Как продать долю земельного участка?

Общедолевая собственность на землю обязывает совладельцев принимать решения сообща. Скажем, если один из них захочет продать долю земельного участка, ему придется выделить ее в натуре или известить остальных. При этом закон определяет ситуации для отчуждения части наделов.

Продажа доли земли возможна при двух условиях:

• территория находится в общей долевой собственности двух и более лиц;
• землей владеет один человек.

Оба случая примерно одинаковы, за одним исключением – если отчуждать долю из своего участка, можно не заверять намерение у нотариуса. Другое дело, если земля принадлежит нескольким гражданам – в таком случае участие нотариуса обязательно!

Как заключить договор купли-продажи доли земли? Прочитайте нашу статью, и вы найдете ответы на вопросы с учетом изменений на 2024 год.

✅ Можно ли продать долю земельного участка?

Пользование землей в общедолевой собственности перестает быть редкостью. Совсем необязательно, чтобы совладельцы приходились друг другу родственниками. Это могут быть посторонние люди, например, в случае развода.

Земельный участок делится на доли в процентах – собственники имеют кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН с указанием конкретной части земли. Если доли еще не указаны, совладельцы могут заключить соглашение об их определении.

Прежде чем искать покупателя на стороне, продавец обязан предложить выкуп своей доли остальным совладельцам участка земли. Такой подход принято считать преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ). Если продавец нарушит правило, остальные собственники могут подать в суд и потребовать перевода прав покупателя.

✅ Условия продажи

Общедолевая собственность на землю отличается от единоличного владения недвижимостью. Именно поэтому здесь действуют свои нормы закона.

Какие условия нужно учитывать:

• участники долевой собственности определили размеры долей – по соглашению или через суд;
• дробь зафиксирована в процентном отношении (например, ¼ часть земельного участка);
• территория поставлена на кадастровый учет;
• остальные дольщики согласились/отказались выкупать объект;
• выдел части в натуре не нарушит целостность территории;
• продажа доли не нанесет ущерб имущественным правам совладельцев.

Пример:

Герасимов намеревался построить дом на земле сельхоз назначения, хотя категория земли не располагала к такому действию. Заметив, что строительство затруднено, Герасимов подготовился к продаже своей доли. Первым делом он уведомил остальных совладельцев, один из которых пожелал выкупить долю с целью ее дарения сыну. Таким образом, продавец избавился от ненужной обузы, а покупатель воспользовался преимущественным правом покупки в рамках ст. 250 ГК РФ. Спустя две недели стороны ударили по рукам и переоформили доли в Росреестре.

✅ Уведомление о продаже доли земельного участка (образец)

Желающий продать долю земли извещает остальных дольщиков о своих намерениях. Причем речь идет не о простом уведомлении, а о предложении выкупить долю за деньги.

Предлагаем образец уведомления сособственников:

Скачать образец уведомления-извещения о продаже доли земельного участка

✅ Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Итак, мы разобрались, что продажа доли земельного участка осуществляется в рамках обычной купли-продажи. Сделка требует обязательного уведомления остальных совладельцев.

Существуют два варианта развития событий:

• договориться с одним из дольщиков;
• продать долю покупателю не из числа совладельцев – если последние не захотели участвовать в выкупе.

Отметим, что встречаются оба варианта, поскольку в жизни бывают разные ситуации. Давайте разберем их подробнее.

🔻 Если собственники согласны

Участники долевой собственности на землю могут заключить соглашение об определении долей на участок. Все совладельцы получат правоутверждающий документ, где будет прописано, какая часть в общем праве принадлежит каждому из них.

Если собственники не чинят препятствий, продажа доли пройдет без осложнений.

🚩 Пошаговая инструкция

Придерживайтесь следующего алгоритма:

1. Заручитесь согласием совладельцев

Нужно отличать согласие на продажу доли и согласие на выдел земельной части, если такой выдел необходим. В нашем случае потребуется добровольный раздел территории с целью определить границы, межевые знаки и прочие параметры.

2. Межевание, кадастровые работы

Затем следует обратиться в Росреестр для вызова кадастрового инженера. Специалист произведет геодезические работы, составит землеустроительное дело, выдаст межевой план и акт проведения работ.

3. Постановка на кадастровый учёт

Далее нужно обратиться в МФЦ или Росреестр – подать документы на регистрацию долей земельного участка.

4. Предложите долю остальным совладельцам

Продавец составляет уведомление и предлагает свою долю всем сособственникам. Если имеется договоренность с конкретным гражданином из числа совладельцев, уведомлять остальных не нужно. Отказ от выкупа доли – это письменный документ в свободной форме.

