Как купить квартиру у юридического лица: проверка продавца, документы и риски

Что проверить перед покупкой

Прежде чем подписывать договор и перечислять деньги, убедитесь, что продавец вправе распоряжаться квартирой, а условия сделки не оставляют существенных вопросов без ответа.

Это не список документов, которые обязательно потребует Росреестр. Большая часть проверки нужна самому покупателю, чтобы оценить риски до передачи денег.

Если вы уже знаете форму продавца

Проверки квартиры и полномочий нужны независимо от формы компании. Дополнительные корпоративные правила различаются — выберите соответствующий раздел.

Как проверить компанию и полномочия продавца

Что узнать из ЕГРЮЛ

Начните с Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ. Сведения о продавце можно получить через сервис ФНС. Дополнительная открытая информация доступна в сервисе «Прозрачный бизнес».

Проверьте:

• Наименование, ОГРН и ИНН. Они должны соответствовать данным компании, указанной в документах по квартире и проекте договора.
• Организационно-правовую форму и статус. Выясните, действует ли организация, нет ли сведений о ликвидации или реорганизации.
• Руководителя и других лиц, действующих без доверенности. Установите, кто может представлять компанию и подписывать документы.
• Порядок осуществления полномочий. Если таких лиц несколько, проверьте, могут ли они действовать независимо или должны выступать совместно.

Компания действует через свои органы. Когда от её имени вправе действовать несколько лиц, учредительные документы могут предусматривать совместное или независимое осуществление полномочий (ст. 53 ГК РФ).

Например, если для заключения договора необходимы совместные действия нескольких руководителей, одной подписи может быть недостаточно. Поэтому запись о конкретном директоре нужно сопоставлять с порядком полномочий, установленным для компании.

Но даже правильно подтверждённые полномочия руководителя не заменяют согласия участников, акционеров или другого органа компании, когда закон требует такого согласия на продажу.

Если квартиру продаёт представитель по доверенности

Представитель может действовать от имени компании на основании доверенности — письменного полномочия, выданного продавцом (ст. 185 ГК РФ).

Запросите доверенность и проверьте, кто её выдал, когда она оформлена и какие действия представитель вправе совершать.

Особое внимание уделите следующим вопросам:

• Может ли представитель подписать именно договор продажи квартиры?
• Вправе ли он подписывать передаточный акт, если это входит в его задачи?
• Предусмотрены ли полномочия на подачу регистрационных документов, если подавать их поручено представителю?
• Какой срок действия установлен и не прекратилась ли доверенность?
• Есть ли передоверие — передача полномочий другому представителю — и соблюдены ли требования к нему?

Даже если доверенность оформлена правильно, отдельно выясните, требовалось ли самой компании корпоративное или другое согласие на отчуждение квартиры. Доверенность такого согласия не заменяет.

Как проверить квартиру и право собственности компании

Убедитесь, что квартира действительно принадлежит продавцу и нет препятствий, которые не учтены в условиях сделки.

Для этого получите актуальные сведения ЕГРН. По ним можно проверить зарегистрированное право, характеристики недвижимости, ограничения, обременения и другие доступные регистрационные обстоятельства (ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Сопоставьте с проектом договора:

• кадастровый номер, адрес, площадь и вид объекта;
• наименование юридического лица, за которым зарегистрировано право;
• зарегистрированные ограничения и обременения;
• запреты на регистрационные действия;
• сведения о правопритязаниях и судебных требованиях, если они отражаются в предоставляемой информации;
• сведения о поступивших, но ещё не рассмотренных заявлениях, если такая информация предоставляется.

На каком основании компания получила квартиру

Одних сведений ЕГРН для полной проверки истории объекта недостаточно. Запросите документ, на основании которого компания стала собственником: договор, судебный акт, документ о передаче имущества или другое применимое основание.

Особенно внимательно изучайте историю, когда:

• компания получила квартиру недавно;
• прежний собственник связан с нынешним продавцом;
• объект за короткое время переходил между несколькими владельцами.

Само количество прежних собственников ничего окончательно не решает. Закон не устанавливает универсального «безопасного» числа переходов права.

