Как оформить дом и землю из муниципальной собственности

С чего начинать в вашей ситуации

Порядок оформления зависит прежде всего от статуса дома и истории земельного участка. Найдите подходящую ситуацию в таблице.

Одновременно могут подходить несколько строк. Например, дом уже может находиться в вашей собственности, а на землю при этом сохраниться старый документ, позволяющий зарегистрировать право без выкупа.

Поэтому не стоит начинать с межевания, заказа технического плана или заявления о покупке участка. Сначала установите, какие права уже существуют и какое основание позволяет оформить недвижимость.

Если дом муниципальный и предоставлен по социальному найму

Муниципальный жилой дом, который вы занимаете по договору социального найма, можно бесплатно приватизировать, если соблюдены требования закона и нет установленных ограничений. В этом случае применяется специальный порядок передачи жилья гражданам, а не правила продажи обычного муниципального имущества (Закон РФ № 1541-1).

Приватизация означает, что занимаемое муниципальное жилое помещение бесплатно передают гражданам в собственность. После регистрации права дом становится частным, но вопрос с земельным участком под ним придётся решать отдельно.

Кто может участвовать в приватизации

Для оформления важно определить всех лиц, имеющих право на приватизацию этого жилья. Одной регистрации по адресу недостаточно, чтобы сделать вывод об участии конкретного человека.

Закон требует согласия совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет, которые имеют право на приватизацию соответствующего жилого помещения (ст. 2 Закона № 1541-1).

По общему правилу гражданин может воспользоваться правом на бесплатную приватизацию один раз. Но для тех, кто участвовал в приватизации до совершеннолетия, предусмотрено исключение: после достижения совершеннолетия они сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию (ст. 11 Закона № 1541-1).

Какие муниципальные дома нельзя приватизировать бесплатно

Даже многолетнее проживание в муниципальном доме не гарантирует право получить его в собственность.

Закон устанавливает ограничения для жилья в аварийном состоянии, помещений в общежитиях и домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений. При этом для отдельных случаев сама норма предусматривает исключения (ст. 4 Закона № 1541-1).

Перед подачей заявления проверьте:

• Статус объекта: Действительно ли это жилое помещение муниципального жилищного фонда.
• Основание проживания: Предоставлен ли дом по договору социального найма.
• Права жильцов: Кто может участвовать в приватизации и чьё согласие необходимо.
• Ограничения: Нет ли обстоятельств, исключающих бесплатную передачу именно этого жилья.

Если хотя бы один из этих вопросов остаётся неясным, сначала стоит получить подтверждающие документы в администрации.

Как приватизировать муниципальный дом

Если условия выполнены, действуйте последовательно.

1. Уточните статус дома и состав участников приватизации

   Проверьте договор социального найма, документы на жильё и права всех лиц, которые должны участвовать в оформлении.

2. Подайте заявление и документы

   Обращаться нужно в орган, которому муниципалитет поручил оформление приватизации. Способ подачи и конкретный перечень документов зависят от местных правил.

3. Получите решение и заключите договор передачи жилья

   Этот договор оформляет бесплатную передачу жилого помещения гражданам.

4. Зарегистрируйте право собственности в ЕГРН

   После регистрации можно переходить к оформлению земельного участка.

Решение по заявлению о приватизации должно быть принято не позднее 2 месяцев со дня подачи документов (ст. 8 Закона № 1541-1).

Нотариально удостоверять договор передачи жилья не требуется. Возникшее право собственности подлежит государственной регистрации (ст. 7 Закона № 1541-1).

Результат приватизации — зарегистрированное право собственности на дом. Земля под ним по-прежнему может оставаться муниципальной. Чтобы оформить её, нужно проверить отдельные земельные основания, о которых рассказывается ниже.

Если дом муниципальный, но социального найма нет

Если вы живёте в муниципальном доме без договора социального найма, сначала нужно выяснить, к какому виду жилищного фонда он относится и на каком основании предоставлен.

Само по себе длительное проживание не создаёт права требовать бесплатной передачи или продажи дома.

Муниципальный жилищный фонд исключён из общего порядка приватизации государственного и муниципального имущества (подп. 3 п. 2 ст. 3 Закона № 178-ФЗ). Поэтому отсутствие социального найма не означает, что жилой дом можно автоматически купить на аукционе по этому закону.

