Как продать подаренную квартиру

Подаренную квартиру можно продать сразу после государственной регистрации вашего права собственности. Ждать 3 или 5 лет для заключения сделки не нужно. Эти сроки важны прежде всего для налога: от продолжительности владения зависит, будет ли доход от продажи освобождён от НДФЛ — налога на доходы физических лиц (ст. 209 ГК РФ).

Если вся квартира принадлежит одному совершеннолетнему дееспособному собственнику, нет залога, ареста и спора о праве, её продают в обычном порядке: заключают письменный договор, регистрируют переход права собственности к покупателю и передают жильё.

Но если продаётся отдельная доля, собственник — ребёнок или подопечный, на квартире есть ограничения либо супруги спорят о вложениях в неё, порядок может измениться. Поэтому сначала нужно проверить, какие правила относятся к вашей сделке, а затем отдельно разобраться с налогом. Право продать квартиру сейчас не означает, что доход от продажи освобождён от НДФЛ.

Когда подаренную квартиру можно продать в обычном порядке

Прежде всего проверьте, на кого зарегистрировано право собственности и нет ли ограничений. Эти сведения содержатся в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости.

Если квартира целиком принадлежит одному взрослому собственнику

Договор купли-продажи недвижимости заключают в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). После подписания договора стороны должны зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. Только подписание договора ещё не делает покупателя зарегистрированным собственником (ст. 551 ГК РФ).

Само по себе получение квартиры в подарок не означает, что её последующую продажу обязательно удостоверять у нотариуса. Требования к нотариальной форме договора дарения недвижимости между гражданами не распространяются автоматически на обычную последующую продажу всей квартиры (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Когда право собственности зарегистрировано за одаряемым, прежний даритель обычно уже не должен разрешать продажу. Квартирой распоряжается её собственник.

Если продаётся подаренная доля

Когда вы продаёте отдельную долю постороннему человеку, у остальных участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. Это означает, что сначала нужно письменно предложить им долю, указав цену и другие условия продажи.

Для недвижимости установлен основной срок ожидания — 1 месяц со дня извещения. Продать долю постороннему покупателю раньше можно, если все остальные сособственники письменно отказались от покупки.

Условия предложения имеют значение. Если после извещения вы решили снизить цену для постороннего покупателя или предоставить ему другие более выгодные условия, нельзя просто заключить сделку, не проверив заново соблюдение преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).

Продажа отдельной доли в недвижимости по общему правилу требует нотариального удостоверения. Одно из исключений — когда все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Если покупателем доли становится уже существующий сособственник, это не та же ситуация, что продажа постороннему человеку. Отдельно рассматривается и продажа всей квартиры всеми владельцами одновременно. Не переносите на такие сделки автоматически порядок, предусмотренный для продажи отдельной доли третьему лицу.

Если собственник — ребёнок или подопечный

Если квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему либо подопечному, родители или опекун не могут провести обычную продажу только по собственному решению. Для такой сделки требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего также относится к сделкам с обязательной нотариальной формой (ст. 20 и ст. 21 закона № 48-ФЗ, ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Нет универсального правила, по которому опека обязана разрешить продажу, если взамен купить ребёнку жильё такой же площади или перечислить деньги на отдельный счёт. Нужно получить разрешение для конкретной сделки и выполнить все условия, которые в нём указаны.

При этом регистрация ребёнка по месту жительства сама по себе не означает, что для продажи требуется разрешение опеки. Важно выяснить, принадлежит ли ему квартира или доля и есть ли у него другие охраняемые законом имущественные права.

Если квартира находится в ипотеке или есть другие ограничения

Продажа заложенной квартиры проходит по специальным правилам. Закон предусматривает ситуации, когда распоряжение имуществом зависит от залогодержателя, а также специальный механизм самостоятельной реализации заложенного имущества.

Поэтому нельзя исходить из того, что ипотечную квартиру всегда разрешается продать только после полного погашения кредита. Но и обычная продажа сама по себе не снимает залог (ст. 37 закона об ипотеке № 102-ФЗ).

Сначала получите актуальные сведения ЕГРН и выясните, какое именно ограничение зарегистрировано. Затем определите допустимый порядок продажи и при необходимости согласуйте его с залогодержателем.

Если на квартиру наложен арест, установлен запрет регистрационных действий или существует спор о праве, обычную схему продажи тоже нельзя применять без проверки конкретного ограничения.

