Как учесть цену и риски отдельной оплаты неотделимых улучшений при продаже квартиры

За что именно покупатель платит дополнительные деньги

Прежде чем составлять второй договор, нужно определить, что является предметом оплаты. Название «неотделимые улучшения» само по себе ничего не решает: значение имеют свойства имущества и реальные договорённости сторон.

Если части вещи нельзя разделить без её разрушения, повреждения или изменения назначения, применяется правило о неделимой вещи (ст. 133 ГК РФ). При продаже недвижимости стороны должны письменно согласовать цену объекта (ст. 555 ГК РФ).

Для выбора документов удобно сравнить три варианта.

Когда вещи можно продать отдельно

Движимое имущество может быть самостоятельным предметом продажи (ст. 130 ГК РФ). При этом из договора должно быть понятно, какой именно товар продаётся. Как минимум наименование и количество должны позволять определить предмет договора (ст. 455 ГК РФ).

Поэтому формулировка «мебель, техника и иные улучшения на 1 000 000 ₽» создаёт больше неопределённости, чем перечень конкретных вещей с их характеристиками, состоянием и ценой. В документах также стоит предусмотреть, как подтверждается передача покупателю каждого предмета.

При этом не всякий шкаф или предмет встроенной техники автоматически считается самостоятельным движимым имуществом. Если возникает спор, значение имеют свойства конкретного предмета, возможность его самостоятельной передачи и реальное содержание сделки.

Когда деньги платятся за будущие работы

Если продавец должен после заключения договора закончить отделку или выполнить другие работы, покупатель оплачивает отдельное обязательство, а не просто существующее состояние квартиры.

В документах нужно определить:

• какие именно работы должен выполнить продавец;
• какой результат получит покупатель;
• в какой срок работы должны быть закончены;
• сколько они стоят и как оплачиваются;
• как стороны подтвердят выполнение работ и их приёмку.

Обычной расписки «деньги получены за неотделимые улучшения» для ясного описания такого обязательства недостаточно. Например, в одном из судебных споров расписка не позволила установить конкретный объём работ, их стоимость и содержание договорённости (апелляционное определение по делу № 33-40468/2023).

Поэтому сначала определите, покупаете ли вы часть самой квартиры, самостоятельные вещи или будущие работы. Только после этого решайте, какой дополнительный документ нужен.

Можно ли заключить второй договор на неотделимые улучшения

Заключение второго договора само по себе не делает сделку незаконной или недействительной. Стороны в общем случае свободны определять условия соглашений и заключать договоры, предусмотренные и не предусмотренные законом (ст. 421 ГК РФ).

Но суд оценивает не только название документа, а действительное содержание отношений. Если дополнительный договор прикрывает другую договорённость, например обязательную часть цены квартиры, может возникнуть вопрос о притворной сделке. Так называют сделку, совершённую для прикрытия другой сделки или её действительных условий (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Поэтому второй договор нельзя оценивать отдельно от основной сделки. Нужно выяснить, что именно получает покупатель, почему возникает дополнительная обязанность заплатить деньги и соответствует ли этому содержание обоих документов.

Вернут ли деньги за улучшения, если сделка сорвётся

Результат зависит от того, что произошло с основным договором и какое обязательство покрывала дополнительная сумма.

Нельзя заранее утверждать, что покупателю обязательно вернут все переданные деньги. Но неверно и противоположное утверждение: будто он при любых обстоятельствах сможет потребовать только сумму, указанную в основном договоре купли-продажи.

Для оценки последствий нужно разделить три ситуации.

Если договор признали недействительным

При недействительности сделки по общему правилу каждая сторона должна вернуть другой всё полученное по этой сделке, если закон не предусматривает иных последствий (ст. 167 ГК РФ).

Если часть фактической цены квартиры указана только в дополнительном соглашении или расписке, покупателю может понадобиться отдельно доказать:

• что дополнительные деньги действительно переданы;
• кому именно они переданы;
• за что выплачивалась сумма;
• как платёж связан с приобретением конкретной квартиры.