Что запросить у администрации

Обратитесь в администрацию за письменным ответом и документами, из которых можно установить:

• к какому виду муниципального жилищного фонда относится дом;
• каким решением и на каком основании он был предоставлен вам;
• какой договор действует: социального, специализированного или иного найма;
• если жильё специализированное, — каким решением установлен его статус и для какой цели оно предназначено, например для проживания работников или временного размещения;
• если дом служебный, — принималось ли решение о его приватизации или исключении из специализированного фонда, а если нет, какой местный порядок позволяет обратиться за таким решением и какой орган рассматривает обращение.

От ответов зависит, можно ли вообще ставить вопрос о приобретении жилья и какую процедуру применять.

Если дом служебный

По общему правилу служебное жильё не подлежит бесплатной приватизации. Однако собственник жилищного фонда вправе принять решение о приватизации конкретного служебного помещения.

Это право собственника, а не безусловная обязанность передать жильё нанимателю. Поэтому одного факта проживания недостаточно, чтобы требовать положительного решения (ст. 4 Закона № 1541-1, Постановление КС РФ № 9-П).

Если вы занимаете служебный дом, выясните, принимал ли собственник решение о приватизации или изменении статуса жилья. Если такого решения нет, уточните, можно ли обратиться за его принятием по местным правилам.

Если это общежитие или другое специализированное жильё

Для общежитий и иных помещений специализированного жилищного фонда нужно отдельно проверять сохраняющийся статус объекта и основание проживания.

Правило, позволяющее собственнику принять решение о приватизации служебного жилья, нельзя автоматически распространять на все виды специализированного фонда.

Даже если помещение исключено из специализированного жилищного фонда, оно не становится собственностью проживающего без соответствующего основания и оформления (ст. 92 ЖК РФ).

Если жильё относится к фонду коммерческого использования

Для муниципального жилья коммерческого использования, которое не предоставлено по социальному найму, обычная бесплатная приватизация также не применяется автоматически (ст. 19 ЖК РФ, ст. 2 Закона № 1541-1).

Для приобретения такого дома нужно найти отдельное предусмотренное законом основание. Одного обстоятельства, что объект принадлежит муниципалитету, недостаточно.

Что делать дальше: после получения документов определите применимый порядок. Если подтвердился социальный наём, проверяйте право на жилищную приватизацию. Для служебного жилья выясняйте позицию собственника и местную процедуру. Если специальный режим сохраняется или оснований приобретения нет, начинать обычную приватизацию жилья нельзя.

Если объект юридически нежилой

Для нежилого муниципального объекта может применяться возмездная приватизация имущества по Закону № 178-ФЗ, если нет другого специального исключения.

Муниципалитет в рамках федерального закона определяет порядок планирования приватизации и принимает решение об условиях продажи (ст. 10 Закона № 178-ФЗ, п. 4 ст. 14 Закона № 178-ФЗ).

В органе, управляющем муниципальным имуществом, последовательно выясните:

1. Включён ли объект в соответствующий план или программу приватизации.
2. Принято ли решение об условиях приватизации.
3. Какой способ продажи выбран.
4. Где опубликовано сообщение о продаже и какая начальная цена в нём указана.

Если объект продают на аукционе, приобрести его сможет участник, предложивший наибольшую цену (ст. 18 Закона № 178-ФЗ).

Сам по себе договор аренды не даёт любому арендатору права выкупить недвижимость напрямую без торгов. Отдельные преимущества существуют для лиц, отвечающих специальным требованиям закона, например для некоторых субъектов малого и среднего предпринимательства (ст. 3 Закона № 159-ФЗ).

Если решение о продаже принято, действуйте по установленному способу и условиям опубликованного сообщения. Если решения нет, запросите письменный ответ о возможности и порядке рассмотрения вопроса о приватизации. Считать, что муниципалитет уже обязан продать вам объект, нельзя.

Приобретение нежилого объекта и оформление земли под ним нужно рассматривать с учётом выбранной процедуры. Правила бесплатной приватизации жилья на такую ситуацию не переносятся.

Если дом уже ваш, а земля муниципальная

У собственника дома есть специальное право в отношении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект.

По общему правилу собственники зданий и сооружений на государственной или муниципальной земле имеют исключительное право приобрести соответствующий участок в собственность или аренду (ст. 39.20 ЗК РФ).

Продажа участка собственнику расположенного на нём здания относится к случаям предоставления земли без торгов (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Но обращаться за выкупом сразу не стоит. Сначала проверьте два переходных механизма, позволяющих оформить землю бесплатно. Они отличаются по основаниям и порядку действий:

• Первый: земельный участок уже предоставляли на старом праве, которое можно подтвердить документами.
• Второй: право собственности на жилой дом возникло до введения Земельного кодекса РФ, а участок находится в пользовании гражданина.