Нужно ли согласие супруга на продажу подаренной квартиры

Если квартиру подарили только одному супругу, по общему правилу она считается его личным имуществом. Поэтому сам факт брака обычно не означает, что для продажи нужно согласие мужа или жены (ст. 36 СК РФ).

Однако личное имущество может быть признано совместным. Суд вправе принять такое решение, если во время брака за счёт общего имущества супругов, имущества второго супруга или его труда были сделаны вложения, которые значительно увеличили стоимость квартиры.

Обычный ремонт сам по себе ещё не означает, что подаренная квартира стала совместной. Важны характер вложений и их влияние на стоимость имущества (ст. 37 СК РФ).

Если супруг уже оспаривает режим имущества из-за таких вложений, не стоит проводить продажу по принципу «квартиру подарили мне, значит, интересы второго супруга можно не учитывать». Сначала нужно оценить предмет спора и права обеих сторон.

Отдельный вопрос возникает, если на деньги от продажи подаренной квартиры вы собираетесь купить другое жильё. Новый объект нельзя заранее считать ни всегда личным, ни всегда совместным имуществом. Если для определения его режима будет важно происхождение денег, сохраните:

• договор дарения прежней квартиры;
• договор её продажи;
• банковские документы о получении денег от покупателя;
• документы об оплате нового жилья.

Какие документы нужны для продажи

Удобнее разделить документы на две группы: те, которые могут понадобиться для заключения сделки и регистрации перехода права, и те, которые нужны для проверки квартиры, расчётов с банком или последующего определения налога.

Документы для договора и регистрации

В зависимости от обстоятельств подготовьте:

• документы, удостоверяющие личности сторон;
• договор купли-продажи;
• заявления для государственной регистрации;
• нотариальную доверенность, если от имени продавца или покупателя действует представитель;
• нотариально оформленные документы, когда для конкретной сделки обязательна нотариальная форма;
• разрешение органа опеки, если оно требуется;
• документы по залогу или согласие залогодержателя, если они необходимы по применимому порядку;
• другие специальные документы, если их необходимость связана с особенностями сделки.

Не существует общего требования, по которому при каждой продаже квартиры для государственной регистрации обязательно нужны технический паспорт, домовая книга или медицинская справка.

Документы для проверки квартиры и налога

Дополнительно полезно собрать:

• договор дарения, по которому вы получили квартиру;
• актуальные сведения ЕГРН;
• сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
• сведения о людях, которые по закону сохранят право пользования жильём после продажи, если такие люди есть;
• сведения об исполнении обязательств по квартире, включая взносы на капитальный ремонт;
• документы о расходах дарителя на приобретение квартиры;
• документы о доходе и НДФЛ при получении подарка, если освобождения не было и налог был исчислен и уплачен;
• документы, которые запрашивает банк, если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Особенно важно проверить права людей, которые останутся проживать в квартире после продажи. Если человек по закону сохраняет право пользования жильём при смене собственника, сведения о нём и его правах имеют значение для содержания договора.

При этом регистрация по адресу и сохранение права пользования после продажи — не одно и то же. Не каждый зарегистрированный человек обладает таким сохраняющимся правом (ст. 558 ГК РФ).

Отдельно проверьте задолженность по взносам на капитальный ремонт. При переходе права собственности соответствующая обязанность прежнего владельца по общему правилу переходит покупателю. Исключение предусмотрено для определённой законом ситуации, когда прежним собственником было публичное образование.

Это специальное правило о капитальном ремонте нельзя автоматически распространять на все долги за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Как проходит продажа подаренной квартиры

Если квартира полностью принадлежит одному взрослому дееспособному собственнику и нет обстоятельств, требующих специального порядка, продажу можно провести в несколько этапов.

1. Проверьте право собственности

   Получите актуальные сведения ЕГРН и убедитесь, что право зарегистрировано за вами, его объём соответствует ожидаемому, а все указанные ограничения вам понятны.

2. Подготовьте договор купли-продажи

   Согласуйте с покупателем объект, цену и другие необходимые условия сделки.

3. Определите порядок расчётов

   Зафиксируйте, когда покупатель передаёт деньги и при каких условиях они поступают продавцу.

4. Подпишите договор и подайте документы на регистрацию перехода права

   Само подписание ещё не означает, что покупатель стал зарегистрированным собственником.

5. Получите результат государственной регистрации

   Убедитесь, что переход права собственности зарегистрирован.

6. Передайте квартиру покупателю

   По общему правилу передачу подтверждают передаточным актом или другим предусмотренным документом (ст. 556 ГК РФ).

Сколько времени занимает регистрация

Если регистрируется только право без одновременного кадастрового учёта, общий нормативный срок составляет:

• 7 рабочих дней — при подаче документов непосредственно в орган регистрации;
• 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ.

При наличии предусмотренных законом оснований регистрацию могут приостановить. Поэтому эти сроки не гарантируют, что процедура обязательно завершится именно в указанный день (ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Какие платежи возникают при продаже

Не путайте государственную пошлину за регистрацию права покупателя, НДФЛ продавца и нотариальный тариф. Это разные платежи, для каждого из которых есть собственные основания.

Размер госпошлины за регистрацию права физического лица на недвижимость зависит, в частности, от кадастровой стоимости:

• 4 000 ₽ — если соответствующая кадастровая стоимость составляет до 20 млн ₽ включительно либо отсутствует;
• при большей кадастровой стоимости — 0,02% соответствующей кадастровой стоимости, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 ₽.

Эти правила установлены подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Пошлина относится к регистрации права приобретателя, а не к налогу продавца с полученного дохода. Поэтому не следует автоматически считать её расходом, который обязательно несёт продавец.

Нужно ли платить налог при продаже подаренной квартиры

Налог зависит не только от цены продажи. Имеют значение срок владения, родство с дарителем, наличие другого жилья, возможные специальные освобождения и способ определения налогового дохода.

Для правильного расчёта нужно последовательно выяснить:

1. Есть ли специальное освобождение от НДФЛ.
2. Истёк ли применимый минимальный срок владения.
3. Какой доход учитывается для налога с учётом кадастрового правила.
4. Можно ли уменьшить этот доход и каким способом.
5. Какая налоговая ставка применяется.
6. Требуется ли декларация 3-НДФЛ.

Но прежде важно разделить налог при получении подарка и налог при последующей продаже. Это два самостоятельных налоговых события. Если при дарении вы были освобождены от НДФЛ, это ещё не означает освобождения при продаже.

Когда за получение квартиры в подарок не платят НДФЛ

Если недвижимость подарили близкие родственники или члены семьи из перечня Налогового кодекса, подарок в обычной ситуации освобождается от НДФЛ.

В этот перечень входят:

• супруги;
• родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Основание — п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Тёти, дяди и двоюродные родственники автоматически в этот перечень не входят. Недостаточно и просто считать дарителя членом своей семьи: для освобождения важно конкретное родство, предусмотренное НК РФ.

Если освобождения при получении подарка не было, налоговый доход определяют по специальным правилам кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это внесённая в ЕГРН оценка недвижимости, которую государство использует для налоговых расчётов.

Важно не путать два правила: коэффициент 0,7, который может использоваться при последующей продаже, не является скидкой к налоговой стоимости самой подаренной квартиры (ст. 214.10 НК РФ).

В каких случаях продажа освобождается от НДФЛ

Прежде чем считать 3 или 5 лет владения, проверьте специальные освобождения. В частности, для определённых семей с детьми налог может не возникать независимо от обычного минимального срока.

Освобождение для семей с детьми

1. Состав семьи должен соответствовать правилам льготы.

Подходит один из двух вариантов:

• продавец и/или его супруг являются родителями либо усыновителями не менее 2 подходящих детей;
• продавец сам является одним из таких детей — в этом случае ему не требуется одновременно быть родителем двух детей.

Для льготы учитываются дети:

• до 18 лет;
• до 24 лет, если они учатся очно;
• признанные судом недееспособными — независимо от возраста.

Возраст обычно определяют на дату государственной регистрации перехода права к покупателю.

Если ребёнок родился уже после такой регистрации, для применения льготы его возраст определяют на 30 апреля календарного года, следующего за годом регистрации продажи.

2. Новое жильё должно быть получено или оплачено в установленный срок.

Налогоплательщик или предусмотренные этим правилом члены его семьи должны приобрести другое жильё в год регистрации продажи либо не позднее 30 апреля следующего года.

Способ приобретения влияет на то, что нужно успеть сделать к указанной дате:

• При купле-продаже или мене — зарегистрировать право собственности на новое жильё.
• При долевом строительстве, связанном инвестиционном или другом строительном договоре либо участии в жилищно-строительном кооперативе — полностью оплатить жильё.

Доплату, которая возникла из-за увеличения площади после ввода дома в эксплуатацию, при проверке полной оплаты не учитывают.

3. Новое жильё должно быть больше проданного.

Достаточно превышения по площади или по кадастровой стоимости. Но сравнивать нужно правильные показатели.

При сопоставлении учитывают суммарные доли продавца и предусмотренных законом членов его семьи. Если новое жильё ещё строится, но полностью оплачено, для сравнения используют площадь помещения по договору.

Кадастровую стоимость определяют по сведениям ЕГРН:

• для проданного жилья — стоимость, применимую с 1 января года регистрации продажи;
• для приобретённого — стоимость, применимую с 1 января года регистрации приобретения;
• если объект образован в соответствующем году — стоимость на дату постановки на кадастровый учёт.

Если необходимую кадастровую стоимость нельзя определить по этим правилам, сравнивают только площадь. Подставлять предполагаемую стоимость нельзя.

4. Стоимость проданной квартиры не должна превышать установленный предел.

Кадастровая стоимость всей проданной квартиры должна быть не больше 50 млн ₽, если её можно определить.

Если продаётся доля, для этой проверки берут кадастровую стоимость всей квартиры, а не только продаваемой доли.

5. У семьи не должно быть другого жилья, которое препятствует льготе.

На дату регистрации продажи у продавца, его супруга и несовершеннолетних детей в совокупности не должно быть больше 50% другого жилья, которое по площади или кадастровой стоимости больше приобретённого.

Родителей продавца дополнительно учитывают, если сам продавец не достиг соответствующего возрастного предела: 18 лет либо 24 лет при очном обучении. Это возрастное условие нельзя автоматически распространять на недееспособного продавца любого возраста.

Здесь важно не перепутать два сравнения. При проверке того, стало ли новое жильё больше проданного, учитываются суммарные доли семьи. А для ограничения, связанного с наличием другого жилья, сравнивают весь новый объект, независимо от размера приобретённой доли.

Если все применимые условия выполнены, доход освобождается от НДФЛ независимо от срока владения. Если хотя бы одно необходимое условие не выполнено, нужно проверить обычный минимальный срок.

Если пока неизвестны сведения о долях, другом жилье, кадастровой стоимости или датах, сделать вывод о льготе нельзя. Сначала получите недостающие данные.

Если одновременно продаются доли детей или подопечных

Для семейного освобождения есть дополнительное правило. Если доход налогоплательщика от продажи его доли освобождён от НДФЛ по этой льготе, доходы его детей и подопечных от продажи долей в той же квартире тоже освобождаются.

Однако их доли должны продаваться одновременно с долей налогоплательщика. Самого наличия детей или подопечных для такого освобождения недостаточно.

Если у продавца был статус иностранного агента

Для человека, который хотя бы в течение предусмотренного налогового периода имел статус иностранного агента, действует специальный налоговый режим.

Обычные освобождения и вычеты к нему нельзя применять автоматически. Ставка составляет 30% (разъяснение ФНС).

Если такого статуса нет, продолжайте проверять общие правила.

Через сколько лет подаренную квартиру можно продать без НДФЛ

Если специальное освобождение не подходит, проверьте минимальный срок владения. Для подаренной квартиры он может составлять 3 года или 5 лет.

Когда применяется срок 3 года

Трёхлетний минимальный срок предусмотрен, в частности, в двух ситуациях:

• квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника из перечня НК РФ;
• выполняется самостоятельное условие единственного жилья.

Поэтому подарок от неблизкого родственника не всегда означает, что для освобождения от НДФЛ придётся владеть квартирой 5 лет.

Когда применяется срок 5 лет

Если нет оснований для сокращённого срока, по общему правилу действует минимальный срок 5 лет (п. 3–6 ст. 217.1 НК РФ).

Для обычной подаренной квартиры срок отсчитывают от государственной регистрации права собственности одаряемого. Время, в течение которого квартирой до дарения владел даритель, автоматически к вашему сроку не прибавляется.

Как определить, считается ли квартира единственным жильём

Единственное жильё для целей налога — это не просто отсутствие второй квартиры, полностью оформленной на ваше имя.

При проверке учитывают и другие жилые помещения, и доли в них, в том числе совместную собственность супругов.

При этом действует специальное правило: жильё, которое налогоплательщик и/или его супруг приобрели в пределах 90 календарных дней перед переходом права собственности на продаваемую квартиру, при проверке предусмотренного законом условия не учитывают.

Поэтому важно проверить не только состав собственности на дату продажи, но и даты приобретения другого жилья.

Могут ли в регионе действовать более короткие сроки

Да. Субъект РФ вправе уменьшить установленные федеральным законом минимальные сроки владения. Поэтому при продаже раньше федеральных 3 или 5 лет стоит проверить применимое региональное правило.

Если вы не знаете, какой закон использовать, обратитесь в ФНС через сервис обращений или свою инспекцию. В обращении укажите:

• место своего жительства;
• расположение квартиры;
• год продажи;
• основание приобретения квартиры — дарение.

Попросите разъяснить, какой региональный закон применяется именно к вашей продаже и почему, а также какой минимальный срок действует.

Расположение квартиры здесь не следует считать универсальным критерием выбора регионального закона. Это лишь одно из сведений, которые нужно сообщить ФНС.

Заодно уточните региональный коэффициент для кадастрового расчёта дохода, о котором речь пойдёт дальше. До получения необходимых сведений не стоит считать, что федеральные сроки и коэффициент обязательно дадут точный результат для вашей ситуации.

Если применимый минимальный срок уже истёк, доход от обычной продажи освобождается от НДФЛ. Если он ещё не истёк и другого освобождения нет, переходите к расчёту налогового дохода.

С какой суммы рассчитывают налог при продаже

Цена, указанная в договоре, не всегда совпадает с доходом, который учитывается для НДФЛ. При обычной денежной продаже нужно проверить кадастровое правило.

По федеральному правилу договорную цену сопоставляют с применимой кадастровой стоимостью квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

При этом субъект РФ вправе уменьшить коэффициент, а в предусмотренных НК РФ случаях — увеличить его вплоть до 1.

Если договорная цена меньше применимого кадастрового минимума, для налогового расчёта учитывают кадастровую величину.

Кадастровую стоимость определяют следующим образом:

• для обычного объекта — берут стоимость, применимую с 1 января года продажи;
• если объект образован в течение этого года — используют стоимость на дату его постановки на кадастровый учёт.

Если необходимая кадастровая стоимость для объекта не определена, выдумывать кадастровый минимум нельзя (ст. 214.10 НК РФ).

Таким образом, простое снижение цены в договоре не гарантирует уменьшения НДФЛ: для расчёта может применяться другая, кадастровая величина.

Как уменьшить налог с продажи подаренной квартиры

Если освобождения от НДФЛ нет, это ещё не означает, что налог придётся рассчитывать со всего дохода без уменьшения.

Для подаренной недвижимости особенно важны три способа. Выбор зависит от того, как квартира досталась дарителю, сохранились ли документы и облагалось ли налогом само получение подарка.

Имущественный вычет до 1 млн ₽

Имущественный вычет — это сумма, на которую при соблюдении установленных условий можно уменьшить облагаемый доход.

Для соответствующей группы жилой недвижимости предел составляет до 1 млн ₽ за налоговый период. Это не отдельный вычет по 1 млн ₽ на каждую проданную квартиру.

Если общий объект продают несколько сособственников, действуют специальные правила распределения вычета (ст. 220 НК РФ).

Расходы дарителя на покупку квартиры

Если при получении квартиры в подарок НДФЛ не взимался благодаря предусмотренному законом освобождению, при последующей продаже вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы дарителя на приобретение этой квартиры. Применяются условия и ограничения ст. 220 НК РФ.

Например, если квартиру подарила мать, для расчёта могут иметь значение документы о том, сколько она потратила на покупку квартиры. Поэтому полезно заранее попросить у дарителя договор приобретения и подтверждения оплаты.

Есть важная оговорка о ранее учтённых расходах. По общему правилу расходы дарителя, которые уже учитывались им для целей налогообложения, повторно не принимаются. Но закон предусматривает исключение для вычетов дарителя при покупке или строительстве жилья и по ипотечным процентам — подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Поэтому утверждение «если даритель когда-то получал налоговый вычет, его расходы учесть нельзя» слишком широкое и может привести к неверному расчёту (ст. 220 НК РФ).

Налоговая стоимость подаренной квартиры

Этот способ важен, если при получении квартиры в подарок НДФЛ действительно был исчислен и уплачен.

В предусмотренном законом случае доход от последующей продажи можно уменьшить на сумму дохода, с которой при дарении исчислили и уплатили налог.

Это не размер самого уплаченного НДФЛ.

Предположим, при получении подарка налог рассчитывали со стоимости квартиры 6 млн ₽. Если выполняются условия ст. 220 НК РФ, при последующей продаже для уменьшения дохода имеет значение именно налоговая стоимость 6 млн ₽, а не сумма налога, перечисленная в бюджет (ст. 220 НК РФ).

Фиксированный имущественный вычет и расходы по одному объекту нельзя просто сложить. Нужно выбрать предусмотренный законом способ уменьшения дохода, который подходит для вашей ситуации.

По какой ставке рассчитывают НДФЛ

После определения налогового дохода и допустимого уменьшения нужно применить соответствующую ставку.

Здесь имеет значение налоговое резидентство. Это налоговый статус человека, от которого зависят ставки и возможность применения отдельных правил. Он не равен гражданству.

Если продавец — налоговый резидент

Для обычного налогового резидента соответствующая совокупная налоговая база от продажи имущества и некоторых других доходов облагается по следующей шкале:

Это означает, что после превышения порога ставка 15% применяется не ко всей базе, а только к её части сверх 2,4 млн ₽ (п. 6 ст. 210 НК РФ, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Для порога 2,4 млн ₽ учитывают не только продажу этой квартиры. К той же совокупности относятся, например, доходы от других продаж имущества, облагаемых подарков и процентов по банковским вкладам.

В перечне есть и другие виды доходов, включая доходы по ценным бумагам. Для них налоговые базы определяются по своим правилам.

При самостоятельном расчёте дивиденды учитывают отдельно: их налоговую базу не включают в совокупность с базой от продажи квартиры для применения этой ставки (п. 6 ст. 210 НК РФ, п. 1.1 ст. 225 НК РФ).

Годовой расчёт ФНС по налоговому уведомлению — отдельный этап. При нём инспекция может учесть всю соответствующую группу налоговых баз, включая дивиденды, и определить доплату с учётом уже исчисленного и удержанного налога. Поэтому самостоятельный расчёт для декларации не всегда совпадает с окончательным годовым итогом. Сохраните сведения о других доходах и налоге по ним, а полученное уведомление сопоставьте с этими документами (п. 6 ст. 228 НК РФ, ФНС о налоговом уведомлении).

Чтобы определить применимую ставку, соберите сведения о таких доходах за тот же налоговый период, установите входящие в эту совокупность базы и сложите их. При этом любую зарплату механически добавлять сюда нельзя.

Если непонятно, к какой налоговой базе относится другой доход, уточните это в ФНС до применения расчётных примеров. Примеры ниже предполагают, что других влияющих налоговых баз нет.

Если продавец — налоговый нерезидент

Налоговому нерезиденту тоже сначала нужно проверить применимые освобождения, включая минимальный срок владения. Само нерезидентство не означает, что любая продажа обязательно облагается НДФЛ.

Если освобождения нет, по рассматриваемому обычному нерезидентскому правилу применяется ставка 30% ко всему налоговому доходу, определённому с учётом кадастрового правила.

При этом фиксированный имущественный вычет и уменьшение на расходы, рассмотренные выше, для такой обычной нерезидентской продажи не применяются. Нельзя уменьшать доход на расходы дарителя или налоговую стоимость подарка по правилам, описанным для резидента.

Например, если налоговый доход уже определён и составляет 3 млн ₽, а освобождения нет, расчёт выглядит так:

После расчёта отдельно проверьте обязанность подачи декларации (п. 4 и 6 ст. 210 НК РФ, п. 3 ст. 224 НК РФ, ФНС — продажа недвижимости).

Примеры расчёта налога с подаренной квартиры

Ниже три условные ситуации, показывающие, как работают разные правила.

Во всех примерах продавец — обычный налоговый резидент без специального статуса. В первых двух примерах освобождения нет, региональное правило проверено, кадастровый минимум не увеличивает указанный доход, отсутствуют другие относящиеся к той же шкале налоговые базы и влияющие вычеты.

В третьем примере показана продажа, освобождённая от НДФЛ по минимальному сроку владения.

Это примеры расчёта при заданных условиях, а не готовый налоговый результат для любой квартиры с такой же ценой.

Пример 1. Мать подарила дочери квартиру

Мать купила квартиру за 5 млн ₽ и сохранила договор приобретения и документы об оплате. Впоследствии она подарила квартиру дочери, а дочь решила её продать.

Налоговый доход от продажи, уже определённый с учётом кадастрового правила, составляет 8 млн ₽.

Если выполнены условия для учёта расходов матери, налоговую базу рассчитывают так:

В этом примере ставка 15% применяется только к части налоговой базы сверх 2,4 млн ₽, а не ко всем 3 млн ₽ базы и тем более не ко всему доходу 8 млн ₽.

Пример 2. Квартиру подарила тётя, и при дарении был уплачен налог

Предположим, при получении квартиры НДФЛ исчислили и уплатили с налоговой стоимости 6 млн ₽.

Позже квартиру продали. Учитываемый налоговый доход составил 7 млн ₽.

Если выполнены условия ст. 220 НК РФ, базу можно определить так:

Здесь доход уменьшают не на сумму налога, ранее перечисленную при дарении, а на налоговую стоимость подарка, с которой этот налог был исчислен и уплачен.

Пример 3. Квартира от неблизкого родственника стала единственным жильём

Предположим, квартиру подарил родственник, который не входит в перечень близких родственников для налогового освобождения.

С даты государственной регистрации права прошло больше 3 лет. На момент продажи выполняются все условия, при которых квартира признаётся единственным жильём.

В этом случае трёхлетний минимальный срок может применяться независимо от степени родства с дарителем.

Доход от продажи в примере освобождён от НДФЛ. Поэтому ждать 5 лет только из-за того, что подарок получен от неблизкого родственника, нужно не всегда.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ

Обязанность подавать декларацию не всегда совпадает с обязанностью уплатить налог.

Если доход от продажи полностью освобождён от НДФЛ потому, что истёк применимый минимальный срок владения, по обычному правилу декларировать его не нужно.

Когда при ранней продаже декларация может не понадобиться

Для человека, имеющего право на фиксированный имущественный вычет, предусмотрено исключение.

Если учитываемый доход от продажи квартиры вместе с доходами от других объектов, на которые распространяется тот же вычет до 1 млн ₽ за год, не превышает 1 млн ₽, декларацию по этому доходу подавать не требуется.

При проверке предела важно брать по каждому объекту налоговый доход с учётом кадастрового минимума, а не просто цену, указанную в договоре.

Другая ситуация — когда учитываемый доход превышает соответствующий предел, то есть для рассматриваемой группы он больше 1 млн ₽, но после учёта расходов дарителя или налоговой стоимости подарка база становится 0 ₽.

Сам по себе такой нулевой результат не освобождает автоматически от подачи декларации.

Когда подавать декларацию и платить налог

Если декларация требуется, подготовьте документы, подтверждающие продажу и выбранный способ уменьшения налоговой базы.

В зависимости от ситуации это могут быть документы о расходах дарителя либо подтверждения облагаемой стоимости подарка и уплаченного при его получении НДФЛ.

Сроки следующие:

• Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, — подать декларацию 3-НДФЛ.
• Не позднее 15 июля того же года — уплатить рассчитанный НДФЛ.

Эти сроки приведены в разъяснении ФНС о продаже недвижимости.

Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика или другим предусмотренным ФНС способом (ФНС об имущественном вычете при продаже).

Что проверить перед подписанием договора

Перед продажей убедитесь, что выяснили все обстоятельства, которые относятся именно к вашей квартире.

Право собственности и условия сделки:

• Зарегистрировано ли право собственности за вами?
• Продаётся вся квартира или отдельная доля?
• Есть ли среди собственников ребёнок или подопечный? Если да, получено ли необходимое разрешение опеки?
• Проверены ли в ЕГРН ипотека, арест и другие ограничения?
• Нет ли спора с супругом о значительных вложениях в подаренную квартиру?
• Есть ли люди, которые по закону сохранят право пользования квартирой после продажи?
• Проверены ли взносы на капитальный ремонт?

Налоговые последствия:

• Известна ли дата регистрации вашего права собственности?
• Подтверждено ли родство с дарителем?
• Проверено ли другое жильё, если вы рассчитываете на трёхлетний срок для единственного жилья?
• Известны ли цена продажи и применимая кадастровая стоимость?
• Проверены ли региональный коэффициент и, если необходимо, региональный минимальный срок?
• Сохранены ли документы о расходах дарителя или налогообложении подарка, если они нужны для уменьшения налоговой базы?
• Выяснено ли, потребуется ли декларация 3-НДФЛ?