При этом отдельная расписка не лишает покупателя права ссылаться на фактически переданную сумму. Но и не гарантирует, что любую указанную в ней оплату автоматически включат в последствия недействительности основного договора.

Если действительный договор расторгли

Расторжение договора и признание его недействительным — разные юридические ситуации. Поэтому правила ст. 167 ГК РФ нельзя автоматически применять к любому расторгнутому договору.

По общему правилу стороны не вправе требовать возврата того, что уже исполнили до расторжения, если иное не предусмотрено законом или их соглашением (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Однако если одна сторона получила оплату, но не предоставила соответствующее встречное исполнение либо исполнила обязательство неравноценно полученному, может возникнуть основание потребовать возврата соответствующей части денег. При этом учитываются правила о неосновательном обогащении — получении или сохранении имущества без правового основания, которое в том числе может впоследствии отпасть (ст. 1102 ГК РФ, пп. 4–5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35).

Судьба дополнительных платежей при этом может отличаться от судьбы цены квартиры.

Например, покупатель уже получил технику по самостоятельному договору, а продавец полностью выполнил отдельно оплаченные работы. В таких обстоятельствах нельзя без дополнительной оценки считать, что оплата этих вещей или работ обязательно возвращается вместе с ценой квартиры.

Поэтому в документах полезно заранее определить, что произойдёт с каждой суммой при конкретном основании расторжения. Если возникает обязанность вернуть деньги, желательно предусмотреть порядок и срок возврата.

Если переход права собственности не зарегистрировали

Приостановка регистрации или отказ в ней не означают, что договор автоматически становится недействительным, считается расторгнутым, а все деньги сразу подлежат возврату.

Переход права собственности на недвижимость требует государственной регистрации. Если одна сторона уклоняется от необходимых действий, другая в предусмотренной законом ситуации может потребовать регистрации перехода права через суд (ст. 551 ГК РФ).

Последствия зависят от того, что произошло:

• Регистрацию приостановили. Препятствие может оказаться устранимым, поэтому нужно выяснить его причину и дальнейшие действия сторон.
• В регистрации отказали. Стороны могут пытаться устранить причину отказа. Сам отказ ещё не равен расторжению или недействительности договора.
• Одна сторона уклоняется от регистрации. Нужно оценить возможность потребовать исполнения соответствующей обязанности.
• Стороны расторгают договор. Последствия определяются с учётом правил о расторжении и уже исполненных обязательств.
• Договор признают недействительным. Тогда рассматриваются последствия недействительности сделки.

Чтобы уменьшить неопределённость, стороны могут заранее согласовать последствия конкретных событий. Например, предусмотреть возврат определённых платежей при окончательном отказе в регистрации, если причины отказа не удалось устранить и стороны не намерены его обжаловать.

В таком условии стоит определить не только событие, но и способ подтвердить его наступление, порядок и срок возврата каждой суммы.

При этом договорённость о возврате денег не должна подменять установленные законом последствия недействительности сделки.

Чем отдельная оплата опасна для покупателя

У покупателя есть два основных риска. Первый — необходимость доказывать дополнительную сумму и её назначение при возникновении спора. Второй — неопределённость с учётом платежа при получении имущественного вычета после покупки или расчёте налога при будущей продаже квартиры.

Как подтвердить фактическую стоимость приобретения

Если расчёты разделены между несколькими документами, из них должно быть понятно, сколько покупатель заплатил в общей сложности и что получил за каждую часть суммы.

Полную сумму платежей можно представить так:

Цена квартиры + цена действительно самостоятельных вещей + цена реальных будущих работ = общая сумма, переданная покупателем продавцу.

Эта формула помогает проверить согласованность документов, но не означает, что все перечисленные платежи автоматически являются расходами на приобретение самой квартиры.

Если фактическая сумма значительно превышает цену в основном договоре, а назначение разницы описано неопределённо, при споре потребуется разбираться в реальном содержании расчётов. Чем меньше ясности в документах, тем сложнее может оказаться доказать свою позицию.

Можно ли получить имущественный вычет с дополнительной суммы

Имущественный вычет при приобретении жилья регулируется п. 3 ст. 220 НК РФ.

