Как оформить дарственную на долю в квартире

Частые изменения законодательства вносят новый порядок в оформление дарственной. Начиная с 2017 года, дарение доли в квартире перешло в разряд нотариальных сделок с жильем. И если раньше можно было обойтись простой письменной формой и зарегистрировать передачу доли самостоятельно, то сейчас это подходит не для всех случаев.

Как правильно оформить дарение доли квартиры? Предлагаем изучить два варианта развития событий: дарение без участия нотариуса и регистрация сделки через нотариальную контору. Ниже мы расскажем обо всех условиях, что нужно и чего делать не стоит — вы сможете подобрать для себя подходящий способ оформления. Если останутся вопросы – задайте их нашим юристам.

✅ Можно ли подарить долю в квартире?

Юридическое определение понятия «дарение» гласит – это безвозмездное отчуждение имущества и/или его части в пользу близких родственников или третьих лиц. Особенность таких сделок – запрет на встречные обязательства в виде денег и других условий.

Вероятно, многие слышали о дарении целой квартиры. Однако не все знают, что дарственная на долю жилплощади почти не отличается от основной процедуры. Нюансы сделки прописаны в ст. 572 ГК РФ.

✅ Нужен ли нотариус, обязательно ли заверять договор дарения?

Следующий вопрос, который волнует многих людей – нужно ли обращаться к нотариусу и удостоверять дарственную? Ответ на этот вопрос зависит от характера сделки.

Существует два варианта:

1. Договор дарения на долю в квартире подлежит обязательному заверению у нотариуса (Федеральный закон № 172 «О внесении изменений…»).
2. Участие нотариуса не требуется, если:

• жилье передается в дар целиком;
• собственник квартиры выделяет долю в своей жилплощади;
• супруги договорились подарить долю в совместно нажитой квартире (например, несовершеннолетнему ребенку).

Таким образом, если договор дарения доли требует обязательной нотариальной формы – придется выбрать контору и нанести визит. Если такого условия нет, стороны сами решают, как им оформить дарственную на часть жилья.

✅ Условия дарения

Незнание особенностей сделки часто приводит в замешательство – люди путают дарение с завещанием. Справедливости ради заметим, что процедуры действительно имеют много общего.

На каких условиях осуществляется дарение:

• право собственности на отчуждаемую долю в квартире – собственник должен иметь не только правоустанавливающие, но и правоутверждающие документы (пример №1 – договор приватизации жилья; пример №2 – свидетельство о праве собственности на квартиру);
• вменяемость сторон – оба участника в курсе предстоящей сделки и согласны на ее проведение;
• отсутствие обременений – никакого ареста, залога под ипотеку, прописки третьих лиц в квартире;
• дееспособность сторон – дарителем не может быть ребенок до 14 лет, тогда как самому ребенку разрешено подарить долю в квартире (п. 1 ст. 21 ГК РФ и ст. 43 «Основ… о нотариате»);
• передача доли квартиры при жизни – основное отличие от завещания: имущество отходит одаряемому не после смерти дарителя, а при его жизни.

Обратите внимание, что смерть одной из сторон до оформления сделки приводит к отмене дарения. Если выяснится, что даритель желал передать долю квартиры только после своей смерти – одаряемый вправе подать иск о признании сделки ничтожной (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

🔻 Кто может подарить?

Законодательство выделяет широкие полномочия на распоряжение имуществом. Если собственник хочет передать в дар долю квартиры, он может стать дарителем. Разумеется, если ему исполнилось 14 лет, и он осознает смысл своих действий.

Таким образом, дарителем выступает любое дееспособное лицо при наличии документов на отчуждаемую долю. Пример: супруги, родители, бабушки/дедушки, дальние родственники.

🔻 Кому можно подарить?

Гораздо интереснее вопрос о том, кто выступает на стороне одаряемого субъекта? Особых запретов здесь нет, однако с точки зрения налогов ключевую роль играет родственная связь с дарителем (об этом далее). Подробнее об этом читайте в статье «Дарение доли квартиры близкому родственнику».

Кто может стать одаряемым:

• член семьи – второй супруг;
• близкие родственники (мать, отец, бабушка, сестра, внучка);
• дальняя родня (дядя, тетя, двоюродный брат, шурин);
• посторонние люди (друг, знакомый, коллега по работе);
• государство или муниципальное объединение.

Закон запрещает любые сделки с дарением в пользу работников образования, медицины, социальных служб, государственного управления и банков (п. 2 и п. 3 ст. 575 ГК РФ). Также недопустимо совершать дарение между коммерческими организациями.