5. Заключите предварительный договор купли-продажи

Перед продажей доли желательно заверить намерения в письменном виде – подойдет предварительный договор с покупателем. Если планируется передать денежный задаток, стороны заключают договор аванса.

6. Договор купли-продажи доли земли

Оформление передачи доли земельного участка по договору купли-продажи относится к числу нотариальных сделок (ФЗ № 172 от 2 июня 2016 года). Обе стороны посещают нотариуса, оплачивают госпошлину, обсуждают условия и проставляют подписи в договоре.

7. Регистрация прав в Росреестре

Покупатель, а по совместительству и новый владелец земельной доли, обращается в территориальное отделение Росреестра. Как только он получит выписку из ЕГРН, можно распоряжаться долей на праве собственника.

🚩 Образец договора купли-продажи

Подходящий бланк договора купли-продажи имеется в любой нотариальной конторе. Стороны приходят к согласию по всем пунктам и сообщают о них нотариусу.

Содержание договора купли-продажи доли земли (пункты):

• дата и место заключения;
• ФИО сторон – паспортные данные, дата рождения, статус «продавец» или «покупатель»;
• предмет сделки – процентная доля или часть в натуральном размере;
• адрес, площадь, особенности территории;
• стоимость части надела;
• права и обязанности сторон;
• отсутствие обременений на земельный участок;
• информация о преимущественном праве покупки (обязательно);
• дополнительные условия;
• срок перехода прав к новому собственнику;
• число экземпляров;
• подписи сторон.

Скачать образец договора купли-продажи доли земельного участка

Договоренности вступают в силу с момента их регистрации в Росреестре. Участники сделки могут указать характер передачи объекта. Если доля не выражена в натуральном эквиваленте, можно обойтись без акта приема-передачи.

🚩 Необходимые документы

Запишитесь на прием в МФЦ или Росреестр, имея с собой следующие документы:

• оригиналы + ксерокопии паспортов;
• нотариальный договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании, т.е. документ-основание владения долей;
• новый кадастровый паспорт, межевое дело (при наличии);
• свежая выписка из ЕГРН – о праве собственности (заменяет цветное свидетельство);
• справка из БТИ – если на земле имеются постройки (например, садовый домик);
• выписка из Росреестра об отсутствии обременений на землю;
• отказ других совладельцев или почтовое извещение;
• доверенность – если от имени продавца действует представитель.

Список документов также включает договор купли-продажи доли земельного участка. Предварительно на нем нужно проставить подпись и печать нотариуса – если их не будет, регистраторы откажут в приеме документов.

🚩 Сроки

Ожидание результата от сделки не займет много времени. Если вы нашли покупателя из числа совладельцев, сроки следующие:

• обратный ответ от дольщиков – в течение 30 дней;
• геодезические работы (если не проводились) – до 3-4 недель;
• сбор справок и выписок – от 7 до 20 дней;
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи – в течение суток;
• обработка заявки в МФЦ – от 7 до 10 дней;
• ожидание регистрации в Росреестре (напрямую) – от 3 до 7 дней.

🚩 Стоимость

Земельные сделки не обходятся бесплатно – обе стороны несут вполне логичные затраты:

• кадастровые работы, изготовление межевого дела – от 2 000 до 20 000 рублей (регионально);
• отдельные виды справок и выписок – до 1 000 рублей;
• госпошлина у нотариуса – из расчета 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 рублей и не свыше 20 000 рублей;
• прочие услуги нотариуса по прейскуранту – от 1 000 до 5 000 рублей;
• госпошлина за регистрацию в Росреестре – 350 рублей.

Реализация доли земельного участка считается возмездной сделкой, а значит продавец получает доход – с него уплачивается налог в размере 13% от суммы договора. Родственные связи значения не имеют.

Налоговый взнос уплачивается на основании декларации по форме 3-НДФЛ. Совершение платежа – не позднее марта того года, который следует за годом оформления купли-продажи.

🔻 Если совладельцы не согласны

Распоряжение землей сразу несколькими собственниками не всегда выгодно. Многие боятся, что продажа доли участка повлечет за собой неприятные последствия. Значит совладельцы могут быть не согласны с намерением продавца. Что же делать последнему?

Условия продажи доли земли при несогласии остальных:

• сохранение преимущественного права покупки – вдруг кто-то из совладельцев передумает;
• письменное извещение о реализации доли в общем имуществе;
• фиксированная цена;
• срок на обдумывание – 30 дней.

