Как продать долю в квартире супругу

Как понять, принадлежит ли доля одному супругу лично

Прежде чем готовить договор, выясните, как продавец получил долю и на какие средства её приобрёл. Обычно личным имуществом супруга считается доля, которая:

• принадлежала ему ещё до брака;
• досталась по наследству;
• была подарена;
• получена по другой безвозмездной сделке.

Эти основания предусмотрены ст. 36 СК РФ.

Если долю купили в браке за общие доходы супругов, она по общему правилу является совместным имуществом. Это относится и к случаю, когда в ЕГРН собственником указан только муж или только жена (ст. 34 СК РФ).

Однако сама дата покупки ещё не даёт окончательного ответа. Долю могли приобрести во время брака за доказанные личные средства одного супруга. При определении режима имущества важно происхождение денег, а не только то, когда заключена сделка (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2017)).

Какие документы помогут определить режим доли

Проверьте не только выписку ЕГРН, но и основания приобретения доли. Для этого соберите:

• актуальные сведения ЕГРН;
• документ, по которому продавец получил долю: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т. п.;
• сведения о дате приобретения доли и регистрации брака;
• документы об источнике денег, если покупка состоялась в браке;
• действующий брачный договор, если он есть;
• соглашение о разделе имущества, если супруги его заключали;
• документы о значительных вложениях в личное имущество, если этот вопрос возникает.

По результатам проверки возможны три разных дальнейших действия:

• Доля личная. Если она получена до брака, по наследству или в дар и обстоятельств, способных изменить её режим, нет, можно готовиться к продаже.
• Доля входит в общее имущество. Если уже установлено, что её приобрели в браке за общие деньги, нужно выбрать способ оформления общего имущества супругов.
• Принадлежность доли неясна. Когда средства были смешанными, их происхождение оспаривается или есть существенные вложения второго супруга, принадлежность доли сначала выясняют по документам.

Делать вывод только по выписке ЕГРН нельзя.

Что делать, если доля входит в общее имущество супругов

Если супруги купили долю за общие деньги в браке, но зарегистрировали её только на одного из них, это не превращает долю в личную собственность указанного в ЕГРН супруга. Обычную куплю-продажу между мужем и женой не стоит использовать как формальный способ «переписать» такое имущество и автоматически сделать его личным.

Для распределения уже имеющегося общего имущества предусмотрены другие способы:

• Соглашение о разделе общего имущества. Оно должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).
• Брачный договор. Им супруги могут установить совместный, долевой или раздельный режим как для имеющегося, так и для будущего имущества (ст. 40 СК РФ, ст. 42 СК РФ).

Если цель — определить, кому будет принадлежать конкретная доля или другое общее имущество, обсудите с нотариусом, какой из этих способов подходит. Искусственная продажа не заменяет такого выбора.

Нужно ли предлагать долю другим собственникам квартиры

Это зависит не от того, состоят ли продавец и покупатель в браке, а от того, владеет ли супруг-покупатель долей в этой же квартире.

Бланк для взрослого дееспособного сособственника, который отказывается от покупки по конкретной цене и условиям. Здесь он относится к продаже супругу, который ещё не является сособственником; это не согласие супруга продавца на отчуждение общего имущества. Для досрочной продажи нужны отказы всех остальных обладателей преимущественного права.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном документе Иванов Алексей Петрович отказывается от покупки принадлежащей Ивановой Марии Сергеевне 1/2 доли за 4 000 000 ₽. Условия предусматривают полную безналичную оплату в день подписания договора без рассрочки. Отказ относится именно к указанной цене и условиям. В шаблоне нужно заполнить сведения о себе, продавце, квартире, долях и условиях предполагаемой продажи.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от использования преимущественного права покупки доли

Я, [Ф. И. О. полностью], дата рождения: [Дата рождения], паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации], являюсь собственником [размер собственной доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер].

Мне известно о намерении [Ф. И. О. продавца] продать принадлежащую ему (ей) [размер продаваемой доли] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Условия предполагаемой продажи:

• цена продаваемой доли — [сумма цифрами и прописью] рублей;
• порядок расчётов — [указать способ и срок оплаты];
• иные условия продажи — [указать выясненные условия продажи].