Важно понять, почему квартира принадлежит нынешнему продавцу и нет ли видимых проблем с основанием возникновения его права. Если история вызывает вопросы, до оплаты запросите дополнительные документы.

Когда продажа квартиры ООО считается крупной сделкой

Для ООО крупная сделка может требовать корпоративного согласия. Но не всякая продажа дорогой недвижимости является крупной сделкой.

Как рассчитать стоимостный критерий

При продаже имущества используют большую из двух величин: цену продажи или балансовую стоимость квартиры.

Балансовая стоимость — это стоимость имущества по бухгалтерскому учёту компании. Её не следует автоматически приравнивать к рыночной или кадастровой цене.

Выбранную величину сравнивают с балансовой стоимостью всех активов общества по бухгалтерской отчётности на последнюю отчётную дату.

Формула расчёта:

К = max(цена продажи; балансовая стоимость квартиры) / балансовая стоимость активов общества × 100%.

Дальше возможны два результата:

• К меньше 25%. Стоимостный критерий крупной сделки по ст. 46 Закона об ООО не выполнен.
• К составляет 25% или больше. Нужно дополнительно проверить, выходит ли продажа за пределы обычной хозяйственной деятельности.

Обратите внимание: в расчёте используется стоимость активов общества, а не размер его уставного капитала.

Пример расчёта

Предположим, компания продаёт квартиру со следующими показателями:

• Цена продажи квартиры — 12 000 000 ₽.
• Балансовая стоимость квартиры — 8 000 000 ₽.
• Балансовая стоимость активов ООО — 40 000 000 ₽.

Из цены продажи и балансовой стоимости квартиры берём большую сумму — 12 000 000 ₽.

Как понять, обычна ли продажа для компании

Здесь важно не только то, чем организация занимается по документам, но и как именно работает её бизнес.

При оценке учитывают, является ли подобная продажа обычной для самого общества или организаций с аналогичной деятельностью и приводит ли она к прекращению бизнеса, изменению его вида либо существенному изменению масштабов (п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 27).

Один только код ОКВЭД не позволяет окончательно определить, является ли сделка крупной. Нужно учитывать реальные обстоятельства деятельности продавца.

Какие документы нужны для проверки крупной сделки

Бухгалтерскую отчётность компании можно найти в ГИРБО ФНС.

Однако открытая отчётность обычно не показывает балансовую стоимость конкретной квартиры. Поэтому у продавца может понадобиться запросить:

• бухгалтерскую справку о стоимости квартиры;
• отчётность на последнюю применимую отчётную дату;
• расчёт стоимостного критерия, подготовленный обществом;
• документы и объяснения, на которых основан вывод о том, является продажа крупной сделкой или нет.

Если для проверки нужна балансовая стоимость квартиры, а продавец её не раскрывает, нельзя подставлять предположительную сумму и считать проверку завершённой.

Кто должен согласовать крупную сделку

Если продажа подпадает под правила о крупной сделке и требуется согласие, необходимо определить компетентный орган по закону и уставу ООО.

По общему правилу согласие относится к компетенции общего собрания участников. В предусмотренных законом и уставом пределах соответствующие полномочия могут относиться к совету директоров.

Само решение должно содержать предусмотренные законом параметры сделки или допустимый порядок их определения (ст. 46 Закона № 14-ФЗ).

Сначала выясните, применяется ли режим крупной сделки, затем определите, кто должен дать согласие, и проверьте, соответствует ли решение условиям конкретного договора.

Что будет, если нужного согласия нет

Отсутствие обязательного согласия не делает договор автоматически ничтожным.

При оспаривании крупной сделки учитываются предусмотренные законом условия, в том числе обстоятельства, связанные с осведомлённостью другой стороны о корпоративном нарушении (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 27).

Но покупателю не стоит рассчитывать на то, что сделку впоследствии не удастся оспорить. Если до оплаты понятно, что согласие требуется, а документа нет, разумнее сначала получить надлежащее решение или устранить неопределённость.