Для него важно определить, какие суммы относятся к расходам на приобретение квартиры и какие дополнительные расходы разрешено учитывать по специальным правилам. В частности, для предусмотренных законом расходов на отделку имеет значение приобретение жилья без отделки. Условия такого вычета разъясняет ФНС России.

Поэтому нельзя считать, что любой ремонт вторичной квартиры можно оформить отдельным договором и включить в вычет как расход на покупку жилья.

Но второй договор не означает и автоматической потери части вычета. Например, если стоимость квартиры по основному договору уже позволяет конкретному покупателю полностью использовать доступный ему лимит, разделение платежей само по себе может не уменьшить размер вычета.

Здесь нужно оценивать условия получения вычета и доступный покупателю лимит, а не только название дополнительного документа.

Учтут ли дополнительные деньги при будущей продаже квартиры

После покупки может возникнуть другой налоговый вопрос. Если собственник впоследствии продаст квартиру и доход от продажи будет облагаться НДФЛ, потребуется определить расходы, которые разрешено учесть при расчёте налога.

Это не тот же самый вычет, который предоставляется при приобретении жилья.

При налогооблагаемой продаже собственник вместо предусмотренного фиксированного вычета может уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением проданного имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Здесь важно различать происхождение дополнительной суммы.

Деньги фактически входили в цену приобретения квартиры. В этом случае для последующего учёта расходов важно подтвердить не только передачу суммы, но и её связь с приобретением самого объекта.

Собственник после приобретения сделал обычный ремонт. Такие расходы нельзя автоматически считать расходами на покупку недвижимости. ФНС указывает, что затраты на текущий ремонт и неотделимые улучшения сами по себе не относятся к расходам на приобретение, которыми можно уменьшить доход от последующей продажи (разъяснение ФНС).

Разница между этими ситуациями встречается и в судебных спорах.

Поэтому, если дополнительная сумма действительно является частью цены квартиры, покупателю нужно заранее сохранить доказательства не только оплаты, но и того, почему деньги передавались именно за приобретение недвижимости. Самостоятельное название договора и факт перечисления денег эту задачу не решают.

Как отдельная оплата влияет на НДФЛ продавца

Если часть фактической цены квартиры названа оплатой улучшений, это не гарантирует, что сумма останется за пределами дохода от продажи недвижимости.

Но и считать налог простым умножением цены основного договора на 13% неправильно. Для оценки последствий нужно последовательно проверить освобождение от налога, фактический доход, кадастровое правило, допустимые уменьшения дохода и ставку.

Шаг 1. Проверьте, освобождается ли доход от налога

Доход от продажи квартиры может освобождаться от НДФЛ, если истёк установленный законом минимальный срок владения.

Общий минимальный срок составляет 5 лет. Для предусмотренных законом случаев применяется срок 3 года. При этом существуют специальные правила определения начала срока владения, а региональные законы в пределах предоставленных полномочий могут сокращать соответствующий срок (ст. 217.1 НК РФ).

Кроме того, для семей с 2 и более детьми предусмотрено отдельное освобождение, которое при выполнении всех установленных условий может действовать независимо от обычного минимального срока владения. Самого факта наличия 2 детей для освобождения недостаточно. Условия применения этого правила разъясняет ФНС России.

Поэтому прежде чем обсуждать налогообложение дополнительной суммы, нужно установить основание и дату приобретения квартиры, применимый срок владения и наличие специальных оснований освобождения.

Если доход от продажи освобождается от НДФЛ, дальнейший расчёт налога по этой продаже не требуется. Если освобождения нет, переходите к определению дохода.

Шаг 2. Определите фактический доход от продажи

Если покупатель обязан доплатить за уже существующие части квартиры, нужно оценить, не является ли эта сумма частью реального дохода продавца от продажи недвижимости.

Название «неотделимые улучшения» само по себе не гарантирует, что деньги будут рассматриваться отдельно от цены квартиры. При оценке дохода от продажи неотделимые улучшения, которые являются частью квартиры, учитываются вместе с объектом (КонсультантПлюс — «Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры»).

