Как продать всю квартиру, если один из совладельцев возражает
Если квартира находится в долевой собственности, продать её целиком против воли одного из владельцев по обычному договору купли-продажи нельзя. Даже если остальным принадлежит 2/3, 3/4 или почти вся квартира, распоряжаться общим имуществом они могут только по соглашению всех участников (ст. 246 ГК РФ).
Но это не значит, что решить вопрос невозможно. Можно договориться о совместной продаже, добровольно выкупить долю несогласного собственника, а в исключительных случаях — обратиться в суд с требованием о принудительной компенсации за незначительную долю.
Как выбрать вариант по своей ситуации
Какой вариант подходит, зависит от ситуации. Сравните, что можно сделать и что необходимо проверить перед выбранным действием.
| Ситуация | Что можно сделать | Что проверить |
|---|---|---|
| Все собственники согласны на продажу | Продать всю квартиру одной сделкой | Состав собственников и специальные ограничения на сделки с их долями |
| Несогласный собственник готов добровольно продать свою долю | Выкупить её. Если после выкупа останутся другие собственники, для продажи всей квартиры потребуется и их согласие | Цену, порядок расчётов и состав собственников после выкупа |
| Собственник отказывается продавать долю, но есть основания для принудительного выкупа | Обратиться в суд с требованием о выплате компенсации за спорную долю и прекращении права на неё | Выполняются ли одновременно все условия п. 4 ст. 252 ГК РФ и есть ли реальная возможность выплатить компенсацию |
| Оснований для принудительного выкупа нет | Продолжать переговоры либо продавать только принадлежащие вам доли | Правила продажи доли и преимущественное право покупки других собственников |
Важно различать эти варианты. Продать всю квартиру, выкупить чужую долю и продать собственную долю — три разных действия. Выкуп доли не всегда даёт право распоряжаться всей квартирой, а продажа своей доли не позволяет продать имущество остальных владельцев.
Почему нельзя продать квартиру решением большинства собственников
В долевой собственности каждый владелец распоряжается своей долей, но не долями остальных. Поэтому собственник, которому принадлежит большая часть квартиры, не вправе подписать договор продажи за другого владельца только на основании размера своей доли.
По закону для распоряжения всей квартирой требуется соглашение всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ). Правила, по которому собственники 2/3 или 3/4 квартиры могут большинством голосов решить продать её целиком, нет.
При этом несогласие одного владельца не запрещает остальным распоряжаться своими долями. Они могут продать принадлежащие им доли по установленным правилам, но покупатель в таком случае не приобретёт всю квартиру.
Если ваша цель — именно продажа квартиры целиком, сначала стоит рассмотреть способы, позволяющие получить согласие всех собственников или законно изменить их состав.
Как решить вопрос без суда
Самый простой вариант — договориться с несогласным владельцем. Иногда возражения связаны не с самой продажей, а с ценой квартиры, распределением денег или другими условиями.
Договориться можно двумя способами: провести общую продажу или выкупить долю собственника, который не хочет участвовать в сделке.
Если все собственники согласились продать квартиру
Когда все владельцы согласны на продажу, каждый участвует в отчуждении своей доли. Покупатель в результате одной сделки приобретает всю квартиру.
Если все участники долевой собственности продают свои доли по одному договору, нотариальное удостоверение не требуется только на основании того, что квартира находится в долевой собственности (ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Поэтому перед оформлением общей продажи проверьте не только согласие владельцев, но и то, кому принадлежат доли. От этого зависят требования к сделке.
Если несогласный собственник готов продать свою долю
Вместо совместной продажи можно договориться о выкупе доли владельца, который возражал против первоначальной сделки. Стороны согласовывают цену и порядок расчётов, после чего оформляют переход права собственности.
Но сам выкуп не всегда решает вопрос с продажей всей квартиры. Всё зависит от того, сколько владельцев останется.
- После выкупа у квартиры один собственник. Если он приобрёл последнюю чужую долю и стал единственным владельцем, то сможет самостоятельно решать вопрос о продаже квартиры.
- После выкупа собственников всё ещё несколько. Для продажи квартиры целиком потребуется согласие каждого из оставшихся владельцев. Выкуп доли одного несогласного собственника не заменяет согласие остальных.
Поэтому ещё до выкупа проверьте состав собственников и определите, какой результат даст сделка. Иначе можно потратить деньги на приобретение доли, но так и не получить возможность продать всю квартиру.
Когда суд может разрешить выкуп доли без согласия собственника
Принудительный выкуп — исключительный способ разрешения спора. Нельзя требовать, чтобы собственник продал свою долю только потому, что остальные хотят получить деньги за квартиру.
Рассмотрим, что именно необходимо проверить.