Если квартиру продаёт акционерное общество

Для АО действуют собственные правила крупных сделок. Критерии установлены ст. 78 Закона № 208-ФЗ, а порядок согласования — ст. 79 Закона № 208-ФЗ.

Поэтому не следует автоматически применять к акционерному обществу порядок получения согласия, предусмотренный для ООО.

Для проверки необходимо:

1. Установить, подпадает ли продажа квартиры под правила о крупных сделках АО.
2. Получить устав и разобраться в корпоративной структуре продавца.
3. Определить орган, который должен согласовать сделку, если согласие требуется.
4. Проверить, соответствует ли конкретный договор параметрам полученного решения.

Покупателю необязательно самостоятельно разбирать все тонкости голосования и распределения полномочий внутри АО. Но до расчёта необходимо убедиться, что решение принято надлежащим органом.

Если по уставу и представленным документам непонятно, требуется ли согласие или кто должен его дать, передайте этот вопрос юристу до оплаты квартиры.

Как проверить финансовое состояние компании

Перед покупкой выясните не только то, находится ли продавец в процедуре банкротства сейчас, но и есть ли обстоятельства, которые могут привести к спорам с кредиторами.

Для этого используйте открытые источники:

• ЕФРСБ / Федресурс — сведения и сообщения о банкротстве;
• Картотеку арбитражных дел — судебные споры;
• Банк данных ФССП — исполнительные производства;
• ГИРБО ФНС — бухгалтерскую отчётность.

Отсутствие сведений о банкротстве не гарантирует, что соответствующая процедура не начнётся позднее. И наоборот, само наличие судебного дела или долга ещё не означает, что компания не вправе продать квартиру.

Если обнаружили спор, изучите его доступные материалы: кто предъявил требование, по какой причине, есть ли ограничения и как дело связано с имущественным положением продавца.

При необходимости запросите документы о задолженности, её погашении или оспаривании.

Оценивать нужно несколько обстоятельств вместе:

• размер и характер долгов, наличие значимых споров с кредиторами и исполнительных производств;
• финансовые показатели компании;
• значение продаваемой квартиры для её активов;
• цену объекта и экономическую причину скидки;
• необычную срочность продажи;
• возможную связь продавца и покупателя;
• реальность оплаты и возможность подтвердить движение денег.

Если найденное дело или сочетание финансовых признаков вызывает вопросы, которые вы не можете разрешить по документам, до передачи денег стоит получить правовую оценку. Непонятный результат проверки нельзя считать положительным.

Когда продажу могут оспорить из-за неравноценного исполнения

В банкротстве существуют специальные основания для оспаривания сделок. Одно из них — неравноценное встречное исполнение.

Это ситуация, когда компания продаёт имущество на условиях, существенно менее выгодных для неё, чем условия сопоставимых сделок при сходных обстоятельствах.

Например, цена может оказаться значительно ниже, но значение имеет не только она. Учитываются также другие условия, стоимость полученного продавцом и обстоятельства исполнения.

Поэтому при существенном отклонении условий продажи от обычных важно разобраться, чем оно объясняется, и сохранить документы, подтверждающие реальный характер расчёта.

Когда продажу могут оспорить из-за вреда кредиторам

Другое основание — сделка, совершённая с целью причинить вред имущественным правам кредиторов.

Например, компания может лишиться имущества, за счёт которого кредиторы рассчитывали получить исполнение своих требований. Но уменьшение имущества — лишь один из возможных примеров вреда, а не полное определение этого основания.

Следовательно, нельзя утверждать, что любую квартиру заберут у покупателя, если компания обанкротится в течение 3 лет после продажи. Самого совпадения с трёхлетним периодом для такого вывода недостаточно.

Что такое сделка с предпочтением

Отдельное банкротное основание связано с предоставлением одному кредитору преимущества перед другими. Закон устанавливает специальные условия оспаривания таких сделок (ст. 61.3 Закона № 127-ФЗ).

Для них предусмотрены собственные периоды, связанные с принятием заявления о банкротстве, в том числе 1 месяц, а в специальных случаях 6 месяцев до этого события.

