Как купить квартиру в рассрочку

Какие бывают схемы покупки квартиры в рассрочку

Для строящейся квартиры основной вариант — договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При стандартной схеме с эскроу покупатель перечисляет деньги на специальный банковский счет, а право собственности на квартиру оформляет после строительства и передачи объекта.

Готовую квартиру можно купить по договору купли-продажи с условием о рассрочке. Здесь особенно важно договориться, когда право собственности перейдет покупателю: до окончательного расчета или после него. Если право переходит раньше, квартира может оставаться в залоге у продавца. Такой залог обеспечивает выплату оставшейся части цены.

Выберите свой основной вариант покупки, чтобы перейти к его подробному разбору.

Кроме этих вариантов встречаются специальные модели с отдельным оператором сервиса рассрочки. Также при покупке строящегося жилья иногда предлагают предварительные, инвестиционные, заемные и другие договоры вместо обычного ДДУ. Такие предложения нельзя оценивать только по графику платежей: сначала нужно разобраться, на каком правовом основании продавец получает деньги.

Основные различия показаны ниже.

Как купить строящуюся квартиру в рассрочку по ДДУ

При стандартной покупке строящейся квартиры рассрочку оформляют в ДДУ по Закону № 214-ФЗ. В договоре должны быть указаны цена квартиры, сроки и порядок оплаты. Сам ДДУ подлежит государственной регистрации, а платить по нему нужно после регистрации (ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Если используется счет эскроу, покупатель исполняет обязательство по соответствующему платежу, когда деньги поступают на этот счет (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Что проверить до первого платежа

Покупку в рассрочку по ДДУ удобно разделить на последовательные действия.

1. Проверьте проект и застройщика

   Изучите строящийся объект и организацию, с которой заключаете договор. Условия рассрочки не заменяют обычную проверку застройщика и документов проекта.

2. Получите полный проект ДДУ

   Не ограничивайтесь рекламной презентацией или таблицей платежей от менеджера. Найдите в договоре полную цену квартиры.

3. Разберите график

   Выпишите каждую сумму и дату платежа, включая первоначальный и последний взносы. Проверьте, что сроки определены однозначно.

4. Проверьте порядок оплаты

   Уточните реквизиты и счет, на который должен поступить каждый платеж. При стандартной схеме с эскроу отдельно проверьте счет эскроу.

5. Убедитесь в регистрации ДДУ

   Оплату по договору начинайте после его государственной регистрации.

6. Сопоставьте сроки

   Сравните дату последнего платежа с плановой датой ввода дома и правилами, которые действуют для вашей конструкции ДДУ.

7. Сохраняйте документы об оплате

   После регистрации оставьте у себя ДДУ и подтверждение каждого внесенного платежа. Когда строительство закончится, нужно будет принять квартиру и зарегистрировать право собственности.

Если менеджер обещает один график, а в ДДУ указан другой, устраните расхождение до оплаты. Устные обещания не заменяют условия зарегистрированного договора.

Подробная проверка проекта и застройщика остается самостоятельной задачей. Даже если условия рассрочки выглядят понятными, исключать эту проверку из подготовки к покупке нельзя.

Как купить готовую квартиру в рассрочку у собственника

Готовую квартиру можно купить по договору купли-продажи, предусмотрев оплату частями. Для продажи в рассрочку необходимо согласовать цену, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Но график платежей — только часть договора. Нужно отдельно определить, когда право собственности будет зарегистрировано за покупателем и возникнет ли залог квартиры в пользу продавца.

До подписания также проверьте саму квартиру и продавца. Выясните, кто зарегистрирован собственником, какие ограничения указаны в ЕГРН и какие существенные юридические риски связаны с объектом и стороной сделки. Рассрочка не делает такую проверку менее важной.

Если покупатель становится собственником до полной оплаты

Договор может предусматривать, что покупатель вносит часть цены, регистрирует право собственности на себя, а оставшуюся сумму выплачивает позже.

Например, после первого взноса квартира переходит покупателю, но еще в течение года он рассчитывается с продавцом.

В такой ситуации важно учитывать залог. Если договором не предусмотрено иное, переданная при продаже в кредит квартира до полного расчета находится в залоге у продавца (ст. 488 ГК РФ).

Это означает, что:

• собственником квартиры уже является покупатель;
• залог обеспечивает невыплаченный остаток цены в пользу продавца;
• в ЕГРН может быть зарегистрировано соответствующее обременение;
• после полного расчета зарегистрированную запись об ипотеке необходимо погасить.

Ниже выбран один из описанных вариантов: готовая целая личная квартира взрослого продавца переходит взрослому покупателю до полной оплаты, остаток обеспечен ипотекой продавца без закладной. В заполненном файле цена — 4 млн рублей, 1 млн уже получен, три будущих платежа по 1 млн. Не банковская ипотека, маткапитал, доли или ДДУ; вариант сохранения права у продавца до расчёта этим договором не показан. Передаточный акт — отдельный документ.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный договор с графиком платежей

Заполненный договор с ипотекой в пользу продавца и приложением с тремя платежами. Условия и суммы приведены для учебного примера.

Скачать DOCXWord · 44 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

г. [Город заключения договора]
[Дата заключения договора]

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт [Паспорт продавца], зарегистрированный по адресу [Адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], зарегистрированный по адресу [Адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить на условиях настоящего договора квартиру:

• адрес: [Адрес квартиры];
• кадастровый номер: [Кадастровый номер квартиры];
• площадь: [Площадь квартиры] кв. м;
• иные сведения, необходимые для однозначной идентификации объекта: [Иные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, запись № [Номер записи ЕГРН] от [Дата записи ЕГРН].

Основание возникновения права Продавца: [Основание права продавца].

1.3. До подписания настоящего договора Стороны проверили актуальные сведения ЕГРН об объекте.

2. Цена квартиры и уже произведённая оплата

2.1. Цена квартиры составляет [Цена квартиры цифрами] ([Цена квартиры прописью]) ₽.

2.2. До подписания настоящего договора Покупатель уплатил Продавцу [Ранее уплаченная сумма] ₽.

Факт получения этой суммы подтверждается: [Документ об оплате].

2.3. Сумма из п. 2.2 является частью цены квартиры и повторно в будущие платежи по графику не включается.

2.4. После учёта суммы из п. 2.2 остаток цены квартиры составляет [Остаток цены] ₽.

3. Порядок расчётов

3.1. Остаток цены Покупатель выплачивает частями по Приложению № 1 — Графику платежей, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. В Приложении № 1 к настоящему договору указаны дата каждого будущего платежа, его сумма и остаток цены после этого платежа. Стороны подписывают заполненное приложение вместе с договором.

3.3. Общая сумма будущих платежей по Приложению № 1 должна равняться остатку цены, указанному в п. 2.4.

3.4. Покупатель производит оплату безналичным переводом на счёт Продавца:

Получатель: [Получатель платежа]
Банк: [Банк продавца]
Счёт: [Счёт продавца]
БИК: [БИК банка]
Иные необходимые реквизиты: [Иные банковские реквизиты].

3.5. Обязанность Покупателя по внесению соответствующего платежа считается исполненной в день зачисления денежных средств на счёт Продавца, указанный в п. 3.4.

3.6. В назначении платежа рекомендуется указывать: «Оплата по договору купли-продажи квартиры от [Дата заключения договора], платёж № [Номер платежа]».

4. Досрочная оплата

4.1. Покупатель вправе полностью или частично оплатить остаток цены раньше срока, установленного графиком.

4.2. Частичная досрочная оплата уменьшает непогашенный остаток цены.

4.3. Сумма частичной досрочной оплаты сверх очередного платежа засчитывается в счёт последних по сроку платежей. Сроки более ранних платежей сами по себе не изменяются.

4.4. При полной досрочной оплате обязанность Покупателя вносить последующие платежи прекращается с момента поступления Продавцу всей оставшейся части цены квартиры.

4.5. После полного досрочного расчёта Стороны оформляют документ, подтверждающий отсутствие задолженности по цене квартиры.

5. Плата за рассрочку

5.1. Рассрочка по настоящему договору предоставляется без отдельной платы.

5.2. До наступления срока соответствующего платежа проценты за само предоставление рассрочки не начисляются.

5.3. П. 5.2 не отменяет предусмотренные законом последствия просрочки денежного обязательства.

6. Переход права собственности и ипотека в пользу Продавца

6.1. Право собственности Покупателя на квартиру возникает с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

6.2. Стороны обращаются за государственной регистрацией перехода права собственности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

6.3. Поскольку на момент государственной регистрации перехода права цена квартиры уплачена не полностью, квартира в предусмотренных законом случаях находится в ипотеке у Продавца в обеспечение обязанности Покупателя выплатить оставшуюся часть цены.

6.4. Стороны не устанавливают условие, исключающее предусмотренную законом ипотеку Продавца.

6.5. При подаче документов Стороны совершают необходимые действия для одновременной государственной регистрации права собственности Покупателя и ипотеки в пользу Продавца.

6.6. После завершения регистрации Стороны проверяют сведения ЕГРН о:

• праве собственности Покупателя;
• ипотеке в пользу Продавца.

7. Фактическая передача квартиры

7.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [Срок передачи] календарных дней после государственной регистрации права собственности Покупателя, если Стороны письменно не согласовали другой срок.

7.2. Передача квартиры оформляется отдельным передаточным актом.

7.3. В передаточном акте Стороны фиксируют:

• дату фактической передачи;
• передачу ключей;
• показания приборов учёта;
• известные Сторонам недостатки квартиры;
• вещи и оборудование, остающиеся в квартире, если это согласовано;
• другие значимые для Сторон обстоятельства передачи.

7.4. Расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги распределяются следующим образом: [Распределение расходов].

7.5. К моменту фактической передачи квартиры и подписания передаточного акта её состояние должно соответствовать условиям, согласованным Сторонами настоящим договором и приложениями к нему.

8. Права третьих лиц и пользование квартирой

8.1. До подписания настоящего договора Стороны определяют фактическое состояние прав третьих лиц и обременений квартиры.

УКАЗАНИЕ ДЛЯ ЗАПОЛНЕНИЯ — НЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА. После проверки оставьте только один из двух вариантов п. 8.2 ниже. Удалите это указание, названия вариантов и неприменимый вариант из подписываемого документа. Если результат проверки неизвестен, не выбирайте вариант об отсутствии.

Вариант А для п. 8.2 — после проверки таких лиц нет:

8.2. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после её приобретения Покупателем, отсутствуют. Квартира не передана в пользование третьим лицам на условиях, сохраняющихся после перехода права собственности.

Вариант Б для п. 8.2 — после проверки такие лица установлены:

8.2. После перехода права собственности сохраняют право пользования квартирой следующие лица: [ФИО]. Основание сохранения и содержание права каждого лица: [заполнить]. Другие сохраняющиеся условия пользования третьих лиц: [перечислить / отсутствуют по результатам проверки].

8.3. Если есть лица, которые по закону сохраняют право пользования квартирой после её продажи, их перечень и содержание прав указываются в договоре.

8.4. Продавец сообщает Покупателю об известных ему правах, притязаниях, судебных спорах и обременениях в отношении квартиры: [Известные права, притязания, споры и обременения].

9. Семейный режим имущества и согласия

9.1. До подписания настоящего договора Продавец определяет, относится ли квартира к его личному имуществу или к общему имуществу супругов.

9.2. Если для распоряжения квартирой требуется нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца, оно должно быть получено до совершения сделки в установленном законом порядке.

УКАЗАНИЕ ДЛЯ ЗАПОЛНЕНИЯ — УДАЛИТЬ ИЗ ПОДПИСЫВАЕМОГО ДОКУМЕНТА. Сначала выясните семейный режим квартиры. Если согласие требуется, заполните п. 9.3 по реально полученному нотариальному согласию. Если после проверки согласие не требуется, заполните п. 9.3 по документу, который подтверждает применимый режим; примеры документов — договор приобретения до брака, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или брачный договор. Перенесите название, дату и реквизиты документа, а не придумывайте правовое основание. При неясном или спорном режиме уточните его до подписания, не подставляйте вариант «личное имущество» автоматически.

