Когда для строительства не нужны ни разрешение, ни уведомление

С чего начать в вашей ситуации

Правила зависят от того, что вы собираетесь построить и для чего будет использоваться объект. Выберите свою ситуацию:

Для проверки понадобятся сведения об участке и будущей постройке: её назначение, размеры, этажность и предполагаемое место размещения. По этим данным можно определить, какое исключение применимо и какие дополнительные ограничения нужно учитывать.

Когда объект считается некапитальным

Для некапитального объекта разрешение на строительство не требуется, а уведомительный порядок, предусмотренный для индивидуальных жилых и садовых домов, обычно не применяется. Но сначала нужно установить, действительно ли объект некапитальный.

Главный признак — отсутствие прочной связи с землёй. При этом конструкция должна позволять переместить объект либо разобрать его и впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.

Поэтому одного отсутствия фундамента недостаточно. Нужно оценить конструкцию в целом: как объект связан с землёй и что произойдёт при его перемещении или демонтаже.

Например, конструкцию нельзя считать некапитальной только потому, что она установлена без обычного фундамента. Если её невозможно перенести или разобрать и собрать без несоразмерного ущерба, такой признак требует отдельной оценки.

Определение некапитального объекта приведено в п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ.

Можно ли построить гараж без разрешения

Физическое лицо может построить гараж без разрешения на строительство, если одновременно выполняются два условия:

• земельный участок предоставлен физическому лицу;
• гараж строится для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Такое исключение предусмотрено п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Уведомительный порядок для строительства индивидуального жилого дома к такому гаражу не относится. Однако отсутствие этих процедур не отменяет ограничений участка и требований к размещению постройки.

Когда баню, сарай или теплицу можно построить без разрешения

Баню, сарай, теплицу и другие хозяйственные постройки в предусмотренных законом случаях можно строить без разрешения и уведомления. Но не любую постройку рядом с домом закон считает вспомогательной.

Критерии вспомогательных строений и сооружений установлены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 №703.

Если вы собираетесь построить баню, сарай или теплицу для личных нужд на участке ИЖС, приусадебном ЛПХ либо садовом участке, в первую очередь проверьте третий вариант. Он предназначен для хозяйственных построек граждан. Если он не подходит, можно проверить остальные критерии, но нельзя считать объект освобождённым только по его названию.

Первый вариант: постройка предусмотрена проектом основного объекта

Вспомогательная постройка должна находиться на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением. При этом она должна быть предусмотрена проектной документацией основного объекта и предназначаться для его обслуживания.

Все три условия связаны между собой. Само расположение рядом с основным зданием ещё не подтверждает соответствие этому критерию.

Второй вариант: постройка нужна для эксплуатации основного объекта

Здесь вспомогательное строение или сооружение должно отвечать совокупности следующих условий:

• предназначаться для обслуживания и эксплуатации основного объекта;
• не относиться к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам;
• не требовать установления санитарно-защитной зоны;
• иметь площадь не более 1 500 м²;
• находиться на участке основного объекта или на смежном участке. Размещение на несмежном участке допускается при наличии технологической связи с основным объектом.

Нельзя выбрать из этого перечня только удобные условия. Если хотя бы одно требование не выполняется, освобождение по второму варианту не подтверждено. В таком случае нужно проверить, подходит ли постройка под другой самостоятельный критерий.

Третий вариант: хозяйственные постройки для нужд граждан

Этот критерий применяется к хозяйственным постройкам и сооружениям для бытовых и иных нужд граждан на участках:

• индивидуального жилищного строительства;
• личного подсобного хозяйства на приусадебном участке;
• блокированной жилой застройки;
• для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Постройка должна соответствовать виду разрешённого использования земли. Кроме того, она должна иметь не более 3 надземных этажей и быть высотой не более 20 м.

Лимит площади 1 500 м², предусмотренный вторым вариантом, не становится общим ограничением для третьего. У каждого критерия свой набор требований.

К хозяйственным постройкам в зависимости от их назначения и характеристик могут относиться баня, сарай, теплица, навес, погреб или колодец. Но сам перечень примеров не означает, что любая баня, теплица или иное сооружение автоматически освобождается от разрешения.

Если объект предназначен для предпринимательской деятельности либо представляет собой самостоятельное здание иного назначения, его правовой статус нужно оценивать отдельно.