Обычная продажа квартиры покупателю не становится сделкой с предпочтением только потому, что продавец испытывает финансовые трудности.

Но если обнаружены обстоятельства, связанные с преимущественным удовлетворением требований отдельного кредитора, этот вопрос нужно проверить отдельно.

Если продавец — учреждение или унитарное предприятие

Правила продажи имущества учреждения или унитарного предприятия отличаются от порядка, применимого к обычному ООО или АО.

В таких ситуациях сначала нужно установить вид организации, её права на квартиру и применимые ограничения. Полученные документы следует передать специалисту для проверки допустимости отчуждения до расчёта с продавцом.

Продажа квартиры учреждением

Возможность распоряжаться квартирой зависит от вида учреждения, основания владения недвижимостью и источника её приобретения (ст. 298 ГК РФ).

Поэтому здесь не работает универсальное правило «достаточно согласия собственника».

Если квартиру продаёт учреждение, выясните:

• к какому виду относится организация;
• на каком основании квартира находится у учреждения;
• за счёт каких средств она приобретена;
• допускается ли отчуждение этого имущества;
• требуется ли согласие собственника и будет ли его достаточно.

Это вопросы для специальной правовой проверки, а не предложение покупателю самостоятельно определять допустимость продажи только по названию организации.

Продажа квартиры унитарным предприятием

Если продавец — государственное или муниципальное унитарное предприятие, необходимо установить, на каком праве оно владеет квартирой, например на праве хозяйственного ведения.

От этого и других обстоятельств зависит, какие ограничения и согласия действуют при продаже недвижимости (ст. 18 Закона № 161-ФЗ).

Для такого продавца проверку специального режима распоряжения имуществом нужно закончить до расчёта. Проверки, рассчитанной только на ООО, недостаточно.

Какие документы запросить у компании

Единого закрытого списка документов для проверки всех юридических лиц нет. Он зависит от формы продавца, истории квартиры и обстоятельств сделки.

Если покупаете готовую квартиру у обычного ООО или АО, обычно стоит запросить следующие документы и сведения.

• О компании: Актуальные сведения ЕГРЮЛ, а при необходимости — устав для проверки полномочий и корпоративных процедур.
• О представителе: Доверенность, если договор подписывает не лицо, действующее от имени компании без доверенности.
• О квартире: Актуальные сведения ЕГРН и документ, на основании которого продавец получил право собственности.
• О крупных сделках: Балансовые данные, расчёт и другие подтверждающие документы, если правила о крупных сделках потенциально применимы.
• О согласовании продажи: Решение компетентного органа компании, если оно требуется.
• О пользователях: Сведения об арендаторах, нанимателях и других лицах, имеющих права на квартиру.
• О задолженности: Сведения о расчётах по капитальному ремонту.
• Об ограничениях: Документы по известным обременениям и порядку их снятия.
• Об условиях продажи: Проект договора, банковские реквизиты и условия расчёта.

Если обнаружены существенные финансовые риски, дополнительно изучите бухгалтерскую отчётность, сообщения о банкротстве, судебные дела и исполнительные производства.

Что обязательно и что полезно предусмотреть в договоре

Договор продажи недвижимости заключается письменно в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Помимо обязательных условий, в нём стоит подробно согласовать порядок оплаты и передачи квартиры, а также обстоятельства, на которые покупатель рассчитывает при заключении сделки.

Описание квартиры

Из договора должно быть понятно, какую именно недвижимость продаёт компания. Закон требует указать данные, позволяющие однозначно определить объект (ст. 554 ГК РФ).

Перед подписанием сравните описание квартиры с ЕГРН: кадастровый номер, адрес и другие необходимые для идентификации характеристики.

Цена продажи

Цена недвижимости должна быть согласована письменно. Если в договоре нет согласованной письменной цены, договор продажи недвижимости не считается заключённым (ст. 555 ГК РФ).

Не стоит указывать в договоре одну сумму, а фактически передавать продавцу другую без ясного договорного основания. Впоследствии это может осложнить подтверждение реальной оплаты и разрешение спора.

