Как оформить дом ИЖС по дачной амнистии

Когда дом подходит для дачной амнистии

Упрощённый порядок распространяется не на любое строение. Сначала нужно проверить характеристики дома и разрешённое использование земельного участка.

Каким должен быть дом

Чтобы оформить строение как объект ИЖС, оно должно отвечать следующим требованиям:

• Это отдельно стоящее здание.
• В нём не больше трёх надземных этажей.
• Высота здания не превышает 20 метров.
• Дом состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений.
• Здание предназначено для проживания.
• Дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Эти признаки установлены пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Если здание фактически является многоквартирным домом, имеет другой статус или не соответствует перечисленным характеристикам, рассчитывать на упрощённое оформление как объекта ИЖС нельзя. Отдельной проверки требуют недостроенные и реконструированные здания.

На какой земле можно оформить дом

Часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ предусматривает специальный порядок для созданных жилых и садовых домов на участках:

• для ведения садоводства;
• для индивидуального жилищного строительства;
• для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта;
• для деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства — в случае, предусмотренном этой нормой.

Разрешённое использование земли можно проверить по документам на участок и сведениям ЕГРН. Если участок предназначен для ЛПХ и расположен за границами населённого пункта, автоматически применять к жилому дому этот порядок нельзя.

Что проверить по земельному участку

Прежде чем заказывать технический план дома, получите сведения ЕГРН по участку. Проверьте, для чего предназначена земля, какие ограничения на ней установлены, внесены ли границы и зарегистрировано ли ваше право.

Здесь важно различать две ситуации: отсутствие записи о праве в ЕГРН и отсутствие самого основания права на землю. Это не одно и то же.

Основанием права на землю может быть договор её приобретения, акт предоставления участка или другой правоустанавливающий документ. Выписка из ЕГРН, в свою очередь, показывает зарегистрированное право.

Если участок предоставляли давно, но современные документы не сохранились, поищите старые акты и другие основания в личных документах или архиве. Найденный документ стоит показать специалисту, чтобы выяснить его значение для оформления.

Членская книжка или квитанции об оплате взносов сами по себе не заменяют документ о праве на участок. Поэтому, если других документов нет, прежде всего нужно установить основание права на землю, а не начинать регистрацию дома.

Нужно ли межевание участка для оформления дома

Не для каждого дома, оформляемого по дачной амнистии, нужно заранее заказывать межевание. Но и утверждать, что отсутствие установленных границ никогда не повлияет на регистрацию, нельзя.

Технический план дома и межевой план участка — разные документы. Первый содержит сведения о здании, второй относится к земельному участку и его границам.

Если границы участка внесены в ЕГРН, проблема их отсутствия к вам не относится. При этом отдельно может потребоваться исправление выявленной ошибки в сведениях реестра.

Если границ в ЕГРН нет, прежде чем оплачивать межевые работы, стоит выяснить, как это обстоятельство повлияет именно на регистрацию дома по частям 12–13 статьи 70 Закона № 218-ФЗ.

Если сведения о границах отсутствуют или ситуация спорная, можно направить в Росреестр письменный вопрос.

Образец вопроса в Росреестр

Письменное обращение не гарантирует конкретного решения по регистрации, но позволяет получить официальную позицию по вашему случаю до дополнительных расходов на земельные работы.

Какие документы нужны для регистрации дома

Если дом и участок соответствуют условиям специального порядка, для оформления потребуются следующие документы.

• Технический план дома: Его готовит кадастровый инженер. В техническом плане указывают характеристики здания и сведения о его расположении.
• Документ на земельный участок: Он нужен, если право заявителя на землю не зарегистрировано в ЕГРН.
• Заявление о государственном кадастровом учёте и регистрации права: Его подают для внесения сведений о доме и собственнике в реестр.
• Документ, удостоверяющий личность: Он потребуется, если это предусмотрено выбранным способом подачи документов.

Паспорт нужен для идентификации заявителя или проверки полномочий при обращении. Он не заменяет документы на дом и земельный участок.

Как подготовить технический план

Технический план составляет кадастровый инженер. При его подготовке могут использоваться проектная документация, если она есть, и декларация об объекте недвижимости.

Декларация сама по себе не заменяет технический план. Это один из документов, на основании которых инженер может подготовить необходимые сведения о доме.

Перед заключением договора с инженером проверьте:

• есть ли сведения о нём в официальном реестре;
• какие работы и результат предусмотрены договором;
• в каком порядке исправляются ошибки;
• какой документ и в каком виде вам передадут после выполнения работ.

Технический план оформляют в электронном виде и подписывают электронной подписью кадастрового инженера.

Также заранее согласуйте стоимость и срок подготовки документа. Эти расходы и время работы инженера не входят в государственную регистрационную услугу.

Как оформить дом по дачной амнистии: порядок действий

Если вы уже проверили назначение участка, основание права на землю и характеристики дома, можно переходить к регистрации.

1. Проверьте исходные документы и сведения ЕГРН

   Убедитесь, что дом соответствует признакам ИЖС, участок подходит для его размещения и нет обстоятельств, из-за которых потребуется другой порядок.