При технической неопределённости можно обратиться к специалисту, который поможет установить характеристики постройки. Однако такая оценка не заменяет проверку условий закона.

Основание: Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 №703.

Когда дом можно построить без уведомлений до 1 марта 2031 года

До 1 марта 2031 года для подходящих жилых и садовых домов действует специальный порядок, при котором не требуются ни уведомление о планируемом строительстве, ни уведомление об окончании.

Чтобы воспользоваться им, нужно проверить вид земли, параметры дома и ограничения размещения. Если условия не выполнены, этот порядок не даёт освобождения: придётся определить, применяется ли общий уведомительный порядок или другое предусмотренное законом основание.

На каких участках действует специальный порядок

Он предусмотрен для жилых и садовых домов, отвечающих установленным требованиям, на землях:

• для ведения садоводства;
• индивидуального жилищного строительства;
• личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта;
• крестьянского (фермерского) хозяйства — в предусмотренных законом случаях.

Последний вариант требует отдельной проверки. Режим земель КФХ имеет специальные условия, поэтому разрешение на размещение жилого дома нельзя автоматически распространять на любую сельскохозяйственную землю.

Каким требованиям должен отвечать дом

Дом должен соответствовать параметрам индивидуального жилого дома: быть отдельно стоящим, иметь не более 3 надземных этажей, высоту не более 20 м и не предназначаться для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Одних подходящих размеров недостаточно. Нужно также учитывать вид разрешённого использования участка, установленные для него параметры строительства, ограничения территории и права других лиц.

Специальный порядок освобождает от уведомлений, а не от всех требований к строительству. Например, даже соответствующий параметрам дом нельзя размещать без учёта действующих ограничений участка.

Нужно ли подавать уведомления, если дом ещё не построен

Если соблюдены условия специального порядка, оба уведомления не требуются не только для оформления уже построенного дома.

Пункт 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 №44 разъясняет, что при соблюдении предусмотренных законом условий правомерны и возведение соответствующего дома без уведомлений по статье 51.1 ГрК РФ, и его регистрация в таком порядке.

Поэтому упрощённый порядок нельзя понимать исключительно как возможность оформить старую постройку. Но право строить без уведомлений и последующая регистрация дома остаются разными действиями, для которых необходимо выполнить применимые требования.

Какие документы нужны для регистрации

При применении специального порядка для кадастрового учёта и регистрации предусмотрены:

• технический план дома;
• документ, подтверждающий право на земельный участок, если это право не зарегистрировано в ЕГРН.

Сведения для технического плана берутся из проектной документации, если она есть, либо из декларации об объекте. При этом площадь и местоположение дома определяются по техническому плану. Декларация не заменяет его.

Таким образом, отсутствие обязанности направлять уведомления не означает, что дом вообще не нужно оформлять. Для регистрации потребуется подтвердить необходимые сведения об объекте и право на участок в соответствии с условиями специального порядка.

Основания: ч. 12–13 ст. 70 Федерального закона №218-ФЗ и п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 №44.

Когда для ремонта или изменения здания не нужны разрешение и уведомление

Прежде всего нужно установить, какие именно работы планируются. От этого зависит, можно ли воспользоваться освобождением.

Изменения здания без затрагивания его безопасности

Разрешение не требуется, если изменения объекта капитального строительства или его частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности, а также не превышают предельные параметры строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Оба условия необходимо учитывать вместе. Самого утверждения, что изменения небольшие, недостаточно (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Капитальный ремонт

Для капитального ремонта предусмотрено отдельное освобождение от разрешения на строительство (п. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Уведомительный порядок для индивидуальных жилых и садовых домов связан со строительством и реконструкцией. Поэтому настоящий капитальный ремонт сам по себе не требует уведомления как о строительстве или реконструкции.

Однако не любые работы, которые собственник называет ремонтом, юридически являются капитальным ремонтом.

Если планируется пристройка или надстройка

Увеличение площади, надстройка этажей и вмешательство в несущие конструкции могут означать реконструкцию здания. В таком случае правила для капитального ремонта нельзя применять только потому, что работы названы ремонтом.

Если по описанию невозможно однозначно определить вид работ, нужно оценить их технические характеристики. Заключение специалиста поможет установить, какие изменения затрагивают здание и какой порядок следует проверить.

Главное