[Если извещение было получено:] Указанные условия сообщены мне в извещении о продаже доли от [Дата извещения], полученном [Дата получения извещения, если она известна].

Настоящим отказываюсь от реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки указанной [размер продаваемой доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер], принадлежащей [Ф. И. О. продавца], по указанной выше цене и на указанных выше условиях.

Мне понятно, что этот отказ относится к реализации преимущественного права покупки указанной доли на изложенных условиях и не является отказом от принадлежащей мне доли в праве собственности на квартиру.

Дата: [Дата подписания]

Подпись: [Подпись] / [Ф. И. О. подписанта]

Заявление об отказе от преимущественного права покупки доли на конкретных условиях

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как оформить продажу личной доли супругу

Обычную продажу отдельной доли в праве общей собственности на недвижимость необходимо удостоверить у нотариуса. Ни брак между сторонами, ни наличие у покупателя другой доли в этой квартире сами по себе не отменяют нотариальную форму (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Закон предусматривает исключения, в частности для некоторых сделок, при которых все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке. Но когда один собственник продаёт супругу отдельную долю, действует обычный нотариальный порядок.

Что проверить перед обращением к нотариусу

1. Право продавца и размер доли. Сверьте актуальные сведения ЕГРН с документом, на основании которого доля досталась продавцу.
2. Режим имущества. Убедитесь, что продавец распоряжается личной долей либо режим имущества надлежащим образом определён.
3. Состав сособственников. Выясните, есть ли у супруга-покупателя доля в этой квартире, чтобы правильно применить преимущественное право покупки.
4. Ограничения и обременения. Проверьте зарегистрированные права и ограничения по сведениям ЕГРН (ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ).
5. Ипотеку. Если доля заложена, родство сторон не даёт права свободно её продать. По общему правилу требуется согласие залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Нужно изучить сам договор и специальные условия конкретной ипотеки (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ).
6. Подтверждение соблюдения преимущественного права. Подготовьте соответствующие документы, если супруг-покупатель не сособственник и применяется ст. 250 ГК РФ.

Что написать в договоре купли-продажи

В договоре нужно точно определить квартиру и размер продаваемой доли: если объект нельзя установить из текста, условие о предмете не считается согласованным (ст. 554 ГК РФ).

Стороны также должны согласовать цену недвижимости (ст. 555 ГК РФ).

Кроме предмета и цены, заранее определите:

• каким способом супруг-покупатель перечислит или передаст деньги;
• в какой срок пройдёт расчёт и когда обязанность по оплате будет считаться исполненной;
• как будет оформлена передача доли;
• какие ограничения и обременения есть у недвижимости;
• имеются ли люди, которые по закону сохранят право пользоваться квартирой после продажи.

Как проверить права людей, которые пользуются квартирой

Регистрация по адресу или проживание в квартире сами по себе не доказывают, что человек сохранит право пользоваться жильём после смены собственника. Но и отсутствие сведений о регистрации не позволяет исключить такое право. Поэтому проверять нужно основания проживания и документы на квартиру.

1. Попросите продавца назвать всех проживающих и объяснить, почему каждый из них пользуется квартирой.
2. Получите доступные сведения о зарегистрированных жильцах. Они помогают найти людей, чьи права нужно изучить, но не подтверждают и не опровергают сохранение права после продажи.
3. Посмотрите документ, на основании которого возникло право собственности, и историю квартиры.
4. Если квартиру приватизировали, изучите документы приватизации. Выясните, были ли люди, которые на момент приватизации имели равное с собственником право пользования, дали согласие на приватизацию и сохранили своё право. Для таких бывших членов семьи собственника правило о прекращении права пользования при изменении семейных отношений не применяется (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ). Верховный Суд разъяснил, что их права нужно учитывать и при последующем переходе собственности. Ни одной регистрации, ни статуса бывшего члена семьи для такого вывода недостаточно (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14).
5. Если квартира или доля досталась по наследству, проверьте наследственные документы и условия завещания. В частности, завещательный отказ может давать другому человеку право пользоваться жилым помещением в течение определённого срока или пожизненно. При последующей смене собственника это право сохраняется (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ).
6. Если кто-то заявляет о другом праве пользования или документы допускают разные выводы, покажите их нотариусу до подписания договора.

