Когда возникает право собственности на недвижимость

Когда возникает право собственности в разных ситуациях

Основные правила зависят от способа приобретения недвижимости. Ниже можно сопоставить момент возникновения права, документы для его проверки и условия, которые нельзя упускать.

Договор, оплата, ключи, акт и выписка: какая дата имеет значение

При покупке недвижимости между заключением договора и получением документов о регистрации может пройти некоторое время. За этот период стороны совершают несколько действий, каждое из которых имеет своё значение.

Когда подписали договор

Подписанный договор подтверждает основание сделки и обязательства сторон. Но если приобретение права требует государственной регистрации, одного договора для возникновения собственности недостаточно.

При этом важно отличать регистрацию самого договора от регистрации перехода права собственности. С 1 марта 2013 года прежние правила о государственной регистрации ряда договоров отчуждения недвижимости перестали применяться к новым договорам (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Если договор заключён раньше, его правовые последствия нужно оценивать по правилам соответствующего времени.

Есть и отдельное требование к форме некоторых современных договоров. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Однако нотариальное удостоверение не заменяет государственную регистрацию права приобретателя.

Когда полностью оплатили недвижимость

При обычной покупке полная оплата означает, что покупатель исполнил денежную обязанность перед продавцом. Но сама по себе она не делает покупателя собственником.

Не следует путать оплату квартиры по договору купли-продажи с полной выплатой паевого взноса в потребительском кооперативе. Для кооперативного пая закон предусматривает отдельное правило, которое действует только при соблюдении его специальных условий.

Когда получили ключи

Передача ключей означает, что покупатель получил фактический доступ к недвижимости. Он может начать пользоваться квартирой ещё до регистрации перехода права.

Поэтому ключи подтверждают определённые действия по передаче объекта, но не устанавливают дату возникновения собственности.

Когда подписали акт приёма-передачи

Акт подтверждает передачу недвижимости в предусмотренном порядке. По общему правилу обязанность продавца передать объект считается исполненной после того, как недвижимость вручена покупателю и стороны подписали документ о передаче, если закон или договор не предусматривают иное (ст. 556 ГК РФ).

Но исполнение обязанности передать квартиру и государственная регистрация перехода права — разные события. При обычной продаже даже подписанный обеими сторонами акт не заменяет запись о праве покупателя в ЕГРН.

Если вам нужно определить подходящий момент для подписания акта, проверить состояние квартиры и правильно зафиксировать её передачу, это разобрано отдельно в материале как составить акт приёма-передачи квартиры при купле-продаже.

Когда подали заявление на регистрацию

Подача заявления запускает регистрационную процедуру. Она ещё не означает, что право собственности зарегистрировано.

Датой государственной регистрации считается фактическая дата внесения соответствующей записи в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поэтому нельзя определить дату возникновения права, просто прибавив нормативный срок регистрации к дате подачи заявления. Регистрацию могут провести в другой фактический день, приостановить или завершить отказом. Значение имеет результат процедуры, а не рассчитанная предполагаемая дата.

Когда получили выписку из ЕГРН

Выписка удостоверяет уже проведённую государственную регистрацию возникновения или перехода права на недвижимость (ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ).

Когда наследник становится собственником недвижимости

При наследовании право собственности может возникнуть задолго до внесения записи в ЕГРН.

Поэтому неправильно утверждать, что наследник становится собственником квартиры только после её регистрации в ЕГРН. При принятом наследстве дата определяется через время открытия наследства.

Как определить время открытия наследства

По общему правилу время открытия наследства — момент смерти гражданина.

Если гражданина объявили умершим через суд, необходимо учитывать специальный порядок. Днём открытия наследства может быть день вступления решения суда в законную силу. Если же суд признал днём смерти день предполагаемой гибели человека, значение имеют указанные в решении день и момент смерти (ст. 1114 ГК РФ).

Таким образом, для определения момента собственности недостаточно посмотреть дату регистрации наследника в ЕГРН. Сначала нужно установить, что наследство принято, а затем определить время его открытия по применимому правилу.

При этом право на недвижимость всё равно необходимо оформить для её дальнейшего нормального оборота. То, что собственность возникает по специальному правилу раньше регистрации, не означает, что регистрацию можно не проводить.