В первом случае при выполнении условий можно зарегистрировать собственность на ранее предоставленную землю. Во втором участок бесплатно предоставляется по специальному основанию, поэтому требуется решение уполномоченного органа.

Как оформить участок, если сохранились старые документы на землю

Если участок предоставили гражданину ещё до введения Земельного кодекса РФ, современная регистрация права может быть возможна без нового решения администрации о предоставлении земли.

Сначала проверьте дату предоставления, вид права и содержание старого документа.

До введения Земельного кодекса участки могли предоставлять, в частности, на праве:

• Постоянного (бессрочного) пользования — право пользоваться участком без установленного срока.
• Пожизненного наследуемого владения — право владения участком, которое допускало переход по наследству.

Эти права сами по себе не назывались собственностью. Однако для предусмотренных законом старых участков действует специальное правило.

Если соблюдены условия п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, участок считается предоставленным в собственность как при наличии в документе одного из указанных прав, так и тогда, когда вид права вообще не указан или его невозможно определить.

Исключение — земельные участки, которые в силу федерального закона не могут находиться в частной собственности (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Какие документы подтверждают старое право

Для регистрации нужен документ, устанавливающий или подтверждающий предоставление участка либо право на него. Это может быть акт органа власти, свидетельство или другой подходящий документ (ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ).

В первую очередь ищите:

• решение исполкома, сельсовета или администрации о предоставлении земли;
• государственный акт на землю;
• свидетельство о праве на земельный участок;
• документы о постоянном (бессрочном) пользовании;
• документы о пожизненном наследуемом владении;
• документы прежнего собственника дома;
• документы, на основании которых дом перешёл к вам;
• сведения похозяйственной книги — в случаях, когда закон позволяет их использовать.

Название документа не всегда определяет его юридическое значение. Важно, какое право и на какой участок он подтверждает.

Когда подходит выписка из похозяйственной книги

Выписка из похозяйственной книги может быть самостоятельным основанием для регистрации права, если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства и в выписке есть сведения о вашем праве на него.

Это специальный случай. Использовать такую выписку как универсальное подтверждение собственности на любой земельный участок нельзя.

Куда обращаться со старыми документами

Если подходящее основание подтверждено, подайте в Росреестр заявление о регистрации собственности на ранее предоставленный участок.

Для этого механизма не нужно новое решение администрации о предоставлении земли. Вы регистрируете право на участке, который уже был предоставлен на предусмотренном законом основании.

Если нужный документ не сохранился, сначала попробуйте восстановить его через архив органа, который предоставлял землю. Отсутствие документа на руках ещё не означает, что участок обязательно придётся выкупать.

Результат: зарегистрированное право собственности на ранее предоставленный земельный участок.

Когда землю можно получить бесплатно из-за даты возникновения права на дом

Это другой переходный механизм. Он применяется не потому, что у гражданина уже имелось старое право на участок, а из-за обстоятельств возникновения права собственности на жилой дом.

Гражданин РФ при соблюдении предусмотренных законом условий может бесплатно получить находящийся в его пользовании государственный или муниципальный участок, если на нём расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до введения в действие Земельного кодекса РФ (п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Для наследников предусмотрено отдельное условие. Если дом перешёл по наследству, значение имеет то, что право собственности наследодателя на жилой дом возникло до введения Земельного кодекса.

Поэтому проверять здесь нужно два обстоятельства: когда возникло право на дом и на каком основании используется земельный участок.

Старый документ о предоставлении самой земли, необходимый для предыдущего механизма, не является определяющим условием этого порядка.

Если у дома несколько собственников

Для дома, принадлежащего нескольким гражданам, предусмотрено специальное правило.

При соблюдении условий абз. 2 п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ участок бесплатно предоставляется в общую собственность всех сособственников дома. В том числе тех, кто самостоятельно не соответствует условию первого абзаца о времени возникновения права на жилой дом.

Поэтому нельзя оценивать возможность бесплатного оформления только по дате приобретения доли одним из нынешних собственников.

Как получить участок по этому основанию

Соберите документы, подтверждающие возникновение права собственности на дом и пользование землёй.

Если дом получен по наследству, дополнительно понадобятся документы о наследственном переходе и праве наследодателя на дом.

Затем обратитесь в орган, уполномоченный распоряжаться соответствующим участком, и укажите основание бесплатного предоставления — п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Дальнейшие действия зависят от состояния участка:

• Если участок нужно образовать или уточнить его границы, сначала определите, требуется ли предварительное согласование предоставления земли.
• Если участок готов к предоставлению, подайте заявление о предоставлении по соответствующему бесплатному основанию.

После принятия необходимых решений оформляется право собственности.

Главное отличие от регистрации по старому земельному документу: здесь участок предоставляется бесплатно заново. Нельзя заменить эту процедуру простой регистрацией права на основании даты приобретения дома.

Как оформить дом, построенный до 14 мая 1998 года

Для некоторых старых жилых домов действует отдельная процедура оформления прав на дом и земельный участок. Воспользоваться ею можно до 1 марта 2031 года (ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ).

Это не приватизация жилья по социальному найму и не обычное приобретение земли под уже принадлежащим вам домом.

Какие условия должны выполняться

Для применения специального порядка нужно проверить совокупность предусмотренных законом обстоятельств. В частности:

• жилой дом построен до 14 мая 1998 года;
• он расположен в границах населённого пункта;
• гражданин использует его для постоянного проживания;
• земля находится в государственной или муниципальной собственности;
• участок ранее не предоставлялся заявителю;
• право собственности на дом отсутствует как у заявителя, так и у других лиц.

Для каких домов есть дополнительные ограничения

Специальная процедура не распространяется на многоквартирные дома.

Для домов блокированной застройки предусмотрено узкое исключение. Это дома, соединённые в ряд общими боковыми стенами без проёмов, каждый из которых имеет отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ).

Чтобы применить специальный порядок, число таких домов, построенных до 14 мая 1998 года, в одном ряду не должно превышать двух. Остальные условия процедуры также должны соблюдаться (п. 15.1–16 ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ).

Если в подходящем доме по месту жительства зарегистрированы несколько граждан, участок предоставляется им в общую долевую собственность, если соглашением между ними не предусмотрено иное (п. 17 ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ).

Какие документы понадобятся

Нужно подтвердить время постройки дома, постоянное проживание и другие обстоятельства, от которых зависит применение специального порядка.

Закон определяет допустимые документы в п. 5–7 ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ. В зависимости от ситуации могут использоваться:

• документы старого технического учёта;
• документы, связанные с земельным участком;
• подтверждения постоянного проживания;
• документы, относящиеся к принадлежности дома;
• другие предусмотренные законом документы, подтверждающие конкретные обстоятельства.

Один и тот же документ не будет достаточным для всех заявителей. Сначала нужно понять, какое именно условие требуется подтвердить.

Если дом ещё не поставлен на кадастровый учёт, для оформления необходим технический план в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ. Для уже учтённого дома действует установленное законом исключение.

Если земельный участок нужно образовать

Когда участок под таким домом ещё необходимо образовать, применяется специальная последовательность действий.

Сначала нужно получить предварительное согласование предоставления участка. Это решение уполномоченного органа о возможности предоставить будущий участок на соответствующем основании до проведения необходимых кадастровых работ.

После предварительного согласования и кадастрового учёта образованного участка дальнейшие действия зависят от того, стоит ли дом на кадастровом учёте.

УвеличитьУвеличить

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,на котором расположен жилой дом

Пример заполнения местного образца № 1 Кисельнинского сельского поселения; это не универсальная форма для всех регионов. Дом 1989 года не учтён; по проверенным документам право собственности на него отсутствует, участок ранее не предоставлялся. Обязательная схема и подтверждающий технический документ подаются отдельно.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

В администрацию муниципального образования
[Наименование сельского поселения]
[Наименование муниципального района и субъекта РФ]

от [ФИО заявителя в родительном падеже],
гражданина Российской Федерации, [Дата рождения заявителя] рождения,
паспорт [Паспорт заявителя]
Место жительства и почтовый адрес: [Адрес заявителя].
Телефон и адрес электронной почты не указаны.

ЗАЯВЛЕНИЕ
о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
на котором расположен жилой дом

На основании статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации с учётом специальных правил статьи 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» прошу предварительно согласовать предоставление мне в собственность бесплатно без проведения торгов земельного участка, на котором расположен используемый мною для постоянного проживания жилой дом, возведённый до 14 мая 1998 года. Основание предоставления без торгов — пункт 2 статьи 3.8 указанного Федерального закона.

Цель использования земельного участка: размещение и эксплуатация существующего индивидуального жилого дома для постоянного проживания.

