Дата выдачи доверенности].

   [Полное наименование ООО], ОГРН [ОГРН ООО], ИНН [ИНН ООО], место нахождения: [Адрес места нахождения ООО], в лице генерального директора [ФИО генерального директора в родительном падеже], действующего на основании Устава, настоящей доверенностью уполномочивает [ФИО представителя в винительном падеже], дата рождения [Дата рождения представителя], паспорт: [Паспорт представителя], адрес: [Адрес представителя], действовать от имени общества только в следующих пределах.

   Объект покупки — квартира целиком по адресу: [Адрес покупаемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м. Продавец — [ФИО продавца]. Фиксированная цена — [Цена покупки цифрами] ([Цена покупки прописью]) рублей. Доверенность не распространяется на другую квартиру или отдельную долю.

   Предоставленные полномочия

   1. Подписать от имени общества договор купли-продажи указанной квартиры с названным продавцом по цене [Цена покупки цифрами] рублей на условиях согласованного обществом проекта № [Обозначение согласованного проекта договора] от [Дата согласованного проекта договора]. Экземпляр проекта, подписанный генеральным директором общества для идентификации согласованных условий, прилагается к доверенности.

   2. При фактической передаче квартиры принять её от продавца от имени общества, получить передаваемые ключи и подписать передаточный акт. В акте отражаются фактическая передача, состояние квартиры и выявленные замечания. Полномочие не включает отказ от требований по недостаткам или подписание утверждения о полном расчёте вопреки действительности.

   3. Получить экземпляры подписанных договора и передаточного акта и передать их обществу.

   Ограничения мандата

   Представитель не вправе изменять объект, цену, порядок расчётов и иные согласованные условия договора; заключать предварительный договор, соглашение об авансе или задатке; подписывать соглашение о расторжении либо изменении договора. При необходимости изменений требуется самостоятельное решение общества и новая проверка полномочий.

   Оплату производит само общество. Полномочия на перечисление или получение денег, распоряжение счетами, выдачу платёжных поручений и подтверждение неосуществлённых расчётов представителю не предоставлены.

   Доверенность не предоставляет права продавать, дарить, закладывать или сдавать имущество общества, отказываться от его прав, выступать от имени продавца либо совершать сделку с самим собой. Передоверие не допускается.

   Подписание и подача заявлений о государственной регистрации перехода права, получение регистрационного результата и электронное представительство в Росреестре в этот мандат не входят. Общество организует регистрацию отдельно через надлежаще уполномоченное лицо. Этот документ не подтверждает завершение покупки или возникновение права собственности.

   Доверенность действует по [Последний день действия доверенности] включительно.

   Приложение: согласованный проект договора № [Обозначение согласованного проекта договора] от [Дата согласованного проекта договора], подписанный генеральным директором для идентификации условий.

   Генеральный директор общества

   [Личная подпись директора] / [ФИО генерального директора] /

   Доверенность представителю ООО на договор покупки и акт приёма одной квартиры

   Закрыть

   Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

   Открыть оригинал изображения

   Со стороны продавца и по самой квартире следует получить и проверить документы продавца, основания возникновения права собственности, сведения ЕГРН, документы об ограничениях и обременениях. При необходимости понадобятся документы, связанные с проживающими в квартире лицами и их правами пользования.

   После проверки документов стороны согласовывают договор купли-продажи.

   В договоре необходимо определить:

   • данные компании-покупателя;
   • сведения о лице, подписывающем договор от имени компании, и его полномочиях;
   • точное описание квартиры;
   • цену недвижимости;
   • порядок и сроки оплаты;
   • условия передачи квартиры покупателю;
   • порядок подачи документов на государственную регистрацию.

   Особое внимание стоит уделить условиям оплаты и передачи недвижимости. Из договора должно быть понятно, какие действия обязана выполнить каждая сторона и когда они должны быть совершены.

   УвеличитьУвеличитьУвеличить

   Заполненный пример: Договор покупки целой квартиры обществом у гражданина

   В DOCX — заполненный учебный пример. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Только готовая целая квартира: совершеннолетний гражданин-продавец и ООО-покупатель, подписывает директор на основании устава; полная оплата после регистрации до передачи. Не ИП, не покупка доли или новостройки, не представитель по доверенности. До подписания устанавливают право продавца, семейный режим, права пользователей, действительность полномочий и применимые корпоративные согласования. Учебное решение об одобрении уже представлено; его наличие не означает, что любая покупка требует такого решения. Иные режимы и банковские схемы требуют адаптации.