Поэтому нужно установить действительный предмет дополнительной оплаты и общую сумму дохода, относящегося к продаже квартиры. После этого отдельно проверяется кадастровое правило.

Шаг 3. Проверьте кадастровую стоимость и региональный коэффициент

В предусмотренных законом случаях для НДФЛ доход от продажи недвижимости сравнивается с величиной, рассчитанной по кадастровой стоимости объекта (ст. 214.10 НК РФ).

Для обычного существующего объекта используют кадастровую стоимость из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), применяемую с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

Если объект образован в течение года, действует специальный порядок: используется предусмотренная законом кадастровая стоимость на дату постановки объекта на кадастровый учёт.

Если требуемая ст. 214.10 НК РФ кадастровая стоимость отсутствует, правило кадастрового минимума по этому основанию не применяется.

При этом распространённое представление о неизменном минимуме в размере 70% кадастровой стоимости подходит не для всех ситуаций.

Федеральный исходный коэффициент составляет 0,7. Но субъект РФ вправе уменьшить его вплоть до 0 либо увеличить до 1. Поэтому применимое значение нужно определять с учётом регионального законодательства (ст. 214.10 НК РФ, ст. 217.1 НК РФ).

Чтобы проверить коэффициент для своей сделки:

1. Определите дату и год регистрации перехода права

   Установите, в каком субъекте РФ продавец состоял на налоговом учёте на эту дату по описанному выше правилу.

2. Найдите закон соответствующего субъекта РФ

   Используйте официальные публикации и проверьте положение о коэффициенте для доходов от продажи недвижимости по ст. 214.10 НК РФ, редакцию закона и дату вступления нормы в силу.

3. Сверьте условия применения

   Убедитесь, что положение действовало для нужного года и распространялось на соответствующую категорию продавца и объекта. Коэффициент из примера для другого региона или периода использовать без проверки нельзя.

Если место налогового учёта, применимый закон или отдельное условие остаются неясными, можно обратиться за разъяснением в налоговую инспекцию. В обращении стоит указать дату перехода права и сведения о продавце и объекте, а также попросить назвать конкретный закон и его положение.

Обращение в ФНС не является обязательным этапом расчёта и не заменяет проверку применимой нормы.

Связанная статья: Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости.

Шаг 4. Определите, какие суммы уменьшают облагаемый доход

Если продажа облагается НДФЛ, продавец по общему правилу может выбрать один из предусмотренных способов уменьшения дохода:

• использовать предусмотренный законом имущественный вычет при продаже недвижимости;
• уменьшить доход на фактически понесённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением проданного имущества.

Основание этих способов — п. 2 ст. 220 НК РФ.

Этот механизм не следует путать с имущественным вычетом покупателя при приобретении жилья по п. 3 ст. 220 НК РФ. У них разное назначение.

Также нельзя автоматически включать в расходы на приобретение обычный текущий ремонт квартиры, выполненный уже после покупки. Наличие чеков подтверждает затраты, но само по себе ещё не означает, что они разрешены для уменьшения налога при продаже.

После определения применимого дохода и допустимого уменьшения рассчитывается налоговая база — сумма, к которой нужно применять налоговую ставку.

Шаг 5. Рассчитайте НДФЛ по применимой ставке

Для налогового резидента РФ налоговая база от продажи имущества относится к отдельной годовой группе налоговых баз. При применении ставки учитывается соответствующая совокупность налоговых баз за год, а не каждая проданная квартира изолированно.

Для этой совокупности действует следующая шкала:

• 13% — на часть совокупной налоговой базы в пределах 2 400 000 ₽;
• 15% — на часть, превышающую 2 400 000 ₽.

Таким образом, повышенная ставка применяется к превышению, а порог относится к налоговой базе, а не к цене квартиры (п. 1.1 ст. 224 НК РФ, разъяснение ФНС о продаже имущества).

Для налоговых нерезидентов действуют другие правила. Поэтому автоматически рассчитывать для них налог по шкале 13% и 15% нельзя.