Когда полная выплата пая даёт право собственности

Для недвижимости, предоставляемой потребительскими кооперативами, действует специальное правило.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, а также другое лицо, имеющее право на паенакопления, приобретает право собственности на предоставленный ему объект после полной выплаты паевого взноса, если соблюдены предусмотренные законом условия (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Здесь важно не только подтвердить оплату. Нужно выяснить, кому принадлежит право на паенакопления, к какому объекту относится выплаченный пай и кому кооператив предоставил этот объект.

Кто может приобрести недвижимость по этому правилу

Правило распространяется не только на членов кооператива. Закон прямо называет также «другое лицо, имеющее право на паенакопления». Это означает, что нужно установить принадлежность соответствующего права конкретному человеку, даже если он не является членом кооператива.

Слово «паенакопление» связано с внесёнными паевыми взносами. Например, в законе о жилищных накопительных кооперативах паенакоплением называется часть паевого взноса, внесённая на определённую дату (п. 8 ст. 2 Федерального закона № 215-ФЗ).

Но это только пример употребления термина, а не самостоятельное подтверждение прав в любом кооперативе. Перевод денег, наличие требования к кооперативу или членство в нём другого человека сами по себе ещё не доказывают, что именно вам принадлежит право на паенакопления.

Если вы не состоите в кооперативе, сначала выясните, на каком конкретном юридическом основании право на паенакопления в этом кооперативе принадлежит вам. Основание может подтверждаться документами о переходе этого права, судебным актом или другими документами, применимыми к вашей ситуации.

Единого обязательного документа для всех кооперативов назвать нельзя. В частности, подтверждение перевода денег без документов о принадлежности вам права на паенакопления ещё не позволяет сделать вывод о возникновении собственности.

Какие условия нужно проверить

Для применения п. 4 ст. 218 ГК РФ необходимо установить все существенные обстоятельства:

• Вид кооператива: Относится ли он к жилищным, жилищно-строительным, дачным, гаражным или иным потребительским кооперативам, на которые распространяется это правило.
• Право конкретного лица: Являетесь ли вы членом такого кооператива или другим лицом, которому на конкретном юридическом основании принадлежит право на паенакопления.
• Полная выплата пая: Внесён ли паевой взнос полностью.
• Связь пая с объектом: Относится ли выплаченный взнос к определённой квартире, даче, гаражу или иному предусмотренному помещению.
• Предоставление объекта: Предоставил ли кооператив этот конкретный объект именно вам.

Может ли право собственности существовать без записи в ЕГРН

Право собственности на недвижимость не всегда требует современной записи в ЕГРН для признания его существования. Один из таких случаев — ранее возникшие права.

Права на недвижимость, которые возникли до вступления в силу прежнего Федерального закона № 122-ФЗ о государственной регистрации, при предусмотренных законом условиях признаются юридически действительными и без записи в ЕГРН. Сейчас соответствующий порядок регулирует ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ.

Например, человек может владеть недвижимостью на основании старого правоустанавливающего документа, а современная запись о его праве в ЕГРН при этом отсутствует. Одно лишь отсутствие записи не означает, что право не существует.

Что будет, если такую недвижимость продать

Правило о действительности ранее возникшего права нельзя автоматически переносить на нового покупателя.

Если собственник сейчас продаёт такой объект по обычному договору, переход права к приобретателю должен быть зарегистрирован в установленном порядке. То есть старое право продавца может быть действительным без современной записи, но это не освобождает нынешнего покупателя от регистрации приобретаемого права.

Как оформлять ранее возникшее право продавца и переход к покупателю в конкретной сделке, зависит от документов и обстоятельств. Без их изучения нельзя назвать единую последовательность действий, подходящую всем собственникам.

Когда право собственности связано с решением суда

Судебное решение не всегда означает, что собственность возникла в день вступления этого решения в законную силу. Дата зависит от основания приобретения недвижимости и содержания судебного акта.

Судебные акты могут быть основанием для государственной регистрации права (ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ). При этом судебное решение может иметь разное значение:

• Подтвердить ранее возникшее право. Суд устанавливает наличие права, которое уже возникло по соответствующему законному основанию.
• Разрешить спор о существующем праве. В этом случае необходимо учитывать, какое именно право было предметом спора и когда оно возникло.
• Стать основанием для последующей регистрации. Тогда одного наличия решения недостаточно, чтобы считать право уже зарегистрированным.