Передача квартиры

По общему правилу передачу недвижимости продавцом и её принятие покупателем оформляют передаточным актом или другим документом о передаче (ст. 556 ГК РФ).

В договоре полезно согласовать:

• когда квартира должна быть освобождена;
• в каком состоянии её передают;
• когда покупатель получает ключи;
• как стороны фиксируют показания счётчиков;
• какие документы продавец передаёт вместе с квартирой;
• какие последствия наступают, если помещение не освобождено в установленный срок.

Эти условия помогают избежать разногласий после регистрации права. Но их не следует путать с универсальным набором обязательных по закону условий каждого договора продажи недвижимости.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный пример: Договор продажи целой квартиры обществом гражданину

В DOCX — заполненный учебный пример. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Только обычная продажа готовой целой квартиры ООО собственником гражданину, подписывает директор по уставу. Не банк-собственник, не банкротная реализация, не ДДУ и не заложенная банку квартира. Учебное общество представило решение об одобрении конкретной продажи. Необходимость и достаточность корпоративных документов, полномочия, ограничения, пользователи и действительность права проверяются отдельно; договор их проверки не заменяет.

Скачать DOCXWord · 41 КБ

Бланк для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. [Город заключения договора]

[Дата заключения договора]

[Полное наименование общества], ОГРН [ОГРН общества], ИНН [ИНН общества], адрес [Адрес общества], в лице генерального директора [ФИО генерального директора в родительном падеже], действующего на основании устава; документ о назначении: [Дата и номер решения о назначении директора], именуемое «Продавец», и Гражданин Российской Федерации [ФИО гражданина], дата рождения [Дата рождения гражданина], паспорт [Реквизиты паспорта гражданина], адрес [Адрес гражданина], именуемый «Покупатель», заключили настоящий договор.

Продавец передал Покупателю документы о полномочиях директора и решение об одобрении этой продажи: [Реквизиты представленного решения об одобрении сделки]. Продавец заверяет Покупателя в том, что представленные сведения о полномочиях и согласованиях достоверны, а известные ему ограничения на продажу раскрыты. Последствия недостоверных заверений определяются законом; это не гарантия отсутствия всех корпоративных рисков.

1. Предмет договора

1.1. Продавец передаёт в собственность Покупателю целую квартиру: [Адрес продаваемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м, этаж [Этаж квартиры]. Покупатель принимает квартиру и уплачивает цену по настоящему договору.

1.2. Право Продавца зарегистрировано в ЕГРН: [Номер и дата записи права продавца в ЕГРН]. Основание приобретения: [Документ приобретения квартиры продавцом]. Стороны сопоставили описание объекта и право Продавца с представленными документами.

2. Цена и расчёты

2.1. Цена квартиры составляет [Цена квартиры цифрами и прописью] рублей. До подписания договора платежи в счёт цены не производились.

2.2. Покупатель перечисляет всю цену на счёт Продавца [Счёт общества-продавца] в [Наименование банка продавца], БИК [БИК банка продавца], не позднее пяти рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю. Назначение платежа — оплата квартиры по настоящему договору. Обязательство исполнено при зачислении денег на счёт Продавца.

2.3. Квартира передаётся по акту после полного поступления цены. Стороны не исключают предусмотренный законом залог в пользу Продавца до полного расчёта и совершают необходимые регистрационные действия. После расчёта Продавец подтверждает отсутствие задолженности и в течение трёх рабочих дней подаёт надлежащее заявление о погашении записи ипотеки; при необходимости Стороны подают его совместно. Этот договорный срок не заменяет срок действий регистратора.

3. Передача и права третьих лиц

3.1. Продавец освобождает квартиру и передаёт её Покупателю по отдельному акту не позднее пяти календарных дней после полной оплаты. Акт фиксирует состояние, известные недостатки, переданные ключи, документы и показания счётчиков. Расходы по содержанию между Сторонами до дня передачи включительно несёт Продавец, затем — Покупатель.