Проверить условия и подготовку иска о принудительном выкупе доли.
Какая доля считается незначительной
В законе нет универсального размера доли, который автоматически позволяет выкупить её через суд.
Суд оценивает долю применительно к конкретной квартире и обстоятельствам дела. Поэтому нельзя считать, что доля 1/8 всегда незначительна, а доля большего размера никогда не может быть признана таковой.
Не существует и самостоятельного правила, по которому право на принудительный выкуп возникает, если доле соответствует меньше определённого количества квадратных метров.
Ограничения на образование некоторых малых долей и принудительная компенсация по ст. 252 ГК РФ относятся к разным правовым вопросам. Даже если размер доли вызывает сомнения, суду всё равно необходимо проверить невозможность её реального выдела и отсутствие существенного интереса владельца в использовании квартиры.
Что означает невозможность реально выделить долю
Реальный выдел — это не просто предоставление собственнику отдельной комнаты для проживания. При выделе часть имущества должна стать самостоятельным объектом недвижимости.
Например, если владельцы договорились, что один пользуется большой комнатой, а другой — маленькой, это ещё не означает, что каждому можно выделить самостоятельный объект недвижимости.
Для оценки возможности реального выдела нужно учитывать технические характеристики конкретной квартиры:
- общую площадь и планировку помещений;
- возможность обособить часть квартиры как самостоятельный объект;
- последствия такого разделения имущества.
Самого расчёта площади, соответствующей доле собственника, недостаточно. Даже если доле условно соответствует площадь отдельной комнаты, необходимо выяснить, возможен ли реальный выдел именно в этой квартире.
Как определить, есть ли у владельца существенный интерес в квартире
Существенный интерес — это не только наличие регистрации по адресу или фактическое проживание. Суд выясняет, насколько собственник действительно нуждается в использовании общего имущества с учётом обстоятельств его жизни.
При рассмотрении спора могут иметь значение:
- возраст и состояние здоровья собственника;
- характер его деятельности;
- наличие детей и других членов семьи;
- фактическая нуждаемость в использовании квартиры.
Эти обстоятельства учитываются при оценке существенного интереса собственника (п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).
Если человек давно не проживает в квартире или владеет другим жильём, эти сведения могут быть важны для дела. Но они не доказывают автоматически, что спорная квартира ему не нужна.
Суд оценивает обстоятельства в совокупности. Поэтому нельзя заранее обещать принудительный выкуп только на основании того, что собственник живёт в другом месте.
Какие документы собрать для оценки судебного выкупа
Прежде чем обращаться в суд, нужно понять, сможете ли вы подтвердить каждое из трёх условий принудительной компенсации. Для этого желательно собрать документы и сведения о самой квартире, её владельцах и фактическом использовании.
Понадобятся:
Последний пункт требует отдельного внимания. Недостаточно обосновать, почему долю можно выкупить: суду важно оценить и реальную возможность выплатить её владельцу компенсацию.
Обязательно ли заранее вносить деньги на депозит суда
Предварительное внесение всей суммы компенсации на депозит суда — не единственный допустимый способ подтвердить возможность выплаты.
Как действовать, если основания для судебного выкупа есть
Если собранные сведения позволяют рассматривать принудительный выкуп, дальнейшие действия нужно проводить последовательно.
- Проверьте основания вместе с юристом
Передайте юристу документы о правах на квартиру, её планировку, сведения о фактическом использовании, оценку стоимости доли и подтверждение возможности выплатить компенсацию.
Попросите проверить все три условия п. 4 ст. 252 ГК РФ одновременно. Важно выяснить не только то, что уже подтверждено, но и каких доказательств не хватает.
- Подготовьте требование о компенсации и прекращении права
Если основания подтверждаются, можно готовить обращение в суд с требованием о выплате владельцу спорной доли компенсации и прекращении его права собственности.
Суд самостоятельно оценит представленные обстоятельства и доказательства. Даже положительная предварительная оценка юриста не гарантирует удовлетворения требования.
- Выплатите присуждённую компенсацию
Если суд удовлетворил требование, необходимо полностью выплатить присуждённую компенсацию и сохранить документы, подтверждающие её получение собственником.
Это важно для момента прекращения права: по п. 5 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности утрачивает право на долю с получением компенсации (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
Поэтому само по себе положительное решение суда не следует приравнивать к уже завершённому выкупу.
- Оформите изменение прав и проверьте состав собственников
После выполнения условий судебного решения оформите изменение прав в ЕГРН.
Затем получите актуальные сведения о собственниках квартиры.
- Если после выкупа остался один владелец, он сможет самостоятельно решать вопрос о дальнейшей продаже.