Пример:

Спиридонов хотел подарить долю квартиры своему близкому другу. Сестре дарителя стало обидно, что имущество достается не ей, родственнице, а совершенно чужому человеку. Сестра обратилась за консультацией к юристам. Ей разъяснили, что дарение не зависит от семейных или супружеских отношений. Получателем дара может быть и посторонний человек, коим и выступил друг Спиридонова. Никаких нарушений в сделке замечено не было.

✅ Где можно оформить дарственную на долю квартиры?

Отвечая на вопрос о месте оформления, остановимся на способах передачи долей в квартире на безвозмездной основе:

1. Самостоятельно – составить дарственную, подать запрос на регистрацию в Росреестре, отдать имущество.
2. Через нотариуса – обратиться в нотариальную контору и дождаться завершения регистрации.
3. Помощь юриста – разработка проекта дарственной и составление договора «под ключ».

Далее речь пойдет о самостоятельном и нотариальном оформлении дарственной. Ознакомившись с обеими процедурами, вы сможете подобрать наиболее подходящую под ваш случай.

✅ Порядок и процедура оформления дарственной

Договоренности оформляются по трем основным этапам:

• обсуждение дарственной;
• составление проекта – предварительного или основного договора дарения;
• регистрация: напрямую в Росреестре или через нотариальную контору.

Начнем с обзора дарения доли квартиру без участия нотариуса.

🔻 Оформление самостоятельно: инструкция

Даже несмотря на введение обязательной нотариальной процедуры, стороны могут обойтись своими силами. Например, если даритель отписывает часть целого жилья или доля отходит из совместной собственности мужа и жены, при согласии обоих.

Пошаговая инструкция 2024 года:

1. Первичная встреча – обсуждение будущей сделки.
2. Даритель готовит документы на квартиру.
3. Оформление договора дарения – в простой письменной форме.
4. Запись на прием через Госуслуги, посещение ГБУ «Мои документы» (МФЦ).
5. Оплата госпошлины, подача заявлений и документов на регистрацию дарения, подпись на бланке дарственной.
6. Получение расписки о принятии документов (наименования) – в ней указывается срок, по истечении которого можно забрать готовые бумаги.
7. Вторичное посещение МФЦ или Росреестра.
8. Выдача выписки из ЕГРН о праве собственности на долю в квартире.

Особых сложностей нет – главное не наделать ошибок в структуре дарственной и собрать весь список документов. Бывают случаи, когда регистраторы отсылают к нотариусу – многое зависит от политики конкретного отделения МФЦ.

🔻 Через нотариуса

Обращение к нотариусу значительно упрощает оформление сделки. Соискателям не придется бегать по инстанциям и ждать очереди. Обычно все действия выполняет сам клерк, но за определенную плату.

Что нужно и как оформить дарение через нотариуса:

1. Продумайте предстоящую сделку с жильем (например, подарить ½ доли квартиры).
2. Найдите ближайшую к дому нотариальную контору (откройте карту, почитайте отзывы, рекомендации, ознакомьтесь с лицензией и расценками).
3. Сообщите нотариусу, что желаете подарить/принять долю в квартире.
4. Подготовьте пакет с документами, оплатите госпошлину.
5. Обсудите условия проекта дарственной – нотариус посоветует, как лучше оформить соглашение.
6. Нотариус заверяет договор дарения (подписью и «мокрой» печатью).
7. Дождитесь регистрации сделки – этим занимается нотариус.
8. Заберите готовую выписку из Росреестра.

Преимуществом обращения к нотариусу можно считать быстроту оформления – ожидать своей очереди в «Мои документы» или Росреестре не придется. Минус – высокие цены на услуги нотариусов. Например, в Москве и Санкт-Петербурге придется отдать от 5 000 рублей и выше.

✅ Образец дарственной на долю в квартире 2024

Старайтесь не торопиться с оформлением дарственной, особенно если она составляется без участия нотариуса. Малейшая ошибка грозит обернуться отказом в регистрации сделки со стороны Росреестра. Учитывайте требования к таким сделкам и проверяйте документы на жилье.

Представляем образец дарственной на долю в приватизированном жилье:

Скачать образец договора дарения доли в квартире

✅ Список необходимых документов

Успешность предстоящей сделки зависит от собранных документов.

Заявители должны явиться в МФЦ, имея при себе:

• паспорта (оригиналы);
• заполненный бланк договора дарения (не подписанный!);
• документ-основание возникновения права собственности на квартиру или долю – договор приватизации, купли-продажи, обмена и др.;
• свидетельство или выписку из ЕГРН о регистрации права;
• выписка из поквартирной карточки – о проживающих (прописанных) лицах;
• соглашение дольщиков – если жилье находится в долевой собственности;
• нотариальное согласие второго супруга;
• техпаспорт на квартиру;
• выписка по лицевому счету – выдается в ЖЭУ;
• кадастровый паспорт – сейчас заменен выпиской из Росреестра;
• разрешение органа опеки (при необходимости).

Нотариус запрашивает такой же список документов, которые придется дополнить оценочным актом – для расчета госпошлины за нотариальное удостоверение дарственной. Оценка бывает кадастровой, инвентаризационной и рыночной.

Старайтесь брать свежие данные по кадастровой оценке. Большинство нотариусов делают запрос в ЕГРН и узнают о стоимости доли на текущую дату.

✅ Госпошлина, стоимость

Оформление дарственной обходится в кругленькую сумму, особенно если доля отходит не близким родственникам. Обычно все расходы несет одариваемый – как выгодополучатель. Финансовые затраты состоят из госпошлин, услуг нотариуса и технической работы.

Обращаясь к нотариусу, придется отдать госпошлину за удостоверение сделки – 0,5% от цены даримой доли (минимальный платёж – 300 рублей, а крайний порог госпошлины – 20 000 рублей).

Пример:

Недвижимость в центре Москвы стоит 8 000 000 рублей. Отец дарит ¼ часть жилья своему сыну, ½ отходит дочери и внуку. Стороны обращаются в оценочную компанию:

Расчеты для сына: ¼ умножаем на 8 000 000 = 2 000 000 рублей (стоимость доли). Определим госпошлину у нотариуса: 0,5% умножаем на 2 000 000 = 10 000 рублей.

Расчеты для дочери и внука (совместно): ½ умножаем на 8 000 000 = 4 000 000 (цена доли). Отсюда госпошлина: 0,5% умножить на 4 000 000 = 20 000 рублей (предел).

Остальные услуги нотариуса рассчитываются отдельно – их стоимость зависит от региона проживания. В среднем выходит от 5 000 рублей.

Акутальные расценки на услуги нотариуса в 2024 году вы можете найти в статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса?«

Стоимость государственной регистрации в ЕГРН: 2 000 рублей для физических лиц (граждан) и 22 000 рублей – организациям. Определить реквизиты для оплаты взноса можно на официальном сайте Росреестра, выбрав регион и отделение государственного органа.

✅ Налоги

Получение дара считается доходом физического лица – они облагаются 13% от размера вознаграждения (ст. 224 НК РФ). Как мы уже выяснили, расчет производится в зависимости от кадастровой стоимости доли.

Уплата налога возлагается на одаряемого, тогда как даритель не несет никаких расходов. В этом и заключается отличие дарения от купли-продажи. Если брать в расчет продажу доли, то налог платит уже продавец.

Зачастую в сделке участвуют близкие родственники: мать и отец, сын и дочь, брат и сестра, бабушка и дедушка – закон освобождает их от уплаты 13% НДФЛ при дарении имущества (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Остальные одаряемые, включая дальнюю родню, несут налоговые обязательства. Уклонение от оплаты налогов грозит не только административным, но и уголовным наказанием, вплоть до лишения свободы.

✅ Сроки

Личное участие в процедуре отнимет больше времени, чем обращение к нотариусу или юристу.

Приблизительные сроки:

• оформление дарственной – от 1 до 3 дней;
• ожидание выдачи справок – до 7 рабочих дней;
• удостоверение договора в Росреестре – от 3 до 7 рабочих дней (без учёта праздников и выходных).

✅ Частые вопросы:

🔻 Можно ли оспорить договор дарения?

Нарушение порядка оформления сделки может привести к ничтожности или недействительности дарственной. Установить сей факт достаточно сложно, поскольку дарение происходит при участии нотариуса. Тем не менее, существует перечень оснований для оспаривания договора дарения (ст. 578 ГК РФ).

Причины:

1. Умышленное физическое воздействие на дарителя или членов его семьи – дарение можно оспорить даже при намерении такого посягательства со стороны одаряемого лица.
2. Действия одаряемого повлекли за собой смерть дарителя – правом на оспаривание обладают наследники умершего.
3. Подписание договора вследствие угроз, шантажа, введения в заблуждение, применения наркотических и психотропных веществ.
4. Изначальное нарушение законодательных положений – фиктивность дарственной.

Оспаривание сделки происходит в судебном порядке. Заявителем выступает любой человек, чьи права нарушены дарением доли квартиры (например, наследник или иждивенец). Если суд признает сделку недействительной, сторонам придется вернуться к первоначальным позициям – отдать долю обратно и переоформить документы в Росреестре.

🔻 Можно ли вернуть подаренную долю обратно?

Закон допускает отмену дарения и со стороны собственника. Такое возможно при серьезном изменении семейного или имущественного статуса дарителя, т.е. сделка нанесет непоправимый ущерб первичному владельцу доли квартиры (п. 1 ст. 577 ГК РФ).

Поодробнее о возврате читайте в статье «Отмена дарственной на долю в квартире«.

🔻 Можно ли продать подаренную долю?

Сразу после получения выписки из ЕГРН о праве собственности, одаряемый становится полноправным собственником доли жилья. Это дает ему право распоряжаться своим имуществом по собственным предпочтениям: дарить, продавать, закладывать, обменивать, завещать…

Однако нужно учитывать ряд нюансов:

• обременение ипотекой запрещает продажу доли до полного погашения кредита – продать подаренную долю проблематично;
• долевые собственники квартиры имеют преимущественное право выкупа доли – нельзя продавать долю, не поставив в известность совладельцев (ст. 250 ГК РФ);
• продажа подаренной доли до истечения 3-летнего срока обязывает продавца заплатить 13% налог на прибыль – если купля-продажа после указанного срока, налог не платится.

Рекомендуем ознакомиться с нашими статьями по теме: «Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире?» и «Продажа доли в приватизированном жилье».

🔻 Минимальная доля

Бытует мнение, что даритель не может подарить долю ниже минимального эквивалента. Однако это далеко не так – размер отчуждаемой части жилья устанавливает сам собственник. Никакие минимальные доли в расчет не берутся – все зависит от жилой площади и размера долей остальных собственников.

Пользование квартирой осуществляется в соответствии с договоренностью жильцов. Участник в долевой собственности имеет полное право распоряжаться общим имуществом, пропорционально подаренной ему доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Например, в собственность перешло жилое помещение в 3-комнатной квартире, но вместе с тем осталось право использовать коридор, кухню, ванную, туалет и кладовую.

🔻 Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Обременение в виде ипотеки накладывает серьезный запрет на любые сделки с долей квартиры. Если заёмщик пожелает подарить свою долю третьему лицу, придется как минимум поставить в известность банк.

Ситуации, когда дарение доли в ипотечном жилье возможно:

• погашение ссуды на жилье;
• наличие пункта в ипотечном договоре с кредитором;
• официальное разрешение от банка (крайне редко).

Высокие шансы на дарение доли у тех, кто находится в зоне риска и может не выплатить ипотеку в полном объеме.

Пример:

Абрамов с женой вступил в ипотеку, но после выплаты половины ссуды у него начались проблемы со здоровьем. Потребовалась госпитализация, деньги на лекарства, платную реабилитацию и оздоровление организма. Супруга находилась в декрете и не имела стабильного заработка. Появились риски не погасить ипотеку в срок. Абрамов и его жена обратились в банк с просьбой разрешить дарение доли квартиры взрослому сыну. Учитывая финансовые сложности и проблемы со здоровьем заёмщика, банк дал согласие на такую сделку. Вместе с тем кредитор оценил платёжеспособность одаряемого – сына Абрамова. Опасений не возникло, поскольку новый заёмщик имел стабильный доход и «чистую» кредитную историю.

🔻 Как подарить долю в квартире государству?

Сегодня можно встретить дарение доли жилья муниципалитету или государству. Особых отличий от стандартной процедуры нет, за исключением одаряемого субъекта – им является представитель администрации, который действует в интересах муниципалитета.

Порядок действий:

1. Определиться с размером отчуждаемой доли в квартире.
2. Записаться на прием в местную администрацию.
3. Сообщить о желании подарить долю муниципалитету (государству).
4. Обратиться к нотариусу и составить дарственную.
5. Записаться на прием в МФЦ через Госуслуги, официальный сайт или при личном посещении.
6. Переоформить документы на часть жилья.

Обратите внимание, что законодатель запрещает дарение в пользу государственных служащих, банкиров, чиновников и прочих должностных лиц (ст. 575 ГК РФ). Выявление подобных фактов приводит к недействительности дарения. Не возбраняется отписывать долю квартиры в пользу всего муниципалитета, а не отдельных госслужащих.

Если сравнивать дарение всей квартиры и отдельной доли – разница существенная. Отдать часть квартиры государству не всегда выгодно, особенно если даритель собирается и дальше проживать в жилплощади. Однако такие случаи встречаются (например, среди бездетных пенсионеров или сирот). Главное указать в договоре все нюансы будущей сделки, вплоть до сроков дальнейшего проживания в квартире.

Как оформить дарственную? Соискатель должен разбираться в юридических тонкостях, знать о требованиях, документах, сроках и стоимости. Неправильные действия приведут к отказу в регистрации сделки, а в некоторых случаях и к потере финансов. Зачастую сделки с дарением привлекают мошенников – это еще один довод в пользу сотрудничества с грамотными специалистами. Если вам недостаточно участия нотариуса или вы хотите получить экспертную помощь, обратитесь за консультацией к юристам нашего портала. Мы знаем, что нужно для дарения и даже чуточку больше. Юристы ответят на все вопросы с позиции законодательства. Помощь эксперта в области жилищного права – гарантия результата!