Местоположение испрашиваемого участка: [Местоположение испрашиваемого участка]. Ориентировочная площадь по прилагаемой схеме — [Ориентировочная площадь участка, кв. м] кв. м. Участок предстоит образовать из публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена; кадастровый номер ему не присвоен. Учтённого исходного земельного участка, из которого он образуется, нет. Проект межевания территории, предусматривающий образование этого участка, отсутствует. Прошу утвердить прилагаемую схему его расположения на кадастровом плане территории.

Кадастровый номер участка при уточнении границ либо номера учтённых исходных участков: не применимо. Испрашиваемый участок образуется из земель; учтённые исходные участки отсутствуют.

Реквизиты решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд: не применимо, участок взамен изымаемого не испрашивается.

Реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки для размещения предусмотренного ими объекта: не применимо, заявление подано в отношении уже существующего жилого дома.

Объект недвижимости на участке: отдельно стоящий индивидуальный жилой дом по указанному адресу, год постройки [Год постройки дома], используемый мною для постоянного проживания. Дом не является многоквартирным или домом блокированной застройки. Государственный кадастровый учёт дома не осуществлялся, кадастровый номер отсутствует.

Основание возникновения права собственности на дом: отсутствует. Право собственности на дом отсутствует у меня и иных лиц, в том числе муниципального образования. Это установлено при проверке не только ЕГРН, но и архивных, технических и иных относящихся к дому документов. Право, ранее возникшее и сохраняющее силу без записи ЕГРН, не выявлено. Земельный участок мне ранее не предоставлялся. В доме по месту жительства зарегистрирован только я; иных зарегистрированных граждан нет.

Настоящим подтверждаю, что жилой дом возведён до 14 мая 1998 года и находится в границах населённого пункта. Я постоянно проживаю в нём с [Дата начала постоянного проживания]. Дом не признан самовольной постройкой, подлежащей сносу. Прошу провести осмотр дома и рассмотреть заявление по специальному порядку статьи 3.8 Закона № 137-ФЗ.

Приложение к заявлению:

1. Схема расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровом плане территории от [Дата схемы расположения участка] — на [Количество листов схемы участка] листе.
2. Копия технического паспорта жилого дома, изготовленного [Дата технического паспорта дома] по моему заказу в рамках технической инвентаризации: указаны заказчик [ФИО заказчика технического паспорта] и год постройки дома [Год постройки по техническому паспорту] — на [Количество листов технического паспорта] листах. Документ подтверждает техническую инвентаризацию до 1 января 2013 года и постройку до 14 мая 1998 года.

У меня имеются указанные документы; иных документов, перечисленных в подпунктах 3–8 пункта 5 статьи 3.8 Закона № 137-ФЗ, на руках нет. Сведения ЕГРН и регистрации по месту жительства прошу получить в порядке межведомственного взаимодействия. Паспорт предъявляю лично. Представитель не участвует.

Результат рассмотрения заявления прошу выдать на руки в администрации муниципального образования [Наименование поселения для получения ответа] [Муниципальный район и субъект РФ для получения ответа]. Иные способы получения в настоящем заявлении не выбраны.

[Дата заявления]

Личная подпись заявителя [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя] /

Предварительное согласование земли под неоформленным домом до 1998 года: местный пример Кисельнинского поселения

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

После предварительного согласования заявитель не должен заново проходить обычную процедуру с повторным заявлением о предоставлении участка и полным комплектом документов по ст. 39.17 ЗК РФ.

Для домов, подпадающих под ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ, применяется собственный специальный порядок. Его нельзя заменять стандартной процедурой получения муниципальной земли.

Если участок нельзя передать в частную собственность

Некоторые земельные участки ограничены в обороте: закон устанавливает ограничения на их передачу в частную собственность.

Если такое ограничение препятствует передаче участка в собственность по специальной процедуре, вместо этого предоставляется аренда. Арендная плата не должна превышать размер земельного налога за соответствующий участок (п. 15 ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ).

Результат при соблюдении условий: оформление прав на дом и участок по специальной процедуре. В зависимости от правового режима земли участок может быть предоставлен в собственность или аренду.

Если бесплатные основания не подходят

Когда дом уже находится в вашей собственности, а бесплатное оформление земли невозможно, можно переходить к обычному приобретению государственного или муниципального участка под принадлежащим вам зданием.

Предварительно убедитесь, что:

• нет подходящего старого права на землю, которое можно зарегистрировать;
• не применяется бесплатное предоставление по п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ;
• отсутствуют условия для специального порядка по ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ;
• нет другого основания, позволяющего бесплатно получить участок.

Если бесплатные основания действительно отсутствуют, собственник дома может претендовать на приобретение соответствующей земли в собственность или аренду без торгов по ст. 39.20 ЗК РФ.

Сколько стоит выкуп муниципальной земли

Единой федеральной цены выкупа для всех участков нет. Утверждения вроде «землю всегда продают за 3% кадастровой стоимости» или «всегда за 50%» неверны.

Цена продажи государственной или муниципальной земли без торгов определяется по правилам соответствующего публичного собственника с учётом ст. 39.4 ЗК РФ.

Чтобы рассчитать цену своего участка:

1. Определите публичного собственника. Земля может принадлежать муниципальному образованию, субъекту РФ или Российской Федерации.
2. Найдите применимый нормативный акт. Он должен устанавливать правила определения цены продажи такой земли без торгов.
3. Проверьте кадастровую стоимость участка.
4. Рассчитайте цену по правилу, действующему для вашего основания приобретения.

Без сведений о конкретном участке, территории, основании приобретения и кадастровой стоимости достоверно назвать выкупную цену нельзя.

Как оформить землю, если участок уже есть в кадастре

Если участок уже сформирован и его характеристики позволяют применить выбранное основание предоставления, заново образовывать землю обычно не требуется.

Начните с определения органа, который вправе распоряжаться участком.

Для муниципальной земли обратитесь в администрацию или орган управления муниципальным имуществом. Укажите адрес, кадастровый номер участка и предполагаемое основание приобретения. Если неясно, кто принимает заявление, попросите сообщить компетентный орган.

Для государственной земли адресат зависит от принадлежности участка Российской Федерации или субъекту РФ и от установленных полномочий. Поэтому выбирать орган исключительно по месту расположения дома неправильно.

Как подать заявление

Когда применяется обычная процедура предоставления участка без торгов, в предусмотренных законом случаях используется порядок по ст. 39.17 ЗК РФ.

В заявлении указываются необходимые сведения, в том числе:

• кадастровый номер участка;
• основание предоставления земли без торгов;
• вид права, которое вы хотите получить.

По результатам рассмотрения в зависимости от основания предоставления заявитель может получить:

• решение о бесплатном предоставлении участка;
• проект договора купли-продажи;
• проект договора аренды.

После этого нужно оформить и зарегистрировать соответствующее право.

Результат: зарегистрированная собственность на земельный участок либо зарегистрированная аренда, если выбранное основание предполагает именно её.

Для специального порядка по ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ после предварительного согласования действуют другие правила, описанные выше.

Если участка нет в кадастре или нужно установить его границы

Отсутствие кадастрового номера не означает, что нужно немедленно заказывать межевание. Сначала определите, на каком основании участок можно получить.

Если землю необходимо образовать в рамках обычной процедуры предоставления государственного или муниципального участка, может потребоваться предварительное согласование по ст. 39.15 ЗК РФ.

В зависимости от состояния земли и выбранной процедуры могут понадобиться следующие действия:

1. Подготовка схемы расположения участка, на которой показаны его предполагаемые местоположение и границы.
2. Получение предварительного согласования предоставления участка.
3. Проведение кадастровых работ.
4. Подготовка межевого плана.
5. Постановка участка на кадастровый учёт.
6. Дальнейшее предоставление участка по выбранному основанию.

Не каждому заявителю нужны все перечисленные действия. Их состав и последовательность зависят от конкретной ситуации.

При определении границ недостаточно ориентироваться на фактическое положение забора. Необходимо учитывать уже существующие участки, территориальные документы, допустимые границы, зоны с особыми условиями использования территории и другие ограничения.

Поэтому обращаться к кадастровому инженеру лучше после того, как установлено, какой участок необходимо образовать и в рамках какой юридической процедуры.

Если применяется специальный порядок по ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ, после предварительного согласования действуют его собственные правила. Повторно проходить стандартную процедуру по ст. 39.17 ЗК РФ вместо них нельзя.

Как оформить землю, если у дома несколько собственников

Когда дом принадлежит нескольким лицам, земельный участок нельзя оформлять так, будто собственник здания только один.

Для участков под зданиями с несколькими правообладателями предусмотрены специальные правила общей собственности и аренды с несколькими лицами на стороне арендатора (ст. 39.20 ЗК РФ).

При приобретении участка в собственность в предусмотренной законом ситуации собственники здания обращаются совместно.

По общему правилу доли в праве собственности на землю соотносятся с долями в праве на здание. Однако законом, соглашением правообладателей или судебным решением может быть предусмотрен другой результат.