Основные моменты понятны, а как это происходит на практике без согласия других собственников?

🚩 Алгоритм действий

Придерживайтесь следующих этапов:

1. Объявите сособственникам о продаже, укажите стоимость (в рублях).
2. Предложите им выкупить долю в течение месяца.
3. Дождитесь отказов или истечения 30-дневного срока (по штемпелю заказного уведомления на почте).
4. Дайте объявление о продаже доли в общедолевой собственности.
5. Договоритесь с покупателем (предварительный договор + расписка о залоге или авансе).
6. Заключите договор купли-продажи, заверьте его у нотариуса.
7. Оформите сделку в Росреестре.

Как можно заметить, основные этапы совпадают с предыдущей процедурой. Собственнику даже необязательно посещать почтовое отделение дважды – достаточно заверить копии телеграмм и хранить их в течение месяца.

🚩 Список документов

Основные документы для регистрации в МФЦ или Росреестре также не отличаются:

• копии паспортов;
• заявления от обоих участников купли-продажи;
• заверенный у нотариуса договор о продаже доли земли – в количестве 3-х экземпляров;
• документы на отчуждаемую часть – правоустанавливающие и регистрационные;
• копии уведомлений/обратных ответов от дольщиков;
• межевое дело и кадастровый паспорт;
• выписка из архива Росреестра об отсутствии обременений на землю.

Квитанцию об оплате госпошлины в бумажном виде подавать необязательно. Как только вы оплатите услуги Росреестра, платёжка сразу поступит в электронную базу данных. Сотрудники МФЦ проверят сведения о госпошлине в момент вашего обращения в службу «одного окна».

🚩 Госпошлина, расходы

Нотариальная и государственная пошлина совпадает с описанными выше затратами. Сумма зависит от стоимости договора и вида регистрируемого права – 0,5% от цены договора (от 300 руб. до 20 000 руб.) и 350 рублей, соответственно.

Как и в предыдущем случае, продавец оплачивает НДФЛ – 13% от стоимости проданной части недвижимости.

✅ Можно ли и как продать долю земельного участка без межевания?

Площадь земли в общедолевой собственности принадлежит сразу нескольким совладельцам. При таком варианте границы не установлены, т.е. непонятно, кому принадлежит тот или иной отрезок.

Межевание – это установление границ земельного участка с целью присвоения индивидуальных значений для занесения в кадастровую базу. Можно ли и как обойтись без межевания?

Нет. Земельный участок представляет собой объект собственности, а значит имеет идентификацию – отличается от других участков (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Если совладелец не проводит межевание и продает свою долю, такая сделка признается недействительной на основании ст. 554 ГК РФ.

Начиная с 1 января 2018 год, регистраторы требуют, чтобы продавец имел кадастровый паспорт на отчуждаемую долю. Получить такой документ без межевания никак не получится. Поэтому, даже если вы намерены продать долю земли, придется вызывать геодезиста, оповещать соседей, готовиться к межеванию и оформлять документы.

✅ Особенности продажи земли сельхоз назначения

Сельскохозяйственные земли (ЛПХ) не предназначены для строительства дач, хозяйственных построек и других объектов. Угодья используются с целью садоводства и огородничества. Их статус отличается от категории земель под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

Совладелец доли земли сельхоз назначения может выбрать покупателя только из числа дольщиков, фермеров или государственных (муниципальных) органов (ст. 12 ФЗ №101 «Об обороте земель…»). Не нужно оповещать всех совладельцев – достаточно выбрать одного кандидата и заключить сделку.

Смотрите, как правильно выделить долю земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения?

Закон устанавливает ограничение на продажу доли земли с/х назначения после выдела. Первичным покупателем выступает орган местного самоуправления (ст. 8 ФЗ № 101). Здесь действуют принципы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки – если власти не заинтересованы в выкупе доли, собственник имеет право выждать 30 дней и предложить сделку стороннему покупателю.

Продажа части земельного надела включает в себя вспомогательные мероприятия: межевание, соглашение об определении долей, кадастровый учет, преимущественное право покупки и др. Важно не просто найти покупателя, но и учесть требования законодательства, которые постоянно меняются. Если вы хотите знать обо всех нововведениях, но ограничены во времени, задайте вопрос нашим юристам. Мы предлагаем бесплатную консультацию в сфере Земельного права – с нашей помощью вы разберетесь с продажей и не угодите в руки мошенников!

Видео о документах для купли-продажи земли