Что это означает для отдельной оплаты улучшений. Чтобы оценить НДФЛ продавца, недостаточно знать сумму основного договора и дополнительной расписки. Нужны основание и дата приобретения квартиры, срок владения, фактический доход, подтверждённые расходы, применимая кадастровая стоимость, региональное регулирование и налоговый статус продавца.

Как оформить дополнительную оплату при ипотеке

Если квартиру покупают с привлечением ипотечного кредита, всю конструкцию сделки нужно заранее согласовать с конкретным банком.

До подписания документов банку следует показать основной договор купли-продажи, дополнительные соглашения, отдельные договоры на вещи или работы и полную схему платежей.

Согласовать нужно несколько вопросов:

• какую цену квартиры банк принимает для основной сделки;
• какая часть оплаты проводится за счёт кредитных средств;
• какую сумму покупатель вносит собственными средствами;
• какие дополнительные договоры и соглашения банк допускает;
• каким способом будет проведён каждый платёж и при каких условиях деньги получит продавец.

Универсального ответа, что банки всегда разрешают или всегда запрещают отдельные соглашения об улучшениях, нет. Значение имеют требования конкретного банка, условия ипотечной программы и содержание представленных документов.

Аккредитив, банковская ячейка и другие механизмы расчётов помогают организовать передачу денег. Но выбранный банковский способ не определяет сам по себе, чем является дополнительная оплата с юридической или налоговой точки зрения.

Даже если банк согласовал движение денег, это не превращает фактическую часть цены квартиры в самостоятельный товар. Поэтому назначение каждого платежа должно быть понятно из документов самой сделки.

Что проверить перед подписанием документов и оплатой

До передачи денег покупателю и продавцу полезно пройти общую проверку. Она охватывает не только предмет дополнительного соглашения, но и последствия, которые могут возникнуть после оплаты.

• Какую общую сумму должен получить продавец?
• Какая часть этой суммы относится непосредственно к квартире?
• Что покупатель действительно получает за каждый дополнительный платёж?
• Можно ли предмет отдельной оплаты отделить от квартиры и передать самостоятельно?
• Если продаются движимые вещи, достаточно ли конкретно перечислены предметы, которые получит покупатель?
• Если оплачиваются будущие работы, определены ли их результат, срок и цена?
• Согласуются ли между собой основной договор, дополнительные документы и назначения банковских платежей?
• Что произойдёт с каждой суммой, если сделку признают недействительной?
• Какие последствия предусмотрены для каждого платежа при расторжении действительного договора?
• Что согласовано на случай приостановки регистрации, окончательного отказа или другой невозможности зарегистрировать переход права?
• Возникает ли у продавца НДФЛ после проверки срока владения и специальных освобождений?
• Если продажа облагается налогом, какой кадастровый коэффициент применяется именно к этой сделке?
• Сможет ли покупатель при будущей продаже подтвердить дополнительную сумму как расход на приобретение квартиры, если она фактически входила в её цену?
• Если используется ипотека, получил ли банк полный комплект документов и согласовал ли предложенную схему сделки?

Особенно важно получить конкретный ответ на вопрос о предмете дополнительного платежа.

Например, если покупатель должен перечислить ещё 4 000 000 ₽, объяснение «за ремонт вообще» не позволяет достаточно ясно установить, за что именно он платит. Нужно определить, входит ли эта сумма в цену квартиры, относится к конкретным самостоятельным вещам или покрывает отдельное обязательство на будущие работы.

Пример: квартиру предлагают оплатить двумя суммами

Продавец предлагает следующую схему:

Но правовые и налоговые последствия зависят от действительного назначения второй суммы.

По одним только цифрам 8 000 000 ₽ и 4 000 000 ₽ нельзя определить НДФЛ продавца. Потребуется проверить освобождение, фактический доход, кадастровое правило, допустимые расходы и применимую ставку.

До оплаты нужно также разобраться, как подтверждается каждая сумма, при каких обстоятельствах она возвращается, как влияет на налоговые последствия покупателя и согласована ли вся конструкция с ипотечным банком, если используется кредит.