Случаи с приватизацией и завещательным отказом — лишь примеры, а не полный перечень возможных оснований пользования. Если из документов ситуация остаётся неясной, нельзя считать, что таких прав нет, только потому что они не указаны в ЕГРН или сведениях о регистрации.

Передачу недвижимости оформляют передаточным актом или иным документом о передаче, если стороны или закон не установили другой порядок (ст. 556 ГК РФ).

Как подтвердить оплату по договору

При купле-продаже продавец передаёт имущество, а покупатель обязан уплатить согласованную цену (ст. 454 ГК РФ).

Поэтому супругам стоит договориться о расчётах так, чтобы оплату можно было подтвердить. Например, выбрать безналичный перевод с указанием конкретного договора или иной порядок, согласованный сторонами и нотариусом.

Что происходит после подписания договора у нотариуса

После удостоверения договора переход права собственности нужно зарегистрировать: само подписание ещё не делает покупателя зарегистрированным собственником (ст. 551 ГК РФ).

Если стороны не возражают, нотариус после удостоверения сделки направляет заявление и необходимые документы на государственную регистрацию в электронной форме в порядке ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате.

После регистрации проверьте в ЕГРН право покупателя на соответствующую долю. Если регистрацию приостановили или её нельзя провести, нужно устранить указанное препятствие: договор сам по себе государственную регистрацию перехода права не заменяет.

Будет ли купленная доля личной собственностью покупателя

Не обязательно. Даже настоящая продажа личной доли одного супруга другому не гарантирует, что после сделки доля будет принадлежать только покупателю.

Иной вывод может быть обоснован, например, если муж использует доказанные личные деньги. Ещё один вариант — заранее установить другой режим имущества брачным договором (ст. 42 СК РФ, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2017)).

Если покупателю важно получить именно личную собственность, источник оплаты и будущий режим доли нужно определить до сделки.

Какие налоги и вычеты учитывать при продаже супругу

НДФЛ у продавца

Продажа доли супругу сама по себе не освобождает продавца от НДФЛ. Сначала проверьте, истёк ли минимальный срок владения недвижимостью. По общему правилу он составляет 5 лет, но в случаях, предусмотренных законом, применяется срок 3 года, в том числе в зависимости от того, как имущество было приобретено (ст. 217.1 НК РФ).

Это не универсальный расчёт: статья 217.1 НК РФ устанавливает конкретные условия применения сроков и другие правила, в том числе возможность их уменьшения законом субъекта РФ.

Если освобождения по сроку владения нет, для расчёта НДФЛ могут иметь значение:

• цена по договору;
• кадастровая стоимость;
• документально подтверждённые расходы на приобретение доли;
• право на имущественный вычет.

Порядок уменьшения дохода на расходы и применения вычета предусмотрен ст. 220 НК РФ.

Кроме того, назначить супругу символическую цену и всегда считать налог только с неё не получится: для недвижимости действуют специальные правила определения налоговой базы с учётом кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).

Имущественный вычет у супруга-покупателя

Вычет по расходам на приобретение жилья у собственного мужа или жены получить нельзя. Для целей НК РФ супруги считаются взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ), а п. 5 ст. 220 НК РФ исключает такой вычет при купле-продаже между ними.

Если хотите передать долю супругу бесплатно

Когда владелец намерен передать личную долю без оплаты, следует рассматривать дарение, а не куплю-продажу.

Полученная в дар доля относится к личному имуществу супруга (ст. 36 СК РФ), а доход в виде подарка от супруга освобождён от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Дарение отдельной доли недвижимости также нужно проверить по правилам о нотариальной форме отчуждения долей. Подробный порядок дарения — отдельная тема.

Что проверить перед сделкой

Чтобы выбрать правильный способ оформления, ещё до обращения к нотариусу ответьте на пять вопросов. Отметьте те, на которые уже получили ответ.

• Доля принадлежит продавцу лично или для неё уже установлен другой режим имущества?
• У супруга-покупателя есть своя доля именно в этой квартире?
• Есть ипотека, запрет или другое ограничение?
• Из каких денег супруг-покупатель будет платить цену?
• Какой режим имущества супруги хотят получить после сделки?