Отдельное исключение действует для бесплатного предоставления по п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. При выполнении условий этого переходного правила участок предоставляется в общую собственность всех сособственников дома, включая тех, кто самостоятельно не отвечает условию о времени возникновения права на дом.

Поэтому прежде чем подавать документы на землю, установите полный состав собственников здания. Затем проверяйте, какое основание приобретения подходит для общего участка.

Какие документы проверить перед оформлением

Единого пакета документов для приватизации дома, регистрации старых земельных прав и приобретения участка не существует.

Сначала соберите сведения, позволяющие определить статус недвижимости и выбрать правовое основание. После этого станет понятно, какие документы понадобятся для конкретного заявления.

Документы на дом

Начните с проверки:

• выписки ЕГРН на дом;
• договора социального найма, если он заключался;
• старого ордера;
• решений администрации и других документов муниципалитета;
• сведений о назначении объекта;
• документов об аварийности или принадлежности к специализированному жилищному фонду, если такие обстоятельства имеют значение;
• старых документов, устанавливающих право на дом.

Сведения и электронные сервисы доступны через электронные услуги Росреестра.

Особенно важно сопоставить сведения ЕГРН с документом, на основании которого вы фактически пользуетесь домом. Если объект числится муниципальным, сначала нужно выяснить, почему и на каких условиях он предоставлен вам.

Сведения о земельном участке

По земле нужно установить:

• существует ли участок как кадастровый объект и присвоен ли ему кадастровый номер;
• какова его площадь;
• кто указан правообладателем;
• к какой категории земель он относится;
• какой установлен вид разрешённого использования;
• какие ограничения зарегистрированы;
• определены ли границы;
• сохранились ли старые документы о предоставлении земли.

Предварительно посмотреть кадастровую ситуацию можно через Национальную систему пространственных данных.

Однако карта не заменяет правоустанавливающие документы и необходимые для конкретной процедуры сведения ЕГРН.

Где искать старые документы

Для бесплатного оформления земли могут иметь значение документы, оформленные не только на нынешнего собственника дома.

Проверьте бумаги прежних собственников, наследодателя и первоначального пользователя участка. Отдельно стоит обратиться к документам исполкома, сельсовета, администрации и других органов, которые принимали решения в советский или ранний постсоветский период.

В зависимости от выбранного основания эти документы могут подтвердить ранее предоставленное право на землю, дату возникновения права на дом или обстоятельства пользования участком.

Поэтому отсутствие современной записи в ЕГРН само по себе не означает, что землю придётся покупать.

Сколько стоит оформление дома и земли

Расходы зависят от того, какую процедуру вы проходите. Бесплатная передача недвижимости не всегда означает полное отсутствие затрат на документы, кадастровые работы и регистрацию.

Как определить госпошлину

Единой госпошлины на всё оформление дома и земли нет. Её размер зависит от объекта недвижимости и конкретного регистрационного действия (ст. 333.33 НК РФ).

Для нужного действия сумму можно проверить через калькулятор госпошлины Росреестра.

Рассчитывать общие расходы лучше после выбора основания оформления. Тогда будет понятно, нужно ли платить за сам участок, проводить кадастровые или технические работы и какое регистрационное действие предстоит.

Сколько времени занимает оформление

Единого срока для оформления муниципального дома и земельного участка нет. Приватизация жилья, регистрация ранее предоставленной земли, образование участка и его выкуп — разные процедуры.

При приватизации муниципального жилья решение по заявлению должно быть принято не позднее 2 месяцев со дня подачи документов (ст. 8 Закона № 1541-1).

Для обычных процедур предоставления государственной и муниципальной земли действуют другие сроки.

Эти сроки предусмотрены п. 3, 7 и 7.1 ст. 39.15 ЗК РФ и п. 3, 5 и 7 ст. 39.17 ЗК РФ. В этих нормах дни не названы рабочими.

Указанные сроки нельзя просто сложить.

Возврат заявления и его рассмотрение по существу — разные результаты. Продление до 35 дней заменяет обычный срок предварительного согласования в предусмотренном случае, а не прибавляется к нему.

Кроме того, если схема участка пересекается с ранее поданной другим лицом схемой, рассмотрение более позднего заявления приостанавливается до принятия решения по предыдущей (п. 6 ст. 39.15 ЗК РФ).

Сроки для дома, построенного до 14 мая 1998 года

При применении специального порядка по ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ сроки отличаются от обычных земельных процедур.