   В сведениях ЕГРН проверьте зарегистрированное право на землю, её назначение, границы и ограничения. Если право не зарегистрировано, подготовьте имеющийся документ-основание.

   При отсутствии границ сначала выясните значение этого обстоятельства для регистрации по специальному порядку, а уже затем решайте вопрос о дополнительных работах.

2. Закажите технический план

   Передайте кадастровому инженеру имеющиеся документы и сведения о доме. Инженер обследует объект и подготовит электронный технический план.

   До подписания договора уточните цену, срок выполнения работ, способ передачи готового документа и условия исправления возможных ошибок.

   Срок государственной регистрации начнётся после подачи заявления и документов, а не с даты обращения к кадастровому инженеру.

3. Подайте заявление на учёт и регистрацию

   Документы можно подать через многофункциональный центр (МФЦ) или доступный электронный канал Росреестра. Для электронной подачи должны быть выполнены необходимые условия, в том числе требования к электронной подписи.

   Не стоит заранее рассчитывать, что любой способ подачи через Госуслуги будет доступен именно для вашего случая. Возможность электронного обращения нужно проверить отдельно.

   Если документы подаёт представитель, потребуются документы, подтверждающие его полномочия.

   Перед оплатой госпошлины проверьте назначение платежа и реквизиты. Квитанция не является универсальным обязательным приложением к заявлению, но подтверждение оплаты стоит сохранить.

4. Получите результат и проверьте сведения о доме

   После проведения кадастрового учёта и регистрации права получите выписку из ЕГРН.

   Проверьте в ней:

   • кадастровый номер дома;
   • площадь;
   • этажность;
   • адрес;
   • сведения о собственнике или доле в праве;
   • зарегистрированные ограничения.

   Если обнаружится ошибка, её потребуется исправить. Важно убедиться не только в том, что заявление было принято, но и в том, что сведения о доме и право собственности действительно внесены в ЕГРН.

Сколько времени занимает регистрация дома

Срок зависит от того, какие действия проводятся и как вы подаёте документы.

Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 16

Рабочие дни отсчитываются с даты получения заявления и документов органом регистрации либо МФЦ — в зависимости от способа обращения.

Это сроки самой регистрационной услуги. Подготовка технического плана в них не входит. Если при проверке документов обнаружат ошибки или регистрацию приостановят, общее время оформления может увеличиться.

Сколько стоит оформление дома по дачной амнистии

Госпошлина зависит от вида регистрационного действия. Для физического лица в случаях, предусмотренных подпунктами 24 и 24.1 статьи 333.33 НК РФ, в частности при оформлении подходящего созданного объекта на участке для ИЖС, садоводства или ЛПХ, установлены следующие суммы:

Кадастровый учёт либо регистрация права отдельно

700 ₽

Одновременный кадастровый учёт и регистрация права

1 000 ₽

Налоговый кодекс РФ, статья 333.33 подпункты 24 и 24.1

Если учёт и регистрацию проводят одновременно, не нужно складывать две отдельные пошлины по 700 ₽. Перед оплатой проверьте назначение участка, вид регистрационного действия, реквизиты и наличие льгот.

Работу кадастрового инженера оплачивают отдельно по договору.

Дополнительные расходы могут возникнуть, если потребуется решать вопрос с документами или сведениями о земельном участке. Но заказывать такие работы заранее нужно не всегда: сначала выясните конкретную причину, которая препятствует оформлению.

Что делать, если регистрацию приостановили

Приостановление ещё не означает окончательный отказ в регистрации дома. Сначала нужно разобраться, что именно указано в уведомлении Росреестра.

Проверьте основание приостановления, выясните, какой документ или какое действие требуется, и устраняйте выявленный недостаток.

Дальнейшие действия зависят от причины:

• Ошибка в техническом плане. Обратитесь к кадастровому инженеру и выясните, какие сведения необходимо исправить.
• Проблема с документами на землю. Проверьте основание права на участок и представьте необходимые подтверждения.
• Спорное требование. Получите письменное обоснование и оцените, есть ли основания и подходящий порядок для защиты своей позиции.

Не нужно заранее собирать все возможные документы, проводить любые дополнительные работы или исправлять недостатки, которых нет в уведомлении. Сначала разберитесь с конкретной причиной приостановления.

Можно ли оформить недостроенный или реконструированный дом

Если строительство ещё не закончено

Если строительство ещё не закончено, не стоит подавать документы так, будто перед вами готовый жилой дом. Для такого объекта нужно отдельно определить его статус и подходящий порядок оформления.

В частности, потребуется выяснить, можно ли зарегистрировать его как объект незавершённого строительства.

Если дом уже перестроен

Если дом уже перестроен, ситуация тоже требует проверки. Важно установить, какие характеристики изменились в результате реконструкции и нужно ли вносить изменения в сведения ЕГРН.

В обоих случаях покажите кадастровому инженеру имеющиеся документы и выписку из реестра. Это поможет определить вид объекта и дальнейшие действия, а не применять к нему без проверки порядок регистрации нового готового дома.