Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмен, в отличие от купли-продажи, не считается столь популярной сделкой с долями в квартире. Однако если родственники прибегают к такому способу, им интересно – можно ли вообще обменять одну долю на другую? Особенно если части отличаются в цене, разного размера, находятся в неприватизированном жилье. Нередко процедура затрагивает две квартиры в пределах одного города или отдаленных субъектов РФ. Разумеется, придется учесть интересы других собственников, включая детей.

Одним словом, вопросов хватает, а ответы могут удивить участников сделки. Можно ли произвести обмен долями с близким родственником? Предлагаем разобраться во всех тонкостях на примере нашей статьи.

✅ Можно ли обменяться долями с родственником?

Начнем с того, что в законодательстве нет различия между обменом с родственником и чужим человеком. Отличия будут лишь в налогообложении, но его мы затронем позднее.

Члены семьи предпочитают не меняться, а дарить доли – этот вариант гораздо удобнее. Однако бывают случаи, когда без обмена не обойтись. Например, недоверие друг к другу или риск оспаривания дарственной со стороны других дольщиков.

Важно помнить о преимущественном праве выкупа доли – по аналогии с куплей-продажей. Прежде чем затевать мену с близким человеком, собственник должен предложить свою долю другим совладельцам (ст. 250 ГК РФ).

Причины обменяться долями с родственником:

1. Желание улучшить условия проживания в квартире (например, обмен долей 3-комнатной квартиры на «однушку»).
2. Нуждаемость в деньгах – в данном случае речь идет о доплате одной из сторон, т.к. редко доли равны по всем показателям.
3. Улучшение микроклимата в семье – вместе с обменом доли собственник съезжает на новое место жительства.
4. Разрешение противоречий между супругами – например, если муж и жена начали раздел общего имущества.

Причин много, они могут быть разными – но в любом случае, обмен с родственниками не запрещен. Самое главное иметь жилье, пригодное для проживания людей.

✅ Когда нельзя обменивать доли в квартирах?

Закон ограничивает обмен долей, если жилье не отвечает техническим стандартам. Если квартира принадлежит муниципальным властям, они могут вынести отказ на основании ст. 73 ЖК РФ.

Обмен долей невозможен в следующих случаях:

• жилой дом находится в аварийном состоянии;
• здание подлежит немедленному сносу (см. «Снос приватизированного жилья»);
• судебный запрет на сделки с жильем: обмен, дарение, купля-продажа, залог;
• один из участников обмена имеет хроническое заболевание;
• стороны планируют заключить договор мены служебного жилья (см. «Приватизация служебного жилья»).

Основные причины связаны с аварийностью дома, а значит и долей в квартирах. Решение об отказе можно обжаловать в суде, но для этого лучше заручиться поддержкой юриста.

✅ Инструкция по обмену долями в квартирах между родственниками

Держим в уме, что мена напоминает куплю-продажу, а значит и условия сделок примерно совпадают. Одно из таких условий – соблюдение прав остальных совладельцев. Особенно, если среди них имеются дети или пожилые люди.

Совет! Не пытайтесь заменить мену дарением – это может расцениваться как притворная, мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Такую сделку легко оспорить по заявлению дольщиков. Если они посчитают, что собственник нарушил преимущественное право выкупа, дело может дойти до суда. Согласитесь, приятного мало – поэтому договор мены обезопасит от неприятностей.

🔻 Что делать?

Рассмотрим этапы, которые сопровождают обмен долей в квартирах близких людей:

Этап №1 – Оценка квартиры

Проводится обеими сторонами в отношение конкретных долей – их величину можно узнать из свидетельства или выписки из ЕГРН. Обычно в Росреестре указывают кадастровую цену, но она ниже рыночной. Если вы собираетесь обменять долю с выгодой – пригласите оценщика.

Этап №2 – Подготовка к обмену

Собственник должен проверить статус обмениваемой доли. Возможно, она находится под арестом, в залоге у банка или в квартире прописаны люди. Прежде чем совершать мену, нужно снять обременение (ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»).

Этап №3 – Разослать уведомления собственникам

Учтите, что приоритет в выкупе/обмене имеют не родственники, а текущие содольщики. Отправьте им извещения в письменной форме. Совладельцы могут отказаться от своего права, а могут изъявить желание купить/обменять долю. Вопрос решается в индивидуальном порядке.

Этап №4 – Обговорить условия сделки

После того, как оба собственника решат вопрос со своими дольщиками, можно приступать к обсуждению условий обмена. Речь идет о нюансах передачи долей, размере компенсаций, встречных обязательствах и других требованиях. Определите, кто несет расходы, занимается бумагами, ходит к нотариусу и в Росреестр.

Этап №5 – Заключение договора мены

Обязательное условие – нотариальная форма договора. Родственники посещают нотариуса, оформляют проект договора мены и ставят свои подписи. Услуги нотариуса не бесплатные, но об этом далее.

Этап №6 – Передать части жилья

Обычно для таких случаев составляется акт приема-передачи (передаточный акт). Стороны обязуются совершить обмен в установленный договором срок.

Этап №7 – Регистрация прав в Росреестре

Участники сделки обращаются в МФЦ или в Росреестр, заполняют заявления, передают документы и ждут окончания процесса. Задача сотрудников службы проверить эти данные и внести изменения в Единый реестр. Обоим родственникам выдадут выписки из ЕГРН о владении долями.

Этап №8 – Декларация и налог

Получатель дохода составляет декларацию, а затем отправляет ее в Налоговую службу – ИФНС по месту жительства. Обмен приравнивается к купле-продаже, поэтому стороны несут и налоговые обязательства.

🔻 Договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Согласие на обмен выражается в письменной форме – договор мены долей квартир. Обе стороны ставят подписи под соглашением, иначе сделка не состоится.

Как мы уже сказали, договор заверяется у нотариуса. Начиная со 2 июня 2016 года, сделки с долями проходят обязательное утверждение в нотариальной конторе (ФЗ № 172 «О внесении изменений…»).

Содержание договора мены (обмена):

• наименование (по центру);
• ФИО участников, даты рождения, данные паспортов;
• адреса квартир, размер долей, кадастровые сведения;
• цена или размер компенсации;
• информация о праве собственности обоих родственников – какие документы это подтверждают;
• права и обязанности;
• наличие/отсутствие обременений на квартиры;
• сведения о дополнительных предметах интерьера (мебель, техника…);
• момент перехода прав собственности;
• способ передачи долей в квартирах;
• варианты расторжения договора мены;
• дата вступления в законную силу;
• число экземпляров;
• адреса, банковские реквизиты и подписи.

Скачать образец договора мены долями в квартирах между родственниками

🔻 Необходимые документы

Утвердив договор у нотариуса, можно приступать к регистрации в Росреестре. Удобнее обратиться через ГБУ «Мои документы» – это современные центры обслуживания населения.

От родственников понадобятся:

• удостоверения личностей – паспорта;
• сведения о родственной связи – свидетельства о рождении, о браке;
• три экземпляра договора мены – один останется в МФЦ или Росреестре;
• документы на владение долями – раньше выдавали свидетельства о праве владения, а сейчас выписки из ЕГРН со всеми данными;
• подтверждение права собственности – документы указаны в регистрационном свидетельстве;
• нотариальные отказы других совладельцев;
• разрешения от супруга или органов опеки – по ситуации;
• техническая и кадастровая документация на обе квартиры.

Не факт, что потребуют все документы из списка. Возможно, некоторые сведения уже есть в базе данных МФЦ, но подготовить бумажные образцы не помешает.

🔻 Сроки

Обмен между родственниками не связан с конкретными сроками – все очень индивидуально.

Скажем, оформить и заверить договор мены можно в течение суток, а на регистрацию намерений в Росреестре уйдет больше времени. Обычно от 3 до 14 дней, при должном отношении к делу. Если обнаружат неточности с документами, заявку не примут. Обращение через МФЦ увеличивает время на пересылку документов – прибавьте к основным срокам еще 2-3 дня.

🔻 Госпошлина, расходы

Различают нотариальные и государственные расходы при совершении обмена долями. Тарифы стандартные, но зависят от ситуации в регионе:

• удостоверительная надпись нотариуса – 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей;
• услуги нотариуса (УПТХ) – от 1 000 до 7 000 рублей;
• составление проекта договора мены – от 500 рублей и выше;
• госпошлина за регистрацию в Росреестре – 2 000 рублей с одного собственника.

Случается, что в сделке не фигурируют деньги, однако это не отменяет ее связи с куплей-продажей. Отсюда и расчет госпошлины за утверждение договора у нотариуса – % от цены соглашения.

🔻 Налоги

Одна из обязанностей участников мены – подать налоговую декларацию о получении дохода от сделки. Ставка НДФЛ – 13% от разницы между стоимостью долей в квартирах (например, одна стоит 300 000 рублей, а вторая 150 000 рублей – значит, разница составляет 150 000 рублей).

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Однако налога можно избежать, если:

• жилье находилось в собственности свыше 5 лет;
• родственник владеет долей свыше 3 лет – при получении имущества в результате дарения, наследования или приватизации (ст. 217.1 НК РФ).

Неважно, как родственники обменялись долями – с доплатой или без нее. Они обязаны задекларировать доходы и отчитаться в ИФНС не позднее 30 апреля следующего за сделкой года.

Обратите внимание, что Росреестр не примет документы, если налог еще не оплачен. Поэтому здесь действует простое правило: «совершил обмен долей – оплатил НДФЛ». Тянуть до 15 июня следующего года не стоит.

✅ Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Если в обмене участвуют дети до 18 лет, особых отличий от сделки со взрослыми не будет. Но есть один существенный нюанс…

Если окажется, что мена не в пользу интересов ребенка, органы опеки не дадут разрешения. Следовательно, и в Росреестре сделку не утвердят.

Пример:

Случился развод супругов: мать оставалась с 12-летним ребенком, а отец съезжал из квартиры. Встал вопрос о разделе жилья и реализации отцовской доли. Родители решили устроить обмен доли отца на долю несовершеннолетнего сына, без всяких доплат. Согласно документам, мужу принадлежала ½ часть супружеской квартиры в долевой собственности. Ребенок имел долю в квартире бабушки, что равнялось ¼ части в общем праве. Супруги обратились в местный отдел органа опеки – они указали, что хотят произвести обмен долей в пользу сына, так что его новая доля окажется больше предыдущей (обмен ½ на ¼). Учитывая, что интересы ребенка полностью соблюдены, ООП выдал разрешающий акт с печатью.

🔻 Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Особые отличия от стандартного договора мены не предусмотрены. От имени ребенка выступает его представитель (опекун) – второй родитель.

Скачать образец договора мены долей в квартирах с ребенком

✅ Особенности и нюансы:

🔻 Если обмен с неравными долями

Различие в размере долей не препятствует сделке по обмену. Обычно в таких случаях собственник меньшей доли выплачивает компенсацию другому участнику. Это актуально даже при родственных связях, но чаще всего близкие люди не берут денег за обмен.

Если вы обмениваете неравные доли, договоритесь о размере компенсации. Желательно составить отдельный договор о передаче денег. Получатель оформит расписку о том, что деньги он принял. Отдавать договор о деньгах на регистрацию не нужно – это соглашение между близкими людьми.

🔻 Если одна квартира приватизирована, а другая нет

Встречаются моменты, когда одна квартира уже приватизирована, а второе жилье принадлежит муниципалитету. При таком раскладе обмен долями провести нельзя!

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Что делать нанимателю социального жилья? Прежде всего приватизировать квартиру, т.е. подать документы в местную администрацию и заключить договор о передаче объекта в частную собственность (ст. «Приватизация квартиры, жилья»).

Существует и альтернативный вариант, без приватизации:

1. Заселить родственника (ребенка) в социальную квартиру.
2. Заключить договор соц найма с муниципалитетом.
3. Оформить дарственную или куплю-продажу доли в приватизированной квартире.

Второй способ сложнее. Здесь имеются объективные риски, так что сделка возможна только между членами семьи. Доверять вопрос дальним родственникам нужно в крайних случаях!

Если объект не в частной собственности, читайте «Как обменять неприватизированную квартиру, жилье«.

🔻 Если доли в разных квартирах

Различий не будет, даже если доли находятся в двух разных квартирах. Главное, чтобы они были одного юридического статуса – приватизированные или муниципальные.

Родственники должны заручиться согласием дольщиков – каждый в своей квартире. Совладельцы пишут отказ или не отвечают на уведомление владельца доли – в последнем случае достаточно выждать 30-дневный срок и приступать к обмену.

🔻 Если собственники против

Случается, что другие сособственники не хотят жить под одной крышей с чужими людьми. Разумеется, они выступят против сделки.

Желающий провести обмен может поступить следующим образом:

• предложить долю содольщикам и ожидать 30 дней;
• выделить долю в натуре и не спрашивать согласия совладельцев (п. 2 ст. 252 ГК РФ);
• отказаться от мены с родственником.

Наилучший вариант – уведомить дольщиков о сделке и ждать их решений. Даже если ответов не последует, спустя 30 дней обмену ничего не помешает.

🔻 Если обмен при вступлении в наследство

Наследники могут распорядиться долями по своему усмотрению. Один из вариантов для родственников – обменяться частями квартир. Однако нужно помнить, что право собственности оформляется только после вступления в наследство: по закону или по завещанию (ст. 1153 ГК РФ). Дальнейшая мена долями в квартире совпадает с обычным процессом.

✅ Заключение

Оформление мены между родственниками отличается от купли-продажи долей, но имеет и сходства. Обмен позволяет передать равные или неравные доли и компенсировать разницу в размере.

Подведем краткие выводы:

1. Обмен – это альтернатива купле-продаже и дарению.
2. Близкие родственники могут произвести мену долей в квартирах только при согласии содольщиков.
3. Операция облагается налогом на доход – НДФЛ в размере 13% от разницы в цене долей.
4. Договор мены подлежит обязательной регистрации у нотариуса.
5. Запрет на сделку может быть связан с аварийным состоянием дома.
6. Обмен между родственником и ребенком совершается в интересах несовершеннолетнего – его доля не должна быть уменьшена.

Операции с меной жилья встречаются не чаще продажи или дарения. А посему многие не знают, как провести обмен, защитить интересы ребенка, составить договор, рассчитать налог, зарегистрировать право собственности. Конфликты с совладельцами квартир ставят в тупик обычных граждан. Им требуется экспертная поддержка и расшифровка законов. Юристы нашего портала придут на помощь даже в самой неразрешимой ситуации. Мнение опытного эксперта сэкономит вам не только время, но и деньги. Обращайтесь в любое удобное для вас время – консультация бесплатная и круглосуточная!