9.3. Результат проверки семейного режима и подтверждающий документ: [общая собственность супругов — нотариальное согласие супруга: ФИО, дата, нотариус, реестровый номер / иной проверенный режим: описание, название, дата и реквизиты подтверждающего документа].

10. Просрочка платежей и ответственность

10.1. Если Покупатель не вносит очередной платёж в установленный срок, возникает просрочка по соответствующей части денежного обязательства.

10.2. Отдельная договорная неустойка — штраф или пеня — настоящим договором не устанавливается.

10.3. На просроченную сумму применяются проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в случаях и порядке, предусмотренных законом.

10.4. Уплата процентов не освобождает Покупателя от обязанности выплатить просроченную сумму и оставшуюся цену квартиры по договору, если обязательство не прекратилось на другом законном основании.

10.5. Право Продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата квартиры при невнесении очередного платежа определяется п. 2 ст. 489 ГК РФ с учётом суммы, уже полученной от Покупателя.

10.6. Если платежи, уже полученные Продавцом, превышают 1/2 цены квартиры, Продавец не вправе именно на основании п. 2 ст. 489 ГК РФ отказаться от договора и потребовать возврата квартиры из-за невнесения очередного платежа. Это условие не отменяет другие предусмотренные законом способы защиты.

10.7. Пп. 10.5–10.6 не означают автоматического перехода права собственности обратно к Продавцу. Если право зарегистрировано за Покупателем, последствия прекращения договора, возврат внесённых денег, передача квартиры и обратная государственная регистрация определяются законом, соглашением Сторон или судебным актом в зависимости от основания прекращения договора.

10.8. Обращение взыскания на квартиру как на предмет ипотеки допускается только при наличии предусмотренных законом оснований и с соблюдением установленной процедуры.

11. Уведомления

11.1. Юридически значимые сообщения по настоящему договору направляются:

Продавцу: [Адрес для уведомлений продавца].

Покупателю: [Адрес для уведомлений покупателя].

11.2. Стороны могут дополнительно использовать электронную почту:

Продавец: [Электронная почта продавца].

Покупатель: [Электронная почта покупателя].

11.3. Сторона, изменившая адрес или реквизиты, обязана уведомить другую Сторону в течение [Срок уведомления] календарных дней способом, позволяющим подтвердить отправку и содержание сообщения.

12. Полный расчёт и погашение ипотеки

12.1. Полным расчётом считается поступление Продавцу полной цены квартиры с учётом всех платежей Покупателя по настоящему договору.

12.2. После полного расчёта Продавец по требованию Покупателя выдаёт документ, подтверждающий отсутствие задолженности по цене квартиры.

12.3. Для предусмотренной настоящим образцом ипотеки без закладной Продавец обязан не позднее 3 рабочих дней после полного расчёта подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке как залогодержатель. Стороны могут исполнить эту обязанность совместным заявлением Покупателя и Продавца в тот же договорный срок.

12.4. Срок из п. 12.3 — договорный срок обязанности Продавца. Он не заменяет установленный законом срок действий органа регистрации после получения надлежащего основания.

12.5. После погашения ипотеки Покупатель проверяет актуальные сведения ЕГРН и убеждается, что регистрационной записи об ипотеке в пользу Продавца больше нет.

13. Расходы

13.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности Покупателя уплачивает [Плательщик госпошлины].

13.2. Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, и за погашение соответствующей регистрационной записи не уплачивается в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.

13.3. Расходы на нотариуса, представителей, банковские и другие дополнительные услуги, если они потребуются в конкретной сделке, Стороны распределяют следующим образом: [Распределение дополнительных расходов].

14. Заключительные положения

14.1. Договор составлен в [Количество экземпляров] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

14.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в предусмотренной законом форме.