   Скачать DOCXWord · 40 КБ

   Бланк для заполнения

   ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

   г. [Город заключения договора]

   [Дата заключения договора]

   Гражданин Российской Федерации [ФИО гражданина], дата рождения [Дата рождения гражданина], паспорт [Реквизиты паспорта гражданина], адрес [Адрес гражданина], именуемый «Продавец», и [Полное наименование общества], ОГРН [ОГРН общества], ИНН [ИНН общества], адрес [Адрес общества], в лице генерального директора [ФИО генерального директора в родительном падеже], действующего на основании устава; документ о назначении: [Дата и номер решения о назначении директора], именуемое «Покупатель», заключили настоящий договор.

   Покупатель представил решение об одобрении именно этой покупки: [Реквизиты представленного решения об одобрении сделки]. Полномочия и применимость решения проверяются по документам общества. Продавец по условиям выбранной сделки распоряжается личной квартирой, не общей собственностью супругов.

   1. Предмет договора

   1.1. Продавец передаёт в собственность Покупателю целую квартиру: [Адрес продаваемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м, этаж [Этаж квартиры]. Покупатель принимает квартиру и уплачивает цену по настоящему договору.

   1.2. Право Продавца зарегистрировано в ЕГРН: [Номер и дата записи права продавца в ЕГРН]. Основание приобретения: [Документ приобретения квартиры продавцом]. Стороны сопоставили описание объекта и право Продавца с представленными документами.

   2. Цена и расчёты

   2.1. Цена квартиры составляет [Цена квартиры цифрами и прописью] рублей. До подписания договора платежи в счёт цены не производились.

   2.2. Покупатель перечисляет всю цену на счёт Продавца [Счёт продавца для оплаты] в [Наименование банка продавца], БИК [БИК банка продавца], не позднее пяти рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю. Назначение платежа — оплата квартиры по настоящему договору. Обязательство исполнено при зачислении денег на счёт Продавца.

   2.3. Квартира передаётся по акту после полного поступления цены. Стороны не исключают предусмотренный законом залог в пользу Продавца до полного расчёта и совершают необходимые регистрационные действия. После расчёта Продавец подтверждает отсутствие задолженности и в течение трёх рабочих дней подаёт надлежащее заявление о погашении записи ипотеки; при необходимости Стороны подают его совместно. Этот договорный срок не заменяет срок действий регистратора.

   3. Передача и права третьих лиц

   3.1. Продавец освобождает квартиру и передаёт её Покупателю по отдельному акту не позднее пяти календарных дней после полной оплаты. Акт фиксирует состояние, известные недостатки, переданные ключи, документы и показания счётчиков. Расходы по содержанию между Сторонами до дня передачи включительно несёт Продавец, затем — Покупатель.

   3.2. Лица, сохраняющие право пользования квартирой после её продажи, отсутствуют. Продавец подтверждает отсутствие известных ему иных прав третьих лиц, арестов и запретов, кроме залога, возникающего по п. 2.3. Покупатель проверяет это по документам до подписания; заверение не прекращает прав третьих лиц.

   4. Регистрация и нарушение обязательств

   4.1. Право собственности Покупателя возникает после государственной регистрации перехода права в ЕГРН. Стороны предоставляют необходимые документы и совместно согласуют применимый способ подачи. При приостановлении регистрации сообщают друг другу причину и представляют относящиеся к ним документы. При отказе в регистрации платёж по п. 2.2 до регистрации не производится; вопрос дальнейшего исполнения либо прекращения договора оформляется отдельно в предусмотренном законом порядке.

   4.2. Неисполнение обязательств влечёт предусмотренные законом последствия. Просрочка оплаты не означает автоматического обратного перехода зарегистрированного права к Продавцу. Прекращение договора, возврат имущества и денег и необходимые регистрационные действия разрешаются в надлежащем порядке.

   5. Расходы, сообщения и экземпляры

   5.1. Покупатель несёт расходы по регистрации своего права. Каждая Сторона оплачивает услуги своего банка и представителя. Размеры обязательных платежей определяются по применимым правилам на дату подачи, этим договором не устанавливаются.

   5.2. Письменные сообщения направляются по адресам Сторон, указанным в договоре, способом с подтверждением отправки и содержания. Электронная почта для дополнительной связи: гражданину — [Электронная почта гражданина], обществу — [Электронная почта общества].

   5.3. Изменения оформляются в требуемой законом форме. Договор составлен в двух экземплярах, по одному каждой Стороне. Вместе с ним сохраняются представленные документы о праве и полномочиях; передаточный акт подписывается при фактической передаче.

   Дата подписания: [Дата заключения договора]

   Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО гражданина]

   Покупатель, генеральный директор: [Подпись директора] / [ФИО генерального директора]

   Договор покупки целой квартиры обществом у гражданина

   Закрыть

   Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

   Открыть оригинал изображения
4. Согласуйте расчёты с продавцом

   Способ оплаты зависит от договорённостей сторон и состава участников сделки. Поэтому выбранный порядок расчётов нужно заранее обсудить не только с продавцом, но и с банком.

   До подписания договора выясните, доступен ли предполагаемый способ оплаты именно для этих участников. Затем согласуйте, когда компания должна перечислить деньги и какое подтверждённое событие будет основанием для их получения продавцом.

   Эти условия нужно отразить в договоре. После проведения расчётов сохраните платёжные документы: они потребуются для подтверждения исполнения обязательств и бухгалтерского учёта операции.

5. Зарегистрируйте переход права собственности

   Подписание договора само по себе не завершает оформление квартиры на компанию. Право собственности на недвижимость переходит после государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

   Способ подачи документов на регистрацию зависит от состава участников и особенностей сделки.

   Для юридических лиц предусмотрены правила электронной подачи документов, но закон устанавливает исключения. В частности, значение имеет участие в сделке физического лица (ст. 18 закона № 218-ФЗ).

   Поэтому не стоит заранее считать, что любой договор с участием компании можно подать на регистрацию одним и тем же способом. Подходящий порядок подачи необходимо проверить с учётом конкретной сделки и согласовать с продавцом.

   После регистрации проверьте сведения ЕГРН: собственником квартиры должна быть указана компания-покупатель.

Что нужно сделать после покупки квартиры

После государственной регистрации квартира становится имуществом компании. Но на этом оформление отношений, связанных с недвижимостью, не заканчивается.

Дальнейшие действия зависят от выбранного способа использования. Нужно определить, кто будет пользоваться квартирой, на каком основании и какие документы подтвердят это право.

• Если квартира предназначена для сотрудников, необходимо оформить условия их проживания и оценить возможные последствия как для работников, так и для компании.
• При сдаче жилья внаём важны договор пользования и учёт поступлений.
• Если компания собирается перепродать объект, значение имеют цель приобретения, документы о затратах и результате продажи.
• Когда квартирой лично пользуются собственники бизнеса, нужно отдельно оценить основание такого пользования и возможную личную выгоду.

Как учитывать квартиру и налоги

Единого порядка налогового учёта, подходящего для любой покупки квартиры компанией, нет.

На последствия могут влиять:

• налоговый режим организации;
• цель приобретения;
• регион, в котором находится недвижимость;
• стоимость квартиры;
• планируемый срок владения;
• способ использования объекта.

Поэтому ещё до заключения договора стоит передать бухгалтеру сведения о цели покупки, налоговом режиме компании, цене квартиры, регионе её расположения, предполагаемом использовании и сроке владения.

По этим данным бухгалтер сможет определить порядок учёта объекта и вопросы, которые необходимо решить до совершения сделки.

Не следует заранее считать, что вся стоимость квартиры автоматически будет признана расходом компании. Налоговые последствия зависят от конкретных условий покупки и дальнейшего использования недвижимости.

Кроме того, цена квартиры — не единственная статья затрат. После приобретения могут возникнуть расходы на содержание объекта, его учёт и налоги. Эти расходы также стоит учитывать при планировании покупки.

Что проверить перед подписанием договора

Когда квартира выбрана и документы подготовлены, полезно ещё раз проверить, готова ли компания к сделке.

• Понятна ли цель покупки? Определено ли, для кого приобретается квартира и как её будут использовать после регистрации.
• Кто заключает договор от имени компании? Проверены ли полномочия директора или представителя, который будет подписывать документы.
• Нужно ли корпоративное одобрение? Изучены ли устав, внутренние требования и обстоятельства, которые могут влиять на необходимость решения.
• Проверены ли продавец и объект? Изучены ли документы о праве собственности, сведения ЕГРН, ограничения, обременения, история квартиры и права проживающих лиц.
• Согласованы ли расчёты? Понятно ли, откуда поступят деньги, когда они перечисляются и при каких условиях продавец их получает.
• Как оформят передачу и регистрацию? Согласованы ли условия договора и подходящий способ подачи документов на регистрацию.
• Что произойдёт после покупки? Определены ли порядок пользования квартирой, документы для бухгалтерии и вопросы налогового учёта.