Если после предварительного согласования участок поставлен на кадастровый учёт, а дом ещё не учтён, срок предоставления участка составляет не более 20 рабочих дней со дня представления технического плана.

Если дом уже был учтён к моменту кадастрового учёта земли, повторный технический план не нужен. Но п. 11 ст. 3.8 не устанавливает отдельного начального события для того же срока. Поэтому отсчитывать 20 рабочих дней автоматически с даты учёта участка неправильно (п. 11 ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ).

Что ещё влияет на продолжительность

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер по договору. Их продолжительность не равна какому-либо единому установленному законом административному сроку.

После необходимых решений и кадастровых действий отдельно проводится государственная регистрация права.

Поэтому общий срок оформления можно оценивать только для конкретной ситуации, когда известны основание, состояние дома и участка, а также необходимые действия.

Когда администрация может отказать

Причины отказа зависят от того, какую процедуру вы проходите. Отказ в бесплатной приватизации муниципального дома и отказ в предоставлении земли рассматриваются по разным правилам.

Если отказали в приватизации дома

Прежде всего выясните, соответствует ли ваша ситуация условиям жилищной приватизации.

Проверьте:

• относится ли дом к муниципальному жилищному фонду;
• на каком основании он предоставлен;
• позволяет ли это основание применить Закон № 1541-1;
• нет ли ограничений по ст. 4 этого закона;
• соблюдены ли права всех лиц, которые должны участвовать в приватизации.

Получите письменный отказ с конкретными причинами. Это позволит понять, связан ли он с недостающими документами, статусом жилья или отсутствием права на приватизацию.

Если вы считаете отказ незаконным, закон предусматривает судебную защиту нарушенных прав при приватизации жилья (ст. 8 Закона № 1541-1).

Если отказали в предоставлении земли

Для обычных процедур предоставления государственной и муниципальной земли закон устанавливает специальные основания отказа (ст. 39.16 ЗК РФ).

Отказ может быть связан с разными обстоятельствами:

• Нет нужного основания. Заявитель не соответствует условиям выбранного способа получения участка.
• Есть права других лиц. Их необходимо учитывать при предоставлении земли.
• Участок ограничен в обороте. Его правовой режим препятствует запрошенной передаче.
• Земля уже используется определённым образом. Существующее использование может препятствовать предоставлению.
• Нельзя предоставить именно этот участок. Препятствие связано с характеристиками или правовым положением конкретной земли.
• Есть другое предусмотренное законом основание отказа.

Получив отказ, не нужно автоматически подавать те же документы заново или сразу обращаться в суд.

Сначала последовательно выясните:

1. По какому основанию вы просили предоставить участок.
2. На какую норму закона сослался орган.
3. Какие обстоятельства указаны в качестве препятствия.
4. Можно ли устранить проблему документами или кадастровыми действиями.
5. Либо выбранная процедура действительно не подходит к вашей ситуации.

После этого можно определить дальнейший способ действий: исправить документы, использовать другое основание приобретения или оспорить решение.

Что делать, если документов почти нет

Если вы пока не знаете, кому юридически принадлежит дом, почему пользуетесь участком и какой способ оформления подходит, начните с восстановления сведений о недвижимости.

1. Получите сведения ЕГРН отдельно на дом и земельный участок. Проверьте, какие объекты учтены и какие права зарегистрированы.

2. Найдите документ, объясняющий ваше право пользоваться домом. Это может быть договор социального найма, старый ордер, договор аренды, решение администрации или другой документ.

3. Соберите старые документы на дом и землю. Проверьте не только собственные бумаги, но и документы прежних владельцев, наследодателей и органов, которые предоставляли землю.

4. Выберите подходящее основание оформления. В зависимости от найденных документов это может быть:

   • бесплатная приватизация муниципального жилого дома по социальному найму;
   • проверка отдельного порядка для муниципального дома без социального найма: решения собственника для служебного жилья, специального основания для другого жилищного фонда либо процедуры по Закону № 178-ФЗ для подходящего нежилого объекта;
   • регистрация собственности на ранее предоставленный участок по старым документам;
   • бесплатное предоставление земли из-за даты возникновения права собственности на жилой дом;
   • специальная процедура для дома, построенного до 14 мая 1998 года;
   • обычное приобретение земли собственником дома без торгов.

5. Выясните, нужны ли кадастровые работы. Заказывать межевание, образование участка или технический план стоит после определения применимой процедуры.

6. После оформления проверьте результат в ЕГРН. Убедитесь, что соответствующее право на дом или участок зарегистрировано.