Поэтому универсальное правило «право собственности возникает с даты вступления решения суда в законную силу» применять нельзя. Последствия зависят от конкретного основания возникновения права (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Для определения момента собственности нужно как минимум прочитать резолютивную часть решения — ту часть, где указано, что именно постановил суд, — и установить основание, по которому решался вопрос о праве. Без этих сведений назвать достоверную дату невозможно.

Отдельно следует учитывать приобретательную давность. Для недвижимости, право на которую приобретается по этому основанию, собственность возникает с даты государственной регистрации (ст. 234 ГК РФ). Но условия самой приобретательной давности и связанные с ней судебные споры требуют отдельного рассмотрения.

Как определить дату возникновения своего права собственности

Начните с основания приобретения недвижимости. Оно подскажет, какое правило применять и какие документы проверять.

1. Установите, как вы получили объект. Это может быть обычная сделка, ДДУ, наследство, полностью выплаченный кооперативный пай, ранее возникшее право, судебное решение или другое основание.

2. Проверьте, действует ли специальное правило. Для принятого наследства, отдельных случаев с кооперативным паем и ранее возникших прав момент возникновения собственности нельзя определять только по наличию современной записи в ЕГРН.

3. Если специального правила нет, установите дату государственной регистрации права. При обычной современной сделке нужно найти фактическую дату внесения записи о праве приобретателя в ЕГРН.

4. Не путайте регистрацию с получением выписки. Выписка может быть сформирована или получена позже. Для обычной сделки нужна дата государственной регистрации, а не выдачи документа.

5. Не рассчитывайте момент собственности по нормативному сроку регистрации. Дата подачи заявления и предполагаемый срок рассмотрения не заменяют результат процедуры.

Сведения из ЕГРН предоставляются по правилам ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ. Какой вид сведений нужен и как его получать, зависит от вашей задачи. Для определения момента собственности при обычной сделке важно установить наличие зарегистрированного права и фактическую дату его государственной регистрации.

Если вы проверяете квартиру перед покупкой, отдельно стоит выяснить, есть ли зарегистрированные ограничения. В материале как проверить квартиру на обременения разобрано, где искать записи об ипотеке, аресте, правах пользования и как проверить снятие прежнего ограничения. Это отдельная проверка сделки, а не способ заменить определение даты собственности.

Что делать, если записи о праве в ЕГРН ещё нет

Прежде чем делать вывод об отсутствии собственности, выясните, должна ли запись уже существовать по правилам именно вашего основания приобретения.

Если недвижимость получена по принятому наследству, через полностью выплаченный кооперативный пай при соблюдении специальных условий или речь идёт о ранее возникшем праве, отсутствие записи само по себе ещё не означает отсутствия собственности. В этих случаях сначала проверяют условия соответствующего исключения.

Если же вы приобрели недвижимость по обычной сделке и документы уже поданы на регистрацию, выясните, чем завершилась процедура. Не ориентируйтесь только на дату подачи заявления или предполагаемый срок.

Если регистрацию приостановили или отказали в ней

При приостановлении или отказе изучите уведомление Росреестра. Именно указанная в нём причина поможет понять, какие обстоятельства помешали регистрации.

Без конкретного уведомления нельзя надёжно определить, нужно ли исправлять документы, представлять дополнительные материалы или обжаловать решение. Порядок проведения регистрации и принятия решений в ходе процедуры регулирует ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ.

Если продавец или покупатель уклоняется от регистрации

Когда одна из сторон договора продажи недвижимости уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона может обратиться в суд с требованием о такой регистрации.

При предусмотренных законом условиях можно также потребовать возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Однако обращение в суд не означает, что покупателя автоматически признают собственником. Подходящее требование и его последствия зависят от условий сделки и причины, по которой переход права не был зарегистрирован.

Для исполненной обычной продажи, когда цена полностью уплачена, квартира передана, право продавца зарегистрировано и доказано его уклонение от регистрации перехода, ниже приведён отдельный пример. Он не заменяет оспаривание отказа Росреестра и не заявляет универсального признания права по одной оплате.