3.2. Лица, сохраняющие право пользования квартирой после её продажи, отсутствуют. Продавец подтверждает отсутствие известных ему иных прав третьих лиц, арестов и запретов, кроме залога, возникающего по п. 2.3. Покупатель проверяет это по документам до подписания; заверение не прекращает прав третьих лиц.

4. Регистрация и нарушение обязательств

4.1. Право собственности Покупателя возникает после государственной регистрации перехода права в ЕГРН. Стороны предоставляют необходимые документы и совместно согласуют применимый способ подачи. При приостановлении регистрации сообщают друг другу причину и представляют относящиеся к ним документы. При отказе в регистрации платёж по п. 2.2 до регистрации не производится; вопрос дальнейшего исполнения либо прекращения договора оформляется отдельно в предусмотренном законом порядке.

4.2. Неисполнение обязательств влечёт предусмотренные законом последствия. Просрочка оплаты не означает автоматического обратного перехода зарегистрированного права к Продавцу. Прекращение договора, возврат имущества и денег и необходимые регистрационные действия разрешаются в надлежащем порядке.

5. Расходы, сообщения и экземпляры

5.1. Покупатель несёт расходы по регистрации своего права. Каждая Сторона оплачивает услуги своего банка и представителя. Размеры обязательных платежей определяются по применимым правилам на дату подачи, этим договором не устанавливаются.

5.2. Письменные сообщения направляются по адресам Сторон, указанным в договоре, способом с подтверждением отправки и содержания. Электронная почта для дополнительной связи: гражданину — [Электронная почта гражданина], обществу — [Электронная почта общества].

5.3. Изменения оформляются в требуемой законом форме. Договор составлен в двух экземплярах, по одному каждой Стороне. Вместе с ним сохраняются представленные документы о праве и полномочиях; передаточный акт подписывается при фактической передаче.

Дата подписания: [Дата заключения договора]

Продавец, генеральный директор: [Подпись директора] / [ФИО генерального директора]

Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО гражданина]

Договор продажи целой квартиры обществом гражданину

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Увеличить

Заполненный пример: Передаточный акт квартиры от общества покупателю-гражданину

В DOCX — заполненный учебный пример. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Только передача по указанному договору продажи ООО гражданину: тот же директор и та же квартира. Отдельный акт не подтверждает действительность корпоративных полномочий, право собственности или отсутствие скрытых недостатков. Состояние, недостатки, документы, ключи и счётчики фиксируют при реальной передаче. В учебной фабуле обнаружена одна царапина и согласован срок её устранения; нельзя автоматически писать об отсутствии претензий.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для заполнения

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ КВАРТИРЫ

г. [Город заключения договора]

[Дата передаточного акта]

[Полное наименование общества], ОГРН [ОГРН общества], ИНН [ИНН общества], адрес [Адрес общества], в лице генерального директора [ФИО генерального директора в родительном падеже], действующего на основании устава; документ о назначении: [Дата и номер решения о назначении директора], именуемое «Продавец», и гражданин [ФИО гражданина], адрес [Адрес гражданина], именуемый «Покупатель», составили акт к договору купли-продажи от [Дата договора продажи].

1. Продавец передал, а Покупатель принял квартиру [Адрес продаваемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м. Переход права зарегистрирован [Дата регистрации перехода права]; полный расчёт по цене произведён [Дата полного расчёта]. Эти сведения относятся только к указанному договору.

2. При осмотре зафиксированы следующие недостатки: [Перечень зафиксированных недостатков]. Стороны согласовали: [Согласованный способ урегулирования выявленного недостатка]. Подписание акта не исключает предъявления требований в отношении иных недостатков в предусмотренных законом случаях.

3. Переданы ключи: [Количество комплектов ключей] комплекта. Показания приборов учёта: электричество — [Показание электросчётчика] кВт·ч; холодная вода — [Показание счётчика холодной воды] куб. м; горячая вода — [Показание счётчика горячей воды] куб. м. Стороны сверили эти показания при передаче.

4. Покупателю переданы экземпляр договора, сведения ЕГРН о переходе права и имеющиеся у Продавца инструкции к счётчикам. Иные вещи и оборудование отдельным соглашением не передаются.

5. Распределение расходов по содержанию определяется договором: до даты фактической передачи включительно их несёт Продавец, затем Покупатель. Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны.

Дата подписания: [Дата передаточного акта]

Продавец, генеральный директор: [Подпись директора] / [ФИО генерального директора]

Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО гражданина]

Передаточный акт квартиры от общества покупателю-гражданину

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как безопаснее организовать расчёты

Закон не устанавливает единственную обязательную банковскую схему для каждой покупки квартиры у юридического лица.

Стороны могут выбрать подходящий им способ оплаты. Но покупателю важно, чтобы движение денег можно было подтвердить, а условия их перечисления и возврата были понятны заранее.

При выборе расчётной схемы проверьте:

• Сумму и назначение платежа: Должно быть понятно, сколько и за что перечисляется.
• Получателя: Установите, кому фактически поступят деньги и почему именно этому лицу.
• Условия доступа продавца к деньгам: Зафиксируйте, когда продавец сможет получить сумму и какое событие для этого необходимо.
• Подтверждение оплаты: Определите, какие документы доказывают выполнение обязательства покупателем.
• Проблемы с регистрацией: Согласуйте, что происходит при приостановлении или отказе в регистрации права.
• Возврат или разблокировку денег: Установите, в каких случаях, каким способом и в какие сроки они возвращаются либо становятся доступны.
• Банковские комиссии: Определите, кто несёт соответствующие расходы.

Безналичный расчёт с понятной банковской историей обычно удобнее для подтверждения оплаты. Но сама по себе такая форма не устраняет остальные риски сделки.

Когда продавец должен получить деньги

Нельзя утверждать, что при любой продаже квартиры компанией закон разрешает выдать продавцу деньги только после государственной регистрации.

Момент доступа к оплате зависит от расчётной конструкции, которую выбрали и согласовали стороны.

Для покупателя обычно практичнее связать доступ продавца к основной сумме с проверяемым событием, которое соответствует рискам конкретной сделки.

При этом и договор, и банковские условия должны заранее отвечать на вопрос, что произойдёт с деньгами, если регистрацию приостановят или в ней откажут.

Как зарегистрировать переход права собственности

Чтобы покупатель стал зарегистрированным собственником готовой квартиры, необходимо зарегистрировать переход права в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).

Подписанный договор подтверждает заключение сделки, но сам по себе не заменяет государственную регистрацию.

Для базовой ситуации понадобятся:

• заявления сторон;
• документ, удостоверяющий личность покупателя;
• документы, подтверждающие полномочия юридического лица или его представителя;
• подписанный договор продажи квартиры;
• дополнительные документы, согласия и основания, если они нужны с учётом особенностей конкретной сделки.

Это открытый, а не универсальный закрытый перечень.

Как подать документы

При обычной продаже готовой квартиры компанией гражданину возможна личная подача через многофункциональный центр (МФЦ) с учётом предусмотренного законом исключения из общего электронного режима.

Для юридических лиц действует общий электронный порядок представления документов, но закон предусматривает исключение для сделки, одной из сторон которой является физическое лицо.

Поэтому утверждение, что гражданину всегда запрещено подавать бумажные документы при покупке готовой квартиры у компании, неверно.

В зависимости от выбранного способа обращения:

• Через МФЦ. Заранее согласуйте с продавцом участие уполномоченного лица. Подайте заявления и документы и сохраните подтверждение приёма.
• В электронной форме. Выберите доступный канал и проверьте требования к электронным подписям.
• Через нотариуса. Если договор удостоверяет нотариус, согласуйте подачу через него.

Во всех случаях отслеживайте состояние заявления и реагируйте на сообщения о приостановлении. Приём документов не означает, что право уже зарегистрировано (ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Сколько составляет госпошлина

Для гражданина, который регистрирует право собственности на целую квартиру, размер государственной пошлины определяется подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Расчётная сумма в предусмотренном НК РФ порядке округляется вниз до полных 100 ₽.

Плательщик определяется по ст. 333.17 НК РФ, а порядок и сроки уплаты — по ст. 333.18 НК РФ.

Если сведения об уплате уже есть в государственной системе платежей, представлять квитанцию как отдельный документ не требуется.

При этом тарифы, установленные для юридического лица по другим юридически значимым действиям, нельзя автоматически применять к покупателю-гражданину.

Сколько времени занимает регистрация

Базовые сроки установлены ст. 16 Закона № 218-ФЗ.

Для обычной регистрации предусмотрены, в частности:

• 7 рабочих дней — если документы поступили непосредственно в орган регистрации прав;
• 9 рабочих дней — если документы поданы через МФЦ.

Это сроки именно государственной регистрации, а не всей покупки квартиры.

Кроме того, они не гарантируют, что любое заявление будет рассмотрено без задержек. При приостановлении, специальных основаниях или другом порядке подачи сроки могут отличаться.

Как подтвердить, что квартира стала вашей

После подачи документов дождитесь результата государственной регистрации — записи о праве покупателя в ЕГРН. Регистрация удостоверяется в порядке ст. 28 Закона № 218-ФЗ.

Сообщение о том, что документы приняты или находятся на рассмотрении, ещё не подтверждает переход зарегистрированного права.

После регистрации отдельно проверьте выполнение условий расчёта и передачи квартиры. Запись в ЕГРН не заменяет подтверждения оплаты, подписания документа о передаче и исполнения других согласованных обязательств.

Когда лучше приостановить сделку и провести дополнительную проверку

Не каждый обнаруженный риск означает, что покупать квартиру запрещено. Но если по существенному вопросу нет документов или понятного правового объяснения, не стоит перечислять деньги, рассчитывая разобраться позднее.

Дополнительная проверка нужна, в частности, в следующих ситуациях.

Проблемы с продавцом и полномочиями

• Компания, которая предлагает заключить договор, не совпадает с зарегистрированным собственником квартиры.
• Подписант не может подтвердить свои полномочия.
• В ЕГРЮЛ указано несколько лиц, действующих без доверенности, но непонятно, достаточно ли подписи конкретного человека.

Неясные корпоративные условия

• Есть признаки того, что продажа требует корпоративного согласия, но соответствующее решение не представлено.
• Компания не раскрывает балансовые сведения, необходимые для проверки потенциально крупной сделки.

Проблемы с квартирой

• В ЕГРН обнаружены неурегулированный запрет, арест, ипотека или спор о праве.
• Не установлено, кто пользуется квартирой, сохранятся ли права этих лиц и когда помещение будет освобождено.

Особый статус продавца

• Компания ликвидируется, но документы по-прежнему предлагает подписать прежний директор без объяснения его полномочий.
• Квартиру продаёт учреждение или унитарное предприятие, а специальный порядок распоряжения недвижимостью не проверен.

Финансовые и расчётные риски

• У продавца заметные финансовые проблемы, а квартира одновременно продаётся с необычной скидкой или в необычной спешке.
• Деньги предлагают перечислить директору либо третьему лицу без ясного договорного основания.
• Фактическая цена отличается от суммы, которую предлагают указать в договоре.

Когда покупку квартиры можно считать завершённой

Для покупателя результат сделки состоит не только в подписанном договоре или записи в ЕГРН.

Проверьте, что выполнены все необходимые условия:

• Право собственности зарегистрировано: В ЕГРН есть запись о праве покупателя на квартиру.
• Расчёт выполнен: Оплата проведена по согласованной схеме и подтверждается документами.
• Передача оформлена: Стороны подписали передаточный акт или другой предусмотренный документ.
• Квартира передана фактически: Покупатель получил предусмотренные договором ключи и владение с учётом раскрытых сохраняющихся прав пользователей. Если договором предусмотрена свободная квартира, она освобождена на законном основании.
• Документы сохранены: У покупателя остались подтверждения проверки продавца, прав на квартиру, согласований и оплаты.

После этого можно заниматься обычными вопросами пользования жильём: сменой лицевых счетов, взаимодействием с поставщиками коммунальных услуг, переездом. Эти действия уже выходят за рамки проверки покупки у юридического лица.