- Если собственников по-прежнему несколько, для продажи квартиры целиком понадобится участие всех оставшихся владельцев. Судебный выкуп одной доли не даёт права распоряжаться чужими долями.
Можно ли обязать остальных собственников выкупить вашу долю
Если вы сами хотите выйти из долевой собственности и получить деньги за свою долю, нельзя автоматически потребовать, чтобы остальные владельцы её купили.
Это другая ситуация: не сособственники пытаются выкупить незначительную долю несогласного владельца, а сам владелец хочет получить за свою долю компенсацию.
Даже если выделить долю в натуре невозможно, этого обстоятельства недостаточно, чтобы возложить на остальных собственников безусловную обязанность выплатить её стоимость.
Верховный Суд указывал, что ст. 252 ГК РФ не устанавливает такой безусловной обязанности для остальных участников долевой собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1).
Поэтому требование «я больше не хочу владеть долей, пусть остальные выплатят мне деньги» само по себе не гарантирует результата.
Если специальных оснований для принудительной компенсации нет, можно договориться о добровольном выкупе либо самостоятельно продать свою долю с соблюдением правил такой сделки.
Если договориться не получилось: как продать свою долю
Продажа собственной доли — запасной вариант для ситуации, когда продать всю квартиру не удаётся, а оснований для принудительного выкупа чужой доли нет.
Вы можете найти покупателя на принадлежащую вам долю. Но нужно учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности.
Открыть подробный порядок продажи собственной доли.
Если долю продают постороннему лицу, другие сособственники вправе приобрести её на предложенных условиях раньше постороннего покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Как соблюсти преимущественное право покупки
Продажа доли постороннему покупателю требует нескольких последовательных действий.
- Письменно известите каждого из остальных собственников. В извещении сообщите о намерении продать свою долю постороннему лицу.
- Укажите цену и другие условия продажи. Сособственники должны понимать, на каких условиях им предлагают приобрести долю.
- Дождитесь окончания срока. Продать долю постороннему лицу можно по истечении 1 месяца со дня надлежащего извещения остальных собственников. Раньше этого срока сделка возможна, если все остальные собственники письменно отказались от покупки.
- Соблюдайте предложенные условия. Постороннему покупателю долю продают на условиях, которые были предложены сособственникам.
- Оформите договор и переход права. По общему правилу договор отчуждения отдельной доли квартиры удостоверяется нотариально, если не действует предусмотренное законом исключение (ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости). Переход права к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Если после извещения условия для постороннего покупателя становятся выгоднее, например продавец снижает цену, прежнее предложение сособственникам уже не подходит. Изменённые условия необходимо предложить им снова (Методические рекомендации Федеральной нотариальной палаты).
Эти документы относятся к запасному пути — продаже только своей доли постороннему покупателю. Извещение и отказ в DOCX показывают разные учебные сделки и не составляют один комплект: доли, цена и расчёты в них различаются. В своей сделке условия извещения, отказов и договора должны совпадать. Они не дают согласия на продажу чужой доли или всей квартиры.
Шаблон для заполнения
ИЗВЕЩЕНИЕ о намерении продать долю в праве общей собственности
Сообщаю о намерении продать принадлежащую мне долю [Размер доли] в праве общей собственности на объект недвижимости по адресу: [Адрес объекта недвижимости], кадастровый номер: [Кадастровый номер].
Цена продажи доли: [Цена продажи доли] ₽.
Порядок и срок оплаты: [Порядок и срок оплаты].
Рассрочка и её условия: [Условия рассрочки] / рассрочка не предусмотрена.
Срок и условия передачи или освобождения объекта: [Срок и условия передачи или освобождения объекта].
Иные существенные условия сделки: [Иные существенные условия сделки].
Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи: [Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи] / отсутствуют.
Предлагаю воспользоваться преимущественным правом покупки указанной доли на этих условиях.
Дата: [Дата обращения]
Подпись: [Подпись]
Шаблон для заполнения
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от использования преимущественного права покупки доли
Я, [Ф. И. О. полностью], дата рождения: [Дата рождения], паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации], являюсь собственником [размер собственной доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер].
Мне известно о намерении [Ф. И. О. продавца] продать принадлежащую ему (ей) [размер продаваемой доли] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Условия предполагаемой продажи:
- цена продаваемой доли — [сумма цифрами и прописью] рублей;
- порядок расчётов — [указать способ и срок оплаты];
- иные условия продажи — [указать выясненные условия продажи].
[Если извещение было получено:] Указанные условия сообщены мне в извещении о продаже доли от [Дата извещения], полученном [Дата получения извещения, если она известна].