УвеличитьУвеличить

Иск покупательницы о регистрации перехода права при уклонении продавца

В DOCX — заполненный учебный пример. Ниже — незаполненный бланк. Учебный пример: ФИО, персональные сведения, квартиры, номера, документы, события и связь людей с учреждениями вымышлены. Реальны отдельно подтверждённые публичные учреждения, улицы и дома. Пример не доказывает реальное производство или право. Самостоятельная подача гражданином в суд общей юрисдикции. Представительство, арбитражная компетенция, особые участники и иные требования требуют отдельной проверки. Юридическое одобрение, пользовательская приёмка и публикация не присвоены. Выбрана исполненная обычная продажа конкретной квартиры: право продавца зарегистрировано, полная цена уплачена, квартира передана, договор действителен, препятствие — доказанное уклонение продавца от регистрации. Если спор о действительности сделки, оплате, принадлежности имущества, приостановлении Росреестра, нескольких продавцах или другом основании приобретения, этот иск не универсален. Надлежащие участники и необходимость привлечения регистрирующего органа проверяются по делу. В учебном примере квартира находится в Кировске. Реальные улица и дом подтверждены отдельно; номер квартиры, площадь, право и кадастровый номер вымышлены. Выбрано только требование о регистрации перехода без самостоятельного признания права и убытков; при добавлении требований заново проверяют подсудность и пошлину.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

В [Надлежащий суд по месту спорной квартиры]
Адрес: [Адрес суда]
Истец: [ФИО покупательницы]
Дата и место рождения: [Дата и место рождения покупательницы]
Адрес: [Адрес покупательницы]
Идентификатор: [Идентификатор покупательницы]
Телефон: [Контактный телефон]
Ответчик: [ФИО продавца]
Дата и место рождения: [Дата и место рождения продавца]
Адрес: [Адрес продавца для извещений]
Идентификатор: [Известный идентификатор продавца]
Место работы ответчика истцу неизвестно
Государственная пошлина: 3 000 рублей

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру

По договору купли-продажи [Дата и номер договора продажи] я приобрела у ответчика квартиру [Адрес квартиры], общей площадью [Общая площадь квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры]. Право продавца зарегистрировано в ЕГРН, запись [Запись о праве продавца]. Договор заключён в требуемой форме; квартира и существенные условия согласованы.

Обязанность по оплате исполнена: [Документы о полной оплате]. Квартира передана по акту [Реквизиты передаточного акта]. Договор не прекращён и не признан недействительным. Переход права ко мне до настоящего времени не зарегистрирован.

Продавец уклоняется от необходимых действий: [Конкретные действия уклоняющейся стороны]. Подтверждения моего предложения совместно обратиться за регистрацией и его получения: [Подтверждения обращения и отказа]. Иные известные мне причины отсутствия регистрации: [Известные препятствия и их проверка]. Отказ или приостановление по самостоятельным недостаткам документов этим иском не оспариваются.

Из-за уклонения я лишена возможности зарегистрировать приобретённое право. В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права, если одна сторона уклоняется от регистрации. Требование не является просьбой признать меня собственником задним числом по одной оплате или вручению ключей.

На основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ и статей 30, 131–132 ГПК РФ прошу вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от [ФИО продавца] к [ФИО покупательницы] на квартиру [Адрес квартиры], общей площадью [Общая площадь квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], по договору [Дата и номер договора продажи].

Убытки и самостоятельное признание права собственности не заявляются. Досудебные действия: направлено указанное предложение о регистрации; примирительное соглашение не достигнуто. Истец не заявляет специальной льготы по пошлине.

Приложения: договор [Дата и номер договора продажи]; подтверждения оплаты [Документы о полной оплате]; акт передачи [Реквизиты передаточного акта]; выписка ЕГРН с записью [Запись о праве продавца]; [Подтверждения обращения и отказа]; [Подтверждение направления копии иска и приложений]; документ об уплате пошлины 3 000 рублей от [Дата фактически приложенного документа об уплате пошлины] № [Номер фактически приложенного документа об уплате пошлины].

Дата: [Дата подписания]

Подпись: [Личная подпись] / [ФИО покупательницы] /

Иск покупательницы о регистрации перехода права при уклонении продавца

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения