Время чтения: ~11 мин

Как супругам купить квартиру в долевую собственность

Содержание статьи

Супруги могут сразу купить квартиру в определённых долях — например, по 1/2 каждому или 1/3 одному и 2/3 другому. Но для этого недостаточно просто указать дроби в обычном договоре купли-продажи. При покупке в браке на общие средства по общему правилу возникает совместная собственность, даже если квартира записана только на мужа или жену (ст. 34 СК РФ). Чтобы сразу установить доли, нужно выбрать подходящий способ оформления.

Для обычной покупки без материнского капитала есть два варианта:

  • Без подходящего брачного договора. Оба супруга выступают покупателями, их доли указывают в договоре покупки, а сам договор удостоверяет нотариус (разъяснение Росреестра по ЕАО).
  • С подходящим брачным договором. Если супруги заранее заключили нотариальный брачный договор, который распространяется на будущую квартиру и устанавливает именно нужные доли, покупку оформляют в соответствии с ним. Удостоверять договор покупки у нотариуса только из-за долей не требуется, но могут быть другие основания для обязательного нотариального оформления.

Под договором покупки дальше понимается документ, по которому супруги приобретают квартиру, — при обычной продаже это договор купли-продажи. Его важно не путать с брачным договором, который отдельно определяет режим имущества супругов.

Чем совместная собственность отличается от долевой

При совместной собственности квартира принадлежит супругам без заранее определённых долей. Это обычный законный режим имущества, приобретённого в браке на общие деньги, если супруги не изменили его надлежащим договором. Запись в ЕГРН только об одном супруге сама по себе не отменяет этого правила (ст. 34 СК РФ).

При долевой собственности доля каждого известна: это могут быть и равные доли по 1/2, и разные — например, 3/4 и 1/4. Даже если супругам принадлежит ровно по половине, собственность остаётся долевой, а не совместной. При этом доля в праве не означает отдельную комнату или конкретное количество квадратных метров: доля 1/3 сама по себе не даёт исключительного права на определённую комнату.

Режим имущества — это правила о том, кому оно принадлежит. Если супруги хотят вместо обычной совместной собственности сразу получить определённые доли, одного указания их размера недостаточно: выбранный договор должен надлежащим образом изменить режим имущества.

Какой документ нужен для оформления долей

Выбор зависит от того, есть ли подходящий брачный договор, куплена ли квартира и используется ли маткапитал. Итоговые права после регистрации отражаются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — там нужно будет проверить вид собственности и долю каждого.

Ваша ситуация Документы Нотариус Результат регистрации
Брачного договора нет, доли нужны сразу Договор покупки с обоими покупателями и точными долями Договор удостоверяет нотариус Доля каждого супруга
Брачный договор уже задаёт нужные доли будущей квартиры Брачный договор и соответствующий ему договор покупки Брачный договор нотариальный; для покупки проверить другие основания нотариальной формы Доли по обоим договорам
Квартира уже куплена как совместная Например, соглашение о разделе и регистрация изменений Соглашение о разделе нотариальное Вместо совместного права — доли
Используется маткапитал Специальное оформление с правами родителей и детей Зависит от способа оформления Права всех предусмотренных законом участников

Первые две строки — способы сразу купить квартиру супругами в долях без маткапитала. Изменение режима уже купленной квартиры — отдельная процедура. Если есть подходящий брачный договор, нотариальное удостоверение договора покупки не становится обязательным только из-за долей, но может потребоваться по другой причине (разъяснение Росреестра по Чувашии).

Как сразу купить квартиру в долях без брачного договора

Если подходящего брачного договора нет, супруги могут определить доли непосредственно при покупке. В договоре нужно указать обоих супругов как покупателей и долю каждого: например, мужу и жене — по 1/2 либо мужу — 1/3, а жене — 2/3 (КонсультантПлюс — приобретение супругами недвижимости в долевую собственность).

Такой договор покупки должен быть нотариально удостоверен. Супруги не просто приобретают квартиру, а одновременно определяют свои доли вместо обычного режима совместной собственности. Поэтому обычного ненотариального договора, в который вписаны дроби, для этой конструкции недостаточно — даже если доли равны и каждому положено по 1/2 (разъяснение Росреестра по Чувашии, Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2024)).

До сделки договоритесь о размере доли каждого и сообщите нотариусу, что квартира должна сразу перейти в общую долевую собственность супругов. Перед подписанием проверьте, что в договоре верно указаны оба покупателя и согласованные доли.

Как оформить покупку по брачному договору

Брачный договор позволяет супругам изменить законный режим имущества — в том числе установить долевую собственность на квартиру, которую они только собираются купить (ст. 42 СК РФ — содержание брачного договора). Сам брачный договор составляют письменно и удостоверяют у нотариуса (ст. 41 СК РФ — форма заключения брачного договора).

Сначала проверьте, распространяется ли брачный договор именно на предстоящую покупку. В нём может быть указана конкретная будущая квартира или целая категория имущества — например, всё жильё, которое супруги приобретут после заключения договора. Затем убедитесь, что договор устанавливает нужные доли, а не просто другой режим собственности.

Например, условия «квартира принадлежит супругам по 1/2» и «имущество принадлежит супругу, на чьё имя оно приобретено» означают разные вещи. Второе условие не устанавливает доли обоих супругов только потому, что речь идёт о брачном договоре.

Если брачный договор охватывает будущую квартиру и уже определяет согласованные доли, сам договор покупки не требует нотариального удостоверения только по причине приобретения супругами квартиры в долях. При регистрации брачный договор объясняет, почему у супругов должны возникнуть доли, а не совместная собственность без их определения (разъяснение Росреестра по Чувашии).

При этом нотариальная форма договора покупки может требоваться по другой причине — например, из-за особенностей продаваемой недвижимости, состава её собственников или конструкции самой сделки. Поэтому до подписания нужно сопоставить условия брачного договора, договор покупки и доли, которые супруги намерены зарегистрировать в ЕГРН. Противоречий между ними быть не должно.

Связанная статья: Как составить брачный договор: разделы и образец.

Если квартира уже куплена в совместную собственность

После покупки супруги могут определить доли в уже имеющейся квартире, но это не способ первоначальной покупки в долях. Здесь нужно изменить режим существующей совместной собственности.

Например, общее имущество можно разделить по нотариально удостоверенному соглашению (п. 2 ст. 38 СК РФ), а затем зарегистрировать возникшие права в ЕГРН. Основанием для изменения будет новый документ, а не исправление первоначального договора покупки задним числом.

Связанная статья: Как определить доли супругов: брачный договор, соглашение или суд.

Как оформить доли, если квартира покупается в ипотеку

Ипотека сама по себе не отменяет выбор между двумя обычными способами первоначальной покупки без маткапитала: подходящим нотариальным брачным договором и нотариальным договором покупки с определением долей. Если при этом используется маткапитал, отдельно учитывают специальный порядок оформления прав детей. А раздел уже купленной квартиры, в том числе ипотечной, не становится первоначальной покупкой.

При этом доля в праве собственности и обязательства перед банком не совпадают автоматически. Если у супруга будет 1/3 квартиры, это само по себе не означает, что на него приходится ровно 1/3 кредитного долга.

До окончательного согласования сделки запросите у конкретного банка требования к выбранной конструкции. Нужно выяснить:

  • какие доли банк допускает при этой ипотеке;
  • кто будет заёмщиком и созаёмщиком;
  • нужен ли банку брачный договор и какие его условия он требует учитывать;
  • какие документы понадобятся до сделки и регистрации.

Если один супруг вкладывает в квартиру личные деньги

Не все средства, которыми супруг располагает в браке, обязательно общие. Например, имущество, принадлежавшее ему до брака, а также полученное в дар или по наследству, по общему правилу остаётся его личным имуществом (ст. 36 СК РФ; разъяснение Росреестра по ЕАО).

Но размер фактического платежа не определяет долю в квартире автоматически. Если один супруг заплатил 70% цены, а другой — 30%, это ещё не означает, что в ЕГРН должны появиться доли 70/100 и 30/100. Сначала нужно определить, какой режим собственности супруги хотят установить и каким документом закрепить нужные доли.

Если для покупки используются и общие, и личные средства, до сделки стоит:

  • согласовать желаемый режим собственности и доли супругов;
  • выбрать договор, который устанавливает эти доли;
  • сохранить доказательства происхождения и движения личных денег.

В зависимости от обстоятельств подойдут, например, документы о наследстве или дарении, договор продажи добрачного имущества, банковские выписки и подтверждения переводов. Это не закрытый перечень доказательств: нужные документы зависят от того, откуда поступили деньги и как они использовались. Даже наличие таких документов само по себе не гарантирует определённого результата в будущем споре.

Если при покупке используется материнский капитал

При использовании материнского капитала нужно учитывать права не только родителей, но и детей. Поэтому до выбора документов нельзя исходить из того, что для всей сделки достаточно одного из двух обычных способов покупки супругами в долях — нотариального договора покупки или брачного договора.

Кто именно должен стать собственником, в каких долях и какими документами оформлять права, нужно определять применительно к конкретной ситуации. Размер детских долей, форма документов и последовательность оформления зависят от выбранной специальной конструкции. Единой доли ребёнка и одного универсального документа для всех таких покупок нет.

До сделки отдельно проверьте состав собственников и способ оформления прав каждого из них.

Связанная статья: Как выделить доли детям в жилье с маткапиталом: порядок, сроки и оформление.

Что проверить перед подписанием договора

Перед сделкой проверьте восемь вопросов — это поможет понять, подходит ли выбранное оформление вашей ситуации.

Что проверить в ЕГРН после регистрации

Одного подписанного договора недостаточно: согласованный результат должен быть зарегистрирован. Получите актуальные сведения из ЕГРН и проверьте:

Например, если договором предусмотрены доли 1/3 и 2/3, а в ЕГРН оказались другие доли или совместная собственность, нужно разобраться в причине расхождения по документам и результату регистрации. Само по себе подписание договора не означает, что право зарегистрировано так, как супруги планировали.

Главное

Для первоначальной покупки квартиры в определённых долях способ оформления нужно выбрать до подписания договора: если подходящего брачного договора нет, доли устанавливают в нотариальном договоре покупки; если нотариальный брачный договор уже охватывает будущую квартиру и задаёт нужные доли, покупку оформляют по его условиям, проверив другие возможные основания для нотариальной формы. Покупка с маткапиталом требует отдельного учёта прав детей, а изменение режима уже купленной квартиры — самостоятельной процедуры.

После регистрации проверьте в ЕГРН и вид собственности, и долю каждого супруга. Именно зарегистрированные права покажут, соответствует ли результат выбранному оформлению.