Настоящим отказываюсь от реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки указанной [размер продаваемой доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер], принадлежащей [Ф. И. О. продавца], по указанной выше цене и на указанных выше условиях.
Мне понятно, что этот отказ относится к реализации преимущественного права покупки указанной доли на изложенных условиях и не является отказом от принадлежащей мне доли в праве собственности на квартиру.
Дата: [Дата подписания]
Подпись: [Подпись] / [Ф. И. О. подписанта]
Что делать, если спор связан с проживанием и доступом в квартиру
Не каждый конфликт между сособственниками нужно решать через продажу или выкуп доли.
Бывает, что один владелец не пускает другого в квартиру, занимает помещения или не соглашается с тем, как распределено пользование комнатами. В таком случае непосредственная проблема заключается в использовании общего имущества.
Владение и пользование квартирой в долевой собственности осуществляются по соглашению участников. Если договориться не получается, порядок пользования может определить суд (ст. 247 ГК РФ).
Если действия другого собственника нарушают ваши права, можно также требовать устранения таких нарушений (ст. 304 ГК РФ).
Но решение вопроса о доступе или порядке пользования само по себе не позволяет продать чужую долю. Если конечная цель — продажа всей квартиры, необходимо отдельно получить согласие всех владельцев либо проверить наличие исключительных оснований для прекращения права на спорную долю.
В каких случаях нужны дополнительные проверки
Все рассмотренные варианты относятся прежде всего к квартире, находящейся в общей долевой собственности. Если у имущества другой правовой режим или среди собственников есть лица, для которых предусмотрены специальные правила, обычной схемы может оказаться недостаточно.
Если квартира находится в совместной собственности супругов
Совместная собственность супругов не равна долевой собственности с заранее определёнными размерами долей.
Если доли супругов не определены, нельзя сразу применять правила продажи отдельной доли. Сначала необходимо выяснить правовой режим квартиры и порядок распоряжения ею (ст. 35 СК РФ).
При этом сам факт заключения брака ещё не позволяет определить, какое согласие и в какой форме потребуется для конкретной сделки. Это зависит от режима имущества и обстоятельств его приобретения.
Если доля принадлежит ребёнку или подопечному
При распоряжении имуществом подопечного может потребоваться предварительное разрешение органа опеки. Когда такое разрешение обязательно, согласие остальных взрослых собственников его не заменяет (ст. 21 Закона об опеке и попечительстве).
Кроме того, для таких сделок могут действовать отдельные требования к форме договора. Поэтому участие несовершеннолетнего или подопечного нужно учитывать ещё до согласования общей продажи.
Если кредитор требует погасить долг за счёт доли
Когда речь идёт об обращении взыскания на долю должника, применяется отдельный порядок, предусмотренный для кредиторов (ст. 255 ГК РФ).
Эта норма не даёт большинству обычных сособственников права потребовать продажи квартиры с торгов только из-за того, что один владелец не согласен на обычную продажу.
Поэтому спор между собственниками о продаже квартиры нельзя автоматически подменять процедурой взыскания долга.
Что делать, если один собственник против продажи квартиры
Начните с актуальной выписки из ЕГРН. Установите, кому принадлежит квартира, как распределены доли и останутся ли другие собственники, если удастся выкупить долю несогласного владельца.
Правовая база
Основные нормы, на которых основаны рассмотренные варианты. Их условия и судебные разъяснения приведены рядом с соответствующими выводами в статье.
Распоряжение квартирой и выкуп долей
- Ст. 246 ГК РФ — распоряжение имуществом в долевой собственности по соглашению участников и распоряжение собственной долей.
- Ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки при продаже доли постороннему лицу.
- Пп. 4–5 ст. 252 ГК РФ — условия принудительной компенсации за долю и прекращение права с получением компенсации.
- П. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 — обстоятельства оценки существенного интереса собственника в использовании общего имущества.
Пользование квартирой и взыскание долга
- Ст. 247 ГК РФ — соглашение о пользовании общим имуществом и определение порядка пользования судом.
- Ст. 304 ГК РФ — защита права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.
- Ст. 255 ГК РФ — отдельный порядок обращения взыскания кредитором на долю должника.
Форма сделки и регистрация прав
- Ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости — нотариальная форма сделок с долями и предусмотренные исключения.
- Ч. 2 ст. 54 того же закона — нотариальное удостоверение отдельных сделок с участием несовершеннолетних, ограниченно дееспособных граждан и опекунов.
- Ст. 551 ГК РФ — государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости.
Специальные случаи
- Ст. 35 СК РФ — порядок распоряжения общим имуществом супругов.
- Ст. 21 Закона об опеке и попечительстве — предварительное разрешение органа опеки в предусмотренных законом случаях распоряжения имуществом подопечного.