14.3. Приложение № 1 «График платежей» и подписанный Сторонами передаточный акт являются частью документов сделки в предусмотренных ими пределах.

14.4. В части, прямо не урегулированной настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

15. Подписи

Продавец

Ф. И. О.: [ФИО продавца]
Подпись: [Подпись продавца]

Покупатель

Ф. И. О.: [ФИО покупателя] Подпись: [Подпись покупателя]

Приложение № 1. График платежей

к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой от [Дата заключения договора]

Квартира: [адрес и кадастровый номер]. Полная цена: [сумма] ₽. Уже уплачено до подписания договора: [сумма] ₽. Остаток к оплате по этому графику: [сумма] ₽.

Дата платежа | Сумма платежа | Остаток цены после платежа

[Дата платежа] | [Сумма платежа] ₽ | [Остаток цены после платежа] ₽

[Дата платежа] | [Сумма платежа] ₽ | [Остаток цены после платежа] ₽

[Дата платежа] | [Сумма платежа] ₽ | [Остаток цены после платежа] ₽

… | … | …

[Дата последнего платежа] | [Сумма последнего платежа] ₽ | 0 ₽

Общая сумма будущих платежей: [сумма] ₽; она равна остатку цены по п. 2.4 договора. Уже полученная сумма в будущие платежи не включается.

Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО]

Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО]

Передаточный акт: отдельный документ, в котором фиксируются сведения, перечисленные в п. 7.3 договора.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если право собственности остается у продавца до расчета

Возможен и другой вариант. По договору право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты квартиры или наступления другого согласованного обстоятельства (ст. 491 ГК РФ).

Покупатель при этом может уже перечислить значительную часть цены, но право собственности на него еще не зарегистрировано. После выполнения предусмотренных договором условий стороны должны оформить переход права.

Поэтому недостаточно услышать от продавца, что квартира «продается в рассрочку». В договоре нужно прямо определить, когда покупатель становится собственником и какие действия для этого должны совершить стороны.

Что обязательно проверить в договоре купли-продажи

Перед подписанием договора готовой квартиры проверьте три группы условий: оплату, переход права и последствия нарушения обязательств.

Полная цена и график платежей

Из договора должно быть понятно:

• какова полная цена квартиры;
• сколько составляет первоначальный платеж;
• какую сумму нужно внести каждым следующим платежом;
• на какие даты или однозначно определимые сроки приходятся платежи;
• кто получает деньги;
• какие реквизиты используются для оплаты;
• в какой момент платеж считается внесенным;
• предусмотрены ли проценты и другие обязательные платежи.

Не ограничивайтесь формулировкой «остаток выплачивается в течение одного года». Без понятного графика будет сложнее установить, своевременно ли покупатель исполнял обязательства.

Регистрация права и передача квартиры

Проверьте, когда стороны обязаны подать документы на государственную регистрацию и на каком этапе право собственности должно перейти покупателю: до окончательного расчета или после него.

Отдельно выясните условия залога:

• возникает ли залог в пользу продавца;
• предусмотрено ли договором иное правило о залоге.

Также договор должен позволять определить, когда продавец передаст ключи и когда стороны подпишут акт передачи квартиры.

Передача квартиры, государственная регистрация права и окончательный расчет могут происходить в разные даты. Не считайте одно из этих действий автоматическим подтверждением остальных.

Просрочка и прекращение договора

Найдите условия, которые применяются, если покупатель задержит платеж:

• предусмотрена ли неустойка;
• могут ли начисляться проценты на просроченную сумму;
• когда продавец вправе потребовать досрочно выплатить остаток;
• при каких обстоятельствах возможен отказ от договора или его расторжение;
• что происходит с уже внесенными деньгами.

Особенно внимательно относитесь к формулировкам вроде «при любой просрочке квартира автоматически возвращается продавцу». Сама по себе такая фраза не описывает юридический порядок возврата квартиры.

Если право собственности уже зарегистрировано за покупателем, действует залог или стороны хотят прекратить договор, нужно учитывать и закон, и конкретные условия сделки. Последствия просрочки подробнее разобраны ниже.

Как проверить стоимость рассрочки и весь график платежей

Первоначальный взнос может выглядеть посильным, но этого недостаточно, чтобы оценить всю нагрузку. Иногда основные платежи небольшие, а перед завершением рассрочки нужно единовременно внести значительную сумму.

Чтобы увидеть полную картину, перенесите в отдельную таблицу каждый платеж из договора. Не объединяйте несколько промежуточных взносов в одну сумму: у каждого могут быть своя дата и источник денег.

Запишите полную цену квартиры

Начните с двух показателей.

Цена при полной оплате нужна для сравнения предложений. Если продавец ее не предлагает, это не мешает проверить сам график рассрочки.

Перенесите все платежи по отдельности

В каждой строке укажите сумму, срок и подтвержденный источник денег. Если платежей больше семи, добавьте необходимое количество строк.

После переноса всех платежей заполните итоговую таблицу.

В заполненном примере ниже каждому платежу соответствует отдельная строка графика. Даты и подтверждённые источники денег в его условии не заданы; их нужно взять из документов своей сделки, а не заменять нулём.

Теперь можно проверить три важных показателя.

Совпадает ли сумма платежей с договорной ценой

Сначала сложите все платежи, не пропуская ни одного промежуточного взноса:

Сумма платежей = первоначальный платеж + каждый промежуточный платеж + финальный платеж.

Затем определите разницу:

Остаток = договорная цена − сумма всех платежей по графику.

Если остаток равен 0 ₽, перенесенные платежи в сумме совпадают с договорной ценой.

Если получилась положительная или отрицательная величина, нужно выяснить причину до подписания. Проверьте, не пропущен ли платеж, не продублирована ли строка и не предусмотрены ли в документах отдельные обязательные платежи или другой порядок расчетов.

Особенно полезна такая проверка при неравномерном графике: общая строка «промежуточные платежи» может скрывать крупный взнос или дату, которую легко упустить.

Насколько рассрочка дороже полной оплаты

Если продавец предлагает две цены, сравнивайте предложения по одному и тому же объекту, на одну дату и на сопоставимых условиях.

Абсолютная разница считается так:

Разница = цена в рассрочку − цена при полной оплате.

Чтобы выразить ее в процентах от цены полной оплаты, используйте формулу:

Разница, % = разница / цена при полной оплате × 100%.

Получившуюся разницу не следует автоматически называть процентами по кредиту. Если договор не определяет ее таким образом, юридически это может быть просто различие между двумя ценовыми предложениями продавца.

Пример расчета рассрочки

Допустим, квартиру можно купить за 10 000 000 ₽ при полной оплате или за 10 800 000 ₽ в рассрочку.

В договоре рассрочки предусмотрены четыре платежа.

Все перенесенные платежи в сумме совпадают с договорной ценой: остаток равен 0 ₽.

В этом примере квартира в рассрочку обходится на 800 000 ₽, или на 8%, дороже предложения с полной оплатой. Но из этого расчета нельзя сделать вывод, что 800 000 ₽ — именно договорные проценты.

Есть ли деньги на самый крупный платеж

В рассмотренном примере самый крупный платеж — финальные 6 000 000 ₽. Именно эта сумма может оказаться основным риском, даже если первоначальный и промежуточные взносы покупатель способен внести без затруднений.

Поэтому для самого крупного платежа нужно отдельно проверить дату и источник денег.

Если вы рассчитываете получить недостающую сумму за счет будущей ипотеки, определите потребность в финансировании:

Остаток, который потребуется профинансировать = цена договора − собственные платежи, которые вы точно внесете к этой дате.

Можно ли заменить рассрочку ипотекой

Перейти с рассрочки на ипотеку возможно, если это допускает конкретная ситуация, продавец или застройщик согласен изменить порядок расчетов, а банк одобрил заемщика, необходимую сумму и объект недвижимости.

Само наличие программы рассрочки не означает, что банк впоследствии обязан выдать ипотеку.

Если вы решили использовать такой вариант, действуйте последовательно:

1. Проверьте действующий договор рассрочки
2. Определите точную сумму, которую еще предстоит выплатить
3. Получите решение банка по ипотеке
4. Согласуйте с продавцом или застройщиком новый порядок расчетов
5. Оформите необходимые изменения к договору
6. Зарегистрируйте изменения, если соответствующее соглашение подлежит государственной регистрации

До решения банка не включайте будущий ипотечный кредит в расчеты как уже имеющиеся деньги. Рассматривайте его только как возможный вариант финансирования.

Что будет, если просрочить платеж по ДДУ

По ДДУ действуют специальные правила Закона № 214-ФЗ. Если договор предусматривает оплату в рассрочку, основанием для одностороннего отказа застройщика может стать одно из двух нарушений:

• покупатель нарушил срок внесения платежа более трех раз в течение 12 месяцев;
• просрочка платежа составила более двух месяцев.

Если платеж уже задержан, соберите данные, которые нужны для оценки ситуации:

• даты всех платежей за последние 12 месяцев;
• количество нарушенных сроков;
• продолжительность текущей просрочки;
• сумму задолженности;
• письменные предупреждения, направленные застройщиком.

Только после такой проверки можно оценить, возникло ли предусмотренное законом основание для дальнейших действий застройщика.

Что будет при просрочке платежа за готовую квартиру

Если готовая квартира куплена по договору купли-продажи с рассрочкой, специальные правила о просрочке по ДДУ не применяются.

Для продажи товара в рассрочку действует статья 489 ГК РФ. Если покупатель не внес очередной платеж вовремя, продавец при предусмотренных законом условиях вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, если договором не установлено иное.

Для конкретной квартиры нужно дополнительно выяснить:

• что предусмотрено договором на случай просрочки;
• могут ли начисляться проценты на просроченную сумму;
• установлена ли неустойка;
• сколько денег покупатель уже перечислил;
• зарегистрировано ли за покупателем право собственности;
• есть ли ипотека в пользу продавца;
• какое требование фактически предъявляет продавец.

Поэтому одна просрочка не означает, что продавец автоматически заберет квартиру. Последствия зависят от закона, условий договора, суммы внесенных платежей и того, кому принадлежит квартира на момент нарушения.

Что сделать после последнего платежа

После окончательного расчета нужно проверить, завершены ли все действия по договору. Порядок зависит от того, когда покупатель становится собственником.

• Если договор сохранял право собственности за продавцом до полной оплаты, после выполнения согласованных условий необходимо оформить государственную регистрацию перехода права.

• Если право собственности уже было зарегистрировано за покупателем, но в пользу продавца действовал зарегистрированный залог, одного последнего платежа недостаточно. Нужно добиться погашения записи об ипотеке.

Как снять залог продавца после расчета

После полной оплаты:

1. Сохраните подтверждение последнего платежа.
2. Получите предусмотренный договором документ о полном расчете — например, расписку, акт расчетов или другой согласованный документ.
3. Обеспечьте подачу необходимых документов для погашения записи об ипотеке.
4. После регистрационных действий проверьте, что обременение действительно погашено.

Увеличить

Заполненный образец

По договору № ДК-606/26 продавец ранее получил 500 000 ₽ аванса по расписке № АВ-606/26 от 26 сентября 2026 года, а 5 октября — оставшиеся 7 500 000 ₽. В документе отдельно названы оба платежа и итоговая оплата 8 000 000 ₽.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

РАСПИСКА ОБ ОКОНЧАТЕЛЬНОМ ПЛАТЕЖЕ

г. [город] [дата получения платежа]

Я, [Ф. И. О. продавца, дата рождения, паспортные данные, адрес], получил(а) от [Ф. И. О. покупателя, дата рождения, паспортные данные, адрес] 7 500 000 (Семь миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек в качестве окончательного платежа за квартиру по адресу [адрес], кадастровый номер [номер], по договору купли-продажи от [дата договора] [№, если есть].

Цена квартиры по договору составляет 8 000 000 (Восемь миллионов) рублей 00 копеек.

Ранее мной было получено 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей 00 копеек по [расписке / банковскому документу, реквизиты] от [дата], которые по договору засчитываются в цену квартиры.

Настоящая расписка подтверждает получение сегодня только указанного окончательного платежа 7 500 000 рублей. С учётом прежнего платежа общая сумма полученной оплаты составляет 8 000 000 рублей. Обязательство покупателя по оплате цены квартиры по указанному договору исполнено полностью.

[подпись продавца] / [Ф. И. О. продавца]

Расписка об окончательном платеже за квартиру после аванса

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если закладная не выдавалась, закон предусматривает, в частности, погашение записи по совместному заявлению покупателя — собственника заложенной квартиры и продавца, в пользу которого установлен залог. Другой предусмотренный вариант — заявление самого продавца.

Общий срок погашения записи составляет три рабочих дня после поступления надлежащего заявления (ст. 25 Закона № 102-ФЗ).

Чтобы после оплаты не возникло спора о дальнейших действиях, еще при составлении договора полезно определить обязанность продавца участвовать в погашении обременения после полного расчета.

Когда действует закон о сервисе рассрочки

С 1 апреля 2026 года действует Закон № 283-ФЗ о деятельности по предоставлению сервиса рассрочки. Он регулирует специальную модель, в которой участвует отдельный оператор сервиса рассрочки (Закон № 283-ФЗ, Банк России об операторах сервиса рассрочки).

Если квартиру непосредственно продают в рассрочку застройщик или собственник, такая сделка не становится сервисом рассрочки автоматически. Поэтому правила и ограничения, установленные для специального сервиса с оператором, нельзя без проверки применять к любой продаже квартиры с платежами по графику.

Если в сделке участвует отдельный оператор, нужно разобраться, кто именно оказывает услугу, на каком основании покупатель ему платит и как договор с оператором связан с договором приобретения квартиры.

Чек-лист перед покупкой квартиры в рассрочку

Перед подписанием договора проверьте условия, которые влияют на стоимость сделки, переход права и последствия возможной просрочки.

Для любой рассрочки

• Вид договора: Я понимаю, какой именно договор подписываю.
• Полная цена: В договоре указана полная цена квартиры.
• Все платежи: Я перенес каждый платеж в таблицу отдельной строкой.
• Сверка суммы: Сумма всех платежей совпадает с договорной ценой либо причины расхождения выяснены.
• Сравнение цен: Если продавец предлагает цену при полной оплате, я сравнил оба предложения на сопоставимых условиях.
• Крупный платёж: Я знаю размер и дату самого крупного отдельного платежа.
• Источник денег: У меня есть подтвержденный источник денег на этот платеж.
• Просрочка: Я понимаю, что договор считает просрочкой и какие последствия она вызывает.
• Прекращение договора: Мне известны условия, при которых договор может быть прекращен.
• Внесённые деньги: Я понимаю, что произойдет с уже уплаченными деньгами.
• Полный расчёт: Определено, каким документом будет подтвержден полный расчет.

Если квартира строится по ДДУ

• Проект и застройщик: Проверены проект и застройщик в объеме, необходимом для покупки.
• Регистрация ДДУ: ДДУ зарегистрирован до оплаты.
• Счёт оплаты: Проверен счет, на который нужно перечислять деньги.
• Сроки полной оплаты: Полный график соответствует правилам, действующим для конкретной конструкции ДДУ.

Если покупаете готовую квартиру

• Квартира и продавец: Проверены сама квартира и продавец, а не только условия рассрочки.
• Переход права: В договоре определено, когда будет зарегистрировано мое право собственности.
• Залог продавца: Я выяснил, возникает ли залог в пользу продавца.
• Погашение залога: Если залог зарегистрирован, понятно, кто и когда подаст документы для его погашения.

Если важное условие существует только в устном обещании менеджера или продавца, надежно закрепленного договорного ответа на этот вопрос у вас пока нет. Уточните условие и согласуйте его в документах до оплаты.